ปี 2569: ทิศทางเศรษฐกิจไทยและตลาดอสังหาริมทรัพย์ – การประคับประคองบนสมดุลใหม่
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มาเกือบหนึ่งทศวรรษ ผมได้เห็นวัฏจักรของตลาดมาหลายครั้ง ทั้งช่วงเวลาแห่งการเติบโตอย่างก้าวกระโดด และช่วงเวลาแห่งการปรับฐานที่ท้าทาย เมื่อเรากำลังก้าวเข้าสู่ปี 2569 ภาพรวมของเศรษฐกิจไทยและ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย กำลังเผชิญกับความท้าทายที่ซับซ้อน แต่ก็แฝงไปด้วยโอกาสสำหรับผู้ประกอบการที่ปรับตัวได้ และนักลงทุนที่เข้าใจบริบทใหม่นี้
ปี 2568 ที่เพิ่งผ่านพ้นไป ถือเป็นบทพิสูจน์ความแข็งแกร่งของผู้ประกอบการในอุตสาหกรรม อสังหา 69 อย่างแท้จริง เราเผชิญกับแรงกดดันรอบด้าน ทั้งความผันผวนของเศรษฐกิจมหภาคที่ส่งผลกระทบโดยตรงต่อกำลังซื้อของผู้บริโภค สภาพคล่องทางการเงินที่ตึงตัวขึ้นจากการที่สถาบันการเงินมีแนวโน้มเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อ และปัญหาหนี้ครัวเรือนที่ยังคงเป็นปัจจัยฉุดรั้งการใช้จ่ายอย่างมีนัยสำคัญ นอกจากนี้ ความไม่แน่นอนทางการเมืองในประเทศ และปัจจัยภายนอกที่คาดเดาได้ยาก ก็ยิ่งเพิ่มความซับซ้อนให้กับสถานการณ์
เมื่อมองไปยังปี 2569 บรรดาผู้เชี่ยวชาญหลายท่านต่างเห็นพ้องกันว่า นี่จะเป็นปีแห่งการ “ประคับประคอง” และ “ฟื้นตัวอย่างช้าๆ” บน “สมดุลใหม่” หลังผ่านพ้นจุดต่ำสุด โดยแกนหลักของการขับเคลื่อน เศรษฐกิจไทย 2026 และ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย 2026 จะอยู่ที่การบริหารจัดการความเสี่ยง การปรับตัวให้เข้ากับกำลังซื้อที่แท้จริง และการสร้างความมั่นคงในระยะยาว
เศรษฐกิจไทย 2026: พายุสงบ แต่คลื่นลมยังคงอยู่
การประเมินภาวะ เศรษฐกิจไทย 2569 จากสำนักงานสภาพัฒนาการเศรษฐกิจและสังคมแห่งชาติ (สศช.) และธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ชี้ให้เห็นถึงอัตราการเติบโตของผลิตภัณฑ์มวลรวมในประเทศ (GDP) ที่อาจอยู่ในกรอบ 1.5-1.8% ซึ่งถือเป็นการเติบโตที่ค่อนข้างชะลอตัวเมื่อเทียบกับปีที่ผ่านมา ปัจจัยหลักที่ส่งผลกระทบต่อ เศรษฐกิจไทย ได้แก่
กำลังซื้อที่อ่อนแอ: หนี้ครัวเรือนที่อยู่ในระดับสูงอย่างต่อเนื่อง ส่งผลให้ประชาชนมีภาระในการผ่อนชำระมาก ทำให้กำลังซื้อเพื่อการจับจ่ายใช้สอย หรือลงทุนในสินค้ามูลค่าสูงอย่างอสังหาริมทรัพย์ลดลงอย่างมีนัยสำคัญ
ความเข้มงวดของสถาบันการเงิน: หลังจากการประเมินความเสี่ยงที่สูงขึ้น สถาบันการเงินมีแนวโน้มที่จะพิจารณาอนุมัติสินเชื่ออย่างรอบคอบมากขึ้น โดยเฉพาะสินเชื่อเพื่อการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ ผู้ประกอบการจึงต้องมีแผนการเงินที่รัดกุม และสภาพคล่องที่เพียงพอ
ต้นทุนการดำเนินงานที่เพิ่มสูงขึ้น: แม้ว่าอัตราดอกเบี้ยอาจมีแนวโน้มทรงตัวหรือลดลงบ้าง แต่ต้นทุนอื่นๆ เช่น ราคาวัสดุก่อสร้าง และค่าแรง ยังคงเป็นปัจจัยที่ผู้ประกอบการต้องบริหารจัดการอย่างมีประสิทธิภาพ
ความไม่แน่นอนจากปัจจัยภายนอก: สถานการณ์เศรษฐกิจโลกที่ผันผวน การเปลี่ยนแปลงนโยบายการค้าระหว่างประเทศ และความขัดแย้งทางภูมิรัฐศาสตร์ ยังคงเป็นปัจจัยที่อาจส่งผลกระทบต่อการส่งออกและการท่องเที่ยว ซึ่งเป็นกลไกสำคัญในการขับเคลื่อน เศรษฐกิจไทย
อย่างไรก็ตาม ยังมีปัจจัยบวกบางประการที่อาจช่วยประคอง เศรษฐกิจไทย เช่น การฟื้นตัวของการท่องเที่ยวที่คาดว่าจะเห็นการกลับมาของนักท่องเที่ยวต่างชาติมากขึ้น และการเร่งรัดการเบิกจ่ายงบประมาณภาครัฐ ซึ่งจะช่วยกระตุ้นการลงทุนและสร้างบรรยากาศทางเศรษฐกิจให้ดีขึ้น
ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย 2026: บนทางเดินแห่งการปรับตัว
สำหรับ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ในปี 2569 สถานการณ์จะมีความซับซ้อนมากขึ้น โดยผู้เชี่ยวชาญในวงการต่างมองว่านี่คือปีแห่งการ “ประคับประคอง” และ “สร้างฐานให้มั่นคง” มากกว่าการคาดหวังการเติบโตแบบก้าวกระโดด
ซัพพลายใหม่ที่ลดลง และการแข่งขันที่เปลี่ยนรูปแบบ:
หนึ่งในสัญญาณเชิงบวกที่น่าสนใจ คือ การเปิดตัวโครงการใหม่ในปี 2568 มีจำนวนลดลงอย่างมีนัยสำคัญ โดยเฉพาะในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑล การลดลงของ ซัพพลายโครงการใหม่ ถือเป็นการปรับตัวของผู้ประกอบการเพื่อตอบสนองต่อกำลังซื้อที่แท้จริง และลดความเสี่ยงด้านสต็อกสินค้าคงค้าง ส่งผลให้การแข่งขันด้านอุปทานในปี 2569 อาจไม่รุนแรงเหมือนในอดีต แต่จะเปลี่ยนไปสู่การแข่งขันด้านคุณภาพ การออกแบบ และการตอบโจทย์ความต้องการของลูกค้าที่เฉพาะเจาะจงมากขึ้น
กำลังซื้อจริง คือเข็มทิศสำคัญ:
ผู้ประกอบการต้องปรับเปลี่ยนแนวคิดจากการพัฒนาโครงการตามความคาดหวัง ไปสู่การวิเคราะห์และพัฒนาโครงการที่สอดคล้องกับ กำลังซื้อจริง ของประชาชนอย่างแท้จริง การคำนึงถึงโครงสร้างครอบครัว รูปแบบการใช้ชีวิต และความสามารถในการผ่อนชำระในระยะยาว จะเป็นปัจจัยชี้ขาดความสำเร็จของโครงการใหม่ๆ
สินเชื่อยังคงเป็นคอขวด:
แม้ว่าความต้องการซื้ออสังหาริมทรัพย์จะยังมีอยู่ แต่ สินเชื่อที่อยู่อาศัย ยังคงเป็นอุปสรรคสำคัญ อัตราการปฏิเสธสินเชื่อที่ยังอยู่ในระดับสูง ส่งผลให้ผู้ซื้อที่มีศักยภาพไม่สามารถโอนกรรมสิทธิ์ได้ ปัญหาดังกล่าวส่งผลกระทบเป็นลูกโซ่ต่อทั้งผู้ซื้อและผู้ประกอบการ จำเป็นต้องมีกลไกเสริมเพื่อแก้ปัญหาสินเชื่อหดตัว เช่น การพิจารณามาตรการ Mortgage Guarantee เพื่อเพิ่มโอกาสในการเข้าถึงสินเชื่อ หรือการสนับสนุน สินเชื่อบ้านหลังแรก สำหรับกลุ่มผู้เริ่มต้นสร้างครอบครัว
การลงทุนอย่างรอบคอบ และการบริหารสภาพคล่อง:
สำหรับผู้ประกอบการ การลงทุนอสังหาริมทรัพย์ ในปี 2569 ต้องดำเนินการด้วยความระมัดระวัง การบริหาร สภาพคล่อง ให้แข็งแกร่งเป็นสิ่งสำคัญสูงสุด การลงทุนในโครงการใหม่ควรพิจารณาอย่างถี่ถ้วน โดยคำนึงถึงผลตอบแทนที่แน่นอน และความเสี่ยงที่ยอมรับได้ หลีกเลี่ยงการกู้ยืมที่มากเกินความจำเป็น และการพึ่งพาตลาดหุ้นกู้ซึ่งมีความผันผวนสูง
บทบาทภาครัฐ: การประคอง ไม่ใช่การกระตุ้นระยะสั้น:
ในสภาวะเช่นนี้ บทบาทของภาครัฐมีความสำคัญอย่างยิ่ง การออกมาตรการที่ช่วยลดภาระให้กับผู้ซื้อและผู้ประกอบการอย่างตรงจุด เช่น การต่ออายุมาตรการลดค่าธรรมเนียมโอนและจดจำนอง การผ่อนคลายเกณฑ์ LTV (Loan to Value) หรือการออกมาตรการสนับสนุนผู้ที่ต้องการมีที่อยู่อาศัยหลังแรก จะช่วยประคองตลาดให้ก้าวต่อไปได้
สมดุลใหม่: อสังหาฯ จะไม่กลับไปเป็นเหมือนเดิม:
ประเสริฐ แตดุลยสาธิต นายกสมาคมอาคารชุดไทย ได้ให้ภาพที่ชัดเจนว่า ปี 2569 เป็นปีแห่ง “สมดุลใหม่” ซึ่งหมายความว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์ จะไม่สามารถกลับไปสู่สภาวะที่ดีเหมือนในอดีตได้ ปัญหาเชิงโครงสร้าง เช่น หนี้ครัวเรือน และกำลังซื้อที่อ่อนแอ ยังไม่ได้รับการแก้ไขอย่างแท้จริง ผู้ประกอบการจำเป็นต้องปรับตัวเพื่ออยู่ร่วมกับสภาวะนี้ให้ได้
โอกาสท่ามกลางความท้าทาย: การมองหา “ม้าศึก” ในสนามใหม่
แม้ว่าภาพรวมจะดูท้าทาย แต่ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการ ผมเชื่อว่ายังมีโอกาสสำหรับผู้ที่มองเห็น และพร้อมที่จะปรับตัว
การพัฒนาโครงการที่ตอบโจทย์เฉพาะกลุ่ม (Niche Market): แทนที่จะพัฒนาโครงการขนาดใหญ่ที่เน้นปริมาณ ผู้ประกอบการอาจหันมาพัฒนาโครงการที่ตอบโจทย์ความต้องการเฉพาะกลุ่ม เช่น กลุ่มผู้สูงอายุ กลุ่มคนที่ทำงานจากที่บ้าน (Work from Home) หรือกลุ่มที่ต้องการที่อยู่อาศัยที่ใส่ใจสิ่งแวดล้อม (Green Living)
การยกระดับศักยภาพองค์กร (Upskill): ผู้ประกอบการทุกขนาดจำเป็นต้องลงทุนในการพัฒนาบุคลากร และนำเทคโนโลยีมาใช้ในการบริหารจัดการ เพื่อเพิ่มประสิทธิภาพ ลดต้นทุน และสร้างความได้เปรียบในการแข่งขัน
การสร้างฐานธุรกิจให้มั่นคงในระยะยาว: แทนที่จะมองหาผลกำไรระยะสั้น ผู้ประกอบการควรให้ความสำคัญกับการสร้างความแข็งแกร่งให้กับธุรกิจในระยะยาว ผ่านการบริหารความเสี่ยง การสร้างแบรนด์ และการรักษาความสัมพันธ์ที่ดีกับลูกค้า
การมองหาทำเลที่มีศักยภาพ: แม้ว่าราคาที่ดินในเมืองหลักจะสูงขึ้น แต่ยังมีศักยภาพในพื้นที่รอบนอกเมือง หรือหัวเมืองรองที่มีการพัฒนาโครงสร้างพื้นฐาน และมีแนวโน้มการเติบโตทางเศรษฐกิจในอนาคต
นิยามปี 2569 สำหรับอสังหาริมทรัพย์:
หลายท่านอาจเปรียบเทียบปี 2569 กับ “ม้า” ซึ่งสะท้อนถึงการเคลื่อนไหวที่อาจไม่คึกคักเท่าที่ควร บางท่านเปรียบเหมือน “ม้าหงอย – ม้าป่วย” ที่ยังใช้งานหนักไม่ได้ หรือ “ม้าเพิ่งลุกขึ้นเดิน” หลังจากการบาดเจ็บมานาน แต่สำหรับผม ผมมองว่านี่คือ “ม้าศึก” ที่กำลังปรับสมดุล เพื่อเตรียมพร้อมสำหรับการวิ่งใน “สนามใหม่” ที่มีการแข่งขันที่แตกต่างออกไป
หัวข้อที่น่าสนใจสำหรับนักลงทุนและผู้บริโภค:
คอนโดมิเนียมในทำเลชานเมือง: จากราคาที่ดินที่สูงขึ้น คอนโดมิเนียมอาจเข้ามามีบทบาทมากขึ้นในพื้นที่ชานเมือง ซึ่งเป็นทางเลือกที่น่าสนใจสำหรับผู้ที่มองหาที่อยู่อาศัยในราคาที่เข้าถึงได้
การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ให้เช่า: ด้วยกำลังซื้อที่ยังจำกัด การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์เพื่อปล่อยเช่า อาจเป็นทางเลือกที่น่าสนใจสำหรับนักลงทุนที่ต้องการกระแสเงินสดที่สม่ำเสมอ
บ้านจัดสรรสำหรับครอบครัวขนาดเล็ก: การปรับเปลี่ยนขนาดและรูปแบบของบ้านจัดสรรให้สอดคล้องกับโครงสร้างครอบครัวยุคใหม่ จะเป็นปัจจัยสำคัญในการดึงดูดผู้ซื้อ
บทสรุป: ก้าวต่อไปบนความเข้าใจและกลยุทธ์
ปี 2569 จะเป็นปีแห่งการทดสอบความแข็งแกร่ง และความสามารถในการปรับตัวของผู้ประกอบการใน อุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ไทย และความเข้าใจของผู้บริโภคในการตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัย การพึ่งพาตนเอง การบริหารจัดการความเสี่ยง การปรับตัวให้เข้ากับ “สมดุลใหม่” และการมองหาโอกาสในบริบทที่เปลี่ยนแปลงไป คือหัวใจสำคัญของการก้าวต่อไป
หากคุณคือผู้ประกอบการที่กำลังมองหาแนวทางในการปรับกลยุทธ์ธุรกิจให้สอดคล้องกับทิศทาง ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย 2026 หรือผู้บริโภคที่กำลังวางแผนการลงทุนใน อสังหาฯ 69 การศึกษาข้อมูล วิเคราะห์สถานการณ์ และปรึกษาผู้เชี่ยวชาญ คือก้าวแรกที่สำคัญที่สุดในการตัดสินใจที่ชาญฉลาดและประสบความสำเร็จในยุคแห่งการเปลี่ยนแปลงนี้.
