เจาะลึกภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์: ถอดรหัสผลประกอบการบิ๊กแบรนด์และทิศทางสู่อนาคตปี 2026
ในฐานะที่ผมคลุกคลีอยู่ในแวดวงอสังหาริมทรัพย์มานานกว่าทศวรรษ ผมเห็นวงจรของตลาดที่เปลี่ยนแปลงไปตามปัจจัยทางเศรษฐกิจและการเมืองมานับครั้งไม่ถ้วน แต่ช่วงเวลาที่น่าสนใจที่สุดช่วงหนึ่งคือการเปลี่ยนผ่านจากปี 2566 สู่ปัจจุบัน ซึ่งเป็นบทเรียนสำคัญที่นักลงทุนและผู้ประกอบการต้องศึกษา หากต้องการอยู่รอดใน ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ที่มีความผันผวนสูงเช่นนี้
ย้อนกลับไปในช่วงปี 2566 หลายฝ่ายคาดการณ์ว่าจะเป็นปีแห่งการฟื้นตัวอย่างเต็มรูปแบบ หลังจากที่ได้รับแรงส่งที่ยอดเยี่ยมจากปี 2565 แต่ในความเป็นจริง “พายุ” แห่งความไม่แน่นอนกลับถาโถมเข้ามาเร็วกว่าที่คิด ตลาดเริ่มส่งสัญญาณชะลอตัวตั้งแต่ช่วงก่อนการเลือกตั้งใหญ่ และลากยาวต่อเนื่องมาจนถึงช่วงปลายปี แม้แต่ในไตรมาสที่ 4 ซึ่งโดยปกติจะเป็นช่วง “นาทีทอง” หรือไฮซีซั่นของการโอนกรรมสิทธิ์และการมองหา โครงการบ้านใหม่ แต่บรรยากาศกลับเงียบเหงากว่าที่ควรจะเป็น จนส่งผลกระทบมาถึงปัจจุบัน
วิเคราะห์เจาะลึก: สมรภูมิ 41 บริษัทจดทะเบียน ใครคือผู้ชนะที่แท้จริง?
จากการรวบรวมข้อมูลเชิงลึกของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ในตลาดหลักทรัพย์รวม 41 แห่ง เราพบภาพสะท้อนของเศรษฐกิจไทยที่น่าสนใจมาก รายได้รวมของทั้ง 41 บริษัทในปี 2566 อยู่ที่ประมาณ 371,560 ล้านบาท ซึ่งหากดูเผินๆ อาจจะเห็นว่าลดลงเพียงเล็กน้อยประมาณ -1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 แต่หากเรา “ผ่า” ไส้ในดูรายบริษัท จะพบว่ามีถึง 25 บริษัทจาก 41 รายที่มีรายได้ลดลงอย่างน่าตกใจ
นี่คือสัญญาณเตือนว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์ กำลังเผชิญกับภาวะ “K-Shaped Recovery” คือมีเพียงไม่กี่รายที่เติบโต แต่รายเล็กหรือรายที่ปรับตัวไม่ทันกลับดิ่งลง ตัวอย่างที่ชัดเจนคือบริษัทในกลุ่ม Middle-to-Low Market ที่ได้รับผลกระทบจากหนี้ครัวเรือนและเกณฑ์การปล่อย สินเชื่อบ้าน ที่เข้มงวดขึ้น ทำให้ยอดปฏิเสธสินเชื่อ (Rejection Rate) พุ่งสูงขึ้นเป็นประวัติการณ์
บริษัทที่มีรายได้ติดลบมากกว่า 20% อย่าง แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์, อีสเทอร์น สตาร์ และ ไรมอน แลนด์ สะท้อนให้เห็นว่ากลุ่ม คอนโดมิเนียม ระดับกลางและระดับลักชัวรีบางเซกเมนต์เริ่มถึงจุดอิ่มตัวชั่วคราว ขณะที่ยักษ์ใหญ่อย่าง แลนด์แอนด์เฮ้าส์ แม้จะเป็นแบรนด์ที่แข็งแกร่งที่สุดแบรนด์หนึ่ง แต่รายได้รวมก็ยังติดลบถึง 18% ซึ่งเป็นตัวเลขที่นักลงทุนต้องนำมาวิเคราะห์ต่อถึงกลยุทธ์การบริหารพอร์ตในอนาคต
ศึกชิงบัลลังก์ “รายได้รวม”: แสนสิริ ผงาดครองแชมป์
หากจะพูดถึงเบอร์ 1 ในแง่ของรายได้รวม ปีที่ผ่านมาต้องยกให้ “แสนสิริ” (Sansiri) ที่สามารถกวาดรายได้ไปถึง 39,082 ล้านบาท เติบโตขึ้น 12% ท่ามกลางกระแสลมต้าน ทิ้งห่างอันดับ 2 อย่าง “เอพี ไทยแลนด์” (AP Thailand) ไปเพียงเล็กน้อย โดยเอพีทำรายได้อยู่ที่ 38,399 ล้านบาท
ทำไมแสนสิริถึงทำได้ดี? ในมุมมองของผม มันคือเรื่องของ “Branding” และ “Product Mix” ที่ตอบโจทย์การใช้ชีวิตยุคใหม่และการเข้าถึงกลุ่มลูกค้าที่มีกำลังซื้อสูง (High Net Worth) ซึ่งไม่ได้รับผลกระทบจากอัตราดอกเบี้ยมากนัก ขณะที่อันดับ 3 อย่าง “ศุภาลัย” (Supalai) ยังคงรักษามาตรฐานได้ดีด้วยรายได้ 31,818 ล้านบาท ตามมาด้วย แลนด์แอนด์เฮ้าส์ และ พฤกษา โฮลดิ้ง ตามลำดับ
อย่างไรก็ตาม สิ่งที่น่าสังเกตคือใน Top 10 ของบริษัทที่มีรายได้สูงสุด มีถึง 5 บริษัทที่รายได้ลดลง ซึ่งรวมถึงบิ๊กเพลเยอร์อย่าง ศุภาลัย และ พฤกษา นี่คือเครื่องยืนยันว่า การลงทุนอสังหาริมทรัพย์ ในยุคนี้ไม่ใช่เรื่องง่าย แม้จะเป็นรายใหญ่ก็ต้องเผชิญกับแรงกดดันด้านต้นทุนวัสดุก่อสร้างและค่าแรงที่เพิ่มสูงขึ้น
รายได้จากการขาย: หัวใจหลักของการวัดความสามารถทางการแข่งขัน
หากเราต้องการวัด “ฝีมือ” ในการขายจริงๆ เราต้องดูที่ “รายได้จากการขาย” (Revenue from Sales) เพียงอย่างเดียว โดยตัดรายได้เสริมอื่นๆ ออกไป ภาพที่เห็นจะเปลี่ยนไปทันที
ในภาพรวม 41 บริษัททำรายได้จากการขายรวมกันได้ 268,460 ล้านบาท ลดลงถึง -11% เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า และมีบริษัทถึง 30 รายที่ยอดขายดิ่งลง โดยรายที่อาการหนักสุดคือ ไรมอน แลนด์ ที่ยอดขายลดลงถึง -78% ขณะที่แลนด์แอนด์เฮ้าส์ยอดขายลดลง -38%
ในสมรภูมินี้ “เอพี ไทยแลนด์” คือผู้ชนะอันดับ 1 ในแง่ของยอดขายเพียวๆ โดยทำได้ถึง 36,927 ล้านบาท แซงแสนสิริที่ทำยอดขายได้ 32,829 ล้านบาท จุดเด่นของเอพีคือการมีพอร์ตสินค้าที่ครอบคลุม ทั้ง ทาวน์โฮม และบ้านเดี่ยวในทำเลที่ตอบโจทย์ Demand จริง (Real Demand) ทำให้สามารถระบายสต็อกได้รวดเร็ว
อีกหนึ่งบริษัทที่ต้องจับตามองคือ “เอสซี แอสเสท” (SC Asset) ที่ก้าวขึ้นมาติด Top 5 ในแง่ยอดขาย ด้วยการเติบโตถึง 13% ซึ่งถือว่าสวนกระแสตลาดอย่างมาก สะท้อนให้เห็นว่ากลุ่มบ้านระดับบนยังคงเป็น “Safe Haven” สำหรับผู้ประกอบการในยุคที่กลุ่มฐานรากอ่อนแอ
กำไรสุทธิ: ใครคือผู้ที่เก็บเงินเข้ากระเป๋าได้มากที่สุด?
ยอดขายสูงไม่ได้แปลว่ากำไรจะสูงตามเสมอไป ในปีที่ผ่านมา ตลาดอสังหาริมทรัพย์ มีกำไรสุทธิรวมลดลง -11% อยู่ที่ 44,165 ล้านบาท โดยมีบริษัทถึง 12 แห่งที่ประสบภาวะขาดทุน และกว่า 20 แห่งที่มีกำไรลดลง
ผู้ที่ครองแชมป์ “กำไรสุทธิ” สูงสุดยังคงเป็นพี่ใหญ่อย่าง “แลนด์แอนด์เฮ้าส์” ที่กวาดกำไรไป 7,495 ล้านบาท แต่ต้องหมายเหตุไว้ว่า กำไรส่วนหนึ่งมาจากการขายทรัพย์สิน (โรงแรม 2 แห่ง) เข้ากองทุน ซึ่งเป็นการบริหารจัดการโครงสร้างทางการเงินที่ชาญฉลาดในช่วงที่ดอกเบี้ยสูง หากตัดรายการพิเศษนี้ออกไป “ศุภาลัย” และ “เอพี ไทยแลนด์” จะเบียดขึ้นมาเป็นผู้นำทันที ด้วยกำไรที่ระดับ 6,000 ล้านบาทเศษ
สิ่งที่น่าทึ่งที่สุดคือ “แสนสิริ” ที่ทำกำไรสุทธิเติบโตแบบก้าวกระโดดถึง 42% (5,846 ล้านบาท) นี่คือผลลัพธ์ของการปรับปรุงประสิทธิภาพการดำเนินงาน (Operational Efficiency) และการเน้นขายสินค้าที่มี Margin สูง
กลยุทธ์การปรับตัวสู่ปี 2026: เทรนด์ที่นักลงทุนต้องรู้
มองไปข้างหน้าจนถึงปี 2026 ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ของไทยจะไม่ได้แข่งขันกันที่ “จำนวนยูนิต” อีกต่อไป แต่จะแข่งขันกันที่ “Data” และ “Lifestyle Integration” นี่คือสิ่งที่ผมมองเห็นจากการวิเคราะห์พฤติกรรมผู้บริโภคที่เปลี่ยนไป:
Wellness & Aging Society: โครงการที่จะรุ่งเรืองคือโครงการที่ออกแบบมาเพื่อรองรับสังคมสูงวัยอย่างแท้จริง ไม่ใช่แค่การทำทางลาด แต่คือการมีระบบ HealthTech เชื่อมต่อกับโรงพยาบาล
Eco-Friendly & Smart Home: บ้านประหยัดพลังงานที่มีแผงโซลาร์เซลล์และระบบรองรับ EV Charger จะกลายเป็นมาตรฐานขั้นต่ำ ไม่ใช่ Option เสริมอีกต่อไป
Asset Diversification: เราจะเห็นบริษัทอสังหาฯ หันไปทำธุรกิจที่สร้างรายได้ประจำ (Recurring Income) มากขึ้น เช่น โรงแรม ออฟฟิศให้เช่า หรือแม้แต่ธุรกิจสุขภาพ เพื่อลดความเสี่ยงจากการพึ่งพายอดขายบ้านเพียงอย่างเดียว ดังตัวอย่างของ “เซ็นทรัลพัฒนา” (CPN) ที่เริ่มเก็บเกี่ยวรายได้จากฝั่งที่อยู่อาศัยเติบโตกว่า 103%
สำหรับผู้บริโภคที่กำลังมองหา โครงการบ้านใหม่ หรือต้องการ รีไฟแนนซ์บ้าน เพื่อลดภาระดอกเบี้ย ช่วงเวลานี้ถือเป็นโอกาสในการต่อรอง เพราะดีเวลลอปเปอร์หลายรายพร้อมที่จะมอบแคมเปญสุดพิเศษเพื่อเร่งระบายสต็อกและรักษาเงินสดในมือ
คำแนะนำจากผู้เชี่ยวชาญถึงนักลงทุนและผู้ซื้อบ้าน
หากคุณเป็นนักลงทุนที่สนใจใน การลงทุนอสังหาริมทรัพย์ การเลือกหุ้นในกลุ่มนี้ต้องดูที่ D/E Ratio (อัตราส่วนหนี้สินต่อทุน) เป็นสำคัญ บริษัทที่มีกระแสเงินสดแข็งแรงและมี Inventory ที่หมุนเวียนเร็วคือตัวเลือกที่ปลอดภัยที่สุดในภาวะที่ ดอกเบี้ยนโยบาย ยังคงมีความไม่แน่นอน
ส่วนในมุมของผู้ซื้อบ้าน การตัดสินใจเลือกโครงการในทำเลที่มีศักยภาพ เช่น แนวรถไฟฟ้าสายใหม่ หรือเขตเศรษฐกิจพิเศษ จะยังคงให้ผลตอบแทนที่ดีในระยะยาว การเปรียบเทียบข้อเสนอ สินเชื่อบ้าน จากหลายๆ สถาบันการเงิน และการเตรียมความพร้อมด้านประวัติทางการเงิน (Credit Score) คือสิ่งสำคัญที่สุดที่จะช่วยให้คุณได้รับอนุมัติวงเงินที่ต้องการ
ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ไทยอาจจะไม่ได้เติบโตแบบหวือหวาเหมือนทศวรรษที่ผ่านมา แต่มันกำลังเข้าสู่ยุคของ “คุณภาพและการปรับตัว” ผู้ที่เข้าใจความต้องการที่แท้จริงของลูกค้าและบริหารความเสี่ยงได้ดีเท่านั้นที่จะยืนหยัดได้อย่างสง่างามในอนาคตปี 2026
หากคุณต้องการคำปรึกษาเชิงลึกเกี่ยวกับการเลือกโครงการบ้านที่คุ้มค่าที่สุด หรือต้องการอัปเดตเทรนด์การลงทุนก่อนใคร เพื่อไม่ให้พลาดโอกาสในจังหวะที่ตลาดกำลังปรับฐาน อย่าลังเลที่จะติดตามข้อมูลข่าวสารและวิเคราะห์เจาะลึกจากเรา หรือติดต่อสอบถามผู้เชี่ยวชาญของเราได้ทันที เพื่อให้ทุกการตัดสินใจของคุณเป็นการลงทุนที่มั่นคงและคุ้มค่าที่สุดในระยะยาว!
