เศรษฐกิจไทย 2026: การประคองตัวสู่สมดุลใหม่ และโอกาสทองสำหรับผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในแวดวงอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ผมได้เห็นวัฏจักรของตลาดขึ้นลงมานับครั้งไม่ถ้วน แต่ปี 2026 นี้มีความท้าทายและโอกาสที่แตกต่างออกไปอย่างสิ้นเชิง หลังผ่านพ้นช่วงเวลาที่ยากลำบากในปี 2025 มา สิ่งที่เรากำลังเผชิญไม่ใช่การฟื้นตัวอย่างก้าวกระโดด แต่คือการ “ประคองเศรษฐกิจไทย” และ “ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย” บน “สมดุลใหม่” ที่มีความละเอียดอ่อน
ภาพรวมเศรษฐกิจไทย: ทิศทางการประคองตัวที่เปราะบาง
ปี 2026 จะเป็นปีที่เศรษฐกิจไทยยังคงต้องอาศัยการประคองตัวอย่างรอบคอบ จากปัจจัยกดดันรอบด้าน ทั้งภายในและภายนอกประเทศ เรายังคงเห็นสัญญาณกำลังซื้อที่อ่อนแอ หนี้ครัวเรือนที่อยู่ในระดับสูง และความเข้มงวดของสถาบันการเงินในการปล่อยสินเชื่อ ซึ่งทั้งหมดนี้ล้วนส่งผลกระทบโดยตรงต่อการตัดสินใจของผู้บริโภคในการลงทุนอสังหาริมทรัพย์
ผู้เชี่ยวชาญหลายท่านได้ให้มุมมองที่สอดคล้องกันว่า GDP อาจเติบโตอยู่ในช่วง 1.5-1.8% ซึ่งแม้จะดีกว่าช่วงก่อนหน้าเล็กน้อย แต่ก็ยังไม่เพียงพอที่จะกระตุ้นเศรษฐกิจให้คึกคักอย่างที่เคยเป็นมา ดังนั้น ในปี 2026 การดำเนินธุรกิจทุกภาคส่วน โดยเฉพาะภาคอสังหาริมทรัพย์ จะต้องอยู่ภายใต้กรอบของการบริหารจัดการความเสี่ยงอย่างเข้มงวด การลงทุนจะต้องทำอย่างมีกลยุทธ์ และการบริหารสภาพคล่องจะต้องเป็นหัวใจสำคัญ
ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย: การปรับตัวสู่สมดุลใหม่
สำหรับตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ปี 2026 จะเป็นปีแห่งการ “ประคองตัว” และ “ฟื้นตัวอย่างช้าๆ” บนสมดุลใหม่ โดยมีปัจจัยสำคัญที่ต้องพิจารณา:
อุปทานโครงการใหม่ที่ลดลง: ข้อมูลจากปี 2025 ชี้ให้เห็นถึงแนวโน้มการเปิดตัวโครงการใหม่ที่ต่ำที่สุดในรอบ 20 ปี โดยเฉพาะในกรุงเทพฯ และปริมณฑล ซึ่งสะท้อนถึงการปรับตัวของผู้ประกอบการที่ระมัดระวังมากขึ้น การลดลงของอุปทานนี้ อาจส่งผลให้การแข่งขันด้านโครงการใหม่ในปี 2026 ไม่รุนแรงเท่าที่ผ่านมา
การโอนกรรมสิทธิ์ที่คาดว่าจะฟื้นตัวเล็กน้อย: แม้จะมีข้อจำกัดด้านสินเชื่อ แต่คาดการณ์ว่าการโอนกรรมสิทธิ์อาจปรับตัวเพิ่มขึ้น 5-10% ทั่วประเทศ ซึ่งเป็นสัญญาณบวกที่สำคัญ อย่างไรก็ตาม ตัวเลขนี้ยังคงต่ำกว่าช่วงก่อนหน้า และการฟื้นตัวในแต่ละภูมิภาคอาจแตกต่างกัน
สินเชื่อยังคงเป็นปัจจัยคอขวด: สถาบันการเงินยังคงมีความระมัดระวังในการปล่อยสินเชื่อ โดยเฉพาะอย่างยิ่งสำหรับผู้ประกอบการที่มีความเสี่ยงสูง อัตราการปฏิเสธสินเชื่อยังคงอยู่ในระดับสูงถึง 40% ซึ่งเป็นอุปสรรคสำคัญที่ทำให้ผู้ซื้อที่มีศักยภาพไม่สามารถเข้าถึงสินเชื่อได้ และส่งผลกระทบต่อยอดขายของผู้ประกอบการ
กำลังซื้อที่แท้จริงคือเข็มทิศ: หัวใจสำคัญของการขับเคลื่อนตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปี 2026 คือการตอบสนองต่อ “กำลังซื้อที่แท้จริง” ของประชาชน ผู้ประกอบการต้องศึกษาพฤติกรรมผู้บริโภคอย่างละเอียด ปรับขนาดโครงการให้เหมาะสม ลดราคาต่อหน่วย และออกแบบที่อยู่อาศัยให้สอดคล้องกับโครงสร้างครอบครัวและความสามารถในการผ่อนชำระในระยะยาว
กลยุทธ์สำคัญสำหรับผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ในปี 2026:
ในฐานะผู้ที่คลุกคลีอยู่ในวงการ ผมขอเน้นย้ำถึงกลยุทธ์สำคัญที่ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ควรนำไปปรับใช้ในปี 2026 เพื่อให้อยู่รอดและเติบโตได้อย่างยั่งยืน:
Upskill และ Reskill องค์กรสู่ความยั่งยืน: การพัฒนาศักยภาพขององค์กรให้ทันต่อการเปลี่ยนแปลงเป็นสิ่งจำเป็น ผู้ประกอบการต้องให้ความสำคัญกับการพัฒนาผลิตภัณฑ์และบริการที่ตอบโจทย์ “Low Carbon Living” หรือการใช้ชีวิตที่เป็นมิตรต่อสิ่งแวดล้อม ควบคู่ไปกับการบริหารจัดการต้นทุนและทรัพยากรอย่างมีประสิทธิภาพ
บริหารสภาพคล่องและลดความเสี่ยง: ในภาวะเศรษฐกิจที่ผันผวน การบริหารจัดการกระแสเงินสด (Cash Flow) และสภาพคล่อง (Liquidity) ให้แข็งแกร่งเป็นสิ่งสำคัญสูงสุด หลีกเลี่ยงการลงทุนที่มีความเสี่ยงสูงเกินตัว และพิจารณาการออกหุ้นกู้ด้วยความระมัดระวัง โดยเฉพาะอย่างยิ่งสำหรับบริษัทขนาดกลางและเล็ก
เน้นโครงการที่ตอบโจทย์กำลังซื้อจริง: การสร้างโครงการที่สอดคล้องกับความต้องการและกำลังซื้อที่แท้จริง คือกุญแจสำคัญในการสร้างยอดขายและอัตราการดูดซับที่น่าพอใจ พิจารณาการพัฒนาโครงการในระดับราคาที่เข้าถึงได้ เช่น ทาวน์เฮาส์ราคาไม่เกิน 1.5 ล้านบาท ในเขตชานเมือง หรือคอนโดมิเนียมที่ตอบโจทย์กลุ่มเป้าหมายเฉพาะ
ผสานนวัตกรรมและเทคโนโลยี: การนำเทคโนโลยีมาใช้ในการพัฒนาโครงการ การตลาด และการบริการ จะช่วยเพิ่มขีดความสามารถในการแข่งขันและสร้างความแตกต่างได้อย่างมีนัยสำคัญ พิจารณาการใช้ AI ในการบริหารจัดการโครงการ หรือการสร้าง Virtual Tours เพื่อให้ลูกค้าเข้าถึงข้อมูลโครงการได้ง่ายขึ้น
จับตาการเมืองและการออกมาตรการสนับสนุนจากภาครัฐ: การเมืองมีบทบาทสำคัญต่อทิศทางเศรษฐกิจและตลาดอสังหาริมทรัพย์ การจัดตั้งรัฐบาลใหม่ที่รวดเร็ว และการออกมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจที่ตรงจุด จะเป็นปัจจัยบวกที่สำคัญ ผู้ประกอบการควรติดตามข่าวสารและเตรียมพร้อมรับมือกับการเปลี่ยนแปลง
ปัจจัยบวกที่น่าจับตา:
แม้ภาพรวมจะดูท้าทาย แต่ก็ยังมีปัจจัยบวกที่น่าจับตาในปี 2026:
ราคาที่ดินที่เพิ่มขึ้นในบางพื้นที่: โดยเฉพาะบริเวณที่มีโครงข่ายคมนาคมที่กำลังก่อสร้างแล้วเสร็จ ถือเป็นตัวแปรสำคัญที่ช่วยผลักดันมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ในระยะยาว
การแข่งขันสินเชื่อที่อาจเพิ่มขึ้น: เมื่อธนาคารพาณิชย์เริ่มหันมาให้ความสำคัญกับการปล่อยสินเชื่อในตลาดอสังหาริมทรัพย์มากขึ้น อาจส่งผลดีต่อผู้ซื้อและผู้ประกอบการ
ศักยภาพของธุรกิจใหม่ๆ: มีโอกาสในการพัฒนาธุรกิจที่เกี่ยวข้องกับอสังหาริมทรัพย์ เช่น ธุรกิจที่จอดรถใกล้สนามบิน ควบคู่กับเทคโนโลยี AI เพื่อเพิ่มประสิทธิภาพการบริหารจัดการ
นิยามปี 2026: “ปีแห่งสมดุลใหม่” และ “ม้าที่เริ่มเดิน”
ผู้เชี่ยวชาญหลายท่านได้ให้ภาพของปี 2026 เป็น “ปีแห่งสมดุลใหม่” ซึ่งหมายถึงการกลับสู่สภาวะปกติที่แตกต่างจากอดีตอย่างสิ้นเชิง เราไม่สามารถคาดหวังให้ตลาดกลับไปดีเหมือนเดิมได้อีก แต่ต้องเรียนรู้ที่จะอยู่และปรับตัวให้เข้ากับสภาวะใหม่นี้
นอกจากนี้ ยังมีการเปรียบเทียบปี 2026 กับ “ม้า” โดยบางท่านมองว่าเป็น “ม้าหงอย” หรือ “ม้าป่วย” ที่ยังไม่สามารถใช้งานหนักได้ แต่ก็มีมุมมองที่เห็นความหวังว่าเป็น “ม้าที่เริ่มลุกขึ้นเดิน” หลังจากผ่านช่วงเวลาที่ยากลำบากมาแล้ว ซึ่งสะท้อนถึงการฟื้นตัวอย่างช้าๆ และต้องอาศัยความระมัดระวัง
บทบาทของภาครัฐ: การประคองตลาดอย่างตรงจุด
ภาครัฐมีบทบาทสำคัญอย่างยิ่งในการประคองตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปี 2026 มาตรการที่ควรพิจารณา ได้แก่:
การลดภาระผู้ซื้อและต้นทุนผู้ประกอบการ: เช่น การต่ออายุมาตรการลดค่าธรรมเนียมโอนและจดจำนอง การผ่อนคลายเกณฑ์ LTV (Loan to Value) และการสนับสนุนสินเชื่อบ้านหลังแรก เพื่อให้กลุ่มผู้เริ่มต้นสามารถมีที่อยู่อาศัยเป็นของตนเองได้
การแก้ปัญหาสินเชื่อ: การพิจารณามาตรการเสริมเพื่อแก้ปัญหาการเข้าถึงสินเชื่อ เช่น Mortgage Guarantee เพื่อเพิ่มโอกาสในการได้รับสินเชื่อ หรือ Consolidated Debt เพื่อช่วยลดภาระหนี้และเพิ่มความสามารถในการผ่อนชำระ
การส่งเสริมการลงทุน: การสนับสนุนโครงการ PPP (Public-Private Partnership) เพื่อให้ภาคเอกชนมีส่วนร่วมในการพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานของภาครัฐ ซึ่งจะช่วยกระตุ้นเศรษฐกิจโดยรวม
อนาคตของอสังหาริมทรัพย์ไทย: ความร่วมมือคือหัวใจสำคัญ
การฟื้นตัวอย่างยั่งยืนของภาคอสังหาริมทรัพย์ไทยในปี 2026 จะต้องอาศัยความร่วมมือจากทุกภาคส่วน ทั้งภาครัฐ สถาบันการเงิน และภาคเอกชน เพื่อค่อยๆ ประคองตลาดให้ฟื้นตัวบนฐานที่แข็งแรง
ผู้ประกอบการที่สามารถปรับตัวให้เข้ากับ “สมดุลใหม่” นี้ ด้วยการเน้นการพัฒนาโครงการที่ตอบโจทย์กำลังซื้อที่แท้จริง บริหารจัดการความเสี่ยงอย่างมีประสิทธิภาพ และผสานนวัตกรรม จะเป็นผู้ที่สามารถก้าวผ่านความท้าทายและคว้าโอกาสทองในปี 2026 นี้ไปได้
หากคุณคือหนึ่งในผู้ที่กำลังมองหาโอกาสในการลงทุนหรือพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในปี 2026 นี้ การศึกษาข้อมูลอย่างรอบด้าน การปรึกษาผู้เชี่ยวชาญ และการวางแผนกลยุทธ์ที่เหมาะสม จะเป็นกุญแจสำคัญสู่ความสำเร็จของคุณ
