เจาะลึกสมรภูมิ “ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์” ไทย: ถอดบทเรียนจากอดีต สู่กลยุทธ์ผู้ชนะในปี 2569
ในฐานะที่ผมคลุกคลีอยู่ในวงการพัฒนาที่ดินและติดตามความเคลื่อนไหวของ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ มานานกว่า 10 ปี ผมบอกได้เลยว่าช่วงเวลาตั้งแต่ปี 2566 ต่อเนื่องมาจนถึงปัจจุบัน คือบททดสอบที่ “หิน” ที่สุดครั้งหนึ่งของประวัติศาสตร์อสังหาฯ ไทย หลายคนเคยมองว่าหลังผ่านพ้นวิกฤตโรคระบาด ตลาดควรจะ “Take off” หรือทะยานขึ้นอย่างรวดเร็วเหมือนเครื่องบินที่กำลังบินขึ้นสู่ท้องฟ้า แต่ความเป็นจริงกลับกลายเป็นหนังคนละม้วน เมื่อแรงส่งจากปี 2565 เริ่มแผ่วปลาย และตลาดเข้าสู่ภาวะชะลอตัวอย่างหนักก่อนการเลือกตั้งใหญ่ จนลามมาถึงปี 2567-2568 และกำลังส่งสัญญาณถึงการปรับตัวครั้งใหญ่ในปี 2569 นี้
การวิเคราะห์ผลประกอบการของ 41 บริษัทจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ฯ คือกระจกบานใหญ่ที่สะท้อนให้เห็นว่า “ใครคือของจริง” ในวันที่พายุเศรษฐกิจโหมกระหน่ำ ข้อมูลระบุว่ารายได้รวมของทั้ง 41 บริษัทในปีที่ผ่านมาอยู่ที่ประมาณ 371,560 ล้านบาท ซึ่งหากดูผิวเผินอาจจะเห็นว่าลดลงเพียงเล็กน้อยที่ -1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 แต่ถ้าเรา “X-ray” ลึกลงไปในรายละเอียด จะพบว่ามีถึง 25 บริษัทจาก 41 ราย ที่มีรายได้ลดลงอย่างน่าใจหาย นี่คือสัญญาณเตือนภัยที่บอกว่า ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ กำลังอยู่ในช่วงการคัดท้ายผู้เล่นที่แข็งแกร่งเท่านั้นให้อยู่รอด
วิเคราะห์รายได้รวม: แสนสิริครองแชมป์เบอร์ 1 ท่ามกลางสมรภูมิที่ดุเดือด
หากจะพูดถึงผู้ที่ทำผลงานได้โดดเด่นที่สุดในแง่ของรายได้รวม ต้องยกนิ้วให้ “แสนสิริ” (Sansiri) ที่สามารถทะยานขึ้นสู่อันดับ 1 ด้วยรายได้รวมกว่า 39,082 ล้านบาท เติบโตขึ้น 12% ซึ่งเป็นการเบียดเอาชนะคู่แข่งคนสำคัญอย่าง “เอพี (ไทยแลนด์)” ไปได้อย่างหวุดหวิด โดยเอพีตามมาเป็นอันดับ 2 ที่รายได้ 38,399 ล้านบาท
สิ่งที่น่าสนใจสำหรับคนทำงานในวงการ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ คือการสังเกตว่าบริษัทในกลุ่ม Top 10 เกือบครึ่งหนึ่งมีรายได้ลดลง ไม่ว่าจะเป็น ศุภาลัย (-10%), พฤกษา โฮลดิ้ง (-9%) หรือแม้แต่ยักษ์ใหญ่อย่าง แลนด์แอนด์เฮ้าส์ ที่รายได้รวมลดลงถึง 18% สิ่งนี้สะท้อนให้เห็นว่า “แบรนด์” เพียงอย่างเดียวอาจไม่พอ แต่ต้องอาศัย “กลยุทธ์การตลาด” และ “การบริหารจัดการพอร์ตสินค้า” ที่ยืดหยุ่นมากพอในวันที่กำลังซื้อของผู้บริโภคถูกกดทับด้วยปัญหาหนี้ครัวเรือนและเกณฑ์การปล่อย สินเชื่อที่อยู่อาศัย ที่เข้มงวดขึ้น
รายได้จากการขาย: เมื่อ “ยอดโอน” คือเครื่องพิสูจน์ฝีมือ
ในมุมมองของนักลงทุนและผู้เชี่ยวชาญ รายได้รวมอาจประกอบด้วยรายได้หลายทาง เช่น รายได้ค่าเช่า หรือการขายสินทรัพย์เข้ากองทุน แต่ถ้าจะวัดกันที่ “เนื้อแท้” ของการทำธุรกิจหมู่บ้านจัดสรรและ คอนโดมิเนียม เราต้องดูที่ “รายได้จากการขาย” (Revenue from Sales)
ข้อมูลจาก 41 บริษัทชี้ให้เห็นความจริงที่น่าตกใจว่า รายได้จากการขายรวมลดลงถึง -11% เหลือเพียง 268,460 ล้านบาท โดยมีถึง 30 บริษัทที่ตัวเลขติดลบแดงเถือก รายที่กระทบหนักที่สุดคือ ไรมอน แลนด์ ที่รายได้จากการขายดิ่งลงถึง -78% และแลนด์แอนด์เฮ้าส์ที่ลดลงไปถึง -38%
อย่างไรก็ตาม ในวิกฤตย่อมมีโอกาส “เอพี (ไทยแลนด์)” ยังคงรักษาสถานะ “แชมป์ขายเก่ง” ไว้ได้อย่างเหนียวแน่น ด้วยรายได้จากการขาย 36,927 ล้านบาท แม้จะลดลงเล็กน้อยที่ 2% แต่ก็ยังครองส่วนแบ่งการตลาดสูงสุดในกลุ่มบ้านเดี่ยวและทาวน์โฮม ขณะที่ “เอสซี แอสเสท” กลายเป็นม้ามืดที่ทำผลงานได้น่าประทับใจ ด้วยการทำรายได้จากการขายเติบโตขึ้นถึง 13% ขึ้นมาติดอันดับ 4 ของตาราง ซึ่งปัจจัยความสำเร็จมาจากการเจาะกลุ่มลูกค้า “บ้านหรู” ระดับ High-end ที่ไม่ได้รับผลกระทบจากปัญหา การขอสินเชื่อบ้าน มากนัก
กำไรสุทธิ: การบริหารต้นทุนและ Asset Management คือหัวใจหลัก
“ขายได้แต่ไม่มีกำไร ก็เหมือนวิ่งเหนื่อยฟรี” คำกล่าวนี้ยังคงเป็นจริงเสมอใน ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ปีที่ผ่านมาคือปีที่กำไรสุทธิรวมของอุตสาหกรรมลดลง -11% เหลือเพียง 44,165 ล้านบาท โดยมีบริษัทที่ต้องเผชิญกับภาวะขาดทุนถึง 12 ราย
ผู้ที่ยังคงครองแชมป์ “ทำกำไรสูงสุด” คือ แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (Land & Houses) ด้วยกำไรสุทธิ 7,495 ล้านบาท แม้ยอดขายจะตกลง แต่ด้วยกลยุทธ์การบริหารสินทรัพย์ที่ชาญฉลาด (Asset Management) การขายโรงแรมในพอร์ตเข้าสู่กองทรัสต์เพื่อรีไซเคิลเงินทุน (Capital Recycling) ทำให้พวกเขายังคงรักษาความมั่งคั่งไว้ได้ นี่คือบทเรียนสำคัญสำหรับผู้ประกอบการรายย่อยว่า ในวันที่ตลาดที่อยู่อาศัยชะลอตัว การมี “รายได้ประจำ” (Recurring Income) จากค่าเช่าหรือการขายสินทรัพย์เพื่อทำกำไร คือทางรอดที่ยั่งยืน
ในขณะที่ “แสนสิริ” ทำกำไรสุทธิเติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 42% อยู่ที่ 5,846 ล้านบาท สะท้อนถึงการบริหารจัดการ Inventory ที่ยอดเยี่ยม และการรุกตลาดบ้านเดี่ยวระดับลักชัวรีที่ให้ Margin สูง ซึ่งถือเป็น การลงทุนอสังหาริมทรัพย์ ที่คุ้มค่าที่สุดในยุคที่ดอกเบี้ยเงินกู้ขยับตัวสูงขึ้น
วิเคราะห์เจาะลึก: ปัจจัยลบและโอกาสของ “ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์” ในปี 2569
เมื่อเราก้าวเข้าสู่ปี 2569 บริบทของตลาดจะเปลี่ยนไปจากเดิมอย่างสิ้นเชิง จากประสบการณ์ของผม มี 3 ปัจจัยหลักที่จะกำหนดชะตากรรมของนักพัฒนาที่ดินในอีก 1-2 ปีข้างหน้า:
อัตราดอกเบี้ยและนโยบายการเงิน: แม้แนวโน้มดอกเบี้ยอาจเริ่มคงตัว แต่ดอกเบี้ยเงินกู้ (MLR/MRR) ที่ยังอยู่ในระดับสูง ทำให้ผู้บริโภคตัดสินใจ กู้ซื้อบ้าน ได้ยากขึ้น ภาระหนี้ครัวเรือนที่ยังพุ่งสูงทำให้ธนาคารพาณิชย์คุมเข้มการปล่อยกู้ ส่งผลให้ยอดปฏิเสธสินเชื่อ (Rejection Rate) พุ่งสูงในกลุ่มบ้านราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท
การเปลี่ยนผ่านสู่ความยั่งยืน (ESG & Green Building): ในปี 2569 ผู้บริโภคจะไม่ได้มองหาแค่ “บ้าน” แต่เขามองหา “คุณภาพชีวิต” และ “ความคุ้มค่าในระยะยาว” โครงการที่ติดตั้ง Solar Cell, ระบบ EV Charger และการออกแบบที่ช่วยประหยัดพลังงาน จะเป็นตัวเลือกแรกๆ ของผู้ซื้อ และยังส่งผลดีต่อการขอ สินเชื่อสีเขียว (Green Loan) ที่มีอัตราดอกเบี้ยพิเศษ
การปรับตัวของเซกเมนต์สินค้า: เราจะเห็นการหดตัวของตลาดคอนโดระดับล่าง แต่จะเห็นการขยายตัวของ “Mixed-use Development” และ “Wellness Residence” ที่รองรับสังคมผู้สูงอายุ (Aging Society) ซึ่งเป็นเทรนด์ใหญ่ที่ทำให้ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ไทยยังคงน่าดึงดูดสำหรับนักลงทุนต่างชาติ
โอกาสในการลงทุน: ทำไม “อสังหาฯ ไทย” ยังเป็นสินทรัพย์ที่น่าสนใจ?
หากคุณเป็นนักลงทุนที่กำลังมองหาช่องทางสร้าง Passive Income หรือต้องการสะสมความมั่งคั่งผ่าน การลงทุนอสังหาริมทรัพย์ ผมอยากให้คุณมองภาพกว้าง แม้ตัวเลขรายได้รวมของบริษัทใหญ่จะผันผวน แต่ในบางทำเล เช่น บริเวณแนวรถไฟฟ้าสายใหม่ หรือโซน EEC (เขตพัฒนาพิเศษภาคตะวันออก) มูลค่าที่ดินและที่อยู่อาศัยยังมีโอกาสเติบโตสูง
การเลือกซื้อคอนโดมิเนียมเพื่อปล่อยเช่าในยุคปี 2569 ต้องเน้นไปที่โครงการที่มีการบริหารจัดการโดยนิติบุคคลมืออาชีพ และตั้งอยู่ในทำเลที่มี Real Demand เช่น ใกล้แหล่งงานขนาดใหญ่ หรือสถานศึกษา การปรับตัวของยักษ์ใหญ่อย่าง “เซ็นทรัลพัฒนา” (CPN) ที่ทำรายได้จากการขายอสังหาฯ เติบโตกว่า 103% ในปีที่ผ่านมา เป็นข้อพิสูจน์ว่ากลยุทธ์ “Synergy” ระหว่างห้างสรรพสินค้าและที่อยู่อาศัย คือโมเดลธุรกิจที่ทรงพลังที่สุดในปัจจุบัน
บทสรุปและคำแนะนำจากผู้เชี่ยวชาญ
ภาพรวมของ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ในปี 2566 จนถึงปี 2569 คือช่วงเวลาของการ “ล้างไพ่” บริษัทที่ปรับตัวช้า ขาดสภาพคล่อง หรือยึดติดกับรูปแบบเดิมๆ จะถูกกลืนกินไปตามกาลเวลา ในขณะที่ผู้ชนะคือผู้ที่รู้จักกระจายความเสี่ยง (Diversification) และเข้าถึง Insight ของผู้บริโภคอย่างแท้จริง
สำหรับผู้ที่กำลังวางแผนจะซื้อที่อยู่อาศัย ไม่ว่าจะเป็นบ้านหลังแรกหรือการลงทุน ผมแนะนำให้ศึกษาข้อมูล เปรียบเทียบสินเชื่อบ้าน จากหลายสถาบันการเงิน และพิจารณาโครงการจากผู้ประกอบการที่มีความมั่นคงทางการเงินสูง (Top 10 ในตลาดหลักทรัพย์) เพื่อความมั่นใจในคุณภาพการก่อสร้างและการดูแลหลังการขาย
หากคุณคือหนึ่งในผู้ประกอบการที่ต้องการอยู่รอดในสมรภูมินี้ หรือเป็นนักลงทุนที่ไม่อยากพลาดจังหวะสำคัญในการสร้างผลตอบแทนที่คุ้มค่า การติดตามข้อมูลข่าวสารและวิเคราะห์เจาะลึกอย่างสม่ำเสมอคืออาวุธที่สำคัญที่สุด
ต้องการคำปรึกษาเชิงลึกด้านการลงทุนหรือข้อมูลทำเลศักยภาพล่าสุดใน “ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์”? ติดต่อทีมงานมืออาชีพของเราวันนี้ เพื่อรับบทวิเคราะห์แผนการลงทุนที่ออกแบบมาเพื่อคุณโดยเฉพาะ และมาร่วมสร้างความมั่งคั่งที่ยั่งยืนไปพร้อมกับเรา
