อสังหาริมทรัพย์ไทย 2569: การประคับประคองสู่สมดุลใหม่ท่ามกลางความท้าทายทางเศรษฐกิจ
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ผมได้เห็นวัฏจักรของตลาดมานับครั้งไม่ถ้วน แต่ปี 2569 นี้ มีความท้าทายที่ต้องจับตาเป็นพิเศษ การคาดการณ์แนวโน้ม เศรษฐกิจไทย 2569 และตลาด อสังหาริมทรัพย์ปี 2569 ชี้ให้เห็นถึงทิศทางที่ต้องอาศัยความรอบคอบและการปรับตัวอย่างมีกลยุทธ์ ปีนี้ไม่ใช่ปีแห่งการเติบโตแบบก้าวกระโดด แต่เป็นปีแห่งการ “ประคับประคอง” เพื่อสร้าง “สมดุลใหม่” หลังจากผ่านจุดต่ำสุดของภาวะเศรษฐกิจมาแล้ว
ภาพรวมเศรษฐกิจไทย: ความท้าทายที่มองข้ามไม่ได้
การประเมินสถานการณ์ เศรษฐกิจไทย 2025 บ่งชี้ว่า ยังคงมีปัจจัยกดดันรอบด้าน ทั้งจากภายในและภายนอกประเทศ กำลังซื้อของผู้บริโภคยังคงอ่อนแอ อันเป็นผลมาจากปัญหาหนี้ครัวเรือนที่อยู่ในระดับสูงอย่างต่อเนื่อง การเพิ่มขึ้นของค่าครองชีพ และความไม่แน่นอนทางเศรษฐกิจโลก สถาบันการเงินยังคงมีความเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อ โดยเฉพาะอย่างยิ่งกับภาคอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งส่งผลโดยตรงต่อการเข้าถึงแหล่งเงินทุนของผู้ประกอบการและผู้ซื้อ
แม้ว่าอัตราดอกเบี้ยที่ปรับลดลงอาจช่วยบรรเทาภาระทางการเงินไปได้บ้าง แต่ด้วยอัตราการเติบโตของผลิตภัณฑ์มวลรวมในประเทศ (GDP) ที่คาดการณ์ว่าจะอยู่ในระดับต่ำ (ประมาณ 1.5-1.8% ตามการประเมินของ ธปท.) ย่อมส่งสัญญาณว่าเศรษฐกิจโดยรวมยังคงอยู่ในภาวะที่ต้องประคับประคอง ผู้ประกอบการจึงจำเป็นต้องประเมินสถานการณ์อย่างรอบด้านและวางแผนการลงทุนอย่างระมัดระวัง
ตลาดอสังหาริมทรัพย์ปี 2569: วิกฤตการณ์ที่นำมาซึ่งโอกาส
ปี 2568 ที่ผ่านมา ถือเป็นปีที่ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยเผชิญกับความท้าทายรอบด้านอย่างที่ไม่เคยปรากฏมาก่อน ไม่ว่าจะเป็นความผันผวนทางเศรษฐกิจ ภัยพิบัติทางธรรมชาติ ความไม่สงบตามแนวชายแดน และความไม่แน่นอนทางการเมือง ปัจจัยเหล่านี้ล้วนส่งผลกระทบต่อความเชื่อมั่นของผู้บริโภคและกำลังซื้อ
อย่างไรก็ตาม ภายใต้วิกฤตการณ์เหล่านี้ ยังมีสัญญาณที่บ่งชี้ถึงโอกาสในการฟื้นตัว โดยเฉพาะอย่างยิ่งเมื่อพิจารณาจากตัวเลขที่ลดลงในหลายมิติ:
อุปทานโครงการใหม่ (New Supply): การเปิดตัวโครงการใหม่ในกรุงเทพมหานครและปริมณฑลในปี 2568 อยู่ในระดับต่ำสุดในรอบ 20 ปี ซึ่งสะท้อนว่าผู้ประกอบการได้ปรับกลยุทธ์การลงทุนให้สอดคล้องกับสภาพตลาดมากขึ้น
การโอนกรรมสิทธิ์: ตัวเลขการโอนกรรมสิทธิ์ทั้งในกรุงเทพฯ ปริมณฑล และทั่วประเทศลดลงอย่างมีนัยสำคัญ โดยเฉพาะในกรุงเทพฯ และปริมณฑลที่ลดลงถึง 10% ส่วนทั่วประเทศลดลงประมาณ 20-25%
สินเชื่อรายย่อยและการยื่นขอสินเชื่อ: ตัวเลขสินเชื่อรายย่อยและการยื่นขอสินเชื่อ/จัดไฟแนนซ์อยู่ในระดับต่ำสุดในรอบหลายปี
การที่ตัวเลขต่างๆ ปรับลดลงสู่ระดับต่ำสุดนี้ อาจกลายเป็นปัจจัยบวกในปี 2569 เนื่องจากเป็นฐานที่ต่ำ ทำให้มีโอกาสที่ตัวเลขจะปรับตัวเพิ่มขึ้นได้ การแข่งขันด้านอุปทานโครงการใหม่จึงไม่รุนแรงเท่าในช่วงปี 2567-2568
กลยุทธ์ของผู้ประกอบการ: การอยู่รอดและการเติบโตในภาวะสมดุลใหม่
สำหรับผู้ประกอบการในวงการ อสังหาริมทรัพย์ 2025 จำเป็นต้องปรับตัวเพื่อให้อยู่รอดและเติบโตภายใต้ “สมดุลใหม่” นี้ การลงทุนต้องมีความรอบคอบ การบริหารสภาพคล่องต้องทำอย่างเข้มงวด และการพัฒนาโครงการต้องตอบสนองต่อกำลังซื้อที่แท้จริง
สภาพคล่องและการบริหารการเงิน:
หัวใจสำคัญของการดำเนินธุรกิจในปี 2569 คือการมีสภาพคล่องที่ดี ผู้ประกอบการต้องพึ่งพาตนเองให้มากที่สุด การหวังพึ่งการปล่อยสินเชื่อจากสถาบันการเงินอาจไม่ใช่เรื่องง่าย โดยเฉพาะอย่างยิ่งกับโครงการคอนโดมิเนียมที่ต้องใช้เงินลงทุนสูงและสร้างเสร็จทั้งอาคาร ในทางกลับกัน โครงการบ้านจัดสรรที่สามารถพัฒนาเป็นเฟสได้ อาจมีความยืดหยุ่นมากกว่า
นอกจากนี้ การออกหุ้นกู้ของผู้ประกอบการก็เป็นอีกหนึ่งประเด็นที่ต้องพิจารณาอย่างถี่ถ้วน ตลาดทุนมีความระมัดระวังมากขึ้น นักลงทุนจะแยกแยะระหว่างหุ้นกู้ที่มีความน่าเชื่อถือและหุ้นกู้ที่นักลงทุนไม่ให้ความสนใจ การระดมทุนผ่านหุ้นกู้ในปี 2569 จะมีความชัดเจนมากขึ้น โดยอาจเห็นภาพที่บริษัทสามารถระดมทุนได้เพียงบางส่วนของจำนวนที่ตั้งเป้าไว้
การพัฒนาโครงการที่ตอบโจทย์กำลังซื้อจริง:
การทำความเข้าใจ “กำลังซื้อจริง” ของผู้บริโภคเป็นสิ่งสำคัญอย่างยิ่ง จากการประเมินของศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ คาดการณ์ว่ามูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์ทั่วประเทศในปี 2569 จะยังคงติดลบเล็กน้อย (-1%) แต่ไม่รุนแรงเท่าปี 2568 (-10%)
ดังนั้น การพัฒนาโครงการจึงต้องยึดโยงกับรายได้ที่แท้จริงของประชาชน ปรับขนาดโครงการให้เล็กลง ลดราคาต่อหน่วย และออกแบบที่อยู่อาศัยให้สอดคล้องกับโครงสร้างครอบครัวและความสามารถในการผ่อนชำระในระยะยาว การพัฒนาโครงการทาวน์เฮ้าส์ราคาประมาณ 1.5 ล้านบาทต่อหน่วยในกรุงเทพฯ และปริมณฑล อาจจะเริ่มหายากขึ้น เนื่องจากราคาที่ดินที่สูงขึ้น และอาจถูกทดแทนด้วยคอนโดมิเนียมในย่านชานเมือง
นวัตกรรมและการยกระดับศักยภาพ (Upskill):
ผู้ประกอบการทุกขนาดจำเป็นต้อง “Upskill” องค์กรเพื่อรับมือกับการเปลี่ยนแปลงที่เกิดขึ้น การพัฒนาสินค้าและบริการที่ตอบโจทย์กระแส Low Carbon Living หรือการใช้ชีวิตที่เป็นมิตรต่อสิ่งแวดล้อม จะเป็นอีกหนึ่งจุดแข็งที่สร้างความแตกต่าง นอกจากนี้ การบริหารจัดการต้นทุนอย่างมีประสิทธิภาพ การลดความเสี่ยงที่ไม่จำเป็น และการให้ความสำคัญกับ Sustainable Development in Action จะเป็นกุญแจสำคัญในการสร้างความยั่งยืนในระยะยาว
กลไกการสนับสนุนสินเชื่อ:
ปัญหาการขอสินเชื่อที่ยังคงเป็น “คอขวด” ของระบบ โดยมีอัตราการปฏิเสธสินเชื่อสูงถึง 40% จำเป็นต้องมีกลไกเสริมเพื่อแก้ปัญหาสินเชื่อหดตัว มาตรการที่น่าสนใจ ได้แก่:
Mortgage Guarantee: เพิ่มโอกาสให้ผู้ซื้อที่ขาดคุณสมบัติบางประการสามารถเข้าถึงสินเชื่อได้
Consolidated Debt: ช่วยลดภาระหนี้สินรวมของผู้กู้ และเพิ่มความสามารถในการผ่อนชำระ
Risk-Based Interest: การกำหนดอัตราดอกเบี้ยตามความเสี่ยงที่แท้จริงของผู้กู้แต่ละราย
บทบาทของภาครัฐ: การประคับประคอง แทนการกระตุ้นระยะสั้น
ภาครัฐมีบทบาทสำคัญในการพยุงตลาดอสังหาริมทรัพย์ให้ผ่านพ้นช่วงเวลาแห่งความท้าทายนี้ โดยควรเน้นมาตรการที่ช่วยลดภาระผู้ซื้อและต้นทุนผู้ประกอบการอย่างตรงจุด เช่น:
ต่ออายุมาตรการลดค่าธรรมเนียม: การลดค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนอง ยังคงเป็นเครื่องมือที่มีประสิทธิภาพในการกระตุ้นการตัดสินใจซื้อ
ผ่อนคลายเกณฑ์ LTV (Loan to Value): การปรับเกณฑ์ LTV ให้มีความยืดหยุ่นมากขึ้น จะช่วยให้ผู้ซื้อที่มีความพร้อมสามารถเข้าถึงสินเชื่อได้ง่ายขึ้น
สนับสนุนสินเชื่อบ้านหลังแรก: การให้ความช่วยเหลือแก่ประชาชนกลุ่มที่เริ่มก่อร่างสร้างตัวให้สามารถมีที่อยู่อาศัยเป็นของตนเองได้
นอกจากนี้ การแก้ปัญหาเชิงโครงสร้างทางเศรษฐกิจและสังคมทั้งระบบ รวมถึงการแก้ไขปัญหาหนี้สินครัวเรือนอย่างจริงจัง จะเป็นรากฐานสำคัญที่จะนำพาเศรษฐกิจไทยให้เติบโตได้อย่างยั่งยืน
ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ปี 2569: “ม้า” ที่ค่อยๆ ลุกขึ้นเดิน
ผู้เชี่ยวชาญในวงการต่างนิยามปี 2569 ในลักษณะที่คล้ายคลึงกัน บ้างก็เปรียบเป็น “ม้าหงอย” หรือ “ม้าป่วย” ที่ยังคงใช้งานหนักไม่ได้ หรือ “ม้าที่เพิ่งเข้าเฝือก” เพราะตลาดอสังหาริมทรัพย์กำลังเติบโตจากฐานที่ต่ำสุด หรือ “ม้าที่เพิ่งลุกขึ้นเดินได้” แต่ไม่ใช่ “ปีที่ม้ากระโดด”
นายอธิป พีชานนท์ นายกกิติมศักดิ์ สมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร มองว่าปี 2569 จะไม่ต่างจากปี 2568 มากนัก เป็นปีที่ต้อง “อึด-ทน” กำลังซื้อยังไม่ดี สถาบันการเงินยังคงเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อ การลงทุนต้องรอบคอบ และต้องมีสภาพคล่องที่ดี
นายอิสระ บุญยัง นายกกิติมศักดิ์ สมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร เห็นว่าตัวเลขที่ปรับลดลงในหลายมิติในปี 2568 จะเป็นปัจจัยบวกในปี 2569 ทำให้การแข่งขันไม่รุนแรงเท่าที่ผ่านมา คาดการณ์ว่าการเปิดตัวโครงการใหม่จะขยายตัว 5-10% และการโอนกรรมสิทธิ์จะบวก 5-10%
นายสุนทร สถาพร นายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร นิยามปี 2569 ว่าเป็น “เศรษฐกิจฟื้นช้า อสังหาริมทรัพย์ประคองตัว สร้างฐานให้มั่นคง” โดยเน้นย้ำถึงความจำเป็นในการ “Upskill” ผู้ประกอบการ การยึด “กำลังซื้อจริง” เป็นเข็มทิศ และการแก้ไขปัญหา “สินเชื่อ” ที่เป็นคอขวด
นายประเสริฐ แต่ดุลยสาธิต นายกสมาคมอาคารชุดไทย ชี้ว่าปี 2569 เป็น “ปีแห่งการประคับประคองบนสมดุลใหม่” ตลาดจะฟื้นตัวบนฐานที่ต่ำสุด แต่จะไม่กลับไปดีเหมือนเดิมอีก เพราะปัญหาเชิงโครงสร้างยังไม่ได้รับการแก้ไข การเติบโตของ GDP ควรอยู่ที่ 3-5% เพื่อให้เกิดกำลังซื้อที่อยู่อาศัย
นายพรนริศ ชวนไชยสิทธิ์ นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย มองว่าปี 2569 “ไม่ดีทั้งปี” เนื่องจากรอการออกมาตรการจากรัฐบาลใหม่ และมีความกังวลเรื่องผลกระทบจากปัญหาชายแดน
แนวโน้มที่น่าจับตา:
การเมือง: หากมีการเลือกตั้งตามกรอบเวลา รัฐบาลใหม่ที่เข้ามาจะสามารถนำงบประมาณปี 2570 เข้าสู่สภาได้ทัน และเร่งรัดการใช้งบประมาณปี 2569 ได้ ซึ่งจะส่งผลดีต่อเศรษฐกิจโดยรวม
ราคาที่ดิน: ราคาที่ดินมีแนวโน้มปรับตัวสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง โดยเฉพาะบริเวณโครงข่ายคมนาคมที่กำลังก่อสร้างแล้วเสร็จ
ความร่วมมือ: การฟื้นตัวของภาคอสังหาริมทรัพย์อย่างยั่งยืน จะต้องอาศัยความร่วมมือระหว่างภาครัฐ สถาบันการเงิน และภาคเอกชน
บทสรุป:
ปี 2569 จะเป็นปีแห่งการทดสอบความแข็งแกร่งและความยืดหยุ่นของผู้ประกอบการในธุรกิจ อสังหาริมทรัพย์ไทย อย่างแท้จริง ท่ามกลางความท้าทายทาง เศรษฐกิจ 2025 การประคับประคองบน “สมดุลใหม่” คือกลยุทธ์สำคัญ การปรับตัว การเข้าใจกำลังซื้อที่แท้จริง และการมองหาโอกาสภายใต้วิกฤต จะเป็นกุญแจสำคัญในการนำพาธุรกิจให้ก้าวผ่านช่วงเวลาแห่งความผันผวนนี้ไปได้
สำหรับผู้ที่กำลังมองหาโอกาสในการลงทุน หรือต้องการคำปรึกษาเกี่ยวกับ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ 2025 ในทุกมิติ ไม่ว่าจะเป็นการซื้อ การขาย หรือการพัฒนาโครงการ การปรึกษาผู้เชี่ยวชาญที่เข้าใจภาพรวมตลาดและมีประสบการณ์จริง คือสิ่งที่จะช่วยให้คุณตัดสินใจได้อย่างชาญฉลาดและประสบความสำเร็จในยุคแห่งสมดุลใหม่นี้.
