เศรษฐกิจและอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2569: การประคองตัวบนสมดุลใหม่และการมองหาโอกาสในความท้าทาย
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ผมได้เห็นวัฏจักรของตลาดมานับไม่ถ้วน แต่ละปีมีความท้าทายและโอกาสที่แตกต่างกันไป สำหรับปี 2569 นี้ คำว่า “การประคองตัว” ดูจะเป็นคำที่สะท้อนภาพรวมของเศรษฐกิจและตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยได้ดีที่สุด การก้าวข้ามผ่านจุดต่ำสุดมาแล้ว แต่การฟื้นตัวยังคงต้องอาศัยความระมัดระวังและการปรับตัวอย่างต่อเนื่องบน “สมดุลใหม่” ที่เกิดขึ้น
ภาพรวมเศรษฐกิจไทยปี 2569: แรงกดดันรอบด้านและความคาดหวังต่อการขับเคลื่อน
ปี 2568 ที่ผ่านมา ถือเป็นบทพิสูจน์ความแข็งแกร่งของภาคอสังหาริมทรัพย์ไทย ด้วยปัจจัยลบที่ถาโถมเข้ามา ทั้งความผันผวนทางเศรษฐกิจโลก, ภัยพิบัติทางธรรมชาติที่ส่งผลกระทบเป็นวงกว้าง, ความไม่แน่นอนทางการเมือง และที่สำคัญที่สุดคือ “กำลังซื้อที่อ่อนแอ” และ “หนี้ครัวเรือนที่อยู่ในระดับสูง” ซึ่งกลายเป็นภาระหนักอึ้งของประชาชน
เมื่อมองไปยังปี 2569 สถานการณ์เศรษฐกิจไทยยังคงเผชิญกับแรงกดดันจากปัจจัยภายในและภายนอกเช่นเดิม การคาดการณ์การเติบโตของผลิตภัณฑ์มวลรวมในประเทศ (GDP) จากสถาบันการเงินชั้นนำ เช่น ธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ที่ประมาณการไว้ในกรอบ 1.5-1.8% นั้น สะท้อนให้เห็นถึงการเติบโตที่ไม่หวือหวา โดยเปรียบเทียบกับการเติบโตของปี 2568 ที่ประมาณ 2%
ในมุมของผู้ประกอบการ การบริหารจัดการสภาพคล่อง การเข้าถึงแหล่งเงินทุน และการวางแผนการลงทุนอย่างรอบคอบกลายเป็นหัวใจสำคัญ การพึ่งพิงสินเชื่อจากสถาบันการเงินยังคงเป็นเรื่องที่ท้าทาย เนื่องจากธนาคารมีความเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อมากขึ้น โดยเฉพาะโครงการขนาดใหญ่ที่ต้องใช้เงินลงทุนสูง การออกหุ้นกู้ก็ไม่ใช่ทางออกที่ง่ายดาย นักลงทุนมีความระมัดระวังมากขึ้น และการคัดเลือกผู้ออกหุ้นกู้จะมีความชัดเจนยิ่งขึ้น
อสังหาริมทรัพย์ปี 2569: สมดุลใหม่แห่งการปรับตัวและกลยุทธ์ที่ต้องเฉียบคม
สำหรับภาคอสังหาริมทรัพย์ ปี 2569 ถือเป็นปีแห่ง “การประคองตัว” และ “การฟื้นตัวอย่างช้าๆ” บนสมดุลใหม่นี้ คำถามสำคัญคือ เราจะก้าวผ่านความท้าทายนี้ไปได้อย่างไร และจะมองหาโอกาสใหม่ๆ ในสถานการณ์เช่นนี้ได้อย่างไร
อุปทานใหม่ที่ลดลง: สัญญาณบวกจากความระมัดระวัง
สัญญาณที่น่าสนใจในปี 2569 คือ “อุปทานโครงการใหม่” ที่มีแนวโน้มลดลง โดยเฉพาะในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑล ซึ่งตัวเลขการเปิดตัวโครงการใหม่ในปี 2568 อยู่ในระดับต่ำสุดในรอบ 20 ปี การที่ผู้ประกอบการชะลอการเปิดตัวโครงการใหม่ สะท้อนถึงการปรับตัวตามสภาวะตลาดและกำลังซื้อที่แท้จริง สิ่งนี้อาจนำไปสู่การแข่งขันด้านอุปทานที่ “ไม่รุนแรง” เท่าในช่วงก่อนหน้านี้
ยอดโอนกรรมสิทธิ์และการปล่อยสินเชื่อ: ตัวชี้วัดที่ต้องจับตา
แม้ว่าอุปทานใหม่จะลดลง แต่ตัวเลข “ยอดโอนกรรมสิทธิ์” ที่ลดลงอย่างต่อเนื่องในช่วงหลายปีที่ผ่านมา และ “การอนุมัติสินเชื่อที่อยู่อาศัย” ซึ่งอยู่ในระดับต่ำสุดในรอบหลายปี (ทั้งภาคธุรกิจและรายย่อย) ยังคงเป็นปัจจัยที่ต้องจับตาอย่างใกล้ชิด อัตราการปฏิเสธสินเชื่อที่สูงถึง 40% แสดงให้เห็นว่า แม้จะมีความต้องการซื้อจริง แต่ข้อจำกัดด้านสินเชื่อยังคงเป็น “คอขวดสำคัญ” ที่ส่งผลกระทบต่อทั้งผู้ซื้อและผู้ประกอบการ
กำลังซื้อจริง: เข็มทิศนำทางสู่ความสำเร็จ
ในภาวะเศรษฐกิจที่ต้องประคองตัว “กำลังซื้อจริง” ของประชาชนคือเข็มทิศที่สำคัญที่สุด การพัฒนาโครงการต้องยึดโยงกับรายได้ที่แท้จริงของประชาชนเป็นหลัก การปรับลดขนาดโครงการ, การตั้งราคาขายที่สอดคล้องกับกำลังซื้อ, และการออกแบบที่อยู่อาศัยที่ตอบโจทย์โครงสร้างครอบครัวและความสามารถในการผ่อนชำระในระยะยาว จะเป็นกลยุทธ์ที่นำไปสู่ความสำเร็จ
การ Upskill และการบริหารจัดการความเสี่ยง: ความอยู่รอดของผู้ประกอบการ
ผู้ประกอบการทุกขนาดจำเป็นต้อง “Upskill” เพื่อยกระดับศักยภาพองค์กรให้พร้อมรับมือกับอนาคต การพัฒนาสินค้าและบริการที่ตอบโจทย์เทรนด์โลก เช่น “Low Carbon Living” ซึ่งกำลังได้รับความสำคัญมากขึ้น ควบคู่ไปกับการบริหารจัดการเงินสดและสภาพคล่องอย่างเข้มงวด การชะลอการลงทุนที่ไม่จำเป็น และการหลีกเลี่ยงความเสี่ยงเกินตัว จะเป็นปัจจัยสำคัญในการสร้างความยั่งยืน
บทบาทภาครัฐ: การสนับสนุนอย่างตรงจุดและสร้างสมดุล
ภาครัฐมีบทบาทสำคัญในการ “พยุงตลาด” มากกว่าการกระตุ้นระยะสั้น มาตรการที่ช่วยลดภาระผู้ซื้อและต้นทุนผู้ประกอบการอย่างตรงจุด เช่น การต่ออายุมาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนอง, การผ่อนคลายเกณฑ์ LTV (Loan to Value), และการสนับสนุนสินเชื่อสำหรับผู้ที่ต้องการมีที่อยู่อาศัยหลังแรก จะช่วยสร้างโอกาสให้กับประชาชนกลุ่มเปราะบาง และกระตุ้นการหมุนเวียนของตลาด
การเมืองและเสถียรภาพ: ตัวแปรสำคัญที่ขาดไม่ได้
สถานการณ์ทางการเมืองเป็นอีกปัจจัยสำคัญที่ส่งผลต่อความเชื่อมั่นของนักลงทุนและผู้บริโภค การมีรัฐบาลใหม่ที่มาจากการเลือกตั้งตามกรอบเวลา, การบริหารงบประมาณอย่างมีประสิทธิภาพ, และการแก้ไขปัญหาความไม่สงบตามแนวชายแดน จะเป็นปัจจัยบวกที่ช่วยขับเคลื่อนเศรษฐกิจโดยรวม
เทรนด์ใหม่ในตลาดอสังหาริมทรัพย์
ความต้องการที่อยู่อาศัยที่ปรับเปลี่ยน: เราจะเห็นการเปลี่ยนแปลงในรูปแบบที่อยู่อาศัยที่ตอบสนองต่อพฤติกรรมผู้บริโภคที่เปลี่ยนไป เช่น บ้านขนาดเล็กที่ประหยัดพลังงาน, คอนโดมิเนียมในทำเลที่เดินทางสะดวก, และที่อยู่อาศัยที่รองรับการทำงานจากที่บ้าน (Work From Home)
เทคโนโลยีในที่อยู่อาศัย: การนำเทคโนโลยีมาใช้ในการพัฒนาโครงการ เช่น ระบบบ้านอัจฉริยะ (Smart Home), ระบบรักษาความปลอดภัยขั้นสูง, และการใช้พลังงานทางเลือก จะเป็นจุดขายที่สำคัญ
การพัฒนาโครงการเชิงคุณภาพ: แทนที่จะเน้นปริมาณ ผู้ประกอบการจะหันมาให้ความสำคัญกับการพัฒนาโครงการที่มีคุณภาพ, การออกแบบที่คำนึงถึงการใช้ชีวิต, และการบริการหลังการขายที่ดี
อสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน (Investment Property): แม้จะมีความท้าทาย แต่ตลาดอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน โดยเฉพาะในทำเลที่มีศักยภาพ และอสังหาริมทรัพย์ที่ให้ผลตอบแทนที่น่าสนใจ (Yield) ยังคงเป็นที่น่าสนใจสำหรับนักลงทุน
ความท้าทายของอสังหาริมทรัพย์ในหัวเมืองใหญ่และภูมิภาค
กรุงเทพมหานครและปริมณฑล: การพัฒนาโครงการทาวน์เฮ้าส์ราคาประหยัด (ประมาณ 1.5 ล้านบาทต่อหน่วย) อาจจะเริ่มหาได้ยากขึ้น เนื่องจากราคาที่ดินที่สูงขึ้น ทำให้คอนโดมิเนียมในย่านชานเมืองเข้ามามีบทบาทมากขึ้น
ภูมิภาค: การฟื้นตัวในแต่ละภูมิภาคจะมีความแตกต่างกัน ขึ้นอยู่กับปัจจัยทางเศรษฐกิจและศักยภาพของแต่ละพื้นที่ การพัฒนาโครงการที่ตอบโจทย์ความต้องการของคนในพื้นที่นั้นๆ เป็นสิ่งสำคัญ
มองไปข้างหน้า: โอกาสท่ามกลางความท้าทาย
ปี 2569 อาจไม่ใช่ปีที่จะเห็น “ม้ากระโดด” แต่เป็นปีที่ “ม้าเพิ่งลุกขึ้นเดิน” หลังจากการพักฟื้นระยะยาว เป็นปีแห่งการสร้างฐานที่มั่นคง และการเตรียมความพร้อมสำหรับอนาคต
ในฐานะผู้เชี่ยวชาญ ผมเชื่อมั่นว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยจะยังคงขับเคลื่อนต่อไปได้ แม้จะเผชิญกับความยากลำบาก การปรับตัว การมองหาโอกาสใหม่ๆ และการร่วมมือกันระหว่างทุกภาคส่วน จะเป็นกุญแจสำคัญที่จะนำพาภาคอสังหาริมทรัพย์ไทยไปสู่ความยั่งยืน
บทสรุปและก้าวต่อไป
ปี 2569 คือปีแห่ง “สมดุลใหม่” ของเศรษฐกิจและอสังหาริมทรัพย์ไทย การประคองตัวและการฟื้นตัวอย่างค่อยเป็นค่อยไปบนฐานที่แข็งแกร่ง จะเป็นภาพสะท้อนที่ชัดเจนที่สุด ผู้ประกอบการต้องพร้อมที่จะปรับตัว เรียนรู้ และพัฒนานวัตกรรมอย่างต่อเนื่อง เพื่อตอบสนองต่อความต้องการที่เปลี่ยนแปลงไปของตลาด
หากคุณคือผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ หรือนักลงทุนที่กำลังมองหาทิศทางและกลยุทธ์ในการก้าวข้ามความท้าทายในปี 2569 นี้ อย่าลังเลที่จะปรึกษาผู้เชี่ยวชาญของเราเพื่อรับคำแนะนำเชิงลึกและสร้างแผนการลงทุนที่แข็งแกร่งและยั่งยืนสำหรับอนาคต
