เจาะลึกสมรภูมิ “บริษัทอสังหาริมทรัพย์” ปี 2566-2567: ใครคือผู้ชนะตัวจริงในวันที่ตลาดผันผวน และก้าวต่อไปสู่ปี 2569
หากมองย้อนกลับไปในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทยต้องเผชิญกับคลื่นลมที่เปลี่ยนทิศทางอยู่ตลอดเวลา จากเดิมที่เราเคยคาดการณ์กันว่าปี 2566 จะเป็น “ปีแห่งการทะยานตัว” (Take-off Year) ต่อเนื่องจากแรงส่งในปี 2565 ที่สถานการณ์โควิด-19 เริ่มคลี่คลาย แต่ในความเป็นจริง ผลลัพธ์ที่ปรากฏกลับกลายเป็นความท้าทายครั้งใหญ่ที่ทำให้ผู้ประกอบการหลายรายต้องปรับกระบวนยุทธกันใหม่แบบยกแผง ตลาดเข้าสู่ภาวะชะลอตัวอย่างเห็นได้ชัดตั้งแต่ช่วงก่อนการเลือกตั้งใหญ่ และลากยาวมาจนถึงปลายปี แม้แต่ช่วงไตรมาสที่ 4 ซึ่งโดยปกติจะเป็นช่วงไฮซีซั่นของการโอนกรรมสิทธิ์และทำยอดขาย ก็ยังไม่สามารถดึงโมเมนตัมกลับมาได้เท่าที่ควร
ในฐานะที่ผมคลุกคลีอยู่ในแวดวงการลงทุนและเป็นที่ปรึกษาให้กับหลาย บริษัทอสังหาริมทรัพย์ มากว่า 10 ปี ผมเห็นความเปลี่ยนแปลงที่น่าสนใจผ่านตัวเลขผลประกอบการของ 41 บริษัทจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ฯ ซึ่งข้อมูลเหล่านี้ไม่ใช่แค่สถิติ แต่มันคือเข็มทิศที่บ่งบอกว่า “ใคร” ที่แข็งแกร่งพอจะอยู่รอดในสมรภูมิที่เต็มไปด้วยปัจจัยลบ ทั้งเรื่องหนี้ครัวเรือนที่พุ่งสูง อัตราดอกเบี้ยนโยบายที่ขยับตัว และมาตรการคุมเข้มจากสถาบันการเงินในการปล่อย สินเชื่อบ้าน
ภาพรวมรายได้: เมื่อยักษ์ใหญ่เริ่มขยับตัวช้าลง
จากการรวบรวมข้อมูลผลประกอบการในปี 2566 ของ บริษัทอสังหาริมทรัพย์ ทั้ง 41 ราย พบว่ารายได้รวมอยู่ที่ประมาณ 371,560 ล้านบาท หากเทียบกับปี 2565 ที่ทำได้ 376,141 ล้านบาท จะพบว่าลดลงเล็กน้อยที่ -1.2% ฟังดูอาจจะไม่รุนแรงนัก แต่ถ้าเราเจาะลึกเข้าไปในรายละเอียดจะพบ “สัญญาณอันตราย” ที่ซ่อนอยู่ เพราะมีถึง 25 บริษัทจาก 41 รายที่มีรายได้รวมลดลง และหลายบริษัทติดลบมากกว่า 20% ซึ่งสะท้อนให้เห็นว่าสภาพคล่องในตลาดเริ่มมีปัญหา
บริษัทที่มีรายได้ดิ่งลงอย่างน่าตกใจ ได้แก่ แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์, อีสเทอร์น สตาร์ และคันทรี่ กรุ๊ป ที่ติดลบไปเกือบ 30% แม้แต่พี่ใหญ่อย่าง แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH) ที่ขึ้นชื่อเรื่องการบริหารจัดการที่มีประสิทธิภาพ ก็ยังมีรายได้รวมลดลงถึง 18% สิ่งนี้บ่งบอกเราว่า แม้จะเป็น บริษัทอสังหาริมทรัพย์ ที่มีแบรนด์แข็งแกร่งเพียงใด หากไม่ปรับตัวตามพฤติกรรมผู้บริโภคที่เปลี่ยนไป หรือไม่สามารถแก้โจทย์เรื่องกำลังซื้อที่หดตัวได้ ก็ยากที่จะรักษาตัวเลขให้เป็นบวก
ศึกชิงแชมป์รายได้รวม: แสนสิริ ผงาดเหนือคู่แข่ง
ในปี 2566 แชมป์รายได้รวมตกเป็นของ แสนสิริ (SIRI) ที่ทำไปได้ถึง 39,082 ล้านบาท เติบโตขึ้น 12% ท่ามกลางวิกฤต โดยสามารถเบียดเอาชนะ เอพี ไทยแลนด์ (AP) ที่ทำรายได้ 38,399 ล้านบาท ไปได้อย่างหวุดหวิด ตามมาด้วย ศุภาลัย (SPALI) ในอันดับ 3 ที่ 31,818 ล้านบาท และแลนด์แอนด์เฮ้าส์ ในอันดับ 4 ที่ 30,170 ล้านบาท
ความสำเร็จของแสนสิริในปีที่ผ่านมาเกิดจากการวางหมากที่เฉียบคมในตลาดระดับ Luxury และ Super Luxury ซึ่งเป็นกลุ่มลูกค้าที่มีกำลังซื้อสูงและได้รับผลกระทบจากภาวะเศรษฐกิจน้อยกว่ากลุ่มอื่น การเลือกทำเลศักยภาพและการสร้างความเชื่อมั่นในแบรนด์ ทำให้พวกเขาสามารถระบายสต็อกและโอนกรรมสิทธิ์ได้อย่างต่อเนื่อง
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัด “ฝีมือ” ที่แท้จริง
อย่างไรก็ตาม ในมุมมองของนักวิเคราะห์และผู้เชี่ยวชาญ เราไม่ได้มองแค่ “รายได้รวม” เพราะรายได้บางส่วนอาจมาจากกำไรพิเศษ การขายสินทรัพย์เข้ากองทุน หรือรายได้ค่าเช่า แต่ตัวเลขที่จะตัดสินว่า บริษัทอสังหาริมทรัพย์ รายไหน “ขายเก่ง” และมีผลิตภัณฑ์ที่ตอบโจทย์ตลาดจริงๆ คือ “รายได้จากการขาย” (Revenue from Sales)
เมื่อพิจารณาเฉพาะรายได้จากการขาย 41 บริษัทรวมกันทำได้ 268,460 ล้านบาท ลดลงถึง -11% เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า ซึ่งถือเป็นตัวเลขที่ค่อนข้างรุนแรง ข้อมูลระบุว่ามีถึง 30 บริษัทที่มียอดขายตกต่ำลง โดยบริษัทระดับ Top 10 มีเพียง 2 รายเท่านั้นที่มียอดขายเติบโตสวนกระแส นั่นคือ แสนสิริ และ เอสซี แอสเสท (SC)
ในเซกเมนต์นี้ เอพี ไทยแลนด์ (AP) กลับมาทวงบัลลังก์อันดับ 1 ด้วยรายได้จากการขาย 36,927 ล้านบาท แม้จะลดลงเล็กน้อย แต่ก็ยังครองส่วนแบ่งการตลาดสูงสุดในกลุ่มบ้านแนวราบ ซึ่งถือเป็น Product Hero ของพวกเขา ตลาดบ้านเดี่ยวและทาวน์โฮมในทำเลศักยภาพยังคงเป็นที่ต้องการสำหรับผู้ที่ต้องการอยู่อาศัยจริง (Real Demand) โดยเฉพาะการรีไฟแนนซ์บ้าน (Refinance) ในช่วงดอกเบี้ยขาขึ้นที่ทำให้ผู้บริโภคต้องคิดหนักก่อนตัดสินใจซื้อ
ม้ามืดที่น่าจับตา: เซ็นทรัลพัฒนา (CPN)
สิ่งที่ผมอยากให้ทุกคนสังเกตคือการเติบโตของ เซ็นทรัลพัฒนา (CPN) ในฐานะ บริษัทอสังหาริมทรัพย์ เพื่อการอยู่อาศัยที่เริ่มเก็บเกี่ยวผลผลิตจากการขยายตัวเข้าสู่ตลาดคอนโดมิเนียมและบ้านจัดสรรอย่างเต็มตัว ในปี 2566 พวกเขามีรายได้จากการขายพุ่งสูงถึง 5,835 ล้านบาท เติบโตขึ้นกว่า 103% นี่คือตัวอย่างของการใช้ Synergy จากธุรกิจค้าปลีกมาต่อยอดธุรกิจที่อยู่อาศัยได้อย่างทรงพลัง การสร้างโครงการติดห้างสรรพสินค้ากลายเป็นจุดขายที่แข็งแกร่งในยุคที่ผู้คนต้องการความสะดวกสบายสูงสุด
กำไรสุทธิ: ใครคือผู้บริหารจัดการต้นทุนได้ดีที่สุด?
ท้ายที่สุดแล้ว “กำไร” คือบรรทัดสุดท้ายที่สำคัญที่สุด ในปี 2566 กำไรสุทธิรวมของทั้ง 41 บริษัทอยู่ที่ 44,165 ล้านบาท ลดลง -11% โดยมีถึง 12 บริษัทที่ต้องเผชิญกับสภาวะขาดทุน บางรายเจ็บหนักต่อเนื่องมาตั้งแต่ช่วงโควิดและยังไม่สามารถฟื้นตัวได้
ในกลุ่มผู้ทำกำไรสูงสุด แลนด์แอนด์เฮ้าส์ ยังคงรักษาตำแหน่งแชมป์กำไรสุทธิไว้ได้อย่างเหนียวแน่นที่ 7,495 ล้านบาท แม้รายได้จากการขายจะลดลง แต่ด้วยกลยุทธ์การบริหารพอร์ตการลงทุนที่หลากหลาย การขายโรงแรมเข้ากองทุนทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ (REIT) ทำให้พวกเขามีกำไรพิเศษเข้ามาเสริมสภาพคล่องได้อย่างมหาศาล
ขณะที่ ศุภาลัย และ เอพี ไทยแลนด์ ตามมาติดๆ ในอันดับ 2 และ 3 ด้วยกำไรระดับ 6,000 ล้านบาทเศษ ซึ่งสะท้อนถึงการควบคุมต้นทุนวัสดุก่อสร้างและการบริหารค่าใช้จ่ายในการขายและบริหาร (SG&A) ได้อย่างยอดเยี่ยมในยุคที่ต้นทุนพลังงานและค่าแรงพุ่งสูง
เจาะลึกปัจจัยลบและโอกาสการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ในปี 2567-2569
จากประสบการณ์ของผม ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยกำลังอยู่ในช่วง “การปรับฐานครั้งใหญ่” (Great Rebalancing) ปัจจัยที่เราต้องติดตามอย่างใกล้ชิดไม่ใช่แค่เรื่องยอดขาย แต่รวมถึง:
อัตราดอกเบี้ยและสินเชื่อ: การที่ธนาคารเข้มงวดในการปล่อยกู้ ทำให้ยอดปฏิเสธสินเชื่อ (Rejection Rate) ในบางโครงการพุ่งสูงถึง 40-50% โดยเฉพาะในกลุ่มระดับราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท บริษัทอสังหาริมทรัพย์ จึงต้องหันไปจับตลาดระดับบนมากขึ้น หรือพัฒนาโมเดล “เช่าออม” (Rent-to-Own) เพื่อช่วยให้ลูกค้ามีโอกาสเป็นเจ้าของบ้านได้ง่ายขึ้น
ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง: มาตรการภาษีที่ปรับตัวสูงขึ้นทำให้ผู้ถือครองที่ดินรายใหญ่เริ่มคาย Land Bank ออกมาสู่ตลาด หรือเร่งพัฒนาโครงการเพื่อลดภาระภาษี นี่เป็นโอกาสของบริษัทขนาดใหญ่ที่มีเงินทุนหนาในการเลือกซื้อที่ดินทำเลทองในราคาที่สมเหตุสมผล
เทรนด์ความยั่งยืน (ESG) และ Well-being: ในปี 2568-2569 เราจะเห็นโครงการที่เน้น Net Zero Emission และบ้านประหยัดพลังงานมากขึ้น การติดตั้ง Solar Rooftop หรือระบบ EV Charger กลายเป็นมาตรฐานใหม่ที่ผู้ซื้อบ้านมองหา ซึ่งสิ่งเหล่านี้จะช่วยเพิ่มมูลค่าให้กับโครงการในระยะยาว
คำแนะนำสำหรับผู้ที่มองหา “อสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน”
หากคุณกำลังมองหาโอกาสในการลงทุน ไม่ว่าจะเป็นคอนโดแนวรถไฟฟ้า หรือบ้านเดี่ยวชานเมือง สิ่งสำคัญคือการเลือก บริษัทอสังหาริมทรัพย์ ที่มีสถานะทางการเงินแข็งแกร่ง (Low Gearing Ratio) และมีประวัติการบริหารจัดการหลังการขายที่ดี ในช่วงที่ตลาดเป็นของผู้ซื้อ (Buyer’s Market) เช่นนี้ คุณจะมีอำนาจในการต่อรองสูง และมีโอกาสได้รับข้อเสนอส่วนลดหรือแคมเปญกระตุ้นการขายที่คุ้มค่า
นอกจากนี้ การศึกษาเรื่อง การลงทุนในกองทุนอสังหาริมทรัพย์ หรือ REIT ก็เป็นอีกทางเลือกที่น่าสนใจสำหรับผู้ที่ต้องการผลตอบแทนในรูปแบบเงินปันผลที่สม่ำเสมอ โดยไม่ต้องเผชิญความเสี่ยงจากการบริหารจัดการด้วยตนเอง
บทสรุปและทิศทางสู่อนาคต
ปี 2566 อาจเป็นปีที่น่าผิดหวังในเชิงตัวเลขรวม แต่ในความเงียบเหงาของตลาด เราได้เห็น “เพชรแท้” ที่สามารถปรับตัวและทำกำไรได้ท่ามกลางวิกฤต การที่ บริษัทอสังหาริมทรัพย์ รายใหญ่ยังคงทำกำไรได้ในระดับหลายพันล้านบาท แสดงให้เห็นว่าความต้องการที่อยู่อาศัยในประเทศไทยยังมีอยู่ เพียงแต่ถูกจำกัดด้วยเงื่อนไขทางเศรษฐกิจและกำลังซื้อชั่วคราว
เมื่อเราก้าวเข้าสู่ปี 2567 และมองไกลไปถึงปี 2569 ผมเชื่อว่าการฟื้นตัวจะเป็นไปแบบ “K-Shape” คือบริษัทที่ปรับตัวทันเทคโนโลยี เข้าใจ Data Analytics และเข้าถึงแหล่งเงินทุนต้นทุนต่ำ จะยิ่งทิ้งห่างคู่แข่งออกไปเรื่อยๆ ส่วนรายเล็กที่ไม่สามารถปรับตัวได้อาจต้องถูกควบรวมกิจการหรือออกจากตลาดไป
หากคุณเป็นผู้ที่สนใจจะเข้าสู่ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ไม่ว่าจะเพื่ออยู่อาศัยหรือการลงทุน นี่คือช่วงเวลาที่ดีที่สุดในการทำการบ้านและเปรียบเทียบข้อมูลอย่างละเอียด อย่าลืมว่าการเลือกซื้อบ้านหรือคอนโดมิเนียมคือการตัดสินใจทางการเงินที่ใหญ่ที่สุดครั้งหนึ่งในชีวิต การปรึกษาผู้เชี่ยวชาญหรือการติดตามข่าวสารจากแหล่งข้อมูลที่เชื่อถือได้จะช่วยให้คุณก้าวข้ามความเสี่ยงและคว้าโอกาสทองในอนาคตได้อย่างมั่นใจ
สำหรับผู้ที่ต้องการคำปรึกษาเชิงลึกเกี่ยวกับการเลือกโครงการจาก บริษัทอสังหาริมทรัพย์ ชั้นนำ หรือต้องการวิเคราะห์แนวโน้มราคาประเมินที่ดินเพื่อการลงทุน สามารถติดต่อสอบถามข้อมูลเพิ่มเติมผ่านช่องทางที่ปรึกษาของเราได้ทันที เพื่อให้ทุกการตัดสินใจของคุณเป็นการลงทุนที่คุ้มค่าและยั่งยืนที่สุดในยุคเศรษฐกิจใหม่นี้สืบไป!
