เจาะลึกสมรภูมิธุรกิจอสังหาริมทรัพย์: ถอดรหัสบทเรียนผู้ชนะและทิศทางอสังหาฯ ไทยสู่ปี 2026
ในฐานะที่ผมคลุกคลีอยู่ในแวดวงการลงทุนและพัฒนา ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ มานานกว่าหนึ่งทศวรรษ ผมเห็นความผันผวนมาทุกรูปแบบ แต่ต้องยอมรับว่าช่วงปี 2566 จนถึงปัจจุบัน คือบททดสอบที่ “หิน” ที่สุดครั้งหนึ่งสำหรับดีเวลลอปเปอร์ไทย จากเดิมที่เราคาดหวังว่าโมเมนตัมจากการฟื้นตัวหลังโควิดจะส่งผลให้ตลาด Take off อย่างสวยงาม แต่ในความเป็นจริงกลับกลายเป็นกราฟที่ค่อยๆ ซึมตัวลง การชะลอตัวก่อนการเลือกตั้งใหญ่ประกอบกับสภาวะหนี้ครัวเรือนที่พุ่งสูง ทำให้กำลังซื้อถูกฟรีซไว้อย่างน่ากังวล แม้ในช่วงไตรมาสสุดท้ายที่เป็นฤดูกาลขาย (High Season) เราก็ยังไม่เห็นแสงสว่างที่ปลายอุโมงค์มากนัก
เมื่อก้าวเข้าสู่ปี 2567 และมองยาวไปถึงเทรนด์ปี 2569 สภาพคล่องและการปรับตัวคือหัวใจสำคัญ หากเราวิเคราะห์ข้อมูลจากบริษัทจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ฯ ทั้ง 41 แห่งที่ทำธุรกิจด้านนี้ เราจะพบสถิติที่น่าสนใจซึ่งบอกเล่าเรื่องราวความอยู่รอดและการช่วงชิงส่วนแบ่งการตลาดในยุคที่ผู้บริโภค “เลือกเก่ง” และ “กู้ยาก” ยิ่งกว่าเดิม
ภาพรวมรายได้: เมื่อยักษ์ใหญ่ต้องเผชิญลมต้าน
จากการรวบรวมข้อมูลผลประกอบการของ 41 บริษัทอสังหาฯ พบว่ารายได้รวมในปีที่ผ่านมาอยู่ที่ประมาณ 371,560 ล้านบาท ซึ่งหากดูผิวเผินอาจเห็นว่าลดลงเพียงเล็กน้อยราว -1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 แต่ในเชิงลึกนั้น “ไส้ใน” น่ากลัวกว่าที่คิด เพราะมีถึง 25 บริษัทจาก 41 รายที่รายได้รวมหดตัวลงอย่างมีนัยสำคัญ
บริษัทชื่อดังหลายแห่งต้องเจอกับตัวเลขติดลบมากกว่า 20% ไม่ว่าจะเป็น แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์, อีสเทอร์น สตาร์ และคันทรี่ กรุ๊ป ขณะที่แบรนด์พรีเมียมอย่าง ไรมอน แลนด์ ก็ติดลบไปกว่า 26% แม้แต่ยักษ์ใหญ่อย่าง แลนด์แอนด์เฮ้าส์ ที่ขึ้นชื่อเรื่องการบริหารจัดการที่เฉียบคม ก็ยังหนีไม่พ้นภาวะรายได้รวมลดลงถึง 18% สิ่งนี้สะท้อนว่า ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ในยุคปัจจุบันไม่ได้ขึ้นอยู่กับชื่อเสียงเพียงอย่างเดียว แต่ขึ้นอยู่กับการบริหาร Product Mix ให้ตอบโจทย์ความต้องการที่เปลี่ยนไปในวันที่ดอกเบี้ยนโยบายยังคงทรงตัวอยู่ในระดับสูง
การสับขาหลอกระหว่าง “รายได้รวม” และ “รายได้จากการขาย”
ในฐานะผู้เชี่ยวชาญ ผมอยากให้ท่านผู้อ่านสังเกตความแตกต่างระหว่าง “รายได้รวม” (Total Revenue) และ “รายได้จากการขาย” (Sales Revenue) เพราะนี่คือจุดที่คัดกรองว่าใครคือผู้ชนะที่แท้จริงในสงครามการโอนกรรมสิทธิ์ หากเราตัดรายได้พิเศษจากการขายสินทรัพย์หรือกำไรจากการตีราคาทรัพย์สินออกไป ภาพจะเปลี่ยนไปทันที
รายได้จากการขายรวมของทั้ง 41 บริษัทอยู่ที่ 268,460 ล้านบาท ลดลงถึง -11% สะท้อนถึง “Real Demand” ที่หายไปจากตลาดอย่างเห็นได้ชัด โดยมีถึง 30 บริษัทที่มียอดขายตกต่ำลง แชมป์ด้านการขายตัวจริงในปีที่ผ่านมาตกเป็นของ “เอพี (ไทยแลนด์)” ที่โกยรายได้จากการขายไปกว่า 36,927 ล้านบาท นำโด่งเป็นอันดับ 1 ด้วยกลยุทธ์การบุกตลาดบ้านแนวราบที่แข็งแกร่งและการบริหารจัดการ สินเชื่อบ้าน ที่มีประสิทธิภาพเพื่อลดอัตราการปฏิเสธสินเชื่อ (Rejection Rate)
ในขณะที่ “แสนสิริ” ตามมาเป็นอันดับ 2 ด้วยรายได้จากการขาย 32,829 ล้านบาท แต่สิ่งที่น่าชื่นชมคือแสนสิริเป็นหนึ่งในไม่กี่บริษัทที่สามารถทำรายได้เติบโตสวนกระแสตลาดได้ถึง 7% ซึ่งเป็นผลมาจากการรุกตลาด Luxury และ Super Luxury ที่กลุ่มลูกค้ายังมีกำลังซื้อสูงและไม่ได้รับผลกระทบจากปัญหาหนี้ครัวเรือนมากนัก
กำไรสุทธิ: บรรทัดสุดท้ายที่บอกความยั่งยืน
ในการทำ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ การขายเก่งไม่ได้หมายความว่าจะชนะเสมอไป แต่การบริหารจัดการต้นทุนและทำ “กำไรสุทธิ” (Net Profit) ให้ได้ตามเป้าคือของจริง ในปีที่ผ่านมา กำไรสุทธิรวมของทั้งอุตสาหกรรมลดลง -11% มาอยู่ที่ 44,165 ล้านบาท โดยมีบริษัทถึง 12 แห่งที่ประสบภาวะขาดทุน บางรายเจ็บหนักต่อเนื่องมาตั้งแต่ยุคโควิด-19
อย่างไรก็ตาม แลนด์แอนด์เฮ้าส์ ยังคงรักษาตำแหน่งแชมป์กำไรสูงสุดไว้ได้ที่ 7,495 ล้านบาท แต่ถ้าเราวิเคราะห์เจาะลึก จะพบว่ากำไรส่วนหนึ่งมาจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ (REIT) ซึ่งให้ผลตอบแทนมหาศาล หากไม่นับรวมรายการพิเศษนี้ ศุภาลัย และ เอพี (ไทยแลนด์) คือผู้ที่มีกำไรจากการดำเนินงานจริงที่แข็งแกร่งที่สุด โดยทั้งคู่ทำกำไรได้ในระดับ 6,000 ล้านบาทเศษ เฉือนกันเพียงหลักสิบล้านเท่านั้น
อีกหนึ่งดาวรุ่งที่ผมมองข้ามไม่ได้คือ “เซ็นทรัลพัฒนา” (CPN) ที่เริ่มเก็บเกี่ยวผลกำไรจากการรุกเข้าสู่ธุรกิจอสังหาฯ เพื่อขายอย่างจริงจัง มียอดเติบโตของรายได้จากการขายพุ่งสูงขึ้นกว่า 103% แสดงให้เห็นว่าโมเดล Mixed-use ที่มีทั้งห้างสรรพสินค้า โรงแรม และที่อยู่อาศัยในโครงการเดียวกัน คือคำตอบของการลงทุนในอนาคต
เจาะลึกเทรนด์และทิศทาง ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ปี 2568 – 2569
หากคุณกำลังมองหาโอกาสในการ ลงทุนคอนโด หรือกำลังพิจารณา นายหน้าอสังหาริมทรัพย์ เพื่อขายทรัพย์สินที่มีอยู่ ผมอยากให้จับตามองปัจจัยสำคัญดังต่อไปนี้ที่จะเป็นตัวกำหนดทิศทางตลาดในอีก 2 ปีข้างหน้า:
การปรับเปลี่ยนสู่ ESG และ Green Building: การพัฒนาอาคารประหยัดพลังงานจะไม่ได้เป็นเพียงทางเลือก แต่เป็นมาตรฐานใหม่ที่จะส่งผลต่อราคาประเมินและดอกเบี้ย เงินกู้ซื้อบ้าน ในอัตราพิเศษ (Green Loan)
ตลาดเช่าสำหรับ Digital Nomads และชาวต่างชาติ: พื้นที่อย่างภูเก็ต กรุงเทพฯ ชั้นใน และพัทยา กำลังได้รับอานิสงส์จากกฎหมายการถือครองอสังหาฯ ของชาวต่างชาติที่อาจมีการผ่อนปรนมากขึ้น เพื่อกระตุ้นเศรษฐกิจ
การใช้ AI ในการวิเคราะห์ Big Data: ดีเวลลอปเปอร์ที่ประสบความสำเร็จในปี 2026 จะใช้ข้อมูลเชิงลึกในการเลือกทำเลเพื่อลด Stock คงค้าง (Inventory Management)
บ้านเดี่ยวระดับลักชัวรี ยังคงเป็น Safe Haven: สำหรับนักลงทุน การเก็บสะสม ที่ดิน หรือบ้านหรูในโครงการแบรนด์ดัง ยังคงให้ผลตอบแทนที่ดีในแง่ของ Capital Gain เมื่อเทียบกับสินทรัพย์ประเภทอื่นที่มีความผันผวนสูง
คำแนะนำสำหรับนักลงทุนและผู้ซื้อที่อยู่อาศัย
สำหรับผู้ที่กำลังวางแผนจะ ซื้อบ้าน หรือ คอนโดมิเนียม ในช่วงนี้ ผมแนะนำให้ความสำคัญกับเรื่อง “กระแสเงินสด” และ “อัตราดอกเบี้ย” เป็นอันดับแรก การเปรียบเทียบ สินเชื่อที่อยู่อาศัย จากหลายๆ ธนาคารเพื่อหาดอกเบี้ยที่ต่ำที่สุด (Retain หรือ Refinance) เป็นกลยุทธ์ที่จำเป็นมาก นอกจากนี้ควรพิจารณาซื้อจากผู้ประกอบการที่มีสถานะทางการเงินแข็งแรง (Strong Balance Sheet) เพื่อมั่นใจว่าโครงการจะก่อสร้างแล้วเสร็จและได้รับการดูแลหลังการขายที่ดี
ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ไทยในวันนี้ผ่านจุดต่ำสุดมาแล้ว แต่การฟื้นตัวจะเป็นแบบ K-Shape คือบริษัทที่ปรับตัวทันเทคโนโลยีและเข้าใจความต้องการใหม่ๆ ของผู้บริโภคจะพุ่งทะยานขึ้น ส่วนบริษัทที่ไม่ปรับเปลี่ยนจะค่อยๆ ถูกกลืนหายไปจากตลาด นี่คือช่วงเวลาทองสำหรับผู้ซื้อที่มีความพร้อม เพราะคุณจะมีอำนาจในการต่อรองสูงที่สุดในรอบหลายปี
ไม่ว่าคุณจะเป็นนักลงทุนรายใหญ่ที่มองหา การบริหารจัดการสินทรัพย์ หรือผู้ซื้อรายย่อยที่ต้องการบ้านหลังแรก การติดตามข้อมูลอย่างใกล้ชิดและการปรึกษาผู้เชี่ยวชาญคือทางลัดสู่ความสำเร็จ หากคุณต้องการเจาะลึกข้อมูลโครงการที่มีศักยภาพสูงสุดในทำเลศักยภาพ หรือต้องการคำแนะนำด้านการยื่นกู้ให้ผ่านฉลุยในครั้งเดียว
สัมผัสประสบการณ์การเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ที่เหนือระดับ พร้อมรับคำปรึกษาจากทีมงานมืออาชีพที่พร้อมดูแลคุณทุกขั้นตอน ติดต่อเราวันนี้เพื่อรับข้อมูลวิเคราะห์ทำเลทองที่เหมาะกับการลงทุนของคุณที่สุด!
