เจาะลึกสมรภูมิธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทย: บทสรุปผู้ชนะในวันที่ตลาดผันผวน และกลยุทธ์การปรับตัวสู่ปี 2569
ในฐานะที่ผมคลุกคลีอยู่ในแวดวง ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ มานานกว่าทศวรรษ ผมเห็นความเปลี่ยนแปลงของวัฏจักรเศรษฐกิจมานับครั้งไม่ถ้วน แต่ต้องยอมรับว่าช่วงปี 2566 ต่อเนื่องมาจนถึงปัจจุบัน เป็นบททดสอบที่ “หิน” ที่สุดครั้งหนึ่งสำหรับนักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ไทย จากเดิมที่เราเคยมองว่าปี 2565 คือจุดเริ่มต้นของการ Take-off หลังวิกฤตการณ์ครั้งใหญ่ แต่ภาพความเป็นจริงที่เกิดขึ้นกลับกลายเป็นอาการ “เครื่องสะดุด” ตลาดที่เคยคาดหวังว่าจะคึกคักก่อนการเลือกตั้งกลับซึมยาว และภาวะชะลอตัวนี้ยังลามต่อเนื่องมาถึงปี 2567 และ 2568 ท่ามกลางปัจจัยลบด้านกำลังซื้อและหนี้ครัวเรือนที่พุ่งสูงขึ้น
การจะทำความเข้าใจว่าใครคือ “ตัวจริง” ใน ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ เราไม่สามารถมองเพียงแค่ยอดโอนหรือภาพลักษณ์แบรนด์ที่สวยหรูได้ แต่เราต้องเจาะลึกไปถึงตัวเลขงบการเงิน ผลประกอบการของบริษัทจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ฯ เพื่อวิเคราะห์ว่าท่ามกลางมรสุมนี้ ใครที่บริหารจัดการกระแสเงินเงินสดได้ดี ใครที่ยังมีอัตรากำไรที่น่าพอใจ และใครที่กำลังสูญเสียความสามารถในการแข่งขันไป
ส่องภาพรวม 41 บิ๊กเพลเยอร์: เมื่อรายได้รวมเริ่ม “ติดลบ”
จากการเก็บข้อมูลบริษัทในกลุ่ม ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์รวม 41 บริษัท พบว่าในปีที่ผ่านมามีรายได้รวมกันอยู่ที่ประมาณ 371,560 ล้านบาท หากเทียบกับปีก่อนหน้าจะพบว่าตัวเลขนี้ลดลงราว 1.2% ฟังดูเหมือนไม่มาก แต่ถ้าเรา “ผ่า” ไส้ในดูรายบริษัท จะพบความจริงที่น่าตกใจว่ามีถึง 25 บริษัทจาก 41 ราย ที่มีรายได้ลดลงอย่างมีนัยสำคัญ
บริษัทชื่อดังหลายแห่งต้องเผชิญกับภาวะรายได้หดตัวในระดับที่มากกว่า 20% เช่น แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์ (LPN), อีสเทอร์น สตาร์ (ESTAR) และ คันทรี่ กรุ๊ป (CGD) โดยเฉพาะในกลุ่มที่เน้นตลาด คอนโดมิเนียม ระดับกลาง-ล่าง ซึ่งเป็นกลุ่มที่ได้รับผลกระทบจากความเข้มงวดของ สินเชื่อที่อยู่อาศัย มากที่สุด แม้แต่ยักษ์ใหญ่ที่เป็นขวัญใจนักลงทุนอย่าง แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH) ก็ยังมีรายได้รวมติดลบถึง 18% สะท้อนให้เห็นว่าในวันที่เศรษฐกิจเปราะบาง ไม่ว่าจะเป็นรายเล็กหรือรายใหญ่ก็ต่างต้องเผชิญกับโจทย์ที่ยากลำบากไม่แพ้กัน
แสนสิริ ขึ้นแท่นแชมป์รายได้รวม แต่ AP ยังครองแชมป์ยอดขาย
ในมิติของ “รายได้รวม” (Total Revenue) ซึ่งนับรวมทั้งยอดขายบ้านและคอนโด รวมถึงรายได้ค่าเช่าและรายได้อื่นๆ แสนสิริ (SIRI) สามารถผงาดขึ้นมาเป็นอันดับ 1 ด้วยตัวเลข 39,082 ล้านบาท เติบโตขึ้น 12% ท่ามกลางตลาดที่ติดลบ ถือเป็นความสำเร็จของการรุกตลาด บ้านเดี่ยว ระดับซูเปอร์ลักชัวรีที่กำลังซื้อยังแข็งแกร่ง ขณะที่อันดับ 2 คือ เอพี ไทยแลนด์ (AP) ที่ตามมาติดๆ ด้วยรายได้ 38,399 ล้านบาท
อย่างไรก็ตาม หากเราพิจารณาเฉพาะ “รายได้จากการขาย” (Sales Revenue) ซึ่งสะท้อนถึงความเก่งกาจในการระบายสต็อกและการโอนกรรมกรรมสิทธิ์ เอพี ไทยแลนด์ ยังคงครองบัลลังก์เบอร์ 1 ด้วยรายได้จากการขาย 36,927 ล้านบาท ซึ่งเป็นตัวเลขที่น่าทึ่งมาก เพราะหากไปดูค่าเฉลี่ยของทั้ง 41 บริษัท รายได้จากการขายรวมลดลงถึง 11% โดยมีบริษัทกว่า 30 แห่งที่ยอดขายตกต่ำลงอย่างต่อเนื่อง
สาเหตุสำคัญที่ทำให้ยอดขายใน ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ชะลอตัวลง ส่วนหนึ่งมาจากอัตราดอกเบี้ยที่ทรงตัวอยู่ในระดับสูง ทำให้คนตัดสินใจ ซื้อบ้าน ยากขึ้น และธนาคารพาณิชย์มีความเข้มงวดในการปล่อยกู้ ส่งผลให้อัตราการปฏิเสธสินเชื่อ (Rejection Rate) พุ่งสูงขึ้นเป็นประวัติการณ์ โดยเฉพาะในเซกเมนต์ราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท
วิเคราะห์ผลกำไร: ใครคือผู้ชนะที่แท้จริงในเชิงคุณภาพ?
ยอดขายที่สูงอาจเป็นเพียงตัวเลข “หน้าตู้” แต่ “กำไรสุทธิ” คือสิ่งที่บอกว่าใครคือผู้ชนะที่แท้จริง ในปีที่ผ่านมา กำไรสุทธิรวมของบริษัทอสังหาฯ 41 แห่งลดลงถึง 11% เหลือเพียง 44,165 ล้านบาท และที่น่าเป็นห่วงคือมีถึง 12 บริษัทที่เผชิญกับสภาวะขาดทุน บางรายขาดทุนสะสมต่อเนื่องมาตั้งแต่ยุคโควิด-19 และยังหาทางกลับเข้าสู่ฝั่งไม่ได้
ผู้ชนะในเชิงผลกำไรยังคงเป็น แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH) ที่ทำกำไรสูงสุดเป็นอันดับ 1 ที่ 7,495 ล้านบาท แต่ต้องหมายเหตุไว้ว่า กำไรส่วนหนึ่งมาจากการขายทรัพย์สินประเภทโรงแรมเข้ากองทรัสต์ (REIT) ซึ่งเป็นการบริหารพอร์ตโฟลิโอที่ชาญฉลาด แต่หากวัดกันที่การดำเนินงานเพียวๆ ศุภาลัย (SPALI) และ เอพี (AP) คือสองบริษัทที่ทำผลงานได้น่าประทับใจที่สุด โดยมีกำไรสุทธิเกาะกลุ่มกันที่ระดับ 6,000 ล้านบาทเศษ
ความน่าสนใจอีกจุดหนึ่งคือ แสนสิริ ที่สามารถทำกำไรเติบโตแบบก้าวกระโดดถึง 42% ในขณะที่ตลาดส่วนใหญ่ถดถอย สิ่งนี้สะท้อนให้เห็นว่า การปรับกลยุทธ์หันไปจับตลาดบนที่มีมาร์จิ้นสูง และการบริหารจัดการค่าใช้จ่ายในการขายและบริหาร (SG&A) อย่างมีประสิทธิภาพ คือกุญแจสำคัญในการรอดพ้นจากวิกฤต
คลื่นลูกใหม่ที่ต้องจับตา: การรุกคืบของ Central Pattana (CPN)
ในบรรดาตัวเลขที่ผมวิเคราะห์ มีบริษัทหนึ่งที่โดดเด่นอย่างเห็นได้ชัดคือ เซ็นทรัลพัฒนา (CPN) ซึ่งในอดีตเราอาจจะมองว่าเป็นยักษ์ใหญ่ด้านศูนย์เช่า แต่ในช่วง 2-3 ปีที่ผ่านมา CPN เริ่ม “ติดเครื่อง” ในส่วนของที่อยู่อาศัยเพื่อขายอย่างจริงจัง จนในปี 2566 มีรายได้จากการขายพุ่งขึ้นถึง 103% แตะระดับ 5,835 ล้านบาท การมีข้อได้เปรียบเรื่องทำเลที่ตั้งโครงการติดกับศูนย์สรรพสินค้า ทำให้โครงการ คอนโดติดรถไฟฟ้า และบ้านจัดสรรของ CPN มีความได้เปรียบในการแข่งขันสูงมาก และน่าจะเป็นผู้เล่นที่สั่นสะเทือนบัลลังก์ Top 10 ในอนาคตอันใกล้
กลยุทธ์การลงทุนอสังหาฯ และทิศทางตลาดปี 2569
สำหรับผู้ที่กำลังมองหาโอกาสในการ ลงทุนอสังหา หรือแม้แต่ผู้ที่วางแผนจะ ซื้อบ้าน ในปีนี้และปีหน้า ผมอยากให้พิจารณาปัจจัยเชิงโครงสร้างที่กำลังเปลี่ยนไป ในปี 2569 ตลาดจะไม่ใช่การสุ่มซื้อโครงการไหนก็ได้แล้วได้กำไร แต่จะเป็นปีแห่งการคัดสรร (Selectivity)
การปรับโครงสร้างหนี้และรีไฟแนนซ์: สำหรับเจ้าของบ้านเดิมที่มีภาระดอกเบี้ยสูง การมองหาช่องทาง รีไฟแนนซ์บ้าน เป็นเรื่องจำเป็นเพื่อรักษาความคล่องตัวทางการเงิน ในขณะที่ฝั่งผู้พัฒนาโครงการต้องเริ่มหันมาจับกลุ่ม Real Demand ที่มีวินัยทางการเงินสูงขึ้น
Asset Diversification: บริษัทที่รอดตายอย่างยั่งยืนคือบริษัทที่มี “Recurring Income” หรือรายได้ประจำจากการเช่า (เช่น ออฟฟิศให้เช่า, โรงแรม) มาช่วยค้ำจุนในช่วงที่ยอดโอนบ้านและคอนโดซบเซา
Green & Smart Living: เทรนด์ของปี 2569 คือบ้านที่ประหยัดพลังงาน มีระบบ Smart Home และรองรับการชาร์จรถยนต์ EV ซึ่งไม่ใช่แค่ฟีเจอร์เสริม แต่เป็น “Must-have” ที่ส่งผลต่อมูลค่าขายต่อในอนาคต
บทสรุปจากผู้เชี่ยวชาญ: ทรงตัวเพื่อรอวันฟื้นคืน
ภาพรวมของ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ในปัจจุบันอาจจะดูไม่สดใสเท่าที่ควร แต่ในฐานะผู้เชี่ยวชาญ ผมมองว่านี่คือช่วงเวลาของ “การปรับฐาน” (Market Correction) เพื่อคัดกรองผู้เล่นที่ไม่มีประสิทธิภาพออกไปจากระบบ บริษัทที่ยังสามารถทำกำไรและรักษายอดขายได้ท่ามกลางความผันผวนนี้ คือบริษัทที่มีโครงสร้างทางการเงินที่แข็งแกร่งและมีความเข้าใจในพฤติกรรมผู้บริโภคอย่างแท้จริง
เรากำลังก้าวเข้าสู่ยุคที่การพัฒนาโครงการใหม่ๆ จะต้องใช้ความระมัดระวังมากขึ้น การเปิดตัว โครงการบ้านใหม่ 2569 จะเน้นทำเลที่เจาะจงกลุ่มเป้าหมายชัดเจน (Niche Market) เช่น กลุ่มผู้สูงอายุ (Aging Society) หรือกลุ่ม Pet-friendly ซึ่งเป็นเซกเมนต์ที่ยังเติบโตได้ดี แม้ในภาพรวมตลาดจะชะลอตัว
หากคุณคือนักลงทุน หรือผู้ที่กำลังวางแผนจะก้าวเข้าสู่สมรภูมิอสังหาริมทรัพย์นี้ ไม่ว่าจะเป็นการซื้อเพื่ออยู่อาศัยหรือเพื่อสร้างผลตอบแทน การติดตาม วิเคราะห์ตลาดอสังหา อย่างใกล้ชิดและลึกซึ้งคืออาวุธที่สำคัญที่สุด เพราะในทุกวิกฤตมักมีอัญมณีซ่อนอยู่เสมอ อยู่ที่ว่าคุณจะมองเห็นมันก่อนใครหรือไม่
ต้องการปรึกษาการวางแผนเลือกซื้อที่อยู่อาศัย หรือมองหาโอกาสลงทุนในโครงการที่ให้ผลตอบแทนคุ้มค่าที่สุดในปีนี้? อย่าปล่อยให้โอกาสหลุดมือไป ติดต่อทีมที่ปรึกษาผู้เชี่ยวชาญของเราวันนี้ เพื่อรับบทวิเคราะห์ทำเลทองและสิทธิพิเศษก่อนใครที่นี่!
