วิกฤตอสังหาริมทรัพย์ไทย ครึ่งปีแรก 2568: รายได้และกำไรดิ่งเหว สะท้อนความหวาดกลัวหนี้ของผู้บริโภค
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ผมได้เห็นวัฏจักรของตลาดขึ้นสุดลงต่ำมาหลายครั้ง แต่ภาพที่ปรากฏในงบการเงินของบริษัทอสังหาริมทรัพย์จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ 40 แห่งในช่วงครึ่งปีแรกของปี 2568 นี้ ชวนให้ต้องหยุดคิดอย่างจริงจัง ตัวเลขที่แสดงรายได้รวมลดลงถึง 15.21% และกำไรสุทธิที่ดิ่งลงอย่างน่าใจหายถึง 37.17% พร้อมกับ 18 บริษัทที่ต้องเผชิญภาวะขาดทุน เป็นมากกว่าแค่ตัวเลขทางบัญชี แต่คือเสียงสะท้อนที่ดังชัดถึง “ความกังวล” และ “ความกลัวหนี้” ที่กัดกินความเชื่อมั่นของผู้บริโภคไทยในปัจจุบัน
ภาพสะท้อนความซบเซา: สัญญาณอันตรายที่ไม่อาจมองข้าม
หากมองลึกลงไป ข้อมูลจาก LWS Wisdom บริษัทวิจัยในเครือ L.P.N. Development Plc. เผยให้เห็นภาพที่น่ากังวลอย่างยิ่งในช่วง 6 เดือนแรกของปี 2568 (มกราคม – มิถุนายน) รายได้รวมของ 40 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำอยู่ที่ 131,217.08 ล้านบาท ซึ่งลดลง 15.21% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อนหน้า ยิ่งไปกว่านั้น กำไรสุทธิรวมกลับดิ่งลงถึง 37.17% สู่ระดับ 8,369.92 ล้านบาท ตัวเลขนี้บ่งชี้ว่า ไม่ใช่แค่ยอดขายที่ลดลง แต่ต้นทุนและค่าใช้จ่ายที่เพิ่มขึ้น ประกอบกับภาวะการแข่งขันที่รุนแรง ยิ่งบีบคั้นความสามารถในการทำกำไรของผู้ประกอบการ
Top 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์: การเปรียบเทียบรายได้และกำไรในครึ่งปีแรก 2568
เพื่อเห็นภาพรวมที่ชัดเจนยิ่งขึ้น เรามาดูผลประกอบการของ 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำในแง่รายได้สูงสุด:
AP Thailand: 17,786.61 ล้านบาท (ลดลง 0.33%)
Sansiri: 15,677.66 ล้านบาท (ลดลง 19.44%)
Land and Houses: 12,107.57 ล้านบาท (ลดลง 17.77%)
Supalai: 10,667.34 ล้านบาท (ลดลง 16.70%)
Frasers Property: 10,336.18 ล้านบาท (ลดลง 0.77%)
SC Asset: 7,891.04 ล้านบาท (ลดลง 8.77%)
Singha Estate: 6,947.38 ล้านบาท (ลดลง 12.18%)
Pruksa: 6,944.37 ล้านบาท (ลดลง 29.59%)
Origin Property: 4,998.72 ล้านบาท (ลดลง 24.83%)
Proud Real Estate: 3,773.78 ล้านบาท (เพิ่มขึ้น 111.52%)
แม้ว่า AP Thailand และ Frasers Property จะรักษาการเติบโตของรายได้ไว้ได้ค่อนข้างทรงตัว แต่บริษัทใหญ่อื่นๆ เช่น Sansiri, Land and Houses, Supalai, Pruksa และ Origin Property กลับต้องเผชิญกับแรงกดดันที่ชัดเจน ในขณะที่ Proud Real Estate สร้างเซอร์ไพรส์ด้วยการเติบโตของรายได้แบบก้าวกระโดดถึง 111.52% ซึ่งอาจมาจากการเปิดตัวโครงการใหม่ที่ประสบความสำเร็จ หรือการปรับกลยุทธ์การขายที่น่าสนใจ
เมื่อพิจารณาถึง 10 บริษัทที่ทำกำไรสูงสุด:
Land and Houses: 2,212.48 ล้านบาท
Sansiri: 2,028.11 ล้านบาท
AP Thailand: 1,870.04 ล้านบาท
Supalai: 1,509.27 ล้านบาท
Frasers Property: 1,192.82 ล้านบาท
Quality Houses: 736.36 ล้านบาท
SC Asset: 531.08 ล้านบาท
Origin Property: 430.97 ล้านบาท
Asset Wise: 399.89 ล้านบาท
Grand Canal Land (G-Land): 230.97 ล้านบาท
จะเห็นได้ว่าบริษัทที่ติดอันดับรายได้สูงสุดหลายแห่ง ก็ยังคงรักษาตำแหน่งในกลุ่มบริษัทที่ทำกำไรสูงสุดได้ แต่ตัวเลขกำไรสุทธิโดยรวมที่ลดลงอย่างมีนัยสำคัญนี้ เป็นสัญญาณบ่งชี้ว่าการแข่งขันที่สูงขึ้น ต้นทุนการดำเนินงานที่เพิ่มขึ้น และภาวะกำลังซื้อที่อ่อนแอ ส่งผลกระทบโดยตรงต่อผลกำไร
สินค้าคงคลังที่สูงขึ้น: ปัญหาที่ต้องเร่งแก้ไข
นอกเหนือจากตัวเลขรายได้และกำไรที่ลดลง ปัญหาที่น่ากังวลอีกประการหนึ่งคือ มูลค่ารวมของสินค้าคงค้าง (Inventory) ที่รวมกับสินค้าที่อยู่ระหว่างการพัฒนาของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ มีมูลค่าสูงถึง 725,404.57 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 0.89% ตัวเลขนี้สะท้อนถึงการขายที่ช้าลงของโครงการที่อยู่อาศัย ทั้งบ้านเดี่ยว ทาวน์เฮาส์ และคอนโดมิเนียม ผู้พัฒนาโครงการต้องแบกรับต้นทุนทางการเงินและค่าใช้จ่ายในการดูแลรักษาโครงการที่สร้างเสร็จแล้วแต่ยังขายไม่ได้ ซึ่งอาจกลายเป็นภาระหนักในระยะยาว
ปัจจัยเบื้องหลัง: ความกลัวหนี้และภาวะเศรษฐกิจมหภาค
ผมเชื่อว่าสาเหตุหลักของวิกฤตการณ์นี้ คือ “ความกลัวหนี้” ของผู้บริโภคชาวไทย ประกอบกับปัจจัยทางเศรษฐกิจมหภาคที่ยังไม่เอื้ออำนวย:
หนี้ครัวเรือนที่อยู่ในระดับสูง: ตัวเลขหนี้ครัวเรือนของไทยยังคงอยู่ในระดับที่น่ากังวล ทำให้ประชาชนระมัดระวังในการก่อหนี้ใหม่ โดยเฉพาะหนี้ก้อนใหญ่เช่น การซื้อบ้านหรือคอนโดมิเนียม
รายได้ที่เติบโตช้า: แม้เศรษฐกิจจะเริ่มฟื้นตัวในบางภาคส่วน แต่การเติบโตของรายได้เฉลี่ยของครัวเรือนยังไม่มากพอที่จะรองรับภาระหนี้ระยะยาว
อัตราดอกเบี้ยที่ทรงตัวในระดับสูง: แม้ธนาคารแห่งประเทศไทยอาจพิจารณาปรับลดอัตราดอกเบี้ยในอนาคต แต่ในปัจจุบัน อัตราดอกเบี้ยที่ยังคงอยู่ในระดับสูง ทำให้ต้นทุนการกู้ยืมเพื่อซื้ออสังหาริมทรัพย์แพงขึ้น ส่งผลให้ผู้บริโภคชะลอการตัดสินใจ
ความเชื่อมั่นผู้บริโภคที่หดตัว: ภาพรวมของเศรษฐกิจ สภาวะการเมือง และปัจจัยภายนอกอื่นๆ ส่งผลต่อความเชื่อมั่นของผู้บริโภค เมื่อขาดความเชื่อมั่น ผู้คนย่อมไม่กล้าตัดสินใจเรื่องใหญ่ๆ ที่ผูกพันกับการเงินระยะยาว
คุณประเสริฐ แต่ดุลยสาธิต ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร สายงานธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ บริษัท อนันดา ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) ได้ให้มุมมองที่น่าสนใจว่า ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์จะเริ่มมีความชัดเจนขึ้นในช่วงไตรมาส 3-4 ของปี 2568 และจะเป็นจุดเริ่มต้นของการปรับตัวและฟื้นตัวในระยะต่อไป ผู้ประกอบการจำเป็นต้องปรับกลยุทธ์เพื่อประคองธุรกิจให้ผ่านพ้นช่วงวิกฤตนี้ไปให้ได้
ผลกระทบต่อเศรษฐกิจไทย: มากกว่าแค่ภาคอสังหาริมทรัพย์
ภาคอสังหาริมทรัพย์ไม่ใช่เพียงแค่ธุรกิจหนึ่ง แต่เป็น “เครื่องยนต์สำคัญ” ที่ขับเคลื่อนเศรษฐกิจไทย คิดเป็นสัดส่วนประมาณ 8-10% ของผลิตภัณฑ์มวลรวมภายในประเทศ (GDP) การชะลอตัวของภาคส่วนนี้ส่งผลกระทบเป็นวงกว้างต่ออุตสาหกรรมที่เกี่ยวข้อง ทั้งภาคการก่อสร้าง แรงงาน วัสดุก่อสร้าง ภาคการเงิน และภาคบริการต่างๆ การที่รายได้และกำไรของผู้ประกอบการลดลง พร้อมกับปริมาณสินค้าคงค้างที่สูงขึ้น สะท้อนให้เห็นถึงภาวะ “ความไม่มั่นใจ” ของผู้บริโภคที่ไม่กล้าก่อหนี้ ย่อมส่งผลกระทบต่อเนื่องไปยังการบริโภคโดยรวม และการลงทุนภาคเอกชน
แนวโน้มและกลยุทธ์สำหรับปี 2569 และอนาคต
แม้สถานการณ์ในครึ่งปีแรกของปี 2568 จะดูน่ากังวล แต่ในฐานะผู้ที่ทำงานในอุตสาหกรรมนี้มานาน ผมมองว่านี่คือช่วงเวลาแห่งการ “ปรับตัว” และ “สร้างภูมิต้านทาน” ให้กับธุรกิจ
การปรับกลยุทธ์การพัฒนาโครงการ: ผู้ประกอบการต้องหันมาให้ความสำคัญกับการพัฒนาโครงการที่ตอบโจทย์ความต้องการที่แท้จริงของผู้บริโภคในปัจจุบัน ซึ่งอาจไม่ใช่การสร้างโครงการหรูหราจำนวนมาก แต่เป็นการพัฒนาโครงการที่มีความคุ้มค่า ฟังก์ชันการใช้งานครบครัน และตั้งอยู่ในทำเลที่เหมาะสม รวมถึงการนำเสนอกลยุทธ์การขายที่หลากหลาย เช่น โปรโมชั่นผ่อนดาวน์ การช่วยเหลือเรื่องอัตราดอกเบี้ย หรือการร่วมมือกับสถาบันการเงินเพื่อสร้างแพ็กเกจสินเชื่อที่น่าสนใจ
การบริหารจัดการต้นทุนอย่างมีประสิทธิภาพ: การควบคุมต้นทุนการก่อสร้าง การบริหารจัดการสต็อกสินค้า การเจรจาต่อรองกับซัพพลายเออร์ และการเพิ่มประสิทธิภาพในการดำเนินงาน จะเป็นกุญแจสำคัญในการรักษาความสามารถในการทำกำไร
การพัฒนาผลิตภัณฑ์ที่หลากหลาย: นอกจากบ้านและคอนโดมิเนียม การมองหาโอกาสในการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ประเภทอื่น เช่น บ้านพักอาศัยสำหรับผู้สูงอายุ (Senior Living), โครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน (Investment Property) หรือแม้แต่โครงการที่ผสมผสานที่พักอาศัยเข้ากับพื้นที่เชิงพาณิชย์ (Mixed-use Development) อาจเป็นอีกแนวทางที่น่าสนใจ
การใช้เทคโนโลยีและนวัตกรรม: การนำเทคโนโลยีดิจิทัลมาใช้ในการบริหารจัดการโครงการ การตลาด การขาย และการบริการลูกค้า จะช่วยเพิ่มประสิทธิภาพและสร้างประสบการณ์ที่ดีให้กับผู้บริโภค
การจับตาสถานการณ์เศรษฐกิจมหภาค: ผู้ประกอบการต้องติดตามแนวโน้มอัตราดอกเบี้ย นโยบายภาครัฐเกี่ยวกับการส่งเสริมอสังหาริมทรัพย์ และภาวะเศรษฐกิจโลกอย่างใกล้ชิด เพื่อเตรียมพร้อมรับมือกับการเปลี่ยนแปลง
แนวโน้มตลาดอสังหาริมทรัพย์กรุงเทพฯ และปริมณฑล 2569
สำหรับตลาดอสังหาริมทรัพย์ในกรุงเทพฯ และปริมณฑล ซึ่งเป็นตลาดหลักของประเทศ ผมคาดการณ์ว่าในปี 2569 ตลาดจะยังคงเผชิญกับความท้าทาย แต่ก็จะมีสัญญาณของการฟื้นตัวที่ค่อยเป็นค่อยไป โดยเฉพาะโครงการที่อยู่อาศัยในระดับราคาที่เข้าถึงได้ (Affordable Housing) และโครงการที่ตอบโจทย์กลุ่มเป้าหมายเฉพาะ (Niche Market) เช่น โครงการสำหรับครอบครัวขนาดเล็ก หรือโครงการสำหรับผู้ที่ต้องการที่อยู่อาศัยใกล้สถานีรถไฟฟ้า จะยังมีดีมานด์ที่น่าสนใจ
คอนโดมิเนียม: ตลาดคอนโดมิเนียมอาจยังคงถูกกดดันจากการมีซัพพลายคงค้างจำนวนมากในบางทำเล แต่โครงการใหม่ที่เปิดตัวโดยบริษัทที่มีความน่าเชื่อถือ และมีจุดเด่นด้านทำเลที่ตั้ง ฟังก์ชันการใช้งาน และราคาที่เหมาะสม ยังคงมีโอกาสในการขายได้ดี
บ้านเดี่ยวและทาวน์เฮาส์: ตลาดบ้านเดี่ยวและทาวน์เฮาส์ในกรุงเทพฯ และปริมณฑล โดยเฉพาะในโซนชานเมืองที่มีการขยายตัวของโครงสร้างพื้นฐานและการคมนาคม มีแนวโน้มที่จะฟื้นตัวได้ดีกว่า โดยเฉพาะโครงการที่เน้นความเป็นส่วนตัว พื้นที่ใช้สอยที่เพียงพอ และสิ่งอำนวยความสะดวกในโครงการ
อสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน (Investment Property): นักลงทุนอสังหาริมทรัพย์อาจจะเริ่มมองหาโอกาสในการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ที่ให้ผลตอบแทนที่ดีในระยะยาว โดยเฉพาะทำเลที่มีศักยภาพในการเติบโต หรือโครงการที่มีความต้องการเช่าสูง
การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์แนวราบในหัวเมืองท่องเที่ยว: การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์แนวราบในหัวเมืองท่องเที่ยวที่กลับมาคึกคัก เช่น เชียงใหม่ ภูเก็ต พัทยา อาจเป็นอีกทางเลือกที่น่าสนใจสำหรับนักลงทุนที่มองหาการเติบโตจากภาคการท่องเที่ยว
บทสรุป: ความท้าทายที่ต้องก้าวข้าม
วิกฤตการณ์อสังหาริมทรัพย์ในช่วงครึ่งปีแรกของปี 2568 เป็นบทพิสูจน์ถึงความอ่อนไหวของตลาดต่อปัจจัยทางเศรษฐกิจมหภาคและความเชื่อมั่นของผู้บริโภค ตัวเลขรายได้และกำไรที่ลดลง สินค้าคงค้างที่สูงขึ้น และการขาดทุนของหลายบริษัท ล้วนเป็นสัญญาณเตือนที่ชัดเจนว่า ภาคอสังหาริมทรัพย์กำลังเผชิญกับความท้าทายครั้งใหญ่
อย่างไรก็ตาม ในฐานะผู้ที่คร่ำหวอดในวงการนี้ ผมเชื่อมั่นว่า ด้วยการปรับตัวอย่างชาญฉลาด การบริหารจัดการความเสี่ยงที่มีประสิทธิภาพ และการทำความเข้าใจความต้องการที่แท้จริงของผู้บริโภค บริษัทอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทยจะสามารถก้าวผ่านช่วงเวลาที่ยากลำบากนี้ไปได้
หากคุณเป็นผู้ประกอบการที่กำลังมองหาแนวทางในการรับมือกับสภาวะตลาดที่ผันผวน หรือนักลงทุนที่สนใจโอกาสในการลงทุนในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยที่กำลังจะฟื้นตัว นี่คือช่วงเวลาที่สำคัญที่สุดในการศึกษาข้อมูล วางแผนกลยุทธ์ และเตรียมพร้อมสำหรับการเติบโตอย่างแข็งแกร่งในอนาคต.
