ประเทศไทย 2569: ปีแห่งการปรับตัว สู่สมดุลใหม่ในตลาดอสังหาริมทรัพย์
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มาเกือบหนึ่งทศวรรษ ข้าพเจ้าได้เห็นวัฏจักรของตลาดมาหลายต่อหลายครั้ง แต่ปี 2569 นี้มีความพิเศษที่ต้องจับตาเป็นพิเศษ สัญญาณจากเศรษฐกิจมหภาคชี้ให้เห็นถึงความท้าทายที่ยังคงอยู่ พร้อมกับการปรับตัวสู่ “สมดุลใหม่” ในภาคอสังหาริมทรัพย์ ตลาดที่เคยร้อนแรง การแข่งขันที่ดุเดือด กำลังจะถูกแทนที่ด้วยยุคของการประคับประคอง การบริหารจัดการอย่างรอบคอบ และการมุ่งเน้นที่ความยั่งยืน
ภาพรวมเศรษฐกิจไทย 2569: ความเปราะบางที่ต้องรับมือ
การคาดการณ์เศรษฐกิจไทยในปี 2569 ยังคงเผชิญกับแรงกดดันรอบด้าน ไม่ว่าจะเป็นอัตราการเติบโตของผลิตภัณฑ์มวลรวมภายในประเทศ (GDP) ที่คาดการณ์ว่าจะอยู่ในระดับต่ำ 1.5-1.8% ซึ่งถือเป็นการเติบโตที่ชะลอตัวเมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า ปัจจัยหลักที่ส่งผลกระทบ ได้แก่:
กำลังซื้อที่อ่อนแอ: หนี้ครัวเรือนที่อยู่ในระดับสูง และค่าครองชีพที่เพิ่มสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง ทำให้ประชาชนมีความระมัดระวังในการจับจ่ายใช้สอย โดยเฉพาะอย่างยิ่งกับการลงทุนก้อนใหญ่เช่นอสังหาริมทรัพย์
ความเข้มงวดของสถาบันการเงิน: ด้วยความเสี่ยงที่เพิ่มขึ้น สถาบันการเงินได้ปรับเปลี่ยนเกณฑ์การปล่อยสินเชื่อให้มีความเข้มงวดมากขึ้น ทำให้ผู้ประกอบการและผู้บริโภคประสบปัญหาในการเข้าถึงแหล่งเงินทุน
ปัจจัยภายนอกที่ยังคงผันผวน: สถานการณ์เศรษฐกิจโลก ความไม่แน่นอนทางการเมืองระหว่างประเทศ รวมถึงความขัดแย้งทางภูมิรัฐศาสตร์ ยังคงเป็นปัจจัยเสี่ยงที่ส่งผลกระทบต่อเศรษฐกิจไทยในภาพรวม
ตลาดอสังหาริมทรัพย์ 2569: การประคับประคองบนฐานใหม่
จากภาพรวมเศรษฐกิจดังกล่าว ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปี 2569 จะไม่ใช่ปีแห่งการเติบโตแบบก้าวกระโดด แต่จะเป็น “ปีแห่งการประคับประคองบนสมดุลใหม่” ผู้ประกอบการจำเป็นต้องปรับเปลี่ยนกลยุทธ์การดำเนินงานให้สอดคล้องกับความเป็นจริงของตลาด เพื่อความอยู่รอดและเติบโตอย่างยั่งยืน
การแข่งขันด้านอุปทานที่ลดลง แต่ความระมัดระวังยังคงสำคัญ:
ข้อมูลจากปี 2568 ชี้ให้เห็นถึงแนวโน้มการเปิดตัวโครงการใหม่ในกรุงเทพมหานครและปริมณฑลที่ลดลงสู่ระดับต่ำสุดในรอบ 20 ปี สะท้อนให้เห็นว่าผู้ประกอบการเริ่มตระหนักถึงภาวะอุปทานส่วนเกินและกำลังซื้อที่จำกัด การแข่งขันด้านปริมาณโครงการใหม่จึงไม่รุนแรงเท่าที่ผ่านมา อย่างไรก็ตาม นี่ไม่ได้หมายความว่าผู้ประกอบการจะสามารถลงทุนได้อย่างอิสระ
การลงทุนต้องรอบคอบ: ผู้ประกอบการทุกรายต้องบริหารจัดการสภาพคล่องของตนเองอย่างมีประสิทธิภาพ ชะลอการลงทุนในโครงการที่ไม่จำเป็น และเน้นการพัฒนาโครงการที่ตอบสนองความต้องการที่แท้จริงของตลาด
การบริหารสภาพคล่อง: การมีเงินสดสำรองที่เพียงพอเป็นกุญแจสำคัญในการรับมือกับความผันผวนของตลาด การพึ่งพาแหล่งเงินทุนภายนอก เช่น การออกหุ้นกู้ จะมีความเสี่ยงสูงขึ้น เนื่องจากนักลงทุนมีความระมัดระวังมากขึ้น
การปล่อยสินเชื่อที่เข้มงวด: ความท้าทายสำหรับผู้บริโภคและผู้ประกอบการ
สถาบันการเงินมีท่าทีที่ระมัดระวังในการปล่อยสินเชื่อ โดยเฉพาะอย่างยิ่งสำหรับโครงการประเภทคอนโดมิเนียมที่ต้องใช้เงินลงทุนจำนวนมากและมีความเสี่ยงสูงในการก่อสร้างทั้งอาคารพร้อมกัน
ผลกระทบต่อผู้ประกอบการ: การพึ่งพา Project Financing จะมีความท้าทายมากขึ้น ผู้ประกอบการจำเป็นต้องพึ่งพาตนเองในการระดมทุนและบริหารต้นทุน
ผลกระทบต่อผู้บริโภค: อัตราการปฏิเสธสินเชื่อยังคงอยู่ในระดับสูงถึง 40% ทำให้ผู้ที่ต้องการซื้อบ้านไม่สามารถโอนกรรมสิทธิ์ได้ ส่งผลกระทบต่อทั้งผู้ซื้อและผู้ประกอบการ
แนวทางการแก้ปัญหา: จำเป็นต้องมีกลไกเสริมเพื่อแก้ปัญหาการเข้าถึงสินเชื่อ เช่น การส่งเสริม Mortgage Guarantee เพื่อเพิ่มโอกาสในการเข้าถึงสินเชื่อ, Consolidated Debt เพื่อลดภาระหนี้และเพิ่มความสามารถในการผ่อนชำระ, และ Risk-Based Interest Rate เพื่อกำหนดอัตราดอกเบี้ยตามความเสี่ยงที่แท้จริง
กำลังซื้อจริง คือเข็มทิศของตลาด:
การพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ในปี 2569 ต้องยึด “กำลังซื้อจริง” ของประชาชนเป็นหลัก ไม่ใช่ความคาดหวัง
การปรับขนาดโครงการ: ผู้ประกอบการต้องปรับขนาดโครงการให้เล็กลง ลดราคาต่อหน่วย และออกแบบที่อยู่อาศัยให้สอดคล้องกับโครงสร้างครอบครัวและความสามารถในการผ่อนชำระในระยะยาว
ความต้องการที่อยู่อาศัยในเมืองรอง: การเติบโตของเมืองรองและพื้นที่รอบนอกที่มีราคาที่ดินไม่สูงนัก อาจเป็นโอกาสในการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยราคาเข้าถึงง่าย
เทรนด์ที่น่าจับตา: Low Carbon Living: ด้วยความตระหนักถึงปัญหาสิ่งแวดล้อมที่เพิ่มขึ้น ผู้ประกอบการจำเป็นต้องพัฒนาสินค้าและบริการที่ตอบโจทย์ Low Carbon Living เพื่อดึงดูดกลุ่มผู้บริโภคที่ใส่ใจสิ่งแวดล้อม
บทบาทภาครัฐ: การพยุงตลาดอย่างมีกลยุทธ์
ภาครัฐมีบทบาทสำคัญในการช่วยพยุงตลาดอสังหาริมทรัพย์ แต่ควรเน้นมาตรการที่ช่วยลดภาระผู้ซื้อและต้นทุนผู้ประกอบการอย่างตรงจุด แทนการกระตุ้นระยะสั้น
มาตรการช่วยเหลือผู้ซื้อ: พิจารณาต่ออายุมาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนอง, ผ่อนคลายเกณฑ์ Loan to Value (LTV), และสนับสนุนสินเชื่อบ้านหลังแรก เพื่อช่วยเหลือกลุ่มผู้เริ่มต้นสร้างครอบครัว
การแก้ปัญหาเชิงโครงสร้าง: รัฐบาลใหม่ต้องให้ความสำคัญกับการปรับโครงสร้างเศรษฐกิจและสังคมทั้งระบบ โดยเฉพาะการแก้ปัญหาหนี้ครัวเรือน และการคอร์รัปชัน
การส่งเสริมการลงทุน: สนับสนุนมาตรการ Public-Private Partnership (PPP) เพื่อให้ภาคเอกชนมีส่วนร่วมในโครงการภาครัฐ และรับฟังเสียงสะท้อนจากภาคเอกชนในการกำหนดนโยบาย
อสังหาริมทรัพย์ 2569: ปีแห่งการ “ม้าวิ่งไม่ได้” สู่ “ม้าลุกขึ้นเดิน”
ผู้เชี่ยวชาญในวงการได้เปรียบเทียบสถานการณ์อสังหาริมทรัพย์ในปี 2569 ไว้หลายมุมมอง
“ม้าหงอย – ม้าป่วย”: นายอธิป พีชานนท์ นายกกิติมศักดิ์ สมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร มองว่าปี 2569 จะเป็นปีที่ต้อง “อึด-ทน” คล้ายกับ “ม้าป่วย” ที่ไม่สามารถใช้งานหนักได้ อาจต้องรับภาระเบาๆ การลงทุนต้องระมัดระวังเป็นพิเศษ
“ม้าเพิ่งเข้าเฝือก – ม้าเพิ่งลุกขึ้นเดิน”: นายอิสระ บุญยัง นายกกิติมศักดิ์ สมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร เปรียบเปรยว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์กำลัง “ฟื้นตัวจากฐานที่ต่ำ” เหมือน “ม้าที่เพิ่งลุกขึ้นเดิน” ยังไม่ใช่ปีที่ “ม้าจะกระโดด” การเปิดตัวโครงการใหม่คาดว่าจะขยายตัว 5-10% จากฐานที่ต่ำ
“เศรษฐกิจฟื้นช้า – อสังหาฯ ประคองตัว”: นายสุนทร สถาพร นายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร มองว่าเศรษฐกิจจะฟื้นตัวอย่างช้าๆ ส่วนอสังหาริมทรัพย์ต้อง “ประคองตัว” และ “สร้างฐานให้มั่นคง” โดยยึด “กำลังซื้อจริง” เป็นหลัก
“ปีแห่งสมดุลใหม่ – กลับไปดีเหมือนเดิมไม่ได้”: นายประเสริฐ แต่ดุลยสาธิต นายกสมาคมอาคารชุดไทย กล่าวว่า ปี 2569 เป็น “ปีแห่งการประคับประคองบนสมดุลใหม่” ตลาดจะฟื้นตัวจากจุดต่ำสุด แต่ “จะกลับไปดีเหมือนเดิมไม่ได้อีก” เพราะปัญหาเชิงโครงสร้างยังไม่ได้รับการแก้ไข
“ปีม้าไม่ดีทั้งปี”: นายพรนริศ ชวนไชยสิทธิ์ นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย มองว่าปี 2569 จะ “ไม่ดีทั้งปี” เนื่องจากปัจจัยลบหลายประการ ทั้งการรอรัฐบาลใหม่ มาตรการภาษีที่ไม่ชัดเจน และปัญหาชายแดน
คำแนะนำสำหรับผู้ประกอบการ:
ท่ามกลางความท้าทายเหล่านี้ ผู้ประกอบการจำเป็นต้อง Upskill องค์กรของตนเองสู่ Sustainable Development in Action มุ่งเน้นการพัฒนาสินค้าและบริการที่ตอบโจทย์ความต้องการของตลาดที่เปลี่ยนแปลงไป บริหารจัดการการเงินอย่างเข้มงวด และมองหาโอกาสใหม่ๆ ในตลาดที่ยังคงมีศักยภาพ
สำหรับผู้ที่กำลังมองหาที่อยู่อาศัย:
ปี 2569 อาจเป็นโอกาสที่ดีในการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ หากคุณมีแผนการเงินที่รอบคอบและเข้าใจถึงความเปลี่ยนแปลงของตลาด การเลือกทำเลที่เหมาะสม และโครงการที่มีคุณภาพ จะเป็นกุญแจสำคัญในการตัดสินใจ
อนาคตของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย:
แม้ว่าปี 2569 จะเป็นปีแห่งการปรับตัวและความท้าทาย แต่ผมเชื่อมั่นว่าด้วยศักยภาพของบุคลากร ความคิดสร้างสรรค์ของผู้ประกอบการ และการสนับสนุนจากภาครัฐ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยจะสามารถผ่านพ้นช่วงเวลาแห่งการประคับประคองนี้ไปได้ และก้าวสู่การเติบโตอย่างยั่งยืนบนฐานที่แข็งแกร่งกว่าเดิม
หากคุณคือผู้ประกอบการที่กำลังมองหาแนวทางในการปรับกลยุทธ์ธุรกิจให้เข้ากับสภาวะตลาดปี 2569 หรือผู้ที่กำลังตัดสินใจลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ เราพร้อมให้คำปรึกษาและเป็นส่วนหนึ่งในการพาคุณไปสู่ความสำเร็จในยุคแห่งสมดุลใหม่นี้ ติดต่อเราวันนี้เพื่อพูดคุยถึงแผนงานของคุณ.
