เศรษฐกิจไทยปี 2569: ยุคแห่งการประคับประคองบนสมดุลใหม่ อสังหาริมทรัพย์ต้องปรับกลยุทธ์ สู่การเติบโตที่ยั่งยืน
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ผมได้เห็นวัฏจักรตลาดขึ้นลงมาหลายต่อหลายครั้ง แต่สำหรับปี 2569 นี้ มีสัญญาณบ่งชี้ที่ชัดเจนว่าจะเป็นปีแห่งการ “ประคับประคอง” และการปรับตัวสู่ “สมดุลใหม่” หลังจากที่เศรษฐกิจไทยได้ผ่านพ้นจุดต่ำสุดมาแล้ว การฟื้นตัวอาจจะไม่ได้หวือหวาเหมือนในอดีต แต่จะเป็นการฟื้นตัวอย่างค่อยเป็นค่อยไป และต้องอาศัยความเข้าใจในพลวัตของตลาดที่เปลี่ยนไปอย่างแท้จริง
ภาพรวมเศรษฐกิจไทยปี 2569: ความท้าทายที่ต้องเผชิญ
การประเมินแนวโน้มเศรษฐกิจไทยในปี 2569 นั้น เต็มไปด้วยความท้าทายที่ต้องจับตามองอย่างใกล้ชิด แม้ว่าจะมีสัญญาณของการฟื้นตัวหลังจากผ่านจุดต่ำสุดมาแล้ว แต่ปัจจัยลบยังคงมีอยู่ไม่น้อย โดยเฉพาะอย่างยิ่ง:
กำลังซื้อที่อ่อนแอ: ปัญหาหนี้ครัวเรือนที่ยังคงอยู่ในระดับสูง ประกอบกับค่าครองชีพที่ปรับตัวสูงขึ้น ส่งผลกระทบโดยตรงต่อความสามารถในการจับจ่ายใช้สอยของประชาชน การตัดสินใจซื้อสินค้าคงทน โดยเฉพาะอสังหาริมทรัพย์ จึงเป็นเรื่องที่ต้องคิดหน้าคิดหลังมากขึ้น
นโยบายการเงินที่เข้มงวดของสถาบันการเงิน: แม้ว่าอัตราดอกเบี้ยนโยบายอาจมีแนวโน้มลดลง แต่สถาบันการเงินยังคงมีความระมัดระวังในการปล่อยสินเชื่อ โดยเฉพาะสินเชื่อที่อยู่อาศัย เงื่อนไขการอนุมัติอาจจะเข้มงวดมากขึ้น ซึ่งเป็นอุปสรรคสำคัญสำหรับทั้งผู้ซื้อและผู้ประกอบการ
การเติบโตทางเศรษฐกิจที่จำกัด: การคาดการณ์การเติบโตของผลิตภัณฑ์มวลรวมในประเทศ (GDP) ยังคงอยู่ในระดับที่ไม่สูงนัก ซึ่งสะท้อนถึงความไม่แน่นอนทางเศรษฐกิจทั้งในประเทศและต่างประเทศ
ความไม่แน่นอนทางการเมืองและภูมิรัฐศาสตร์: สถานการณ์ความขัดแย้งทางการเมืองระหว่างประเทศ และความไม่สงบตามแนวชายแดน ยังคงเป็นปัจจัยที่ส่งผลกระทบต่อความเชื่อมั่นและการลงทุน
ตลาดอสังหาริมทรัพย์ปี 2569: การประคับประคองบนฐานที่มั่นคง
สำหรับตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ปี 2569 ไม่ใช่ปีของการเติบโตแบบก้าวกระโดด แต่เป็นปีแห่งการ “ประคับประคอง” และการสร้างฐานที่มั่นคงบน “สมดุลใหม่” ผู้ประกอบการจำเป็นต้องปรับเปลี่ยนกลยุทธ์อย่างเร่งด่วน เพื่อให้สามารถอยู่รอดและเติบโตได้อย่างยั่งยืน
อุปทานใหม่ที่ลดลง: ลดการแข่งขัน แต่ต้องระมัดระวังการลงทุน
จากข้อมูลล่าสุด พบว่าในปี 2568 ที่ผ่านมา จำนวนโครงการอสังหาริมทรัพย์ใหม่ที่เปิดตัวในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑลอยู่ในระดับต่ำสุดในรอบ 20 ปี ซึ่งสะท้อนถึงการปรับตัวของผู้ประกอบการที่ระมัดระวังมากขึ้น การลดลงของอุปทานใหม่นี้มีข้อดีคือจะช่วยลดความรุนแรงของการแข่งขันลงในปี 2569 อย่างไรก็ตาม ผู้ประกอบการยังคงต้องลงทุนอย่างรอบคอบ บริหารจัดการสภาพคล่องให้ดี และหลีกเลี่ยงการขยายโครงการที่เกินตัว
สินเชื่อเป็นคอขวดสำคัญ: กลไกช่วยเหลือที่จำเป็น
ปัญหาการเข้าถึงสินเชื่อยังคงเป็นอุปสรรคสำคัญที่สุดสำหรับตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปี 2569 สถาบันการเงินยังคงมีความระมัดระวังในการปล่อยสินเชื่อ และอัตราการปฏิเสธสินเชื่อยังคงอยู่ในระดับสูง ส่งผลกระทบต่อทั้งผู้ซื้อที่ต้องการที่อยู่อาศัย และผู้ประกอบการที่ต้องการระบายสต็อก
การแก้ปัญหานี้จำเป็นต้องอาศัยกลไกเสริมจากภาครัฐและสถาบันการเงิน อาทิ:
Mortgage Guarantee: การค้ำประกันสินเชื่อโดยหน่วยงานกลาง เพื่อเพิ่มโอกาสให้ผู้ที่ขาดคุณสมบัติบางประการสามารถเข้าถึงสินเชื่อที่อยู่อาศัยได้
Consolidated Debt: การรวมหนี้สินเพื่อลดภาระของผู้กู้ และเพิ่มความสามารถในการผ่อนชำระ
Risk-Based Interest Rates: การกำหนดอัตราดอกเบี้ยที่สะท้อนความเสี่ยงที่แท้จริงของผู้กู้ เพื่อสร้างความเป็นธรรมและส่งเสริมการปล่อยสินเชื่ออย่างมีประสิทธิภาพ
มาตรการภาครัฐ: การพิจารณามาตรการที่ช่วยลดภาระของผู้ซื้อ เช่น การลดค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนอง การผ่อนคลายเกณฑ์ LTV (Loan to Value) สำหรับบ้านหลังแรก และการสนับสนุนสินเชื่อสำหรับผู้ที่เริ่มสร้างครอบครัว
กำลังซื้อจริงคือหัวใจหลัก: การพัฒนาโครงการต้องตอบโจทย์
ผู้ประกอบการต้องให้ความสำคัญกับ “กำลังซื้อจริง” ของประชาชนเป็นหลัก การพัฒนาโครงการต้องสอดคล้องกับโครงสร้างครอบครัว ความสามารถในการผ่อนชำระ และความต้องการที่แท้จริงของผู้บริโภค
การปรับขนาดโครงการ: พิจารณาการลดขนาดของยูนิตให้เหมาะสมกับกำลังซื้อ และปรับราคาต่อหน่วยให้เข้าถึงได้ง่ายขึ้น
การออกแบบที่สอดคล้อง: สร้างสรรค์โครงการที่ตอบโจทย์ไลฟ์สไตล์และความต้องการของกลุ่มเป้าหมายที่หลากหลาย เช่น ครอบครัวขนาดเล็ก ผู้สูงอายุ หรือผู้ที่ต้องการที่อยู่อาศัยใกล้ที่ทำงาน
Low Carbon Living: การให้ความสำคัญกับการพัฒนาโครงการที่เป็นมิตรต่อสิ่งแวดล้อม และตอบรับเทรนด์ Sustainable Development ซึ่งเป็นที่ต้องการของผู้บริโภคยุคใหม่
การบริหารสภาพคล่องและต้นทุน: ความอยู่รอดของผู้ประกอบการ
ในภาวะที่เศรษฐกิจยังมีความไม่แน่นอน ผู้ประกอบการทุกขนาดจำเป็นต้องบริหารจัดการสภาพคล่องทางการเงินอย่างเข้มงวด ชะลอการลงทุนที่ไม่จำเป็น และหลีกเลี่ยงการก่อหนี้ที่เกินตัว การควบคุมต้นทุนการก่อสร้างและการบริหารจัดการโครงการอย่างมีประสิทธิภาพ จะเป็นปัจจัยสำคัญในการรักษาความสามารถในการทำกำไร
บทบาทภาครัฐ: การสนับสนุนอย่างตรงจุด
ภาครัฐมีบทบาทสำคัญในการประคับประคองตลาดอสังหาริมทรัพย์ โดยเน้นมาตรการที่ช่วยลดภาระของผู้ซื้อและต้นทุนของผู้ประกอบการอย่างตรงจุด การกระตุ้นเศรษฐกิจในภาพรวมด้วยนโยบายที่เหมาะสม จะส่งผลดีต่อกำลังซื้อ และการลงทุนในภาคอสังหาริมทรัพย์
นิยามปี 2569: “ม้าเดิน” สู่สมดุลใหม่
ผู้เชี่ยวชาญหลายท่านได้ให้นิยามปี 2569 ในลักษณะที่คล้ายคลึงกัน ไม่ว่าจะเป็น “ม้าหงอย” “ม้าป่วย” หรือ “ม้าเดิน” ซึ่งสะท้อนถึงภาพรวมของเศรษฐกิจและอสังหาริมทรัพย์ที่ไม่ได้อยู่ในช่วงขาขึ้นที่แข็งแกร่ง แต่เป็นการฟื้นตัวอย่างช้าๆ บนฐานที่ต่ำลง
นายอธิป พีชานนท์: มองว่าปี 2569 จะไม่ต่างจากปี 2568 มากนัก เป็นปีที่ต้อง “อึด-ทน” ต่อสภาพตลาดที่ซึมๆ กำลังซื้อไม่ดี และสถาบันการเงินยังคงเข้มงวดสินเชื่อ
นายอิสระ บุญยัง: ชี้ว่าปี 2569 เป็นปีที่ “ม้าเพิ่งลุกขึ้นเดินได้” หลังจากที่ตลาดอสังหาริมทรัพย์เติบโตจากฐานที่ต่ำลง การเปิดตัวโครงการใหม่จะขยายตัว 5-10% และการโอนกรรมสิทธิ์จะดีขึ้น 5-10%
นายสุนทร สถาพร: นิยามปี 2569 ว่าเป็น “ปีแห่งการประคองตัว สร้างฐานให้มั่นคง” เศรษฐกิจฟื้นช้า แต่ผู้ประกอบการต้อง Upskill เพื่ออนาคต และพัฒนาสินค้าที่ตอบโจทย์กำลังซื้อจริง
นายประเสริฐ แต่ดุลยสาธิต: มองว่าปี 2569 เป็น “ปีแห่งการประคับประคองบนสมดุลใหม่” ซึ่งตลาดจะกลับไปดีเหมือนเดิมไม่ได้อีก ต้องอาศัยการปรับโครงสร้างเศรษฐกิจและสังคมทั้งระบบ
นายพรนริศ ชวนไชยสิทธิ์: ประเมินว่าปี 2569 จะเป็นปีที่ “ไม่ดีทั้งปี” เนื่องจากยังต้องรอมาตรการจากรัฐบาลใหม่ และมีความไม่แน่นอนจากปัจจัยภายนอก
การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์: มองหาโอกาสบนความท้าทาย
แม้ว่าภาพรวมของตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปี 2569 จะเต็มไปด้วยความท้าทาย แต่ก็ยังมีโอกาสสำหรับนักลงทุนที่มองการณ์ไกลและเข้าใจในพลวัตของตลาด
Prime Location: อสังหาริมทรัพย์ในทำเลศักยภาพที่ได้รับการพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานอย่างต่อเนื่อง เช่น ใกล้แนวรถไฟฟ้า หรือโครงการคมนาคมสำคัญ ยังคงมีแนวโน้มที่ราคาจะปรับตัวสูงขึ้น
โครงการที่ตอบโจทย์ Niche Market: โครงการที่ออกแบบมาเพื่อตอบสนองความต้องการเฉพาะกลุ่ม (Niche Market) เช่น บ้านสำหรับผู้สูงอายุ บ้านพักตากอากาศ หรือโครงการที่เน้นการใช้ชีวิตแบบ Low Carbon Living ยังคงมีโอกาสทางการตลาด
การลงทุนระยะยาว: สำหรับนักลงทุนที่มองหาการลงทุนระยะยาว การซื้ออสังหาริมทรัพย์ในช่วงที่ตลาดซบเซา อาจเป็นโอกาสที่ดีในการได้ทรัพย์สินในราคาที่เหมาะสม
การพัฒนาอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์: ธุรกิจให้เช่าพื้นที่สำนักงาน โรงแรม หรือพื้นที่ค้าปลีก ที่ปรับตัวให้เข้ากับเทรนด์การทำงานและการใช้ชีวิตรูปแบบใหม่ๆ อาจเป็นอีกหนึ่งทางเลือกที่น่าสนใจ
บทสรุป: ก้าวสู่ปี 2569 ด้วยความเข้าใจและกลยุทธ์ที่เหนือกว่า
ปี 2569 จะเป็นปีที่ทดสอบความแข็งแกร่งและความสามารถในการปรับตัวของผู้ประกอบการในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทยอย่างแท้จริง การเข้าใจถึงสภาพแวดล้อมทางเศรษฐกิจที่มีความซับซ้อน การเปลี่ยนแปลงของพฤติกรรมผู้บริโภค และการบริหารจัดการความเสี่ยงอย่างมีประสิทธิภาพ คือหัวใจสำคัญที่จะนำพาธุรกิจให้ก้าวผ่านช่วงเวลาแห่งการประคับประคองนี้ไปได้
ในฐานะผู้ที่คลุกคลีในวงการนี้มาอย่างยาวนาน ผมเชื่อมั่นว่า หากเราสามารถปรับตัวให้เข้ากับ “สมดุลใหม่” นี้ได้ เรียนรู้ที่จะสร้างสรรค์นวัตกรรมที่ตอบโจทย์ตลาดอย่างแท้จริง และทำงานร่วมกันระหว่างภาครัฐ ภาคเอกชน และสถาบันการเงิน เราจะสามารถสร้างรากฐานที่แข็งแกร่งสำหรับการเติบโตที่ยั่งยืนในอนาคตได้อย่างแน่นอน
หากคุณกำลังมองหาแนวทางการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ในปี 2569 หรือต้องการคำปรึกษาเชิงลึกเกี่ยวกับกลยุทธ์การพัฒนาโครงการที่เหมาะสมกับสภาวะตลาดปัจจุบัน อย่าลังเลที่จะติดต่อเรา เพื่อที่เราจะได้ร่วมกันสร้างสรรค์อนาคตของวงการอสังหาริมทรัพย์ไทยไปด้วยกัน
