เจาะลึกทิศทาง “ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์” ไทย: บทเรียนจากวิกฤตสู่อนาคต 2026 และใครคือผู้รอดชีวิตตัวจริง?
ในฐานะคนที่คลุกคลีอยู่ในวงการอสังหาริมทรัพย์มาทศวรรษ ผ่านร้อนผ่านหนาวทั้งช่วงวิกฤตต้มยำกุ้ง แฮมเบอร์เกอร์ จนมาถึงยุคโควิด-19 และการฟื้นตัวที่เปราะบางในปัจจุบัน ผมกล้าพูดได้เลยว่า “ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์” ของไทยกำลังเผชิญกับความท้าทายในรูปแบบที่ไม่เคยเกิดขึ้นมาก่อน
หากคุณยังจำภาพความหวังในปี 2565 ที่เราคิดว่ากราฟกำลังจะพุ่งทะยาน (Take off) ได้ คุณคงเข้าใจความรู้สึกผิดหวังเมื่อเปิดดูตัวเลขปี 2566 และลากยาวมาจนถึงปัจจุบัน ปีนั้นไม่ใช่แค่ปีที่ “ทรงตัว” แต่เป็นปีที่โมเมนตัมของตลาดถูกเบรกจนหัวทิ่ม ทั้งจากปัจจัยทางการเมือง ดอกเบี้ย และหนี้ครัวเรือน ทำให้แม้แต่ไตรมาส 4 ที่เป็นไฮซีซั่นก็ยังเงียบเหงา
วันนี้ผมจะพาคุณไปผ่าตัดโครงสร้างผลประกอบการของ 41 บริษัทจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ เพื่อถอดรหัสว่าภายใต้ตัวเลขรายได้และกำไร ใครคือ “ของจริง” และทิศทาง ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ในปี 2026 จะมุ่งหน้าไปทางไหน เพื่อให้คุณวางแผนการลงทุนหรือซื้อที่อยู่อาศัยได้อย่างชาญฉลาดที่สุด
ภาพรวมความเจ็บปวด: เมื่อ “รายได้” ไม่ใช่คำตอบของทุกสิ่ง
จากการวิเคราะห์ข้อมูลเชิงลึกของ Property Mentor ที่เจาะลึกผลการดำเนินงานของทั้ง 41 บริษัทอสังหาฯ ชั้นนำ พบตัวเลขที่น่าตกใจครับ รายได้รวมของทั้งอุตสาหกรรมอยู่ที่ 371,560 ล้านบาท ฟังดูมหาศาลใช่ไหมครับ? แต่เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่ทำได้ 376,141 ล้านบาท ตัวเลขนี้กลับติดลบอยู่ราว -1.2%
สิ่งที่น่ากังวลกว่าตัวเลขรวมคือ “ไส้ใน” เพราะเมื่อเจาะดูรายบริษัท พบว่ามีถึง 25 บริษัทจาก 41 บริษัทที่มีรายได้ลดลง นี่ไม่ใช่สัญญาณที่ดี มันบ่งบอกถึง ภาวะรวยกระจุก จนกระจาย ในวงการอสังหาฯ อย่างชัดเจน
บริษัทระดับตำนานหลายรายต้องเผชิญกับตัวเลขสีแดงในฝั่งรายได้ เช่น:
แอล.พี.เอ็น. (LPN): เจ้าตลาดคอนโดล้านต้นๆ ที่ต้องปรับตัวหนัก รายได้หายไปกว่า -28%
ไรมอน แลนด์ (RML): ผู้เล่นลักชัวรี่ที่รายได้ลดลง -26%
แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ (LH): พี่ใหญ่ของวงการที่รายได้รวมหายไปถึง -18%
แม้แต่ Top 10 ของวงการ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ก็ใช่ว่าจะรอดพ้นจากพายุลูกนี้ ครึ่งหนึ่งของ Top 10 มีรายได้ลดลง ไม่ว่าจะเป็น ศุภาลัย (-10%), พฤกษา (-9%) หรือ ออริจิ้น (-4%)
บัลลังก์แชมป์เปลี่ยนมือ: เมื่อ “แสนสิริ” ผงาด และ “เอพี” ถูกเบียด
ในสมรภูมิปีที่ผ่านมา เราได้เห็นการเปลี่ยนแปลงที่น่าตื่นเต้นที่สุดครั้งหนึ่ง คือการช่วงชิงอันดับ 1 ในแง่รายได้รวม
อันดับ 1: แสนสิริ ทำผลงานได้ร้อนแรงที่สุด กวาดรายได้รวมไป 39,082 ล้านบาท เติบโตสวนตลาดถึง 12% ด้วยกลยุทธ์การรุกตลาดลักชัวรี่และการตลาดที่เข้าถึงคนรุ่นใหม่
อันดับ 2: เอพี (ไทยแลนด์) ตามมาแบบหายใจรดต้นคอที่ 38,399 ล้านบาท พลาดแชมป์ไปเพียงนิดเดียว แต่ยังคงความแข็งแกร่งในพอร์ตแนวราบ
อันดับ 3: ศุภาลัย แม้รายได้จะลดลงแต่ยังยืนระยะได้ที่ 31,818 ล้านบาท
และที่น่าจับตามองคือ สิงห์ เอสเตท ที่เบียดเข้ามาติด Top 10 ได้สำเร็จ ด้วยรายได้กว่า 15,000 ล้านบาท แสดงให้เห็นว่าโมเดลธุรกิจที่กระจายความเสี่ยงไปยังธุรกิจโรงแรมและอาคารสำนักงานเริ่มส่งผลดี
ความจริงที่เจ็บปวด: วัดกันที่ “ยอดขาย” (Revenue from Sales)
ในฐานะผู้เชี่ยวชาญ ผมมักเตือนนักลงทุนเสมอว่า อย่าดูแค่ “รายได้รวม” เพราะมันอาจรวมกำไรพิเศษ หรือรายได้จากการเช่า แต่ถ้าจะดูว่า ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ขายของเก่งจริงไหม ต้องดูที่ “รายได้จากการขาย” (Revenue from Sales)
เมื่อกางตัวเลขนี้ดู ภาพจะเปลี่ยนไปทันทีครับ:
มูลค่าการขายรวมของทั้งตลาดหดตัวลงอย่างน่าใจหาย เหลือเพียง 268,460 ล้านบาท ลดลงถึง -11% จากปีก่อนหน้า และมีถึง 30 บริษัทที่ยอดขายตก!
ใครคือ “นักขาย” มือทองตัวจริง?
เอพี (ไทยแลนด์): กลับมาทวงบัลลังก์ในหมวดนี้ได้สำเร็จ ด้วยยอดขาย 36,927 ล้านบาท พิสูจน์ให้เห็นว่าบ้านและทาวน์โฮมของเอพียังคงตอบโจทย์ Real Demand
แสนสิริ: ตามมาที่ 32,829 ล้านบาท โดยเป็นหนึ่งในไม่กี่รายที่ยอดขาย เติบโต (บวก 7%)
ศุภาลัย: ยังคงเหนียวแน่นที่ 30,836 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท: อันนี้ต้องชมเชย เพราะเติบโตถึง 13% กวาดไป 23,370 ล้านบาท ขึ้นแท่นผู้นำบ้านหรูอย่างแท้จริง
ในขณะที่ แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ น่าเป็นห่วงในจุดนี้ เพราะรายได้จากการขายลดลงถึง -38% หล่นไปอยู่อันดับ 6 ในตารางยอดขาย ซึ่งสะท้อนให้เห็นว่าแบรนด์อาจกำลังอยู่ในช่วงผลัดใบหรือปรับพอร์ตสินค้าขนานใหญ่
ดาวรุ่งพุ่งแรง: ต้องยกให้ เซ็นทรัลพัฒนา (CPN) ที่กระโดดเข้ามาเล่นในตลาดที่อยู่อาศัยอย่างเต็มตัว และทำผลงานได้น่าทึ่งด้วยยอดขาย 5,835 ล้านบาท เติบโตระเบิดระเบ้อกว่า 103% นี่คือสัญญาณเตือนไปยังผู้เล่นดั้งเดิมว่า “ยักษ์ค้าปลีก” เอาจริง!
บรรทัดสุดท้ายคือความจริง: กำไรสุทธิ (Net Profit) ใครเหลือเงินเข้ากระเป๋ามากที่สุด?
วลีเด็ดของวงการคือ “ยอดขายคือภาพลวงตา กำไรคือของจริง” (Sales is vanity, Profit is sanity)
ปี 2566 กำไรของทั้งอุตสาหกรรมหายไปกว่า 5 พันล้านบาท (-11%) เหลือรวมกันที่ 44,165 ล้านบาท และมีบริษัทขาดทุนถึง 12 แห่ง
แต่ท่ามกลางวิกฤต แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ คือจอมเก๋าเกมการเงินตัวจริง
แม้รายได้จากการขายบ้านจะลดฮวบ แต่อันดับ 1 ในแง่ “กำไรสุทธิ” ยังคงเป็นของ แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ ที่กวาดไป 7,495 ล้านบาท
เคล็ดลับ: กำไรกว่า 2,500 ล้านบาทมาจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน นี่คือความเหนือชั้นของการบริหาร Asset (สินทรัพย์) ที่บริษัทอื่นยังตามไม่ทัน
ส่วนอันดับอื่นๆ ในตารางกำไร:
ศุภาลัย: อันดับ 2 (6,083 ล้านบาท) รักษามาตรฐานการบริหารต้นทุน (Cost Control) ได้ดีเยี่ยม
เอพี (ไทยแลนด์): อันดับ 3 (6,054 ล้านบาท) กำไรหายใจรดต้นคอศุภาลัย
แสนสิริ: อันดับ 4 (5,846 ล้านบาท) แต่ที่น่าทึ่งคือกำไร โตกระโดด ถึง 42% สูงที่สุดในกลุ่มผู้นำ
เจาะลึกเทรนด์ 2026: ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ต้องปรับตัวอย่างไรให้รอด?
จากข้อมูลปี 2566 ส่งไม้ต่อมายังปัจจุบันและอนาคตปี 2026 ผมมองเห็น Mega Trends ที่จะกำหนดชะตาชีวิตของ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ไทย ดังนี้:
ยุคแห่ง Pet Humanization (สัตว์เลี้ยงคือลูก):
โครงการคอนโดมิเนียมและบ้านจัดสรรที่ไม่รองรับสัตว์เลี้ยง (Pet-Friendly) จะขายยากขึ้นเรื่อยๆ ผู้พัฒนาอย่าง เมเจอร์ ดีเวลลอปเม้นท์ หรือ ออริจิ้น ที่จับตลาดนี้ก่อน จะมีความได้เปรียบสูง ในปี 2026 มาตรฐานนี้จะกลายเป็น “Standard” ไม่ใช่แค่ “Option”
Wellness & Healthcare Residence:
สังคมผู้สูงอายุ (Aging Society) ของไทยมาถึงเร็วกว่าที่คิด การผนวกบริการทางการแพทย์เข้ากับที่อยู่อาศัย อย่างที่ “พฤกษา” กำลังทำผ่านโรงพยาบาลวิมุต หรือ “MQDC” ทำที่ The Forestias จะเป็นโมเดลที่ยั่งยืนและดึงดูด High CPC Keywords อย่าง “บ้านพักวัยเกษียณ” หรือ “คอนโดเพื่อสุขภาพ” ได้อย่างมหาศาล
Mixed-Use คือทางรอด:
การขายแค่ที่อยู่อาศัยมีความเสี่ยงสูง การผสมผสาน โรงแรม ออฟฟิศ และห้างสรรพสินค้า (Retail) แบบที่ เซ็นทรัลพัฒนา หรือ สิงห์ เอสเตท ทำ จะช่วยลดความผันผวนของรายได้
บ้านประหยัดพลังงาน (Green Home):
ราคาค่าไฟที่พุ่งสูงขึ้นทำให้ Solar Roof และ EV Charger กลายเป็นปัจจัยหลักในการตัดสินใจซื้อ ผู้พัฒนาที่ไม่ให้สิ่งเหล่านี้มา จะเสียเปรียบในการแข่งขันทันที
คำแนะนำสำหรับผู้บริโภคและนักลงทุนในปีนี้
สำหรับผู้อ่านที่กำลังมองหา บ้านเดี่ยว, ทาวน์โฮม, หรือ คอนโดมิเนียม ไม่ว่าจะเพื่ออยู่อาศัยหรือการลงทุน นี่คือคำแนะนำจากประสบการณ์ 10 ปีของผม:
เลือกแบรนด์ที่มีสภาพคล่องสูง: จากตารางผลประกอบการ คุณจะเห็นว่ามีเพียง Top 5-10 เท่านั้นที่แข็งแกร่งจริง การซื้อบ้านจากบริษัทที่มีปัญหาสภาพคล่อง เสี่ยงต่อการได้บ้านสร้างไม่เสร็จ หรือบริการหลังการขายที่แย่ลง
ทำเลต้อง “Real Prime”: คำว่าทำเลทองเปลี่ยนไปแล้ว รถไฟฟ้าสายสีต่างๆ เปิดครบ ทำให้ตัวเลือกเยอะขึ้น ให้มองหาทำเลที่มี “แหล่งงาน” และ “โรงเรียน” รองรับ เพราะนั่นคือ Real Demand ที่จะพยุงราคาไม่ให้ตก
จับตาดูดอกเบี้ยและโปรโมชั่น: ปีนี้ธนาคารเข้มงวดเรื่องการปล่อย สินเชื่อบ้าน มาก (Rejection Rate สูง) แต่ในขณะเดียวกัน Developer ก็อัดโปรโมชั่น “อยู่ฟรี” หรือ “ดอกเบี้ยต่ำ” เพื่อระบายสต็อก นี่คือโอกาสของผู้ที่มีเครดิตดี (Credit Score) ที่จะช้อนของดีราคาถูก
รีไฟแนนซ์ (Refinance) คือสิ่งจำเป็น: หากคุณผ่อนบ้านมาครบ 3 ปี อย่าลืมเช็คดอกเบี้ยรีไฟแนนซ์ เพราะส่วนต่างเพียง 1-2% หมายถึงเงินล้านในระยะยาว
บทสรุป
ปี 2566 อาจเป็นปีที่น่าผิดหวังสำหรับหลายบริษัท และปี 2567-2568 ก็ยังคงเป็นปีแห่งการพิสูจน์ฝีมือ แต่ในทุกวิกฤตย่อมมีโอกาส สำหรับ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ผู้ที่ปรับตัวได้ไว เข้าใจไลฟ์สไตล์ที่เปลี่ยนไป และรักษาวินัยทางการเงินได้ดี จะเป็นผู้ชนะในระยะยาว
สำหรับผู้บริโภคอย่างเรา การมีความรู้และเข้าใจสถานการณ์ของผู้ประกอบการ จะช่วยให้เราตัดสินใจซื้อสินทรัพย์ที่ใหญ่ที่สุดในชีวิตได้อย่างมั่นใจ ไม่พลาดท่าให้กับคำโฆษณา
คุณพร้อมหรือยังที่จะเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์คุณภาพในจังหวะเวลาที่ดีที่สุด?
หากคุณกำลังมองหาที่ปรึกษาหรือต้องการข้อมูลเจาะลึกรายทำเล อย่าลืมติดตามบทวิเคราะห์ครั้งต่อไป หรือเริ่มสำรวจโครงการจากบริษัท Top Tier ที่เราวิเคราะห์มาแล้วได้ตั้งแต่วันนี้ เพราะโอกาสดีๆ มักไม่รอใครครับ
