บทวิเคราะห์แนวโน้มเศรษฐกิจไทยและตลาดอสังหาริมทรัพย์ปี 2569: การประคับประคองบนสมดุลใหม่และการปรับตัวของผู้ประกอบการ
ภาพรวมเศรษฐกิจและการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2569: ความท้าทายที่ต้องเผชิญและโอกาสที่ซ่อนเร้น
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในแวดวงอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ข้าพเจ้าได้เห็นวัฏจักรของตลาดมานับไม่ถ้วน ตั้งแต่ช่วงเวลาแห่งการเติบโตอย่างก้าวกระโดด ไปจนถึงภาวะชะลอตัวที่ทดสอบความแข็งแกร่งของผู้ประกอบการ การก้าวเข้าสู่ปี 2569 นี้ ช่างเป็นช่วงเวลาที่น่าสนใจยิ่งนัก จากการประเมินสถานการณ์ล่าสุดและบทสนทนาอันเข้มข้นกับผู้เชี่ยวชาญในวงการหลายท่าน สัญญาณที่ปรากฏล้วนบ่งชี้ไปในทิศทางเดียวกัน นั่นคือ ปี 2569 จะเป็นปีแห่ง “การประคับประคองบนสมดุลใหม่” ซึ่งเป็นคำที่สะท้อนภาพรวมของ เศรษฐกิจไทย 2569 และ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ 2569 ได้อย่างชัดเจนที่สุด
ภายหลังจากที่ภาคอสังหาริมทรัพย์ไทยได้เผชิญกับแรงกดดันรอบด้านตลอดปี 2568 ทั้งจากความผันผวนของเศรษฐกิจมหภาค ภัยพิบัติทางธรรมชาติที่ส่งผลกระทบในวงกว้าง ความไม่แน่นอนทางการเมืองที่สร้างความกังวล และปัญหาเชิงโครงสร้างที่ยังคงส่งผลต่อเนื่อง มาถึงปี 2569 นี้ แม้ภาพรวมจะยังคงมีความท้าทายอยู่ แต่ก็เริ่มปรากฏสัญญาณของการฟื้นตัวอย่างช้าๆ และการปรับตัวเพื่อหา “จุดสมดุลใหม่” ในการดำเนินธุรกิจ
ปัจจัยท้าทายหลักที่ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ต้องเผชิญในปี 2569
ผู้ประกอบการในภาคอสังหาริมทรัพย์ปี 2569 จำเป็นต้องเตรียมพร้อมรับมือกับความท้าทายสำคัญหลายประการ ประการแรก คือ กำลังซื้อที่อ่อนแอ ซึ่งเป็นผลพวงโดยตรงจากภาวะเศรษฐกิจที่ยังคงฟื้นตัวอย่างเชื่องช้า ปัญหา หนี้ครัวเรือน ที่อยู่ในระดับสูง และค่าครองชีพที่ยังคงเป็นภาระของประชาชน ส่งผลให้การตัดสินใจลงทุนซื้อที่อยู่อาศัย โดยเฉพาะโครงการใหม่ๆ ต้องถูกพิจารณาอย่างรอบคอบและใช้เวลานานขึ้น
ประการที่สอง คือ ความเข้มงวดของสถาบันการเงินในการปล่อยสินเชื่อ แม้ว่าอัตราดอกเบี้ยนโยบายอาจมีการปรับลดลงเพื่อกระตุ้นเศรษฐกิจ แต่สถาบันการเงินยังคงมีแนวโน้มที่จะพิจารณาอนุมัติสินเชื่อด้วยความระมัดระวัง โดยเฉพาะอย่างยิ่งสินเชื่อโครงการ (Project Financing) ซึ่งอาจมีเงื่อนไขที่เข้มงวดกว่าเดิม โดยเฉพาะอย่างยิ่งในโครงการประเภทคอนโดมิเนียมที่ต้องใช้เงินลงทุนสูงและมีความเสี่ยงในการบริหารจัดการที่มากกว่า
ประการที่สาม คือ ความไม่แน่นอนของปัจจัยภายนอก ที่ยังคงส่งผลกระทบต่อ เศรษฐกิจไทย ไม่ว่าจะเป็นสถานการณ์ความขัดแย้งทางภูมิรัฐศาสตร์ การเปลี่ยนแปลงนโยบายการค้าของประเทศมหาอำนาจ หรือแม้แต่การผันผวนของราคาสินค้าโภคภัณฑ์ ล้วนเป็นปัจจัยที่สร้างความไม่แน่นอนและส่งผลต่อภาพรวมการลงทุนของภาคธุรกิจ
แนวโน้มตลาดอสังหาริมทรัพย์ปี 2569: การปรับตัวสู่การแข่งขันที่แตกต่าง
อย่างไรก็ตาม ท่ามกลางความท้าทายเหล่านี้ ก็ยังมีสัญญาณเชิงบวกที่น่าจับตามอง ผู้เชี่ยวชาญหลายท่านมองว่า อสังหาริมทรัพย์ 2569 จะไม่ใช่ปีแห่งการแข่งขันด้านอุปทานโครงการใหม่ที่รุนแรงเหมือนในอดีต เนื่องจากผู้ประกอบการส่วนใหญ่ได้เรียนรู้และปรับตัวจากการบริหารจัดการต้นทุนและสต็อกสินค้าในปีที่ผ่านมา
นายอธิป พีชานนท์ นายกกิตติมศักดิ์ สมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร ได้เปรียบเทียบปี 2569 ว่าเป็น “ปีม้าหงอย – ม้าป่วย” ซึ่งสะท้อนถึงภาพเศรษฐกิจที่ยังไม่แข็งแรงเต็มที่ แต่ก็ต้องอาศัยความ “อึด-ทน” ในการประคับประคองธุรกิจต่อไป ท่านเน้นย้ำว่า ผู้ประกอบการต้องพึ่งพาตนเองให้มาก มีสภาพคล่องที่ดี และบริหารจัดการต้นทุนอย่างมีประสิทธิภาพ การพึ่งพาการออกหุ้นกู้เพื่อระดมทุนอาจไม่ใช่ทางออกที่ง่ายดายนัก เนื่องจากนักลงทุนมีความระมัดระวังมากขึ้น และจะมีการคัดเลือกผู้ออกหุ้นกู้ที่มีความน่าเชื่อถือสูงเท่านั้น
ในทางตรงกันข้าม นายอิสระ บุญยัง นายกกิตติมศักดิ์ สมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร มองว่า ตัวเลข อุปทานโครงการใหม่ ที่ลดลงอย่างมีนัยสำคัญในปี 2568 ถือเป็นปัจจัยบวกที่สำคัญสำหรับปี 2569 เมื่อซัพพลายใหม่มีน้อยลง การแข่งขันย่อมไม่รุนแรงเท่าที่เคยเป็นมา ท่านคาดการณ์ว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ปี 2569 จะมีการเปิดตัวโครงการใหม่เพิ่มขึ้น 5-10% และการโอนกรรมสิทธิ์จะเติบโต 5-10% ซึ่งเป็นสัญญาณของการฟื้นตัวที่มาจากฐานที่ต่ำ
นายสุนทร สถาพร นายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร ชี้ให้เห็นถึงความจำเป็นที่ภาคอสังหาริมทรัพย์ต้อง “Upskill” เพื่ออนาคต โดยเน้นการพัฒนาสินค้าและบริการที่ตอบโจทย์ “Low Carbon Living” และการพัฒนาอย่างยั่งยืน ควบคู่ไปกับการบริหารจัดการเงินสดและสภาพคล่องอย่างเข้มงวด นอกจากนี้ ท่านยังเน้นย้ำว่า “กำลังซื้อจริง” คือเข็มทิศของตลาด การพัฒนาโครงการต้องยึดรายได้จริงของประชาชนเป็นหลัก และปรับขนาดโครงการให้สอดคล้องกับความสามารถในการผ่อนชำระ
นายประเสริฐ แต่ดุลยสาธิต นายกสมาคมอาคารชุดไทย มองว่าปี 2569 คือ “ปีแห่งสมดุลใหม่” ซึ่งหมายถึงการฟื้นตัวบนฐานที่ต่ำสุด และอาจไม่สามารถกลับไปดีเหมือนเดิมได้หากปัญหาเชิงโครงสร้างยังไม่ได้รับการแก้ไข ท่านเน้นย้ำถึงความสำคัญของการที่รัฐบาลใหม่จะต้องเร่งปรับโครงสร้างเศรษฐกิจสังคมทั้งระบบ และแก้ไขปัญหาหนี้สินเชิงโครงสร้าง
นายพรนริศ ชวนไชยสิทธิ์ นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย ให้มุมมองที่ค่อนข้างระมัดระวัง โดยมองว่าปี 2569 ยังคงเป็นปีที่ท้าทาย แต่ก็เชื่อมั่นในศักยภาพของผู้ประกอบการที่จะช่วยกันประคองให้ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ขับเคลื่อนไปได้ แม้จะเผชิญกับความยากลำบาก
ปัจจัยขับเคลื่อนและกลยุทธ์เพื่อความสำเร็จในปี 2569
จากมุมมองของผู้เชี่ยวชาญเหล่านี้ สามารถสรุปปัจจัยสำคัญและกลยุทธ์ที่ผู้ประกอบการ อสังหาริมทรัพย์ 2569 ควรมุ่งเน้น ได้ดังนี้:
การบริหารจัดการสภาพคล่องและต้นทุน: การมีสภาพคล่องที่แข็งแกร่งและการบริหารต้นทุนอย่างมีประสิทธิภาพเป็นหัวใจสำคัญในการผ่านพ้นช่วงเวลาแห่งความไม่แน่นอน การชะลอการลงทุนที่ไม่จำเป็นและหลีกเลี่ยงความเสี่ยงเกินตัว คือสิ่งจำเป็นอย่างยิ่ง
การพัฒนาโครงการที่ตอบโจทย์กำลังซื้อจริง: การวิเคราะห์ข้อมูลกำลังซื้อที่แท้จริงอย่างแม่นยำ และการพัฒนาโครงการที่สอดคล้องกับความต้องการและกำลังซื้อของกลุ่มเป้าหมาย จะเป็นกุญแจสำคัญในการประสบความสำเร็จ การปรับขนาดโครงการ ลดราคาต่อหน่วย และออกแบบที่อยู่อาศัยให้เหมาะสมกับโครงสร้างครอบครัวและกำลังผ่อนชำระในระยะยาว จะเป็นกลยุทธ์ที่ได้ผล
การปรับตัวสู่การพัฒนาที่ยั่งยืน: กระแสการพัฒนาที่ยั่งยืน และการให้ความสำคัญกับสิ่งแวดล้อม (ESG) จะยิ่งทวีความสำคัญขึ้น ผู้ประกอบการที่สามารถพัฒนาโครงการที่ตอบโจทย์ “Low Carbon Living” และมีผลกระทบต่อสิ่งแวดล้อมน้อยที่สุด จะได้รับความสนใจจากผู้บริโภคและนักลงทุนมากขึ้น
การใช้เทคโนโลยีเพื่อเพิ่มประสิทธิภาพ: การนำเทคโนโลยีเข้ามาช่วยในการบริหารจัดการโครงการ การตลาด และการบริการลูกค้า จะช่วยเพิ่มประสิทธิภาพและลดต้นทุนได้ เช่น การใช้ AI ในการวิเคราะห์ข้อมูลตลาด การพัฒนาแพลตฟอร์มการขายและการบริการออนไลน์
การร่วมมือกับภาครัฐและสถาบันการเงิน: การสนับสนุนจากภาครัฐผ่านมาตรการที่ตรงจุด เช่น การต่ออายุการลดค่าธรรมเนียม การผ่อนคลายเกณฑ์ LTV การสนับสนุนสินเชื่อบ้านหลังแรก จะเป็นแรงขับเคลื่อนสำคัญ ควบคู่ไปกับการทำงานร่วมกับสถาบันการเงินเพื่อหาแนวทางแก้ไขปัญหาการเข้าถึงสินเชื่อที่ซับซ้อน
การสร้างความเชื่อมั่นและการสื่อสาร: ในภาวะที่ผู้บริโภคมีความกังวล การสื่อสารที่โปร่งใส สร้างสรรค์ และเน้นย้ำถึงคุณภาพและความน่าเชื่อถือของโครงการและผู้ประกอบการ จะช่วยสร้างความเชื่อมั่นและกระตุ้นการตัดสินใจซื้อได้
การลงทุนอสังหาริมทรัพย์ที่น่าจับตามองในปี 2569: โอกาสในความท้าทาย
แม้ภาพรวมจะยังคงมีความท้าทาย แต่ก็ยังมีโอกาสการลงทุนที่น่าสนใจใน ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ปี 2569 โดยเฉพาะอย่างยิ่ง:
ที่อยู่อาศัยสำหรับผู้เริ่มต้น: ด้วยปัญหาสินเชื่อที่ยังคงเป็นคอขวด การพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยในระดับราคาที่จับต้องได้ (Affordable Housing) โดยเฉพาะโครงการทาวน์เฮ้าส์ หรือบ้านแฝดในทำเลชานเมืองที่สามารถเดินทางสะดวก ยังคงเป็นที่ต้องการของตลาด
โครงการพัฒนาทำเลศักยภาพ: การลงทุนในที่ดินบริเวณแนวโครงข่ายคมนาคมใหม่ๆ ที่กำลังก่อสร้างและจะแล้วเสร็จในอนาคตอันใกล้ ยังคงเป็นกลยุทธ์การลงทุนระยะยาวที่น่าสนใจ แม้ราคาที่ดินจะปรับตัวสูงขึ้น แต่ศักยภาพในการเติบโตของมูลค่าทรัพย์สินนั้นยังคงมีอยู่
อสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน (Investment Properties): ในภาวะที่อัตราผลตอบแทนจากการลงทุนในสินทรัพย์อื่นอาจไม่แน่นอน การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์เพื่อสร้างรายได้ค่าเช่า (Rental Yield) ยังคงเป็นทางเลือกที่น่าสนใจ โดยเฉพาะในทำเลที่มีความต้องการเช่าสูง เช่น ใกล้สถานศึกษา แหล่งงาน หรือแหล่งท่องเที่ยว
อสังหาริมทรัพย์เพื่อการท่องเที่ยวและบริการ: ภาคการท่องเที่ยวที่เริ่มฟื้นตัวอย่างต่อเนื่อง จะส่งผลดีต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่เกี่ยวข้อง เช่น โรงแรม รีสอร์ท คอนโดมิเนียมพร้อมอยู่ (Ready-to-Move-In Condos) สำหรับนักลงทุนต่างชาติ หรือบ้านพักตากอากาศในแหล่งท่องเที่ยวยอดนิยม
บทสรุป: ก้าวต่อไปบนเส้นทางแห่งการปรับตัว
ปี 2569 จะเป็นบทพิสูจน์ความสามารถในการปรับตัวของผู้ประกอบการในภาคอสังหาริมทรัพย์ไทยอย่างแท้จริง จากยุคแห่งการเติบโตที่หวือหวา มาสู่ยุคแห่งการประคับประคองบนสมดุลใหม่ การมองหาโอกาสในความท้าทาย การบริหารจัดการความเสี่ยงอย่างชาญฉลาด และการให้ความสำคัญกับการสร้างมูลค่าที่แท้จริงให้กับลูกค้า คือกุญแจสำคัญที่จะนำพาธุรกิจให้อยู่รอดและเติบโตต่อไปได้
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการนี้ ข้าพเจ้าเชื่อมั่นว่า ด้วยประสบการณ์ ความเชี่ยวชาญ และการปรับตัวอย่างไม่หยุดนิ่ง ผู้ประกอบการไทยจะสามารถผ่านพ้นช่วงเวลาแห่งความท้าทายนี้ไปได้ และพร้อมที่จะสร้างสรรค์อนาคตของวงการอสังหาริมทรัพย์ไทยให้แข็งแกร่งยิ่งขึ้น
หากท่านเป็นผู้ประกอบการที่กำลังมองหาแนวทางในการปรับกลยุทธ์ หรือนักลงทุนที่ต้องการค้นหาโอกาสการลงทุนที่เหมาะสมในปี 2569 นี้ อย่าลังเลที่จะศึกษาข้อมูลเพิ่มเติม ปรึกษาผู้เชี่ยวชาญ และเตรียมพร้อมที่จะก้าวเดินไปพร้อมกับการเปลี่ยนแปลงนี้ การเตรียมตัวที่ดีในวันนี้ คือรากฐานสำคัญของความสำเร็จในวันข้างหน้า
