เศรษฐกิจไทยและตลาดอสังหาริมทรัพย์ปี 2569: การประคับประคองบนสมดุลใหม่ ท่ามกลางความท้าทายและการปรับตัว
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในแวดวงอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ผมได้เห็นวัฏจักรของตลาดมานับครั้งไม่ถ้วน ปี 2569 นี้ เป็นอีกหนึ่งปีที่น่าจับตามองอย่างยิ่ง ไม่ใช่ในแง่ของการเติบโตแบบก้าวกระโดด แต่เป็นปีแห่งการ “ประคับประคอง” และการ “ฟื้นตัวอย่างช้าๆ” บน “สมดุลใหม่” หลังจากที่เราได้ผ่านจุดต่ำสุดของสภาวะเศรษฐกิจและตลาดอสังหาริมทรัพย์ในช่วงก่อนหน้านี้
ภาพรวมเศรษฐกิจไทยปี 2569: แรงลมปะทะรอบด้าน
การประเมินแนวโน้มเศรษฐกิจไทยปี 2569 โดยรวมยังคงเผชิญกับความท้าทายรอบด้าน ปัจจัยที่ต้องจับตาอย่างใกล้ชิดได้แก่:
กำลังซื้อที่อ่อนแอ: หนี้ครัวเรือนที่อยู่ในระดับสูงและค่าครองชีพที่ยังคงปรับตัวเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง ส่งผลโดยตรงต่อกำลังซื้อของผู้บริโภค ทำให้การตัดสินใจในการจับจ่ายใช้สอย โดยเฉพาะสินค้ามูลค่าสูงอย่างอสังหาริมทรัพย์ ชะลอตัวลงอย่างมีนัยสำคัญ
สถาบันการเงินเข้มงวดสินเชื่อ: ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์จะยังคงเผชิญกับเงื่อนไขที่เข้มงวดขึ้นในการขอสินเชื่อจากสถาบันการเงิน โดยเฉพาะอย่างยิ่งสำหรับโครงการประเภทคอนโดมิเนียมที่ต้องใช้เงินลงทุนจำนวนมากและมีความเสี่ยงสูงกว่า การพึ่งพา Project Financing อาจไม่ใช่ทางออกที่ง่ายเหมือนในอดีต
อัตราดอกเบี้ยที่ยังผันผวน: แม้ว่าแนวโน้มอัตราดอกเบี้ยอาจมีการปรับลดลงในบางช่วง แต่ปัจจัยขับเคลื่อนเศรษฐกิจโดยรวมยังคงเปราะบาง ตัวเลขการเติบโตของ GDP ที่คาดการณ์โดยหน่วยงานต่างๆ ยังอยู่ในระดับที่ไม่สูงนัก สะท้อนให้เห็นถึงความจำเป็นที่ผู้ประกอบการต้องบริหารจัดการต้นทุนและสภาพคล่องอย่างรัดกุม
ความไม่แน่นอนทั้งภายในและภายนอก: ปัจจัยเสี่ยงจากสถานการณ์การเมืองภายในประเทศ ความไม่แน่นอนของนโยบายภาครัฐ รวมถึงความผันผวนทางเศรษฐกิจโลก และประเด็นด้านภูมิรัฐศาสตร์ ยังคงเป็นตัวแปรสำคัญที่ส่งผลกระทบต่อความเชื่อมั่นและการลงทุน
ตลาดอสังหาริมทรัพย์ปี 2569: การปรับตัวสู่สมดุลใหม่
สำหรับตลาดอสังหาริมทรัพย์ปี 2569 ผมมองว่าจะเป็นปีที่ผู้ประกอบการต้อง “อึด-ทน” และ “รอบคอบ” ในการดำเนินธุรกิจมากขึ้น จากประสบการณ์กว่า 10 ปี ผมเห็นสัญญาณที่ชัดเจนของการเปลี่ยนแปลง และนี่คือประเด็นหลักที่ผมอยากจะเน้นย้ำ:
ซัพพลายใหม่ลดลง การแข่งขันไม่รุนแรง: ข้อมูลจากปี 2568 แสดงให้เห็นถึงการเปิดตัวโครงการใหม่ในกรุงเทพฯ และปริมณฑลที่ลดลงสู่ระดับต่ำสุดในรอบ 20 ปี ขณะที่ยอดโอนกรรมสิทธิ์และการขอสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยก็ปรับตัวลดลงอย่างมีนัยสำคัญเช่นกัน ปัจจัยเหล่านี้ชี้ให้เห็นว่าผู้ประกอบการได้มีการปรับตัว ลดการลงทุนในโครงการใหม่ลง ซึ่งจะส่งผลให้การแข่งขันด้านซัพพลายในปี 2569 ไม่รุนแรงเท่ากับช่วงก่อนหน้า
แนวโน้มการเปิดตัวโครงการ: แม้ว่าเศรษฐกิจจะฟื้นตัวช้า แต่การเปิดตัวโครงการใหม่ในปี 2569 คาดว่าจะมีการขยายตัวเพิ่มขึ้นราว 5-10% จากฐานที่ต่ำในปีที่ผ่านมา
การแข่งขันด้านสินเชื่อ: สถาบันการเงินหลายแห่ง โดยเฉพาะธนาคารพาณิชย์ จะเริ่มกลับมาแข่งขันกันปล่อยสินเชื่อมากขึ้น หลังจากที่ก่อนหน้านี้ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) มีสัดส่วนการปล่อยสินเชื่อที่สูงมาก การแข่งขันนี้จะช่วยกระตุ้นยอดโอนกรรมสิทธิ์ให้เติบโตขึ้นประมาณ 5-10%
การเมืองและงบประมาณ: สถานการณ์ทางการเมืองที่มีเสถียรภาพและการเลือกตั้งที่ชัดเจนตามกรอบเวลา จะส่งผลดีต่อความเชื่อมั่นและการเบิกจ่ายงบประมาณภาครัฐ ทั้งงบประมาณปี 2569 ที่จะเร่งใช้จ่าย และการผลักดันงบประมาณปี 2570 เข้าสู่สภาฯ ซึ่งจะช่วยกระตุ้นเศรษฐกิจในภาพรวม
การปรับตัวของผู้ประกอบการ: Upskill สู่การพัฒนาที่ยั่งยืน: ปี 2569 คือโอกาสที่ผู้ประกอบการทุกขนาดต้อง “Upskill” เพื่อสร้างความแข็งแกร่งให้กับธุรกิจในระยะยาว
Sustainable Development in Action: การพัฒนาโครงการที่คำนึงถึงสิ่งแวดล้อม เช่น Low Carbon Living จะเป็นโจทย์สำคัญในการสร้างมูลค่าเพิ่มและตอบสนองความต้องการของผู้บริโภคยุคใหม่
การบริหารสภาพคล่อง: การบริหารจัดการเงินสดและสภาพคล่องอย่างเข้มงวด การชะลอการลงทุนที่ไม่จำเป็น และการหลีกเลี่ยงความเสี่ยงเกินตัว คือหัวใจสำคัญของการอยู่รอด
โครงการที่สอดคล้องกับกำลังซื้อจริง: การพัฒนาโครงการต้องยึดรายได้จริงของประชาชนเป็นหลัก การปรับลดขนาดโครงการ ลดราคาต่อหน่วย และออกแบบที่อยู่อาศัยให้สอดคล้องกับโครงสร้างครอบครัวและความสามารถในการผ่อนชำระในระยะยาว จะเป็นปัจจัยสำคัญต่อความสำเร็จ
กำลังซื้อจริงคือเข็มทิศ: ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์คาดการณ์ว่าปริมาณมูลค่าโอนกรรมสิทธิ์ทั่วประเทศในปี 2569 อาจจะยังคงติดลบเล็กน้อย (-1%) แต่ไม่รุนแรงเท่าปี 2568 (-10%) ซึ่งหมายความว่าการพัฒนาโครงการต้องให้ความสำคัญกับการทำความเข้าใจกำลังซื้อที่แท้จริงอย่างลึกซึ้ง
สินเชื่อยังคงเป็นคอขวด: อัตราการปฏิเสธสินเชื่อที่ยังคงสูงถึง 40% เป็นอุปสรรคสำคัญที่ทำให้ผู้ที่มีความต้องการซื้อจริงไม่สามารถเข้าถึงที่อยู่อาศัยได้ ปัญหานี้ส่งผลกระทบต่อทั้งผู้ซื้อและผู้ประกอบการ
กลไกเสริมสินเชื่อ: ภาครัฐและสถาบันการเงินควรพิจารณามาตรการเสริมเพื่อแก้ปัญหาการเข้าถึงสินเชื่อ เช่น
Mortgage Guarantee: เพื่อเพิ่มโอกาสในการเข้าถึงสินเชื่อให้กับกลุ่มผู้ซื้อที่มีคุณสมบัติ แต่ยังขาดหลักประกันที่เพียงพอ
Consolidated Debt: การรวมหนี้สินเพื่อให้ผู้กู้มีภาระที่ผ่อนชำระน้อยลง และเพิ่มความสามารถในการผ่อนชำระ
Risk-Based Interest: การกำหนดอัตราดอกเบี้ยที่สะท้อนความเสี่ยงที่แท้จริงของแต่ละบุคคล
บทบาทภาครัฐ: พยุงตลาด ไม่ใช่กระตุ้นระยะสั้น: ภาครัฐมีบทบาทสำคัญในการสนับสนุนภาคอสังหาริมทรัพย์อย่างยั่งยืน โดยเน้นมาตรการที่ช่วยลดภาระของผู้ซื้อและต้นทุนของผู้ประกอบการอย่างตรงจุด
มาตรการที่ควรพิจารณา:
การต่ออายุมาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนอง
การผ่อนคลายเกณฑ์ LTV (Loan to Value)
การสนับสนุนสินเชื่อบ้านหลังแรก สำหรับกลุ่มผู้ที่เพิ่งเริ่มต้นสร้างครอบครัวและฐานะ
ความร่วมมือคือหัวใจสำคัญ: การฟื้นตัวของภาคอสังหาริมทรัพย์อย่างยั่งยืนในปี 2569 จะเกิดขึ้นไม่ได้หากปราศจากความร่วมมือระหว่างภาครัฐ สถาบันการเงิน และภาคเอกชน ทุกภาคส่วนต้องทำงานร่วมกันเพื่อประคองตลาดบนฐานที่แข็งแกร่ง
นิยามปี 2569: “ม้าเพิ่งลุกขึ้นเดิน”
หากจะเปรียบเทียบปี 2569 กับปีที่ผ่านมา ตัวแทนจากสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรรได้สะท้อนภาพไว้อย่างน่าสนใจ
อธิป พีชานนท์ เปรียบปี 2569 ว่าเป็น “ม้าหงอย – ม้าป่วย” ที่ยังใช้งานหนักไม่ได้ อาจจะต้องพาไปวิ่งเบาๆ เพื่อรับนักท่องเที่ยว ซึ่งสะท้อนถึงการประคับประคองธุรกิจที่ต้องดำเนินไปอย่างระมัดระวัง
อิสระ บุญยัง มองว่าปี 2569 เป็น “ม้าวิ่งไม่ได้ ม้าเพิ่งเข้าเฝือก” เพราะอสังหาริมทรัพย์เติบโตจากฐานที่ต่ำมาก เปรียบได้กับม้าที่เพิ่งลุกขึ้นเดินได้ แต่ไม่ใช่ปีที่จะ “ม้ากระโดด” ได้
สุนทร สถาพร นิยามว่า “เศรษฐกิจฟื้นช้า อสังหาริมทรัพย์ประคองตัว สร้างฐานให้มั่นคง” ชี้ให้เห็นถึงความจำเป็นในการสร้างรากฐานธุรกิจให้แข็งแกร่งในระยะยาว
ปีแห่งสมดุลใหม่: การกลับไปเหมือนเดิมเป็นไปไม่ได้
ประเสริฐ แต่ดุลยสาธิต เน้นย้ำว่าปี 2569 เป็นปีแห่งการ “ประคับประคอง บนสมดุลใหม่” หรือการฟื้นตัวบนฐานที่ต่ำสุด และชี้ว่า “จะกลับไปดีเหมือนเดิมไม่ได้อีก” เนื่องจากปัญหาเชิงโครงสร้างยังไม่ได้รับการแก้ไข การเปลี่ยนแปลงนี้ต้องการการปรับตัวของผู้ประกอบการอย่างจริงจัง
การแก้ปัญหาเชิงโครงสร้าง: การปรับโครงสร้างเศรษฐกิจสังคมทั้งระบบ การแก้ปัญหาหนี้สิน และการบริหารจัดการการคอร์รัปชัน เป็นสิ่งจำเป็นที่รัฐบาลใหม่ต้องให้ความสำคัญ
อสังหาริมทรัพย์คือเครื่องยนต์ขับเคลื่อน: รัฐบาลควรให้ความสำคัญกับมาตรการกระตุ้นภาคอสังหาริมทรัพย์ เนื่องจากเป็นหนึ่งในเครื่องยนต์สำคัญที่สามารถฉุดรั้งธุรกิจอื่นๆ ให้ล้มตามได้หากเกิดปัญหา
GDP 3-5% คือเป้าหมาย: ตัวเลข GDP ที่ 1-2% ยังไม่เพียงพอต่อการสร้างกำลังซื้อที่อยู่อาศัย การที่ GDP จะขยับขึ้นไปสู่ 3-5% จะเป็นปัจจัยสำคัญในการกระตุ้นตลาด
มองไปข้างหน้า: ความท้าทายและความหวัง
พรนริศ ชวนไชยสิทธิ์ มองว่าปี 2569 อาจเป็นปีที่ “ไม่ดีทั้งปี” เนื่องจากการรอรัฐบาลใหม่เพื่อออกมาตรการต่างๆ รวมถึงปัจจัยภายนอกที่ยังไม่ชัดเจน อย่างไรก็ตาม แม้จะยากลำบาก เขายังเชื่อมั่นว่าผู้ประกอบการจะสามารถช่วยกันพยุงให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์ขับเคลื่อนต่อไปได้ เหมือนที่เราได้ผ่านสมรภูมิอันโหดหินในปี 2568 มาแล้ว
สรุป: การปรับตัวเพื่อก้าวต่อไป
ในฐานะผู้เชี่ยวชาญ ผมเห็นว่าปี 2569 คือบททดสอบที่สำคัญของภาคอสังหาริมทรัพย์ไทย เรากำลังก้าวเข้าสู่ยุคของการ “ประคับประคองบนสมดุลใหม่” ผู้ประกอบการต้องปรับกลยุทธ์ เน้นการบริหารจัดการความเสี่ยงอย่างรัดกุม พัฒนาโครงการที่ตอบโจทย์กำลังซื้อจริง และแสวงหาโอกาสในการพัฒนาอย่างยั่งยืน
สำหรับนักลงทุนและผู้ที่กำลังมองหาที่อยู่อาศัย ปีนี้อาจเป็นโอกาสในการเลือกซื้ออสังหาริมทรัพย์ที่มีคุณภาพในราคาที่เหมาะสม โดยพิจารณาถึงศักยภาพในการเติบโตระยะยาว และอย่าลืมว่าการปรึกษาผู้เชี่ยวชาญด้านการเงินและการลงทุน จะช่วยให้คุณตัดสินใจได้อย่างชาญฉลาดท่ามกลางสภาวะตลาดที่เปลี่ยนแปลงไป
ปี 2569 อาจไม่ใช่ปีแห่งการเก็งกำไรหวือหวา แต่เป็นปีแห่งการสร้างฐานที่มั่นคงและความยั่งยืน การปรับตัวอย่างชาญฉลาดและการทำงานร่วมกันของทุกภาคส่วน จะเป็นกุญแจสำคัญในการนำพาตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยผ่านพ้นความท้าทาย และเติบโตอย่างแข็งแกร่งบนสมดุลใหม่นี้
หากคุณกำลังวางแผนการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ในปี 2569 หรือกำลังมองหาบ้านหลังแรก นี่คือช่วงเวลาที่เหมาะสมในการศึกษาข้อมูลเชิงลึกและปรึกษาผู้เชี่ยวชาญ เพื่อวางแผนการเงินและกลยุทธ์การลงทุนที่เหมาะสมกับสถานการณ์ปัจจุบันได้อย่างมีประสิทธิภาพที่สุด.
