ปี 2569: ยุทธศาสตร์ประคองเกมเศรษฐกิจและอสังหาริมทรัพย์ไทย สู่สมดุลใหม่ที่ยั่งยืน
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ผมได้เห็นการเปลี่ยนแปลงของตลาดมาอย่างต่อเนื่อง แต่ปี 2569 นี้ ถือเป็นปีที่ต้องการความเข้าใจเชิงลึกและการวางแผนกลยุทธ์ที่แม่นยำยิ่งกว่าครั้งไหนๆ เรากำลังก้าวเข้าสู่ช่วงเวลาของการ “ประคองเกม” ท่ามกลางพลวัตเศรษฐกิจที่ผันผวนและ “สมดุลใหม่” ที่กำลังก่อตัวขึ้น
หากมองย้อนกลับไปปี 2568 เป็นปีแห่งความท้าทายที่ถาโถมเข้ามาไม่หยุดยั้ง ไม่ว่าจะเป็นความไม่แน่นอนทางเศรษฐกิจระดับโลกและระดับประเทศ ภัยพิบัติทางธรรมชาติที่ส่งผลกระทบในวงกว้าง ความขัดแย้งตามแนวชายแดนที่สร้างความกังวล รวมถึงการเปลี่ยนแปลงทางการเมืองที่ส่งผลต่อทิศทางนโยบาย การก้าวเข้าสู่ปี 2569 จึงเปรียบเสมือนการเดินบนเส้นทางที่ต้องอาศัยความระมัดระวัง ความอดทน และการปรับตัวอย่างต่อเนื่อง
การประเมินสถานการณ์เศรษฐกิจไทยปี 2569: ก้าวอย่างมั่นคงบนฐานที่ต่ำ
ผู้เชี่ยวชาญส่วนใหญ่ประเมินว่า เศรษฐกิจไทยในปี 2569 จะยังคงอยู่ในภาวะ “ฟื้นตัวช้าๆ” โดยมีอัตราการเติบโตของผลิตภัณฑ์มวลรวมในประเทศ (GDP) ที่คาดการณ์โดยสถาบันการเงินชั้นนำ อยู่ในกรอบประมาณ 1.5-1.8% ซึ่งถือว่าต่ำกว่าระดับการเติบโตในปี 2568 เล็กน้อย ปัจจัยกดดันสำคัญยังคงมาจาก กำลังซื้อที่อ่อนแอ อันเนื่องมาจาก หนี้ครัวเรือนที่อยู่ในระดับสูง และ ค่าครองชีพที่ปรับตัวสูงขึ้น อย่างต่อเนื่อง ทำให้ประชาชนมีความระมัดระวังในการใช้จ่าย โดยเฉพาะการตัดสินใจซื้อสินทรัพย์ขนาดใหญ่ เช่น ที่อยู่อาศัย
นอกจากนี้ สถาบันการเงินยังคงมีท่าทีระมัดระวังในการปล่อยสินเชื่อ โดยเฉพาะอย่างยิ่งสินเชื่ออสังหาริมทรัพย์ เงื่อนไขการอนุมัติที่เข้มงวดขึ้น และอัตราการปฏิเสธสินเชื่อที่ยังคงอยู่ในระดับสูง (ประมาณ 40%) เป็นอุปสรรคสำคัญที่ขัดขวางการโอนกรรมสิทธิ์และส่งผลกระทบต่อทั้งผู้ซื้อและผู้ประกอบการ
อสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2569: ยุทธศาสตร์ประคองเกมและสร้างฐานที่มั่นคง
ในมุมมองของผมซึ่งมีประสบการณ์ในวงการอสังหาริมทรัพย์มานานกว่า 10 ปี ผมมองว่าปี 2569 ไม่ใช่ปีที่จะคาดหวังการเติบโตแบบก้าวกระโดด แต่เป็นปีแห่งการ “ประคองเกม” และ “สร้างฐานให้มั่นคง” บน “สมดุลใหม่” ที่เกิดขึ้น
การประคองตัวบนสมดุลใหม่: เราต้องยอมรับว่าบริบทของตลาดอสังหาริมทรัพย์ได้เปลี่ยนไปแล้ว สภาวะเศรษฐกิจที่ชะลอตัว หนี้ครัวเรือนที่สูง และความเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อ ได้สร้าง “สมดุลใหม่” ที่ผู้ประกอบการทุกรายต้องเรียนรู้ที่จะอยู่ร่วมและปรับตัวให้ได้ โครงการใหม่ๆ ที่จะเปิดตัวในปี 2569 จะต้องถูกพิจารณาอย่างรอบคอบ โดยคำนึงถึงกำลังซื้อที่แท้จริง และการบริหารจัดการต้นทุนอย่างมีประสิทธิภาพ
ความท้าทายของผู้ประกอบการ:
สภาพคล่องและการบริหารเงินสด: นี่คือหัวใจสำคัญ ผู้ประกอบการจำเป็นต้องมี สภาพคล่องที่ดี และบริหารจัดการกระแสเงินสดอย่างเข้มงวด หลีกเลี่ยงการลงทุนที่มีความเสี่ยงเกินตัว และชะลอการลงทุนที่ไม่จำเป็น
การพึ่งพาตนเอง: การพึ่งพาสถาบันการเงินในการปล่อยสินเชื่อโครงการ (Project Financing) อาจไม่ใช่เรื่องง่ายเหมือนในอดีต ผู้ประกอบการต้องเตรียมความพร้อมด้านเงินทุนของตนเองให้มากขึ้น
การออกหุ้นกู้: ตลาดหุ้นกู้จะมีความแตกต่างและเข้มงวดมากขึ้น นักลงทุนจะพิจารณาความน่าเชื่อถือของผู้ค้ำประกันและศักยภาพของผู้ประกอบการอย่างละเอียด การระดมทุนผ่านหุ้นกู้จึงเป็นอีกหนึ่งความท้าทายที่ต้องวางแผนอย่างดี
การแข่งขันด้านอุปทานที่ลดลง แต่ต้องระวัง: แม้ว่าการแข่งขันด้านการเปิดตัวโครงการใหม่ (New Supply) ในเขตกรุงเทพฯ และปริมณฑล จะอยู่ในระดับต่ำสุดในรอบ 20 ปี (ประมาณ 40,000 หน่วยในปี 2568) ซึ่งเป็นสัญญาณเชิงบวกที่บ่งชี้ว่าผู้ประกอบการได้ปรับตัวลดการเปิดตัวโครงการใหม่ลง แต่การแข่งขันในตลาดที่ยังคงมีสินค้าคงค้าง (Inventory) อยู่พอสมควร และอัตราการดูดซับ (Absorption Rate) ที่ยังไม่สูงนัก (ประมาณ 2% ต่อเดือน) ทำให้ผู้ประกอบการต้องให้ความสำคัญกับการพัฒนาโครงการที่ตรงกับความต้องการของตลาดอย่างแท้จริง
กำลังซื้อที่แท้จริงคือเข็มทิศ: การพัฒนาโครงการในปี 2569 ต้องยึด “กำลังซื้อที่แท้จริง” ของประชาชนเป็นหลัก โดยพิจารณาจาก รายได้ที่แท้จริง ของกลุ่มเป้าหมาย การปรับขนาดโครงการ การตั้งราคาต่อหน่วยที่เหมาะสม และการออกแบบที่อยู่อาศัยที่สอดคล้องกับโครงสร้างครอบครัวและความสามารถในการผ่อนชำระในระยะยาว จะเป็นปัจจัยสำคัญที่สร้างความได้เปรียบทางการแข่งขัน
กลยุทธ์ที่ผู้ประกอบการต้องนำมาใช้ในปี 2569:
Upskill สู่การพัฒนาที่ยั่งยืน: ผู้ประกอบการทุกขนาดจำเป็นต้องยกระดับศักยภาพขององค์กร (Upskill) ให้ทันต่อเทรนด์โลก มุ่งเน้นการพัฒนาสินค้าและบริการที่ตอบโจทย์ “Low Carbon Living” และ “Sustainable Development in Action” ซึ่งไม่เพียงแต่เป็นเทรนด์ที่สำคัญ แต่ยังเป็นการสร้างมูลค่าเพิ่มและภาพลักษณ์ที่ดีให้กับแบรนด์ในระยะยาว
การบริหารสภาพคล่องและลดความเสี่ยง: นี่คือสิ่งที่ต้องทำอย่างต่อเนื่อง ผู้ประกอบการต้องบริหารจัดการเงินสดและสภาพคล่องอย่างเข้มงวด ชะลอการลงทุนที่ไม่จำเป็น และหลีกเลี่ยงความเสี่ยงเกินตัว การประเมินความเสี่ยงของการลงทุนในโครงการใหม่ๆ ต้องทำอย่างรอบด้าน
การพัฒนาโครงการที่ตอบโจทย์กำลังซื้อจริง:
บ้านราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท: ในเขตกรุงเทพฯ และปริมณฑล โครงการทาวน์เฮาส์ในระดับราคา 1.5 ล้านบาทต่อหน่วย อาจค่อยๆ หายไป เนื่องจากต้นทุนที่ดินที่สูงขึ้น ทำให้ คอนโดมิเนียมในย่านชานเมือง และ โครงการบ้านจัดสรรในระดับราคาที่เข้าถึงได้ จะมีความสำคัญมากขึ้น
การปรับขนาดและดีไซน์: การปรับขนาดโครงการให้เล็กลง การลดขนาดห้อง หรือการออกแบบพื้นที่ใช้สอยที่ยืดหยุ่น (Flexible Space) เพื่อให้สอดคล้องกับความต้องการของครอบครัวสมัยใหม่ ที่อาจมีสมาชิกน้อยลง หรือต้องการพื้นที่ทำงานที่บ้าน (Work From Home) จะเป็นที่ต้องการ
การตลาดเชิงรุกและการสร้างความแตกต่าง: ในภาวะที่กำลังซื้ออ่อนแอ การตลาดแบบดั้งเดิมอาจไม่เพียงพอ ผู้ประกอบการต้องใช้กลยุทธ์การตลาดที่สร้างสรรค์และเข้าถึงกลุ่มเป้าหมายได้อย่างตรงจุด สร้าง “ประสบการณ์ลูกค้า” ที่เหนือกว่า และนำเสนอ “จุดเด่น” ของโครงการที่แตกต่างจากคู่แข่งอย่างชัดเจน
บทบาทภาครัฐในการพยุงตลาด:
แม้ว่าเศรษฐกิจโดยรวมจะฟื้นตัวช้า แต่ก็มีความหวังจากปัจจัยหลายประการ อาทิ การที่ ซัพพลายใหม่มีจำนวนลดลง และ การส่งเสริมการลงทุน (BOI) ที่มีแนวโน้มดีขึ้น ซึ่งสะท้อนถึงการลงทุนที่กำลังจะเกิดขึ้นจริง การเมืองที่คงที่ การเลือกตั้งที่ชัดเจน และการบริหารงบประมาณที่มีประสิทธิภาพของรัฐบาลชุดใหม่ จะเป็นปัจจัยบวกที่ช่วยกระตุ้นเศรษฐกิจได้
ผมมองว่า บทบาทของภาครัฐในปี 2569 ควรเป็นการ “พยุงตลาด” มากกว่า “กระตุ้นระยะสั้น” โดยมีมาตรการที่ตรงจุดและยั่งยืน ดังนี้:
การแก้ปัญหาหนี้ครัวเรือน: เป็นปัญหาเชิงโครงสร้างที่ต้องเร่งแก้ไขอย่างจริงจัง เพื่อเพิ่มกำลังซื้อของประชาชนในระยะยาว
การสนับสนุนสินเชื่อ:
กลไก Mortgage Guarantee: เพิ่มโอกาสให้ผู้ที่ขาดหลักประกันหรือมีประวัติทางการเงินที่ไม่สมบูรณ์ สามารถเข้าถึงสินเชื่อที่อยู่อาศัยได้ง่ายขึ้น
Consolidated Debt: การช่วยเหลือในการรวมหนี้สินเพื่อลดภาระดอกเบี้ยและเพิ่มความสามารถในการผ่อนชำระ
Risk-Based Interest Rates: การกำหนดอัตราดอกเบี้ยที่สะท้อนความเสี่ยงที่แท้จริง จะช่วยสร้างความเป็นธรรมให้กับผู้กู้
มาตรการช่วยเหลือผู้ซื้อและผู้ประกอบการ:
ต่ออายุมาตรการลดค่าธรรมเนียม: การลดค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนอง จะช่วยลดภาระค่าใช้จ่ายในการซื้อบ้าน
ผ่อนคลายเกณฑ์ LTV (Loan to Value): การปรับเกณฑ์ LTV ให้เหมาะสม จะช่วยเพิ่มโอกาสให้ผู้ซื้อ โดยเฉพาะ “กลุ่มคนรุ่นใหม่” ที่เพิ่งเริ่มต้นชีวิตการทำงาน สามารถเข้าถึงสินเชื่อเพื่อซื้อที่อยู่อาศัยหลังแรกได้
การลงทุนโครงสร้างพื้นฐาน: การลงทุนในโครงข่ายคมนาคมที่ต่อเนื่อง จะช่วยเพิ่มมูลค่าที่ดินในบริเวณใกล้เคียง และส่งเสริมการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในพื้นที่ต่างๆ
การเมืองและปัจจัยภายนอกที่ต้องจับตา:
นอกจากปัจจัยภายในประเทศแล้ว การเมือง ยังคงเป็นตัวแปรสำคัญ หากมีการจัดตั้งรัฐบาลที่เข้มแข็งและมีนโยบายที่ชัดเจน จะส่งผลดีต่อความเชื่อมั่นและการลงทุน นอกจากนี้ สถานการณ์ความขัดแย้งตามแนวชายแดน หากคลี่คลาย จะเป็นปัจจัยบวกอย่างมากต่อการค้าและการท่องเที่ยว
ในขณะเดียวกัน ปัจจัยภายนอก เช่น ทิศทางนโยบายของสหรัฐอเมริกา (เช่น การเจรจาภาษีทรัมป์) และสถานการณ์เศรษฐกิจโลก ยังคงเป็นความเสี่ยงที่ต้องติดตามอย่างใกล้ชิด
นิยามปี 2569: “ม้าเพิ่งลุกขึ้นเดิน”
จากมุมมองของผู้เชี่ยวชาญหลายท่าน ปี 2569 นี้ สามารถนิยามได้ว่าเป็น “ปีม้าหงอย” หรือ “ปีม้าป่วย” ในแง่ที่ว่าเศรษฐกิจและอสังหาริมทรัพย์อาจจะยังไม่สามารถขับเคลื่อนไปได้อย่างเต็มกำลัง อย่างไรก็ตาม ในอีกมุมหนึ่ง หากมองจากการที่ตลาดอสังหาริมทรัพย์ได้ผ่านพ้นจุดต่ำสุดในปี 2568 มาแล้ว เราอาจมองว่าเป็น “ปีม้าเพิ่งลุกขึ้นเดิน” หรือ “ปีแห่งการประคองตัวบนฐานที่ต่ำ” เพื่อสร้างความแข็งแกร่งให้กับธุรกิจในระยะยาว
ทิศทางในอนาคต: สร้างฐานที่มั่นคงเพื่อการเติบโตอย่างยั่งยืน
สิ่งสำคัญที่สุดสำหรับผู้ประกอบการในปี 2569 คือการ “สร้างฐานให้มั่นคง” การบริหารความเสี่ยง การบริหารสภาพคล่อง และการปรับตัวให้เข้ากับ “สมดุลใหม่” ของตลาด คือหัวใจสำคัญของการอยู่รอดและเติบโตในระยะยาว
การฟื้นตัวของภาคอสังหาริมทรัพย์ไทยในปี 2569 จะเกิดขึ้นอย่างค่อยเป็นค่อยไป และต้องอาศัย ความร่วมมืออย่างใกล้ชิดระหว่างภาครัฐ สถาบันการเงิน และภาคเอกชน เพื่อประคองตลาดให้ฟื้นตัวบนฐานที่แข็งแกร่ง
สำหรับผู้ที่กำลังมองหาโอกาสในการลงทุนหรือพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในปี 2569 นี้ การศึกษาข้อมูลเชิงลึก การวางแผนอย่างรอบคอบ และการปรึกษาผู้เชี่ยวชาญ จะเป็นกุญแจสำคัญสู่ความสำเร็จ
ถึงเวลาแล้วที่ผู้ประกอบการทุกภาคส่วนจะร่วมกันประคองเกม “อสังหาริมทรัพย์ไทย” ให้ผ่านพ้นช่วงเวลาแห่งการเปลี่ยนแปลงนี้ไปให้ได้ และสร้างรากฐานที่แข็งแกร่งเพื่อการเติบโตอย่างยั่งยืนในอนาคต
