รายได้และกำไรครึ่งปีแรก 2568 ของ 40 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ไทย: สัญญาณเตือนจากภาคอสังหาฯ และแนวทางรับมือในภาวะเศรษฐกิจชะลอตัว
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ผมได้เห็นวัฏจักรของตลาดมาแล้วหลายครั้ง แต่สถานการณ์ในช่วงครึ่งปีแรกของปี 2568 นี้ ถือเป็นปรากฏการณ์ที่น่าจับตามองเป็นพิเศษ ตัวเลขในงบการเงินของ 40 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย สะท้อนภาพที่ชัดเจนกว่าที่เคย: รายได้รวมลดลงถึง 15.21% และกำไรสุทธิทรุดฮวบถึง 37.17% โดยมีถึง 18 บริษัทที่ต้องเผชิญภาวะขาดทุน
ปรากฏการณ์นี้ไม่ใช่เพียงแค่ตัวเลขบนกระดาษ หากแต่เป็น “กระจกเงาสะท้อน” สุขภาพโดยรวมของเศรษฐกิจไทยที่กำลังเต็มไปด้วยความเปราะบางและความไม่แน่นอน ผู้บริโภคจำนวนมากกำลังเผชิญกับภาวะ “ความกลัวหนี้” (Debt Aversion) ซึ่งส่งผลโดยตรงต่อการตัดสินใจลงทุนก้อนใหญ่ที่สุดในชีวิต อย่างการซื้อบ้านหรือคอนโดมิเนียม แม้ว่าที่อยู่อาศัยจะเป็นปัจจัยพื้นฐานในการดำรงชีวิตก็ตาม
ปัจจัยลบที่กดดันตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย
ภาวะดังกล่าวเป็นผลพวงจากการผสมผสานของปัจจัยลบหลายประการที่ส่งผลกระทบต่อความเชื่อมั่นของผู้บริโภคอย่างรุนแรง:
การเติบโตของรายได้ที่ชะลอตัว: เมื่อรายได้ของครัวเรือนเติบโตในอัตราที่ต่ำกว่าที่คาดการณ์ไว้ ทำให้ประชาชนขาดความมั่นใจในการก่อหนี้ระยะยาว
ระดับหนี้ครัวเรือนที่สูง: หนี้ครัวเรือนที่อยู่ในระดับสูงเป็นประวัติการณ์ ยังคงเป็นภาระกดดันกำลังซื้อของประชาชนส่วนใหญ่
อัตราดอกเบี้ยที่ทรงตัวในระดับสูง: แม้จะมีความคาดหวังว่าอัตราดอกเบี้ยจะปรับลดลง แต่ในปัจจุบันยังคงทรงตัวอยู่ในระดับที่ทำให้ต้นทุนทางการเงินในการกู้ซื้อบ้านสูงขึ้นอย่างมีนัยสำคัญ
ปัจจัยเหล่านี้บีบคั้นให้ความฝันในการมีบ้านของคนไทยจำนวนมากต้องถูก “เลื่อนออกไปอย่างไม่มีกำหนด” ส่งผลกระทบเป็นโดมิโนต่อธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งถือเป็น “เครื่องยนต์สำคัญ” (Key Economic Engine) ที่ขับเคลื่อนเศรษฐกิจไทยมาอย่างต่อเนื่อง วันนี้จึงไม่ใช่แค่ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ที่กำลังชะงัก แต่เป็นสัญญาณเตือนถึงเศรษฐกิจทั้งระบบที่กำลังส่งเสียงสะท้อน “ความกลัวหนี้” ที่ฝังรากลึกในจิตใจของผู้บริโภคชาวไทย
บทวิเคราะห์ข้อมูลเชิงลึก: ภาพรวมรายได้และกำไรของ 40 บริษัทอสังหาริมทรัพย์
จากข้อมูลที่รวบรวมโดย LWS Wisdom บริษัทวิจัยในเครือ แอล.พี.เอ็น ดีเวลลอปเมนท์ จำกัด (มหาชน) เผยให้เห็นภาพที่น่ากังวลในช่วง 6 เดือนแรกของปี 2568 (มกราคม – มิถุนายน):
รายได้รวม: อยู่ที่ 131,217.08 ล้านบาท ลดลง 15.21% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน
กำไรสุทธิ: อยู่ที่ 8,369.92 ล้านบาท ลดลงอย่างมีนัยสำคัญถึง 37.17%
10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ไทยที่มีรายได้สูงสุด (ครึ่งปีแรก 2568):
เอพี ไทยแลนด์ (AP Thailand): 17,786.61 ล้านบาท (ลดลง 0.33%)
แสนสิริ (Sansiri): 15,677.66 ล้านบาท (ลดลง 19.44%)
แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ (Land and Houses): 12,107.57 ล้านบาท (ลดลง 17.77%)
ศุภาลัย (Supalai): 10,667.34 ล้านบาท (ลดลง 16.70%)
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (Frasers Property): 10,336.18 ล้านบาท (ลดลง 0.77%)
เอสซี แอสเสท (SC Asset): 7,891.04 ล้านบาท (ลดลง 8.77%)
สิงห์ เอสเตท (Singha Estate): 6,947.38 ล้านบาท (ลดลง 12.18%)
พฤกษา (Pruksa): 6,944.37 ล้านบาท (ลดลง 29.59%)
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (Origin Property): 4,998.72 ล้านบาท (ลดลง 24.83%)
พราว เรียล เอสเตท (Proud Real Estate): 3,773.78 ล้านบาท (เพิ่มขึ้น 111.52%) – เป็นบริษัทเดียวในกลุ่ม 10 อันดับแรกที่สามารถทำรายได้เพิ่มขึ้นได้อย่างโดดเด่น
10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ไทยที่มีกำไรสูงสุด (ครึ่งปีแรก 2568):
แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ (Land and Houses): 2,212.48 ล้านบาท
แสนสิริ (Sansiri): 2,028.11 ล้านบาท
เอพี ไทยแลนด์ (AP Thailand): 1,870.04 ล้านบาท
ศุภาลัย (Supalai): 1,509.27 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (Frasers Property): 1,192.82 ล้านบาท
ควอลิตี้เฮ้าส์ (Quality House): 736.36 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท (SC Asset): 531.08 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (Origin Property): 430.97 ล้านบาท
แอสเซท ไวส์ (Asset Wise): 399.89 ล้านบาท
จี แลนด์ (G Land): 230.97 ล้านบาท
ภาพสะท้อนของสต็อกคงค้าง: ความท้าทายที่เพิ่มขึ้น
นอกจากรายได้และกำไรที่ลดลง ภาคอสังหาริมทรัพย์ยังต้องเผชิญกับความท้าทายจาก “สินค้าคงค้าง” (Inventory Levels) ที่ยังคงอยู่ในระดับสูง มูลค่ารวมของโครงการที่อยู่อาศัยที่สร้างเสร็จแล้วรอการขาย (Sold Inventory) และโครงการที่อยู่ระหว่างการพัฒนา (Under-development Inventory) ของบริษัทอสังหาริมทรัพย์เหล่านี้มีมูลค่ารวมกันถึง 725,404.57 ล้านบาท แม้จะมีการเพิ่มขึ้นเพียง 0.89% แต่ในสภาวะที่กำลังซื้อชะลอตัว ระดับสต็อกที่สูงเช่นนี้ยิ่งสร้างแรงกดดันต่อสภาพคล่องและผลประกอบการของผู้ประกอบการ
มุมมองจากผู้บริหาร: การปรับตัวเพื่อประคองธุรกิจสู่การฟื้นตัว
คุณประเสริฐ แต่ดุลยสาธิต ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร สายงานธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ บริษัท อนันดา ดีเวลลอปเมนท์ จำกัด (มหาชน) ได้ให้มุมมองที่น่าสนใจว่า ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์จะเริ่มมีความชัดเจนมากขึ้นในช่วงไตรมาส 3 ถึง 4 ของปี 2568 นี้ ซึ่งจะเป็นจุดเริ่มต้นของการปรับตัวและฟื้นตัวในระยะต่อไป สิ่งสำคัญที่สุดสำหรับผู้ประกอบการในขณะนี้ คือการ “ปรับกลยุทธ์การดำเนินงาน” (Strategic Business Adjustments) เพื่อประคองธุรกิจให้ผ่านพ้นจากภาวะวิกฤติครั้งนี้ไปให้ได้ และเตรียมพร้อมสำหรับการกลับมาเติบโตอย่างแข็งแกร่งในอนาคต
ความเชื่อมโยงระหว่างภาคอสังหาริมทรัพย์กับเศรษฐกิจไทย
ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไม่ได้เป็นเพียงอุตสาหกรรมย่อยๆ ในระบบเศรษฐกิจไทยเท่านั้น แต่เป็น “เครื่องยนต์หลัก” (Prime Mover) ที่มีสัดส่วนคิดเป็นประมาณ 8-10% ของผลิตภัณฑ์มวลรวมภายในประเทศ (GDP) โดยตรง การชะลอตัวในภาคอสังหาริมทรัพย์จึงส่งผลกระทบเป็นวงกว้าง ครอบคลุมไปถึง:
ภาคการก่อสร้าง: ซึ่งเป็นแหล่งจ้างงานสำคัญของแรงงานจำนวนมาก
อุตสาหกรรมวัสดุก่อสร้าง: ตั้งแต่ซีเมนต์ เหล็ก ไปจนถึงวัสดุตกแต่งต่างๆ
ภาคการเงิน: โดยเฉพาะสถาบันการเงินที่ปล่อยสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย
ดังนั้น การที่รายได้และกำไรของผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ลดลงอย่างมีนัยสำคัญ ประกอบกับการมีสต็อกคงค้างที่สูงขึ้น จึงเป็น “สัญญาณบ่งชี้” (Indicator) ที่ชัดเจนของภาวะ “ความไม่มั่นใจของผู้บริโภค” (Consumer Confidence Decline) ที่กำลังลังเลและหลีกเลี่ยงการก่อหนี้ในขณะนี้
แนวโน้มในอนาคต: ความท้าทายที่ต้องติดตามอย่างใกล้ชิด
แม้ว่าสถานการณ์ปัจจุบันจะยังไม่เข้าข่าย “วิกฤติ” (Crisis) ในทันที แต่ก็เป็น “ประเด็นที่ต้องติดตามอย่างใกล้ชิด” (Critical Issue for Close Monitoring) เพราะหากความเชื่อมั่นของผู้บริโภคและกำลังซื้อไม่สามารถฟื้นตัวกลับมาได้ การชะลอตัวในภาคอสังหาริมทรัพย์นี้มีแนวโน้มที่จะ “กดดันต่อเศรษฐกิจโดยรวม” (Exert Downward Pressure on Overall Economy) มากยิ่งขึ้นในระยะยาว
การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ยุคใหม่: โอกาสในการสร้างผลตอบแทนที่ยั่งยืน
ในฐานะผู้เชี่ยวชาญ ผมมองว่า แม้ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยกำลังเผชิญกับความท้าทาย แต่ก็ยังมี “โอกาส” สำหรับนักลงทุนที่มองการณ์ไกลและเข้าใจในพลวัตของตลาดอย่างแท้จริง การศึกษาข้อมูลเชิงลึก วิเคราะห์แนวโน้มเศรษฐกิจมหภาค และการเลือก “อสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน” (Real Estate Investment) ในทำเลที่มีศักยภาพ และประเภทอสังหาริมทรัพย์ที่ตอบโจทย์ความต้องการของตลาดในอนาคต เช่น โครงการที่อยู่อาศัยสำหรับผู้สูงอายุ (Senior Living) หรือการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ประเภทอุตสาหกรรม (Industrial Property) และโลจิสติกส์ (Logistics) ที่ได้รับอานิสงส์จากการเติบโตของอีคอมเมิร์ซ ยังคงเป็นกลยุทธ์ที่น่าสนใจ
นอกจากนี้ การพิจารณา “การลงทุนทางเลือก” (Alternative Investments) ในภาคอสังหาริมทรัพย์ เช่น กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ (Property Funds) หรือกองทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ (REITs) ก็เป็นอีกทางเลือกหนึ่งที่ช่วยกระจายความเสี่ยงและสร้างผลตอบแทนที่สม่ำเสมอ โดยเฉพาะในช่วงที่อัตราดอกเบี้ยยังคงผันผวน
คำแนะนำสำหรับผู้ประกอบการและนักลงทุน:
ผู้ประกอบการ: ควรเน้นการบริหารจัดการต้นทุนอย่างมีประสิทธิภาพ, ปรับกลยุทธ์การตลาดให้เข้าถึงกลุ่มเป้าหมายที่ยังมีกำลังซื้อ, และพิจารณาการพัฒนาโครงการที่ตอบโจทย์ความต้องการที่แท้จริงของผู้บริโภคในภาวะเศรษฐกิจปัจจุบัน เช่น บ้านหรือคอนโดมิเนียมที่คุ้มค่า (Value for Money) หรือโครงการที่สามารถปล่อยเช่าได้ง่าย
นักลงทุน: ควรศึกษาข้อมูลอย่างรอบด้าน, พิจารณาการลงทุนระยะยาว, และมองหา “อสังหาริมทรัพย์ที่ให้ผลตอบแทนจากค่าเช่า” (Rental Yield) ที่ดี ควบคู่ไปกับการพิจารณา “มูลค่าเพิ่ม” (Capital Appreciation) ในอนาคต การปรึกษาผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์ที่น่าเชื่อถือ จะช่วยให้ท่านสามารถตัดสินใจลงทุนได้อย่างมีประสิทธิภาพสูงสุด
อย่าปล่อยให้ “ความกลัวหนี้” มาปิดกั้นโอกาสในการสร้างความมั่งคั่งในระยะยาว การทำความเข้าใจสถานการณ์ตลาดปัจจุบันอย่างถ่องแท้ คือก้าวแรกที่สำคัญสู่การตัดสินใจลงทุนอย่างชาญฉลาดในภาคอสังหาริมทรัพย์ไทย ร่วมเป็นส่วนหนึ่งของการขับเคลื่อนเศรษฐกิจไทยให้ก้าวผ่านความท้าทายนี้ไปด้วยกัน
หากท่านเป็นผู้ประกอบการที่กำลังมองหาแนวทางการปรับกลยุทธ์เพื่อประคองธุรกิจ หรือนักลงทุนที่ต้องการค้นหาโอกาสการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ที่ให้ผลตอบแทนที่ดีและยั่งยืนในสภาวะตลาดปัจจุบัน ขอเชิญปรึกษาทีมผู้เชี่ยวชาญของเรา เพื่อรับคำแนะนำที่เหมาะสมกับเป้าหมายของท่านโดยเฉพาะ
