วิเคราะห์รายได้และกำไรครึ่งปีแรก 2568: 40 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ไทยในตลาดหลักทรัพย์ สะท้อนภาวะเศรษฐกิจที่เปราะบาง
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ผมได้เฝ้ามองการเปลี่ยนแปลงของตลาดนี้มาโดยตลอด และสิ่งที่ปรากฏในงบการเงินของ 40 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำของไทยที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ในช่วง 6 เดือนแรกของปี 2568 เป็นสัญญาณที่ไม่อาจมองข้ามได้ ตัวเลขรายได้ที่ลดลงถึง 15.21% และกำไรสุทธิที่ดิ่งลงถึง 37.17% ไม่ใช่เพียงแค่สถิติทางการเงินของผู้ประกอบการ แต่คือ “ภาพสะท้อน” อันชัดเจนของบรรยากาศทางเศรษฐกิจไทยที่กำลังเผชิญกับความไม่แน่นอนและความกังวลใจอย่างรุนแรง
ความเชื่อมั่นผู้บริโภคหดตัว: รากเหง้าของปัญหาภาคอสังหาริมทรัพย์
หัวใจสำคัญที่ทำให้ตัวเลขภาคอสังหาริมทรัพย์ไทยดูน่าเป็นห่วง คือภาวะความเชื่อมั่นของผู้บริโภคที่กำลังอยู่ในช่วงขาลงอย่างมีนัยสำคัญ สาเหตุหลักมาจากปัจจัยหลายประการที่ส่งผลกระทบต่อกำลังซื้อและความกล้าในการก่อหนี้ใหม่ของประชาชน
รายได้เติบโตช้า: แม้เศรษฐกิจไทยจะมีความพยายามในการฟื้นตัว แต่การเติบโตของรายได้ในภาพรวมยังคงเป็นไปอย่างเชื่องช้า ไม่สามารถตอบสนองต่ออัตราเงินเฟ้อที่ยังคงทรงตัวในระดับสูงได้ ทำให้ประชาชนส่วนใหญ่รู้สึกถึงข้อจำกัดทางการเงินในการใช้จ่ายเพื่อการลงทุนระยะยาว
หนี้ครัวเรือนอยู่ในระดับสูง: ปัญหาหนี้ครัวเรือนที่ยังคงเป็นภาระหนักของคนไทยจำนวนมาก ทำให้ความสามารถในการกู้ยืมเงินเพื่อซื้อที่อยู่อาศัยลดลงอย่างเห็นได้ชัด ผู้บริโภคจำนวนมากตระหนักถึงความเสี่ยงของการมีภาระหนี้สินที่เพิ่มขึ้น และเลือกที่จะชะลอการตัดสินใจก่อหนี้ก้อนใหญ่
อัตราดอกเบี้ยที่ยังคงสูง: แม้จะมีความคาดหวังว่าอัตราดอกเบี้ยจะมีการปรับลดลง แต่ในช่วงครึ่งปีแรกของปี 2568 ดอกเบี้ยยังคงทรงตัวในระดับที่ค่อนข้างสูง ทำให้ต้นทุนทางการเงินในการซื้อที่อยู่อาศัยเพิ่มสูงขึ้น ส่งผลโดยตรงต่อความสามารถในการผ่อนชำระของผู้ซื้อบ้าน
ปัจจัยเหล่านี้รวมกันส่งผลให้ “ความฝันในการมีบ้าน” ของคนไทยจำนวนมากต้องถูกเลื่อนออกไปแบบไม่มีกำหนด หรืออาจกล่าวได้ว่า “ความกลัวหนี้” ได้กลายเป็นปัจจัยสำคัญที่ส่งผลต่อการตัดสินใจทางการเงินของผู้บริโภคในยุคปัจจุบัน
ภาคอสังหาริมทรัพย์ไทย: เครื่องยนต์เศรษฐกิจที่กำลังชะลอตัว
ภาคอสังหาริมทรัพย์ถือเป็นหนึ่งใน “เครื่องยนต์ขับเคลื่อนเศรษฐกิจที่สำคัญ” ของประเทศไทย การชะลอตัวของภาคส่วนนี้จึงส่งผลกระทบเป็นวงกว้างต่อเศรษฐกิจทั้งระบบ ไม่ใช่เพียงแค่ผู้ประกอบการเท่านั้น
จากข้อมูลของ LWS Wisdom บริษัทวิจัยในเครือ แอล.พี.เอ็น ดีเวลลอปเมนท์ จำกัด (มหาชน) ชี้ให้เห็นถึงภาพรวมของ 40 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ในช่วง 6 เดือนแรกของปี 2568 (มกราคม – มิถุนายน) ดังนี้:
รายได้รวม: อยู่ที่ 131,217.08 ล้านบาท ลดลง 15.21% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน
กำไรสุทธิรวม: อยู่ที่ 8,369.92 ล้านบาท ลดลงถึง 37.17% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน และที่น่าสังเกตคือมีถึง 18 บริษัทที่รายงานผลประกอบการขาดทุน
ตัวเลขเหล่านี้สะท้อนให้เห็นถึงภาวะการชะลอตัวที่เกิดขึ้นจริงในตลาด โดยเฉพาะอย่างยิ่งเมื่อพิจารณาถึงปัจจัยที่ทำให้เกิดภาวะนี้
ท็อป 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์: การกระจายตัวของผลประกอบการ
เมื่อเจาะลึกไปที่กลุ่มบริษัทอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำ 10 อันดับแรกที่ทำรายได้สูงสุด พบว่าส่วนใหญ่ยังคงประสบกับภาวะรายได้ที่ลดลง สะท้อนถึงภาพรวมของตลาดที่ไม่คึกคัก อย่างไรก็ตาม ยังมีบางบริษัทที่สามารถปรับตัวและรักษาการเติบโตได้ ซึ่งเป็นบทเรียนที่น่าสนใจสำหรับผู้ประกอบการรายอื่น
10 อันดับ บริษัทอสังหาริมทรัพย์ ทำรายได้สูงสุด (ครึ่งปีแรก 2568):
เอพี ไทยแลนด์ (AP Thailand): 17,786.61 ล้านบาท (ลดลง 0.33%)
แสนสิริ (Sansiri): 15,677.66 ล้านบาท (ลดลง 19.44%)
แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ (Land and Houses): 12,107.57 ล้านบาท (ลดลง 17.77%)
ศุภาลัย (Supalai): 10,667.34 ล้านบาท (ลดลง 16.70%)
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (Frasers Property): 10,336.18 ล้านบาท (ลดลง 0.77%)
เอสซี แอสเสท (SC Asset): 7,891.04 ล้านบาท (ลดลง 8.77%)
สิงห์ เอสเตท (Singha Estate): 6,947.38 ล้านบาท (ลดลง 12.18%)
พฤกษา (Pruksa): 6,944.37 ล้านบาท (ลดลง 29.59%)
ออริจิ้น (Origin Property): 4,998.72 ล้านบาท (ลดลง 24.83%)
พราว เรียล เอสเตท (Proud Real Estate): 3,773.78 ล้านบาท (เพิ่มขึ้น 111.52%)
สิ่งที่น่าสนใจคือ พราว เรียล เอสเตท ที่สามารถทำผลงานได้อย่างโดดเด่นด้วยการเพิ่มขึ้นของรายได้ถึง 111.52% ซึ่งบ่งชี้ถึงความสำเร็จของกลยุทธ์ที่แตกต่างและอาจมีสินค้าที่ตอบโจทย์กลุ่มเป้าหมายในช่วงเวลาที่ตลาดโดยรวมชะลอตัว
เมื่อพิจารณาถึง 10 อันดับ บริษัทอสังหาริมทรัพย์ ทำกำไรสูงสุด จะเห็นการกระจายตัวที่แตกต่างกันไป โดยบริษัทที่ติดอันดับต้นๆ ในด้านรายได้ ไม่ได้หมายความว่าจะได้อันดับสูงสุดในด้านกำไรเสมอไป ซึ่งสะท้อนถึงประสิทธิภาพในการบริหารจัดการต้นทุนและอัตรากำไรของแต่ละโครงการ
10 อันดับ บริษัทอสังหาริมทรัพย์ ทำกำไรสูงสุด (ครึ่งปีแรก 2568):
แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ (Land and Houses): 2,212.48 ล้านบาท
แสนสิริ (Sansiri): 2,028.11 ล้านบาท
เอพี ไทยแลนด์ (AP Thailand): 1,870.04 ล้านบาท
ศุภาลัย (Supalai): 1,509.27 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (Frasers Property): 1,192.82 ล้านบาท
ควอลิตี้เฮ้าส์ (Quality House): 736.36 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท (SC Asset): 531.08 ล้านบาท
ออริจิ้น (Origin Property): 430.97 ล้านบาท
แอสเซท ไวส์ (Asset Wise): 399.89 ล้านบาท
จี แลนด์ (Grand Unity Development / G Land): 230.97 ล้านบาท
สินค้าคงค้าง: ปัญหาที่รอการแก้ไข
นอกเหนือจากตัวเลขรายได้และกำไรที่ลดลง อีกหนึ่งปัญหาสำคัญที่ภาคอสังหาริมทรัพย์กำลังเผชิญคือ “สินค้าคงค้าง” (Inventory) มูลค่ารวมของโครงการบ้านและคอนโดมิเนียมที่ขายออกยาก ประกอบกับสินค้าที่อยู่ระหว่างการพัฒนาของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ มีมูลค่าสูงถึง 725,404.57 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 0.89% ซึ่งแม้จะดูเป็นการเพิ่มขึ้นไม่มากนัก แต่ในภาวะตลาดที่กำลังซื้ออ่อนแอ สินค้าคงค้างที่สูงขึ้นนี้อาจเป็นภาระต่อกระแสเงินสดของผู้ประกอบการในระยะยาว
มุมมองจากผู้บริหาร: ท่ามกลางวิกฤติ มีโอกาสสู่การฟื้นตัว
แม้ภาพรวมจะดูน่ากังวล แต่ผู้บริหารในวงการยังคงมองหาโอกาสในการปรับตัวและผ่านพ้นวิกฤติไปให้ได้ คุณประเสริฐ แต่ดุลยสาธิต ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร สายงานธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ บริษัท อนันดา ดีเวลลอปเมนท์ จำกัด (มหาชน) ได้ให้มุมมองที่น่าสนใจว่า “ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์จะเริ่มมีความชัดเจนขึ้นในช่วงไตรมาส 3-4 ของปี 2568 และจะเป็นจุดเริ่มต้นของการปรับตัวและการฟื้นตัวในระยะต่อไป”
สิ่งนี้ชี้ให้เห็นว่า ผู้ประกอบการจำเป็นต้อง “ปรับกลยุทธ์การดำเนินงาน” อย่างเร่งด่วน เพื่อประคองธุรกิจให้อยู่รอดในช่วงเวลาที่ท้าทายนี้ การบริหารจัดการต้นทุน การปรับรูปแบบผลิตภัณฑ์ให้สอดคล้องกับกำลังซื้อ และการหากลุ่มลูกค้าใหม่ๆ คือหัวใจสำคัญในการรอคอยการฟื้นตัวและเติบโตอย่างแข็งแกร่งอีกครั้ง
บทสรุป: ความท้าทายที่ต้องจับตามอง
ภาคอสังหาริมทรัพย์ไทยมีสัดส่วนประมาณ 8-10% ของผลิตภัณฑ์มวลรวมภายในประเทศ (GDP) และมีความเชื่อมโยงโดยตรงกับภาคอุตสาหกรรมที่เกี่ยวข้อง เช่น แรงงานก่อสร้าง วัสดุก่อสร้าง ภาคการเงิน การที่รายได้และกำไรของผู้ประกอบการชะลอตัวลง ควบคู่ไปกับระดับสินค้าคงค้างที่ยังคงสูง จึงเป็นสัญญาณเตือนถึงภาวะ “ความไม่มั่นใจ” ของผู้บริโภค ซึ่งเป็นปรากฏการณ์ที่ต้องติดตามอย่างใกล้ชิด
แม้สถานการณ์ปัจจุบันจะยังไม่ถึงขั้นวิกฤติ แต่หากความเชื่อมั่นของผู้บริโภคและกำลังซื้อไม่ฟื้นตัวในระยะเวลาอันใกล้ การชะลอตัวในภาคอสังหาริมทรัพย์นี้มีแนวโน้มที่จะส่งแรงกดดันต่อเศรษฐกิจไทยโดยรวมให้เข้าสู่ภาวะที่เปราะบางมากขึ้น
การลงทุนอสังหาริมทรัพย์กรุงเทพฯ 2568 และ ตลาดบ้านพร้อมอยู่ กำลังเผชิญกับความท้าทายจากปัจจัยมหภาค แต่ผู้ประกอบการที่มีวิสัยทัศน์และความเข้าใจในตลาดอย่างลึกซึ้ง จะสามารถหากลยุทธ์ที่เหมาะสมเพื่อฝ่าฟันช่วงเวลานี้ไปได้
หากท่านเป็นหนึ่งในผู้ที่กำลังพิจารณา ซื้อคอนโดมิเนียมใกล้รถไฟฟ้า หรือ บ้านเดี่ยวเพื่ออยู่อาศัย ในช่วงเวลานี้ การศึกษาข้อมูลอย่างรอบด้าน การประเมินกำลังซื้อของตนเอง และการมองหาโครงการที่มีศักยภาพในระยะยาว จะเป็นกุญแจสำคัญในการตัดสินใจที่ถูกต้องท่ามกลางสภาวะตลาดที่ผันผวนนี้
หากคุณคือผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ที่ต้องการคำแนะนำในการปรับกลยุทธ์ หรือนักลงทุนที่มองหาโอกาสในตลาดที่กำลังเปลี่ยนแปลงนี้ ถึงเวลาแล้วที่เราจะร่วมพูดคุยเพื่อหาแนวทางที่เหมาะสมที่สุดสำหรับอนาคตของธุรกิจและพอร์ตการลงทุนของคุณ
