ปี 2569: สู่ยุคใหม่แห่งความสมดุลในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย – บทวิเคราะห์เชิงลึกจากผู้เชี่ยวชาญ
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ผมได้เห็นการเปลี่ยนแปลงและวัฏจักรของตลาดมานับไม่ถ้วน ปี 2568 ที่กำลังจะผ่านพ้นไปนั้น ถือเป็นบททดสอบที่ท้าทายอย่างยิ่งสำหรับทุกภาคส่วน ไม่ว่าจะเป็นปัจจัยเศรษฐกิจมหภาคที่ผันผวน ภัยพิบัติทางธรรมชาติที่คาดไม่ถึง หรือแม้แต่ความไม่แน่นอนทางการเมือง เมื่อก้าวสู่ปี 2569 สถานการณ์ยังคงต้องการการประคับประคองและก้าวเดินอย่างรอบคอบบน “สมดุลใหม่” ที่แตกต่างจากอดีตอย่างสิ้นเชิง บทความนี้จะพาเจาะลึกถึงแนวโน้มเศรษฐกิจและตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในปี 2569 โดยอิงจากมุมมองของผู้เชี่ยวชาญชั้นนำ เพื่อให้คุณเห็นภาพรวมและเตรียมพร้อมรับมือกับความท้าทายและโอกาสที่กำลังจะมาถึง
ภาพรวมเศรษฐกิจไทย: การฟื้นตัวบนฐานที่ต่ำ – ความท้าทายและโอกาส
หลายปีที่ผ่านมา เศรษฐกิจไทยเผชิญกับแรงกดดันรอบด้าน ทั้งจากกำลังซื้อภายในประเทศที่อ่อนแอ หนี้ครัวเรือนที่อยู่ในระดับสูง และความไม่แน่นอนทางเศรษฐกิจโลก ปัจจัยเหล่านี้ส่งผลกระทบโดยตรงต่อกำลังซื้อและความสามารถในการตัดสินใจลงทุนของผู้บริโภค โดยเฉพาะอย่างยิ่งในภาคอสังหาริมทรัพย์
นายอธิป พีชานนท์ นายกกิติมศักดิ์ สมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร มองว่าปี 2569 จะยังคงเป็นปีที่ต้องการ “ความอึด-ทน” โดยสะท้อนว่าผลิตภัณฑ์มวลรวมในประเทศ (GDP) ที่คาดการณ์โดยธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) อยู่ที่ประมาณ 1.5-1.8% นั้น แม้จะดีขึ้นเล็กน้อยจากปี 2568 ที่คาดว่าจะอยู่ที่ 2% แต่ก็ยังคงแสดงถึงภาวะเศรษฐกิจที่เติบโตอย่างช้าๆ “ผู้ประกอบการต้องระมัดระวัง ไม่ประมาท และลงทุนโดยรอบคอบ” คือหัวใจสำคัญ เขาเน้นย้ำถึงความสำคัญของการมีสภาพคล่องที่ดี เพราะสถาบันการเงินจะยังคงมีความเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อ โดยเฉพาะอย่างยิ่งสำหรับโครงการคอนโดมิเนียมที่ต้องใช้เงินทุนมหาศาลในการก่อสร้างทีเดียวทั้งอาคาร
ในมุมมองของ นายอิสระ บุญยัง นายกกิติมศักดิ์ สมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร เขาชี้ให้เห็นถึงตัวเลขที่น่าสนใจในปี 2568 ที่ผ่านมา ทั้งปริมาณการเปิดตัวโครงการใหม่ในเขตกรุงเทพฯ และปริมณฑลที่ต่ำสุดในรอบ 20 ปี การโอนกรรมสิทธิ์ที่ลดลงอย่างมีนัยสำคัญทั่วประเทศ และยอดสินเชื่อรายย่อยที่อยู่ในระดับต่ำสุดในรอบ 8 ปี “อะไรที่ปรับลดต่ำลงมากๆ มักจะกลับมาฟื้นตัว” เขากล่าว ซึ่งแนวโน้มนี้อาจส่งผลให้การแข่งขันในตลาดอสังหาริมทรัพย์ปี 2569 ไม่รุนแรงเท่าปีที่ผ่านๆ มา
นายสุนทร สถาพร นายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร ได้นิยามปี 2569 ว่าเป็น “เศรษฐกิจฟื้นช้า อสังหาริมทรัพย์ประคองตัว สร้างฐานให้มั่นคง” เขาชี้ว่า ปัญหาหนี้ครัวเรือน ค่าครองชีพที่สูง และความไม่แน่นอนทั้งในและต่างประเทศ จะยังคงส่งผลให้กำลังซื้อชะลอตัว และอัตราการดูดซับโครงการใหม่ยังคงต่ำ
ประเสริฐ แต่ดุลยสาธิต นายกสมาคมอาคารชุดไทย มองไปไกลกว่านั้น โดยนิยามปี 2569 ว่าเป็น “ปีแห่งการประคับประคอง บนสมดุลใหม่” เขาเน้นย้ำว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์อาจไม่สามารถกลับไปเติบโตดีเหมือนเดิมได้อีก หากปัญหาเชิงโครงสร้างไม่ได้รับการแก้ไข และ GDP ควรจะเติบโตให้ได้ถึง 3-5% เพื่อให้ผู้บริโภคมีกำลังซื้อที่อยู่อาศัย
นายพรนริศ ชวนไชยสิทธิ์ นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย ให้ภาพที่ค่อนข้างตรงไปตรงมาว่า ปี 2569 “ไม่ดีทั้งปี” โดยอ้างอิงถึงความล่าช้าของมาตรการภาครัฐจากการรอรัฐบาลใหม่ ปัญหาการค้าระหว่างประเทศ และความไม่แน่นอนในภูมิภาค
ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย: ความท้าทายในกำลังซื้อและสินเชื่อ – โอกาสในซัพพลายที่ลดลง
สำหรับตลาดอสังหาริมทรัพย์โดยเฉพาะ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ในปี 2569 จะยังคงต้องเผชิญกับความท้าทายหลักๆ ดังนี้:
กำลังซื้อที่อ่อนแอ: เป็นปัจจัยสำคัญที่ทุกฝ่ายคาดการณ์ตรงกัน หนี้ครัวเรือนที่อยู่ในระดับสูง ทำให้ผู้บริโภคต้องระมัดระวังในการใช้จ่าย และการตัดสินใจซื้ออสังหาริมทรัพย์ โดยเฉพาะโครงการใหม่ๆ ที่อาจมีราคาสูงเกินกว่ากำลังซื้อจริง
ความเข้มงวดของสถาบันการเงิน: ธนาคารพาณิชย์ยังคงพิจารณาการปล่อยสินเชื่ออย่างรอบคอบ โดยเฉพาะสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย (mortgage) ที่อาจมีเงื่อนไขที่เข้มงวดขึ้น อัตราการปฏิเสธสินเชื่อที่สูงถึง 40% ในบางมุมมอง บ่งชี้ถึงปัญหาคอขวดสำคัญในระบบ
อุปทานที่ลดลง: แม้กำลังซื้อจะอ่อนแอ แต่ปริมาณการเปิดตัวโครงการใหม่ที่ลดลงอย่างมีนัยสำคัญในปี 2568 อาจกลายเป็นปัจจัยบวกที่ช่วยลดแรงกดดันด้านการแข่งขันในปี 2569
ต้นทุนที่ดินที่สูงขึ้น: ราคาที่ดินที่ปรับตัวสูงขึ้น โดยเฉพาะในทำเลที่มีศักยภาพและใกล้โครงข่ายคมนาคมขนส่งที่พัฒนาขึ้น อาจทำให้การพัฒนาโครงการบ้านระดับราคาล้านต้นๆ ในกรุงเทพฯ และปริมณฑลเป็นไปได้ยากขึ้น
กลยุทธ์และแนวทางการรับมือของผู้ประกอบการ
จากสถานการณ์ที่กล่าวมา ผู้ประกอบการใน ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ จำเป็นต้องปรับตัวและวางกลยุทธ์อย่างชาญฉลาดเพื่อความอยู่รอดและเติบโต:
บริหารสภาพคล่องและต้นทุนอย่างเข้มงวด: ในภาวะที่การระดมทุนและการปล่อยสินเชื่อเป็นไปได้ยาก การบริหารกระแสเงินสดให้ดี การควบคุมต้นทุนการก่อสร้าง และการชะลอการลงทุนที่ไม่จำเป็น จะเป็นหัวใจสำคัญ
พัฒนาโครงการให้สอดคล้องกับกำลังซื้อจริง: ผู้ประกอบการต้องศึกษาและเข้าใจพฤติกรรมผู้บริโภคอย่างลึกซึ้ง การออกแบบโครงการที่ตรงกับความต้องการของกลุ่มเป้าหมาย การปรับขนาดโครงการให้เหมาะสมกับความสามารถในการผ่อนชำระ และการนำเสนอราคาที่เข้าถึงได้ จะเป็นกุญแจสู่ความสำเร็จ
Upskill องค์กรสู่การพัฒนาที่ยั่งยืน: การให้ความสำคัญกับการพัฒนาสินค้าและบริการที่ตอบโจทย์เทรนด์โลก เช่น Low Carbon Living หรือการใช้เทคโนโลยีเพื่อเพิ่มประสิทธิภาพ จะช่วยสร้างความได้เปรียบทางการแข่งขันในระยะยาว
สร้างฐานธุรกิจให้มั่นคง: แทนที่จะมุ่งเน้นการเติบโตอย่างรวดเร็ว ผู้ประกอบการควรให้ความสำคัญกับการสร้างรากฐานที่แข็งแกร่ง การบริหารความเสี่ยง และการสร้างความสัมพันธ์ที่ดีกับลูกค้าและพันธมิตร
จับตามองโอกาสในตลาดต่างจังหวัด: แม้กรุงเทพฯ และปริมณฑลจะเป็นตลาดหลัก แต่การฟื้นตัวของเศรษฐกิจในภูมิภาคต่างๆ อาจนำมาซึ่งโอกาสใหม่ๆ ที่ผู้ประกอบการควรพิจารณา
บทบาทของภาครัฐในการพยุงตลาด
การฟื้นตัวของ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ไม่ได้ขึ้นอยู่กับภาคเอกชนเพียงลำพัง ภาครัฐมีบทบาทสำคัญในการสร้างสภาพแวดล้อมที่เอื้อต่อการเติบโต มาตรการที่ภาครัฐควรพิจารณา ได้แก่:
การสนับสนุนสินเชื่อ: กลไกอย่าง Mortgage Guarantee หรือการผ่อนคลายเกณฑ์ LTV (Loan to Value) รวมถึงการสนับสนุนสินเชื่อบ้านหลังแรก จะช่วยเพิ่มโอกาสให้ผู้บริโภคเข้าถึงสินเชื่อได้ง่ายขึ้น
การลดภาระต้นทุน: การต่ออายุมาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนอง จะช่วยลดภาระค่าใช้จ่ายในการซื้ออสังหาริมทรัพย์
การกระตุ้นเศรษฐกิจมหภาค: การดำเนินนโยบายการคลังและการเงินที่เหมาะสม เพื่อเพิ่มกำลังซื้อและสร้างความเชื่อมั่นให้กับผู้บริโภค
การแก้ไขปัญหาหนี้ครัวเรือน: การแก้ปัญหาเชิงโครงสร้างนี้มีความสำคัญอย่างยิ่งยวดต่อการฟื้นตัวของภาคอสังหาริมทรัพย์ในระยะยาว
การลงทุนอสังหาริมทรัพย์ในปี 2569: ความระมัดระวังและสมดุลใหม่
สำหรับนักลงทุนที่สนใจ การลงทุนอสังหาริมทรัพย์ ในปี 2569 นี้ คำแนะนำคือ “ความระมัดระวัง” ควรพิจารณาลงทุนในโครงการที่มีศักยภาพในการเติบโตระยะยาว ทำเลที่ตั้งที่ดี และราคาที่สมเหตุสมผล
บ้านจัดสรร: ยังคงเป็นที่ต้องการสำหรับผู้ที่ต้องการที่อยู่อาศัยถาวร การเลือกทำเลที่ใกล้แหล่งงาน แหล่งสาธารณูปโภค และการออกแบบที่ตอบโจทย์ครอบครัวยุคใหม่ คือปัจจัยสำคัญ
คอนโดมิเนียม: ในบางทำเลที่มีความต้องการสูงและมีข้อจำกัดเรื่องที่ดิน คอนโดมิเนียมยังคงเป็นทางเลือกที่น่าสนใจ โดยเฉพาะโครงการที่สามารถปล่อยเช่าได้ หรือมีแนวโน้มการเติบโตของราคาในอนาคต
อสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน: การมองหาอสังหาริมทรัพย์ที่สามารถสร้างกระแสเงินสดได้ เช่น การปล่อยเช่า หรือการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ที่มีศักยภาพในการปรับปรุงมูลค่า (value-add) เป็นอีกกลยุทธ์ที่น่าสนใจ
คำคมจากผู้เชี่ยวชาญ:
นายอธิป พีชานนท์: “ปี 2569 เป็นม้าหงอย – ม้าป่วย คงจะใช้งานหนักไม่ได้”
นายอิสระ บุญยัง: “ม้าเพิ่งเข้าเฝือกมา เพราะอสังหาริมทรัพย์ เติบโตจากฐานที่ต่ำ หรือเรียกว่าม้าเพิ่งลุกขึ้นเดินได้ แต่ไม่ใช่ปีที่ ‘ม้ากระโดด’”
นายสุนทร สถาพร: “เศรษฐกิจฟื้นช้า อสังหาริมทรัพย์ประคองตัว สร้างฐานให้มั่นคง”
ประเสริฐ แต่ดุลยสาธิต: “ปี 2569 เป็นปีแห่งการประคับประคอง บนสมดุลใหม่ จะกลับไปดีเหมือนเดิมไม่ได้อีก”
พรนริศ ชวนไชยสิทธิ์: “ปี 2569 ไม่ดีทั้งปี”
บทสรุป: ก้าวสู่ปีแห่งสมดุลและการปรับตัว
ปี 2569 จะเป็นปีแห่งการ “ประคับประคองบนสมดุลใหม่” อย่างแท้จริง ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยจะไม่ได้เติบโตหวือหวาเหมือนในอดีต แต่จะเป็นการเติบโตบนฐานที่มั่นคงและยั่งยืนมากขึ้น ความท้าทายด้านกำลังซื้อและสินเชื่อยังคงอยู่ แต่ปริมาณซัพพลายที่ลดลงอาจเป็นสัญญาณที่ดี การปรับตัวของผู้ประกอบการ การสนับสนุนที่ตรงจุดจากภาครัฐ และการร่วมมือกันของทุกภาคส่วน จะเป็นกุญแจสำคัญที่จะนำพา ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ก้าวผ่านช่วงเวลาแห่งการเปลี่ยนผ่านนี้ไปได้อย่างแข็งแกร่ง
ในฐานะผู้ที่คลุกคลีอยู่ในวงการนี้มาอย่างยาวนาน ผมเชื่อมั่นว่าศักยภาพของประเทศไทยยังคงมีอยู่ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยมีวิวัฒนาการเสมอ หากเราเข้าใจถึงบริบทใหม่ ปรับกลยุทธ์ให้ทันสมัย และพร้อมที่จะเผชิญกับความท้าทายอย่างชาญฉลาด เราจะสามารถคว้าโอกาสที่ซ่อนอยู่ท่ามกลางความผันผวนนี้ได้
หากคุณกำลังมองหาแนวทางการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ที่เหมาะสมกับสถานการณ์ปัจจุบัน หรือต้องการที่ปรึกษาผู้เชี่ยวชาญที่เข้าใจตลาดอย่างลึกซึ้ง อย่ารอช้าที่จะติดต่อเรา เพื่อรับคำแนะนำและวางแผนการลงทุนที่ชาญฉลาดสำหรับอนาคตของคุณ
