เศรษฐกิจและอสังหาริมทรัพย์ไทย 2569: ท่ามกลางสมดุลใหม่และความท้าทายที่คาดไม่ถึง
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ผมได้เห็นวัฏจักรของตลาดขึ้นลงมานับไม่ถ้วน แต่ปี 2569 นี้มีความพิเศษที่แตกต่างออกไป มันไม่ใช่ปีแห่งการเติบโตที่หวือหวา หรือปีแห่งการตกต่ำที่สิ้นหวัง แต่เป็นปีแห่ง “สมดุลใหม่” ที่ทุกภาคส่วนต้องเรียนรู้ที่จะประคับประคองตนเองท่ามกลางความไม่แน่นอนที่ถาโถมเข้ามา
ภาพรวมเศรษฐกิจไทย 2569: การฟื้นตัวที่ต้องใช้ความอดทน
แม้ว่าสัญญาณบางอย่างจะบ่งชี้ถึงการฟื้นตัว แต่ปี 2569 ยังคงเป็นปีที่เศรษฐกิจไทยต้องอาศัยความ “อึด-ทน” สูง กำลังซื้อที่อ่อนแอ ปัญหาหนี้ครัวเรือนที่ยังคงเป็นภาระหนัก และความเข้มงวดของสถาบันการเงินในการปล่อยสินเชื่อ ล้วนเป็นปัจจัยสำคัญที่ฉุดรั้งการเติบโต
การคาดการณ์ GDP ของธนาคารแห่งประเทศไทยที่ระดับ 1.5-1.8% สะท้อนภาพรวมที่ไม่ได้สดใสมากนัก เมื่อเทียบกับปี 2568 ที่คาดว่าจะเติบโตราว 2% นี่คือสัญญาณเตือนที่ชัดเจนว่าผู้ประกอบการต้องดำเนินธุรกิจด้วยความรอบคอบ ไม่ประมาท และให้ความสำคัญกับการบริหารสภาพคล่องเป็นอันดับแรก
อสังหาริมทรัพย์ไทย 2569: การปรับตัวสู่สมดุลใหม่
ในมุมมองของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ปี 2569 ถูกมองว่าเป็นปีแห่งการ “ประคับประคองบนสมดุลใหม่” หลังจากที่ผ่านพ้นจุดต่ำสุดมาแล้ว การแข่งขันด้านอุปทานโครงการใหม่ ๆ อาจไม่รุนแรงเท่าที่ผ่านมา แต่ผู้ประกอบการต้องเปลี่ยนมุมมองจากการ “เร่งขยาย” ไปสู่การ “สร้างฐานที่มั่นคง”
กำลังซื้อจริง: เข็มทิศที่ต้องยึดถือ
ปัจจัยที่สำคัญที่สุดในการขับเคลื่อนตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปี 2569 คือ “กำลังซื้อที่แท้จริง” ของประชาชน นักวิชาการจากศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์คาดการณ์ว่าปริมาณมูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์ทั่วประเทศในปี 2569 อาจยังติดลบเล็กน้อย (-1%) แต่ไม่รุนแรงเท่าปี 2568 ที่ติดลบถึง 10% นี่หมายความว่า การพัฒนาโครงการต้องตอบสนองต่อความต้องการที่แท้จริง โดยคำนึงถึงรายได้ที่แน่นอนของประชาชนเป็นหลัก การปรับขนาดโครงการ การลดราคาต่อหน่วย และการออกแบบที่อยู่อาศัยที่สอดคล้องกับโครงสร้างครอบครัวและความสามารถในการผ่อนชำระระยะยาว จึงเป็นสิ่งจำเป็น
การบริหารสภาพคล่อง: กุญแจสำคัญของการอยู่รอด
เมื่อกำลังซื้อเป็นปัจจัยขับเคลื่อนหลัก สภาพคล่องทางการเงินของผู้ประกอบการก็ยิ่งทวีความสำคัญ การบริหารเงินสดและสภาพคล่องอย่างเข้มงวด การชะลอการลงทุนที่ไม่จำเป็น และการหลีกเลี่ยงความเสี่ยงที่เกินตัว จะเป็นเกราะป้องกันที่สำคัญที่สุด
สินเชื่อ: ปัญหาคอขวดที่ต้องแก้ไข
อัตราการปฏิเสธสินเชื่อที่ยังคงอยู่ในระดับสูงถึง 40% กลายเป็นปัญหาคอขวดที่ส่งผลกระทบต่อทั้งผู้ซื้อและผู้ประกอบการ แม้จะมีความต้องการซื้อจริง แต่การไม่สามารถเข้าถึงสินเชื่อได้ ก็ทำให้การโอนกรรมสิทธิ์ไม่สามารถเกิดขึ้นได้ กลไกเสริมเพื่อแก้ปัญหาสินเชื่อหดตัว เช่น Mortgage Guarantee, Consolidated Debt และ Risk-Based Interest จึงเป็นสิ่งที่ควรพิจารณา
บทบาทภาครัฐ: การประคับประคองที่ตรงจุด
ภาครัฐมีบทบาทสำคัญในการพยุงตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปี 2569 มาตรการที่ช่วยลดภาระผู้ซื้อและต้นทุนผู้ประกอบการอย่างตรงจุด เช่น การต่ออายุมาตรการลดค่าธรรมเนียมโอนและจดจำนอง การผ่อนคลายเกณฑ์ LTV (Loan to Value) และการสนับสนุนสินเชื่อสำหรับผู้ที่กำลังสร้างครอบครัว จะเป็นสิ่งสำคัญในการสร้างโอกาสให้ประชาชนมีที่อยู่อาศัยของตนเอง
การเมืองและเศรษฐกิจมหภาค: ตัวแปรสำคัญที่ต้องจับตา
ความไม่แน่นอนทางการเมือง การเลือกตั้ง และความสงบเรียบร้อยตามแนวชายแดน ล้วนเป็นปัจจัยที่ส่งผลกระทบต่อความเชื่อมั่นและการลงทุน การจัดตั้งรัฐบาลใหม่ที่มีเสถียรภาพ และการบริหารจัดการงบประมาณอย่างมีประสิทธิภาพ จะเป็นปัจจัยสำคัญในการขับเคลื่อนเศรษฐกิจโดยรวม
มุมมองจากผู้เชี่ยวชาญ: ประคับประคองบนสมดุลใหม่
นายอธิป พีชานนท์: นายกกิติมศักดิ์ สมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร เปรียบปี 2569 ว่าเป็น “ม้าหงอย – ม้าป่วย” ที่ไม่สามารถใช้งานหนักได้ การลงทุนต้องทำอย่างรอบคอบ สภาพคล่องต้องดี และไม่ควรหวังพึ่งการปล่อยสินเชื่อจากสถาบันการเงินมากนัก โดยเฉพาะโครงการคอนโดมิเนียม
นายอิสระ บุญยัง: นายกกิติมศักดิ์ สมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร มองว่าปี 2569 เป็นปีที่ “ม้าเพิ่งลุกขึ้นเดินได้” หลังจากที่ตลาดได้ผ่านจุดต่ำสุดมาแล้ว โดยมองว่าการแข่งขันในปี 2569 จะไม่รุนแรงเท่าปีที่ผ่านมา การเปิดตัวโครงการใหม่จะขยายตัว 5-10% และการโอนกรรมสิทธิ์จะดีขึ้น 5-10%
นายสุนทร สถาพร: นายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร นิยามปี 2569 ว่าเป็น “เศรษฐกิจฟื้นช้า อสังหาริมทรัพย์ประคองตัว สร้างฐานให้มั่นคง” โดยเน้นย้ำถึงความจำเป็นในการ “Upskill” ของผู้ประกอบการ การพัฒนาสินค้าที่ตอบโจทย์ Low Carbon Living และการบริหารเงินสดอย่างเข้มงวด
นายประเสริฐ แต่ดุลยสาธิต: นายกสมาคมอาคารชุดไทย มองว่าปี 2569 เป็นปีแห่ง “สมดุลใหม่” ที่อสังหาริมทรัพย์จะกลับไปดีเหมือนเดิมไม่ได้อีกต่อไป ปัญหาเชิงโครงสร้างยังไม่ได้รับการแก้ไข และเรียกร้องให้รัฐบาลใหม่เร่งปรับโครงสร้างเศรษฐกิจสังคมทั้งระบบ
นายพรนริศ ชวนไชยสิทธิ์: นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย มองว่าปี 2569 “ไม่ดีทั้งปี” เนื่องจากปัจจัยลบจากสถานการณ์เศรษฐกิจโลก การเมือง และปัญหาชายแดน อย่างไรก็ตาม เชื่อว่าผู้ประกอบการจะสามารถประคองตลาดไปได้
การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ 2569: ความรอบคอบคือหัวใจ
สำหรับนักลงทุนที่สนใจในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในปี 2569 สิ่งสำคัญที่สุดคือการ “ลงทุนอย่างรอบคอบ” และ “ปรับตัวให้ทัน” กับสมดุลใหม่นี้
ศึกษาตลาดอย่างละเอียด: ทำความเข้าใจกำลังซื้อในแต่ละทำเล ความต้องการที่แท้จริง และแนวโน้มราคาที่อยู่อาศัย
ประเมินความเสี่ยง: พิจารณาความเสี่ยงด้านสภาพคล่อง การเงิน และความผันผวนของตลาด
เลือกผู้ประกอบการที่แข็งแกร่ง: มองหาโครงการจากผู้พัฒนาที่มีประสบการณ์ มีชื่อเสียง และมีความมั่นคงทางการเงิน
พิจารณาทำเลที่มีศักยภาพ: ทำเลที่ตั้งยังคงเป็นปัจจัยสำคัญ โดยเฉพาะบริเวณที่ใกล้เคียงโครงข่ายคมนาคมที่กำลังก่อสร้าง หรือใกล้สิ่งอำนวยความสะดวกที่ตอบโจทย์ชีวิตประจำวัน
มองหาโอกาสในความท้าทาย: แม้จะเป็นปีที่ท้าทาย แต่ก็มีโอกาสสำหรับผู้ที่มองเห็นช่องว่างทางการตลาด หรือสามารถนำเสนอผลิตภัณฑ์และบริการที่ตอบโจทย์ความต้องการที่เปลี่ยนแปลงไป
บทสรุป: ก้าวต่อไปบนเส้นทางแห่งสมดุล
ปี 2569 อาจไม่ใช่ปีที่คาดหวังถึงการเติบโตที่ก้าวกระโดด แต่เป็นปีแห่งการปรับตัว เรียนรู้ และสร้างรากฐานที่มั่นคงสำหรับอนาคต ความร่วมมือระหว่างภาครัฐ สถาบันการเงิน และภาคเอกชน จะเป็นกุญแจสำคัญในการประคองตลาดให้ฟื้นตัวอย่างยั่งยืน
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการ ผมเชื่อมั่นว่าด้วยความเข้าใจในสถานการณ์ปัจจุบัน การวางแผนเชิงกลยุทธ์ และการปรับตัวอย่างไม่หยุดนิ่ง เราจะสามารถก้าวผ่านความท้าทายในปี 2569 ไปได้อย่างแข็งแกร่ง และสร้างสรรค์โอกาสใหม่ ๆ ในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยต่อไป
หากคุณกำลังมองหาโอกาสในการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ หรือต้องการคำแนะนำเชิงลึกเพื่อนำทางธุรกิจของคุณในปี 2569 นี้ การปรึกษาผู้เชี่ยวชาญที่เข้าใจตลาดอย่างแท้จริง คือก้าวแรกที่สำคัญที่สุด.