เจาะลึกสมรภูมิธุรกิจอสังหาริมทรัพย์: ถอดรหัสผลประกอบการ และกลยุทธ์ผู้ชนะสู่การปรับตัวในปี 2026
ในฐานะที่ผมคลุกคลีอยู่ในแวดวงการลงทุนและคลุกวงในกับ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ มานานกว่าหนึ่งทศวรรษ ผมเห็นความเปลี่ยนแปลงมานับครั้งไม่ถ้วน แต่ปี 2566 จนถึงปัจจุบัน ถือเป็นบททดสอบที่ “หิน” ที่สุดครั้งหนึ่งของนักพัฒนาที่ดินในประเทศไทย เดิมทีเราต่างคาดหวังว่าหลังจากผ่านพ้นวิกฤตโรคระบาด ตลาดจะกลับมาพุ่งทะยาน (Take off) อย่างรวดเร็วด้วยแรงส่งจากปี 2565 แต่ความเป็นจริงกลับไม่ได้หอมหวานเช่นนั้น ตลาดอสังหาฯ ไทยต้องเผชิญกับภาวะชะลอตัวอย่างหนัก จากทั้งปัจจัยการเมือง ดอกเบี้ยนโยบายที่ขยับตัวสูงขึ้น และเข็มงวดของการปล่อย สินเชื่อบ้าน จากสถาบันการเงิน
เมื่อเรามองย้อนกลับไปดูข้อมูลของบริษัทจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ฯ ทั้ง 41 บริษัท จะเห็นภาพสะท้อนของ “ความจริงที่เจ็บปวด” แต่ในขณะเดียวกัน มันก็เผยให้เห็นว่า “ใครคือตัวจริง” ที่สามารถประคองพอร์ตโฟลิโอและสร้างกำไรท่ามกลางพายุเศรษฐกิจได้ วันนี้ผมจะพาไปเจาะลึกวิเคราะห์ผลงานแบบบรรทัดต่อบรรทัด พร้อมคาดการณ์แนวโน้มที่จะเกิดขึ้นไปจนถึงปี 2026 เพื่อให้คุณไม่พลาดทุกจังหวะของการ ลงทุนอสังหาริมทรัพย์
ภาพรวมตลาด 41 บริษัทอสังหาฯ: เมื่อรายได้เริ่มส่งสัญญาณ “สีแดง”
หากพิจารณาจากรายได้รวมของยักษ์ใหญ่ทั้ง 41 ราย ในปีที่ผ่านมาทำยอดรวมไปได้ประมาณ 371,560 ล้านบาท ซึ่งหากดูผิวเผินอาจจะเห็นว่าลดลงเพียงเล็กน้อยราว -1.2% จากปีก่อนหน้า แต่ถ้าเราใช้แว่นขยายส่องลงไปในรายละเอียด จะพบว่ามีถึง 25 บริษัท หรือมากกว่าครึ่งหนึ่งที่มีรายได้ลดลงอย่างมีนัยสำคัญ
โดยเฉพาะกลุ่มบริษัทที่มีรายได้ติดลบมากกว่า 20% อย่าง แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์ (LPN), อีสเทอร์น สตาร์ และ คันทรี่ กรุ๊ป รวมถึงแบรนด์หรูอย่าง ไรมอน แลนด์ ที่รายได้รวมหดตัวลงถึง -26% และ ลลิล พร็อพเพอร์ตี้ ที่ติดลบไป -23% สิ่งนี้สะท้อนให้เห็นว่า กำลังซื้อ ในกลุ่มตลาดระดับกลางถึงล่างถูกกระทบอย่างหนักจากหนี้ครัวเรือน ขณะที่ตลาดระดับบนก็เริ่มมีความระมัดระวังในการจับจ่ายมากขึ้น
แม้แต่ยักษ์ใหญ่เบอร์ต้นๆ อย่าง แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH) ก็ยังหลีกหนีไม่พ้นภาวะรายได้รวมติดลบถึง 18% ซึ่งนี่คือสัญญาณเตือนว่า แม้จะเป็นบริษัทที่มีความแข็งแกร่งทางการเงินสูง แต่หากกลไกของ บ้านจัดสรร และคอนโดมิเนียมหยุดชะงัก ทุกส่วนย่อมได้รับผลกระทบเป็นลูกโซ่
ศึกชิงแชมป์รายได้: แสนสิริ ผงาดเบอร์ 1 ท่ามกลางสมรภูมิเดือด
ในการจัดอันดับ Top 10 ของ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ในแง่ของรายได้รวม ปีที่ผ่านมา “แสนสิริ” สามารถคว้าตำแหน่งแชมป์ไปครองด้วยรายได้ 39,082 ล้านบาท เติบโตขึ้น 12% ท่ามกลางความผันผวน โดยเฉือนเอาชนะ “เอพี (ไทยแลนด์)” ที่ทำไปได้ 38,399 ล้านบาท ไปอย่างหวุดหวิด
กลยุทธ์ที่ทำให้แสนสิริโดดเด่น คือการรุกตลาด Luxury และ Super Luxury อย่างต่อเนื่อง รวมถึงการทำ Branding ที่แข็งแกร่งจนสามารถสร้างความเชื่อมั่นให้กับผู้ซื้อที่มีกำลังซื้อสูงได้ ในขณะที่อันดับอื่นๆ อย่าง ศุภาลัย และ พฤกษา โฮลดิ้ง แม้จะยังรักษาตำแหน่ง Top 5 ไว้ได้ แต่รายได้รวมกลับหดตัวลง 9-10% ซึ่งเป็นผลมาจากยอดโอนกรรมสิทธิ์ที่ไม่เป็นไปตามเป้าเนื่องจากเกณฑ์การอนุมัติ สินเชื่อบ้าน ที่เข้มงวดขึ้นอย่างมากในปีที่ผ่านมา
ตัวเลขที่สะท้อนความจริง: รายได้จากการขาย (Core Revenue)
หากเราต้องการวัด “ฝีมือ” ในการขายจริงๆ เราต้องดูที่รายได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์เท่านั้น (ไม่รวมรายได้ค่าเช่าหรือกำไรจากการขายสินทรัพย์) ซึ่งภาพที่ออกมาน่าตกใจยิ่งกว่า เพราะรายได้จากการขายรวมของทั้ง 41 บริษัท ลดลงถึง -11% เหลือเพียง 268,460 ล้านบาท และมีบริษัทที่รายได้จากการขายติดลบถึง 30 บริษัทจากทั้งหมด 41 บริษัท
ในมุมมองของผม สิ่งที่น่าตกใจที่สุดคือการที่ แลนด์แอนด์เฮ้าส์ มีรายได้จากการขายลดลงถึง -38% ซึ่งเป็นการลดลงที่ค่อนข้างแรงสำหรับบริษัทระดับ Blue Chip อย่างไรก็ตาม เมื่อเรามาดูอันดับรายได้จากการขาย “เอพี (ไทยแลนด์)” กลับผงาดขึ้นมาเป็นอันดับ 1 ด้วยยอดขาย 36,927 ล้านบาท แสดงให้เห็นถึงการวางพอร์ตสินค้าที่ครอบคลุมทุกเซกเมนต์ ตั้งแต่ ทาวน์โฮม ไปจนถึง บ้านเดี่ยว ระดับพรีเมียม
อีกหนึ่งตัวละครที่น่าจับตามองและผมอยากเน้นย้ำคือ “เซ็นทรัลพัฒนา (CPN)” ที่เริ่มรุกธุรกิจอสังหาฯ เพื่อขายอย่างจริงจัง จนรายได้จากการขายพุ่งสูงถึง 103% แตะระดับ 5,835 ล้านบาท นี่คือการขยับตัวของยักษ์ค้าปลีกที่ก้าวเข้ามาเป็นผู้เล่นสำคัญใน ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ โดยใช้กลยุทธ์ Mixed-use เชื่อมโยงห้างสรรพสินค้าเข้ากับที่อยู่อาศัย ซึ่งเป็นเทรนด์ที่ได้รับความนิยมอย่างมากในกรุงเทพฯ และหัวเมืองใหญ่ เช่น เชียงใหม่ และ ภูเก็ต
ใครคือนักทำกำไรตัวจริง? (The Profit Leaders)
ในโลกของการทำธุรกิจ รายได้มหาศาลอาจไม่มีความหมายหากบรรทัดสุดท้ายคือตัวเลขขาดทุน ในปี 2566 กำไรสุทธิรวมของทั้งอุตสาหกรรมลดลง -11% เหลือเพียง 44,165 ล้านบาท และมีบริษัทที่ขาดทุนถึง 12 ราย ซึ่งส่วนใหญ่เป็นบริษัทที่ยังไม่สามารถปรับตัวจากบาดแผลช่วงโควิดได้
แต่สำหรับผู้ชนะที่ทำกำไรได้สูงสุดอันดับ 1 ยังคงเป็น “แลนด์แอนด์เฮ้าส์” ที่กวาดกำไรไปถึง 7,495 ล้านบาท อย่างไรก็ตาม ในฐานะผู้เชี่ยวชาญ ผมต้องตั้งข้อสังเกตว่า กำไรส่วนหนึ่ง (ประมาณ 2,500 ล้านบาท) มาจากการขายสินทรัพย์ประเภทโรงแรมเข้ากองทรัสต์ (REIT) หากตัดส่วนนี้ออกไป “ศุภาลัย” และ “เอพี” จะกลายเป็นผู้ที่มีกำไรจากการดำเนินงานจริงสูงสุดในทันที
ทางด้าน “แสนสิริ” แม้จะเป็นแชมป์รายได้ แต่ในแง่ของกำไรสุทธิอยู่อันดับ 4 ที่ 5,846 ล้านบาท แต่สิ่งที่น่าชื่นชมคืออัตราการเติบโตของกำไรที่สูงถึง 42% ซึ่งแสดงถึงการบริหารจัดการต้นทุน (Cost Optimization) และการปรับราคาขาย (Pricing Strategy) ที่มีประสิทธิภาพสูงขึ้น
เจาะลึกเทรนด์และทิศทางธุรกิจอสังหาริมทรัพย์สู่ปี 2026
จากข้อมูลทั้งหมดที่ผมกล่าวมา เรากำลังก้าวเข้าสู่ยุค “Selective Market” หรือตลาดของผู้เลือกอย่างแท้จริง แนวโน้มของ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ในปี 2024-2026 จะไม่ได้ถูกขับเคลื่อนด้วยปริมาณ (Quantity) อีกต่อไป แต่จะถูกขับเคลื่อนด้วยคุณภาพและความต้องการเฉพาะกลุ่ม (Niche Market)
การปรับตัวสู่ Wellness และ Aging Society: โครงการ บ้านจัดสรร ในอนาคตต้องมีฟังก์ชันที่รองรับผู้สูงอายุและสุขภาวะที่ดี การติดตั้งเทคโนโลยี Smart Home และการออกแบบอารยสถาปัตย์ (Universal Design) จะไม่ใช่ตัวเลือกอีกต่อไป แต่เป็นมาตรฐานใหม่ที่ต้องมีเพื่อดึงดูด กำลังซื้อ
ตลาด Pet-Friendly: คอนโดมิเนียมและบ้านที่อนุญาตให้เลี้ยงสัตว์ได้ (Pet-allowed) กลายเป็นแม่เหล็กสำคัญในการดึงดูดกลุ่ม Millennials และ Gen Z ที่มีแนวโน้มครองตัวเป็นโสดหรือแต่งงานแต่ไม่มีบุตรเพิ่มมากขึ้น
การลงทุนอสังหาริมทรัพย์ ในพื้นที่ศักยภาพใหม่: นอกจากกรุงเทพฯ และปริมณฑลแล้ว พื้นที่ระเบียงเศรษฐกิจภาคตะวันออก (EEC) และเมืองท่องเที่ยวอย่าง ภูเก็ต หรือ สมุย กำลังกลายเป็นเป้าหมายใหม่ของทั้งนักลงทุนไทยและต่างชาติ โดยเฉพาะในกลุ่ม Pool Villa และ Luxury Condo
ความยั่งยืน (ESG): การพัฒนาโครงการที่คำนึงถึงสิ่งแวดล้อม การลดการปล่อยคาร์บอน และการใช้พลังงานสะอาด (เช่น Solar Cell) จะช่วยให้บริษัทอสังหาฯ เข้าถึงแหล่งเงินทุนได้ง่ายขึ้นและลดต้นทุนในระยะยาว
คำแนะนำสำหรับนักลงทุนและผู้ซื้อบ้าน
หากคุณกำลังมองหาช่องทาง ลงทุนอสังหาริมทรัพย์ ในช่วงเวลานี้ ผมแนะนำให้เน้นไปที่โครงการที่มีสภาพคล่องสูง เช่น คอนโดติดรถไฟฟ้า ในทำเลที่ยังมีความต้องการเช่าจริง หรือบ้านเดี่ยวในเขตที่ราคาประเมินที่ดินมีแนวโน้มปรับตัวสูงขึ้นจากการขยายตัวของโครงสร้างพื้นฐาน
สำหรับผู้ที่ต้องการ ซื้อคอนโด หรือบ้านเพื่ออยู่อาศัยเอง นี่อาจเป็นจังหวะที่ดีในการต่อรองราคา เนื่องจากผู้ประกอบการหลายรายยังคงมีสต็อกสินค้าพร้อมอยู่ (Ready to move in) และพร้อมที่จะอัดฉีดโปรโมชั่นเพื่อระบายสินค้า อย่างไรก็ตาม การตรวจสอบความสามารถในการผ่อนชำระและเตรียมความพร้อมด้านเครดิตเพื่อขอ สินเชื่อบ้าน ยังคงเป็นสิ่งสำคัญที่สุด
บทสรุป: อนาคตที่ต้องแลกมาด้วยการปรับตัว
ปี 2566 อาจเป็นปีที่น่าผิดหวังในแง่ตัวเลขภาพรวม แต่ในมุมมองของมืออาชีพ มันคือปีแห่งการ “คัดกรอง” ผู้ที่แข็งแกร่งและยืดหยุ่นที่สุดจะยังคงยืนหยัดอยู่ได้ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ของไทยกำลังเปลี่ยนผ่านจากยุคของการเร่งขยายตัวไปสู่ยุคของการสร้างมูลค่าเพิ่ม (Value Creation) และการบริหารจัดการสินทรัพย์ (Asset Management) ที่ชาญฉลาด
ไม่ว่าคุณจะเป็นนักพัฒนาที่ดิน นักลงทุน หรือผู้ซื้อบ้าน การติดตามข้อมูลข่าวสารและวิเคราะห์สถิติอย่างรอบด้านคืออาวุธสำคัญที่จะทำให้คุณประสบความสำเร็จในตลาดที่มีการแข่งขันสูงเช่นนี้
หากคุณต้องการคำปรึกษาเจาะลึกเกี่ยวกับทำเลศักยภาพ หรือต้องการวิเคราะห์พอร์ตการลงทุนอสังหาฯ ของคุณให้เท่าทันสถานการณ์ในปี 2026 อย่าลังเลที่จะติดต่อทีมงานผู้เชี่ยวชาญของเรา หรือลงทะเบียนรับข่าวสารเจาะลึกก่อนใคร เพื่อให้ทุกการตัดสินใจของคุณเป็นการลงทุนที่คุ้มค่าที่สุด!
