เจาะลึกสมรภูมิอสังหาริมทรัพย์ 2026: บทวิเคราะห์ผลประกอบการและกลยุทธ์ผู้ชนะในวันที่ตลาดเปลี่ยนทิศ
ในฐานะที่ผมคลุกคลีอยู่ในแวดวง อสังหาริมทรัพย์ มานานกว่าทศวรรษ ผมเห็นความเปลี่ยนแปลงของวัฏจักรเศรษฐกิจมานับครั้งไม่ถ้วน แต่ต้องยอมรับว่าช่วงปี 2566 ต่อเนื่องมาจนถึงปัจจุบัน เป็นช่วงเวลาที่ท้าทายที่สุดครั้งหนึ่งของอุตสาหกรรม จากเดิมที่เราเคยคาดหวังว่าปี 2566 จะเป็นปีแห่งการ “Take off” หรือการทะยานตัวขึ้นอย่างแข็งแกร่งหลังจากผ่านพ้นวิกฤตการณ์ครั้งใหญ่ แต่ภาพที่ปรากฏกลับกลายเป็น “ภาวะชะลอตัวลึก” ที่ลากยาวมาจนถึงปี 2567 และส่งแรงกระเพื่อมมาถึงแนวโน้มในปี 2569-2570 อย่างเลี่ยงไม่ได้
การวิเคราะห์เจาะลึกบริษัท อสังหาริมทรัพย์ ทั้ง 41 แห่งที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ฯ ทำให้เราเห็นภาพชัดเจนว่า “ใครคือของจริง” ในวันที่ลมเปลี่ยนทิศ รายได้รวมที่เคยดูสวยหรูเริ่มมีการปรับฐานใหม่ กำไรสุทธิกลายเป็นบรรทัดสุดท้ายที่ใช้ตัดสินความอยู่รอดมากกว่าตัวเลขยอดขายเพียงอย่างเดียว วันนี้ผมจะพาทุกท่านไปสำรวจเบื้องลึกเบื้องหลังของสมรภูมินี้ เพื่อถอดรหัสว่าทำไมยักษ์ใหญ่บางรายถึงยังยืนหยัดได้ และทำไมบางรายถึงต้องเผชิญกับภาวะถดถอยอย่างหนัก
ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์: เมื่อตัวเลขไม่ได้โกหกใคร
หากมองดูตัวเลขสถิติรวมของทั้ง 41 บริษัทในกลุ่ม อสังหาริมทรัพย์ เราจะพบความจริงที่ค่อนข้างน่ากังวล รายได้รวมในปีที่ผ่านมาอยู่ที่ประมาณ 371,560 ล้านบาท ซึ่งหากเทียบกับปี 2565 ถือว่าหดตัวลงเล็กน้อยที่ -1.2% ฟังดูเหมือนไม่มาก แต่หากพิจารณาเป็นรายบริษัทจะพบว่ามีถึง 25 บริษัทจาก 41 รายที่มีรายได้ลดลงอย่างมีนัยสำคัญ
สิ่งที่น่าตกใจยิ่งกว่าคือในกลุ่ม Top 10 หรือบริษัทที่มีรายได้สูงสุด 10 อันดับแรก กลับมีถึง 5 บริษัทที่ทำผลงานได้ “ต่ำกว่า” ปีที่ผ่านมา นี่คือสัญญาณเตือนภัยที่บอกว่าแม้แต่เบอร์ใหญ่ที่มีสายป่านยาวก็ยังหนีไม่พ้นผลกระทบจากปัจจัยลบ ไม่ว่าจะเป็นอัตราดอกเบี้ยที่ทรงตัวอยู่ในระดับสูง ความเข้มงวดในการปล่อย สินเชื่อที่อยู่อาศัย ของสถาบันการเงิน และกำลังซื้อที่เปราะบางของกลุ่มชนชั้นกลาง
ศึกชิงบัลลังก์รายได้: แสนสิริ และ เอพี (ไทยแลนด์)
เมื่อพูดถึงการครองแชมป์รายได้รวมในปี 2566 “แสนสิริ” สามารถเบียดขึ้นเป็นอันดับ 1 ได้สำเร็จด้วยรายได้ 39,082 ล้านบาท เติบโตขึ้นถึง 12% ท่ามกลางวิกฤต กลยุทธ์ที่ทำให้แสนสิริโดดเด่นคือการรุกตลาดระดับ Luxury และ Super Luxury ที่มีกำลังซื้อแข็งแกร่งและไม่ได้รับผลกระทบจากปัญหาการกู้ยืมมากนัก ขณะที่ “เอพี (ไทยแลนด์)” ตามมาติดๆ เป็นอันดับ 2 ด้วยรายได้ 38,399 ล้านบาท แม้จะลดลงเล็กน้อยไม่ถึง 1% แต่เอพีก็ยังโชว์ฟอร์มได้ดีในการบริหารพอร์ตสินค้าที่หลากหลาย
อย่างไรก็ตาม หากเรา “กะเทาะเปลือก” ดูเฉพาะรายได้ที่มาจากการขายโครงการ อสังหาริมทรัพย์ จริงๆ (Revenue from Sales) โดยตัดรายได้เสริมอื่นๆ ออกไป เราจะเห็นภาพที่เปลี่ยนไปทันที “เอพี (ไทยแลนด์)” จะทะยานขึ้นเป็นอันดับ 1 ด้วยรายได้จากการขาย 36,927 ล้านบาท ชี้ให้เห็นว่าเอพียังคงเป็นเจ้าตลาดในการโอนกรรมสิทธิ์บ้านและคอนโดมิเนียมอย่างแท้จริง
รายได้จากการขาย: บทพิสูจน์ฝีมือที่แท้จริง
ในมุมมองของนักลงทุนและผู้เชี่ยวชาญ รายได้จากการขายคือเครื่องบ่งชี้ความแข็งแกร่งของแบรนด์และความต้องการของผู้บริโภค ภาพรวมทั้ง 41 บริษัทมียอดขายรวมกัน 268,460 ล้านบาท ลดลงถึง -11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ซึ่งเป็นตัวเลขที่สะท้อนว่าตลาดกำลังเผชิญกับ “ภาวะชะลอการตัดสินใจซื้อ” อย่างหนัก
บริษัทที่ทำผลงานได้โดดเด่นในแง่การเติบโตของยอดขายท่ามกลางมรสุมคือ “เอสซี แอสเสท” ที่มียอดขายโตขึ้น 13% ขึ้นมาติดอันดับ 4 ของตาราง และที่มองข้ามไม่ได้คือ “เซ็นทรัลพัฒนา” (CPN) ที่เริ่มเก็บเกี่ยวรายได้จากธุรกิจที่อยู่อาศัยอย่างจริงจัง จนมียอดขายเติบโตแบบก้าวกระโดดถึง 103% สิ่งนี้สะท้อนให้เห็นว่าแนวคิดแบบ Mixed-use ที่ผสมผสานห้างสรรพสินค้ากับโครงการ อสังหาริมทรัพย์ กำลังกลายเป็นโมเดลที่ตอบโจทย์ไลฟ์สไตล์คนรุ่นใหม่ได้ดีเยี่ยม
ในทางกลับกัน ยักษ์ใหญ่อย่าง “แลนด์แอนด์เฮ้าส์” กลับมียอดขายลดลงถึง -38% ซึ่งถือเป็นตัวเลขที่น่าตกใจสำหรับเบอร์หนึ่งในอดีต แต่หากวิเคราะห์ให้ลึกขึ้น เราจะพบว่าแลนด์แอนด์เฮ้าส์มีการปรับกลยุทธ์จากการเน้นยอดขายบ้าน มาเป็นการบริหารสินทรัพย์เพื่อสร้างกำไรแทน
กำไรสุทธิ: ใครคือ “กำไร” ตัวจริงในสมรภูมินี้?
การขายได้ไม่ได้หมายความว่าคุณจะได้กำไรเสมอไป ในปีที่ผ่านมาต้นทุนการก่อสร้าง พลังงาน และดอกเบี้ยพุ่งสูงขึ้น ทำให้กำไรสุทธิรวมของทั้ง 41 บริษัทลดลงถึง -11% เหลือเพียง 44,165 ล้านบาท โดยมีบริษัทที่ต้องเผชิญกับสภาวะ “ขาดทุน” ถึง 12 ราย
แต่สำหรับผู้ชนะในบรรทัดสุดท้าย “แลนด์แอนด์เฮ้าส์” ยังคงครองแชมป์กำไรสุทธิสูงสุดที่ 7,495 ล้านบาท แม้รายได้จากการขายจะลดลง แต่บริษัทมีความเชี่ยวชาญสูงในการบริหารการลงทุน (Investment Property) โดยเฉพาะการขายโรงแรมเข้ากองทุนทรัสต์เพื่อการลงทุนใน อสังหาริมทรัพย์ (REIT) ซึ่งสร้างกำไรก้อนโตถึง 2,500 ล้านบาท นี่คือบทเรียนสำคัญที่บอกว่า ในวันที่ตลาดที่อยู่อาศัยซบเซา การมี “รายได้ประจำ” (Recurring Income) คือเกราะป้องกันชั้นดี
อันดับ 2 ในแง่กำไรคือ “ศุภาลัย” ที่ 6,083 ล้านบาท ตามมาด้วย “เอพี (ไทยแลนด์)” ที่ 6,054 ล้านบาท ซึ่งทั้งสองรายนี้ขึ้นชื่อเรื่องการควบคุมต้นทุน (Cost Control) ที่มีประสิทธิภาพสูงสุดในอุตสาหกรรม ส่วน “แสนสิริ” แม้จะเป็นอันดับ 4 ในแง่กำไร แต่เป็นบริษัทที่มีอัตราการเติบโตของกำไรสูงสุดในกลุ่ม Top 5 โดยโตขึ้นถึง 42% จากการปรับราคาขายในโครงการระดับบน
ปัจจัยเสี่ยงที่ต้องจับตาในปี 2569 – 2570
หากคุณกำลังมองหาโอกาสในธุรกิจ อสังหาริมทรัพย์ หรือวางแผน ลงทุนอสังหาฯ ในช่วงนี้ มี 3 ปัจจัยหลักที่ผมอยากให้พึงระวัง:
อัตราดอกเบี้ยและนโยบายการเงิน: แม้จะมีสัญญาณว่าดอกเบี้ยอาจเริ่มคงตัว แต่ดอกเบี้ยเงินกู้ที่สูงส่งผลโดยตรงต่อความสามารถในการผ่อนชำระ การมองหา สินเชื่อบ้าน ที่มีอัตราดอกเบี้ยพิเศษหรือการทำ รีไฟแนนซ์บ้าน จึงเป็นทางออกที่ผู้บริโภคให้ความสำคัญ
หนี้ครัวเรือนและการปฏิเสธสินเชื่อ: ปัจจุบันสถาบันการเงินมีความเข้มงวดสูงมาก อัตราการปฏิเสธสินเชื่อ (Rejection Rate) ในบางเซกเมนต์พุ่งสูงถึง 50% โดยเฉพาะกลุ่มบ้านราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท
ต้นทุนการผลิตและแรงงาน: การปรับค่าแรงขั้นต่ำและราคาวัสดุก่อสร้างที่ผันผวน ทำให้ผู้ประกอบการต้องนำเทคโนโลยีการก่อสร้างสำเร็จรูป (Precast) และ AI เข้ามาช่วยจัดการ เพื่อไม่ให้กระทบต่อราคาขายปลายทางมากนัก
กลยุทธ์การปรับตัวของผู้ประกอบการและผู้บริโภค
สำหรับผู้ประกอบการ การทำธุรกิจแบบเดิมๆ อาจใช้ไม่ได้ผลอีกต่อไป การมุ่งเน้นไปที่ตลาดเฉพาะกลุ่ม (Niche Market) เช่น บ้านสำหรับผู้สูงอายุ (Aging Society) หรือโครงการที่เน้นความยั่งยืน (ESG) จะเป็นเทรนด์หลักในปี 2026 นอกจากนี้ การให้บริการเสริมอย่างการ ตกแต่งภายใน หรือบริการหลังการขายที่ครบวงจร จะช่วยเพิ่มมูลค่าให้กับแบรนด์
ในส่วนของผู้บริโภค นี่อาจเป็นช่วงเวลา “ตลาดของผู้ซื้อ” (Buyer’s Market) สำหรับผู้ที่มีความพร้อมทางการเงิน โครงการหลายแห่งมีการจัดแคมเปญลดแลกแจกแถมเพื่อระบายสต็อก การเลือกซื้อ คอนโดมิเนียม ใกล้รถไฟฟ้า หรือบ้านเดี่ยวในทำเลที่มีศักยภาพการเติบโต ยังคงเป็นการลงทุนที่คุ้มค่าในระยะยาว โดยเฉพาะหากมีการวางแผนเรื่อง ประกันบ้าน และการดูแลรักษาที่ดี
บทสรุปจากมุมมองผู้เชี่ยวชาญ
วงการ อสังหาริมทรัพย์ ไทยกำลังอยู่ในช่วง “การปรับฐานครั้งใหญ่” (Great Reset) เราจะเห็นความแตกต่างระหว่างบริษัทที่มีการบริหารจัดการที่เป็นเลิศ กับบริษัทที่ยังยึดติดกับความสำเร็จเดิมๆ ชัดเจนขึ้นเรื่อยๆ ผู้ชนะในปี 2026 จะไม่ใช่แค่คนที่ขายเก่งที่สุด แต่คือคนที่บริหารกระแสเงินสดได้ดีที่สุด และเข้าใจความต้องการที่แท้จริงของลูกค้าในยุคหลังโควิด
ไม่ว่าคุณจะเป็นนักลงทุนที่กำลังมองหาช่องทาง ลงทุนอสังหาฯ หรือเป็นผู้ที่กำลังมองหาบ้านหลังแรก สิ่งสำคัญที่สุดคือการศึกษาข้อมูลอย่างรอบด้าน และการวิเคราะห์สถานะทางการเงินของตนเองให้มั่นคงก่อนการตัดสินใจ
หากคุณกำลังมองหาคำปรึกษาเชิงลึกเกี่ยวกับการเลือกซื้อโครงการอสังหาริมทรัพย์ที่คุ้มค่าที่สุด หรือต้องการข้อมูลเจาะลึกเกี่ยวกับแนวโน้มทำเลศักยภาพในปี 2026 สามารถติดต่อสอบถามทีมงานผู้เชี่ยวชาญของเราได้ทันที เพื่อให้การตัดสินใจครั้งใหญ่ของคุณเป็นไปอย่างแม่นยำและมั่นคงที่สุด!
