ศุภาลัย บุกตลาดคอนโดฯ ปี 2569: กลยุทธ์สวนกระแส เติมเต็มความต้องการที่เปลี่ยนไป
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์ไทยมาเกือบหนึ่งทศวรรษ ผมได้ประจักษ์ถึงวัฏจักรของตลาดที่ขึ้นลงอยู่เสมอ ปี 2568 ถือเป็นปีที่ท้าทายอย่างยิ่งสำหรับผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์เกือบทุกราย ท่ามกลางภาวะกำลังซื้อที่ชะลอตัวและปัจจัยลบทางเศรษฐกิจมากมาย อย่างไรก็ตาม ท่ามกลางความไม่แน่นอนนี้เองที่ทำให้เราเห็นกลยุทธ์อันชาญฉลาดและมุมมองที่เฉียบคมของผู้บริหารระดับสูงอย่าง คุณไตรเตชะ ตั้งมติธรรม กรรมการผู้จัดการ บริษัท ศุภาลัย จำกัด (มหาชน) ที่ได้ประกาศเดินหน้าเต็มกำลังในปี 2569 ด้วยการลงทุนในตลาด คอนโดมิเนียม ซึ่งเป็นสัญญาณที่น่าสนใจอย่างยิ่ง
บทเรียนจากปีที่ผ่านมา: ความยืดหยุ่นคือหัวใจสำคัญ
คุณไตรเตชะได้กล่าวไว้ชัดเจนว่า “ปี 2568 เป็นปีที่ยากและแย่ที่สุดในรอบ 20 ปีของตลาดอสังหาริมทรัพย์” แต่แทนที่จะหดตัว บริษัท ศุภาลัย กลับมองว่านี่คือโอกาสในการปรับตัวและเสริมความแข็งแกร่งทางการเงิน การบริหารสภาพคล่องให้ดีเยี่ยม การคว้าโอกาสในการซื้อที่ดินในราคาที่เหมาะสม รวมถึงการทำความเข้าใจกับความต้องการของผู้บริโภคที่เปลี่ยนแปลงไปอย่างรวดเร็ว คือกุญแจสำคัญที่ทำให้บริษัทยังคงสามารถดำเนินธุรกิจต่อไปได้
“เราได้เรียนรู้จากกรณีตัวอย่างของผู้ประกอบการรายอื่น ๆ ว่า การเชื่อมั่นในการดำรงอยู่ได้ในระยะยาว และการรักษาสถานะทางการเงินให้แข็งแกร่ง คือสิ่งที่สำคัญที่สุด” คุณไตรเตชะเน้นย้ำ “แม้ในสถานการณ์ที่ยากลำบาก เราก็ยังสามารถพัฒนาผลิตภัณฑ์ในราคาที่ดีได้ โดยการปรับตัวให้ตอบโจทย์ลูกค้าที่มีความต้องการที่เปลี่ยนแปลงอยู่เสมอ”
แนวคิดนี้สะท้อนถึงความเข้าใจอันลึกซึ้งในพลวัตของตลาดอสังหาริมทรัพย์ การปรับตัวตามความต้องการของลูกค้าในด้านราคา, ทำเล, โปรดักต์ และสิ่งอำนวยความสะดวกต่างๆ เป็นสิ่งจำเป็นอย่างยิ่งยวด ยิ่งหากเราเข้าใจอย่างถ่องแท้ว่าลูกค้าต้องการอะไร และสามารถส่งมอบในสิ่งที่เขาต้องการได้ครบถ้วน ตลาดก็จะเติบโตอย่างแข็งแกร่ง
ความเชื่อมั่นในตลาดคอนโดฯ ปี 2569: การฟื้นตัวที่คาดหวัง
ท่ามกลางความกังวลในภาพรวม ศุภาลัยกลับแสดงความมั่นใจในตลาด คอนโดมิเนียม ปี 2569 โดยคาดว่าสถานการณ์จะดีกว่าปี 2568 อย่างแน่นอน การผ่อนคลายมาตรการ LTV (Loan to Value) และการลดค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนองเหลือ 0.01% จนถึงกลางปี 2569 เป็นปัจจัยบวกที่สำคัญ ซึ่งจะช่วยกระตุ้นกำลังซื้อ โดยเฉพาะกลุ่มลูกค้าตลาดแมส (Mass Market) ที่มีกำลังซื้อระดับกลาง
“เราวางแผนที่จะเปิดตัวโครงการ คอนโดมิเนียม ใหม่ในปี 2569 ให้มากกว่าปีที่ผ่านมา” คุณไตรเตชะกล่าว “เรามุ่งเน้นที่กลุ่มลูกค้าตลาดแมส โดยตั้งราคาขายเฉลี่ยที่ 70,000-80,000 บาทต่อตารางเมตร ซึ่งเป็นราคาที่เข้าถึงได้และตอบสนองความต้องการของคนจำนวนมาก”
ในปี 2568 ศุภาลัยได้เปิดตัวโครงการคอนโดมิเนียมไป 4 โครงการ มูลค่ารวม 10,000 ล้านบาท และมีโครงการที่สร้างเสร็จแล้วอีก 4 โครงการ มูลค่า 6,000 ล้านบาท ที่มียอดขายเฉลี่ยกว่า 50% โดยเฉพาะโครงการ “ปาร์ค เอกมัย-พัฒนาการ” ที่มียอดขายถึง 60% และพร้อมจะทยอยโอนในช่วงไตรมาส 2 ปี 2569 การมีพอร์ตโครงการที่แข็งแกร่งและมียอดขายที่ดีเป็นเครื่องยืนยันถึงความแข็งแกร่งของแบรนด์และผลิตภัณฑ์ของศุภาลัย
‘ลอฟท์ ท่าพระ อินเตอร์เชนจ์’: การประเดิมปีแห่งโอกาส
โครงการแรกของปี 2569 อย่าง “ลอฟท์ ท่าพระ อินเตอร์เชนจ์” มูลค่า 3,000 ล้านบาท เป็นตัวอย่างที่ชัดเจนของกลยุทธ์นี้ การเป็น คอนโดติดรถไฟฟ้า สถานีท่าพระ เพียง 150 เมตร ทำให้โครงการนี้มีจุดเด่นด้านทำเลที่โดดเด่นอย่างมาก การตั้งอยู่ในทำเลที่สามารถสร้างอาคารสูงได้โดยไม่มีข้อจำกัดเรื่องความสูง ถือเป็นข้อได้เปรียบเชิงกลยุทธ์
โครงการนี้ตั้งอยู่บนพื้นที่ 5 ไร่ ประกอบด้วย 2 อาคาร สูง 31 และ 32 ชั้น รวม 910 ยูนิต พร้อมพื้นที่ร้านค้า โดยมีห้องขนาดตั้งแต่ 33-67.5 ตร.ม. พร้อมครัวปิดที่ตอบโจทย์ไลฟ์สไตล์คนเมือง ราคาเริ่มต้น 2.15 ล้านบาท หรือเฉลี่ย 75,700 บาทต่อตารางเมตร การกำหนดราคาในระดับนี้ทำให้โครงการสามารถเข้าถึงกลุ่มเป้าหมายหลัก 3 กลุ่ม คือ:
วัยทำงาน: ที่ต้องการความสะดวกสบายในการเดินทางด้วยระบบขนส่งสาธารณะ
Young Family: ครอบครัวที่กำลังมองหาที่อยู่อาศัยที่ขยับขยายได้
นักลงทุน: ที่มองเห็นศักยภาพในการปล่อยเช่าจากทำเลศักยภาพ ซึ่งท่าพระติด 10 อันดับทำเลที่คนนิยมค้นหา มีค่าเช่าเฉลี่ยประมาณ 12,500 บาทต่อเดือน ให้ผลตอบแทนประมาณ 5-7%
เจาะลึกความต้องการ: ขนาดห้องที่หลากหลายและการตอบโจทย์ชีวิตยุคใหม่
สิ่งที่น่าสนใจยิ่งกว่าทำเลและราคา คือการวิเคราะห์ความต้องการของลูกค้าที่ศุภาลัยได้ทำอย่างละเอียด การสำรวจพบว่ามีลูกค้า 1 ใน 5 ที่เลือกทำเลที่สะดวกต่อการเดินทางไปสถานศึกษา แสดงให้เห็นถึงความสำคัญของปัจจัยนี้ การที่ผู้คนนิยมใช้ คอนโดเป็นบ้านหลังแรกและหลังเดียว มากขึ้น เป็นเทรนด์ที่ชัดเจน
ด้วยเหตุนี้ ศุภาลัยจึงปรับสัดส่วนห้องในโครงการ “ลอฟท์ ท่าพระ อินเตอร์เชนจ์” ให้มีห้องขนาด 1 ห้องนอนพลัส (1 Bedroom Plus) และ 2 ห้องนอน ในสัดส่วน 21% และ 36% ตามลำดับ โดยมีห้องขนาด 1 ห้องนอน เพียง 43% เท่านั้น นี่เป็นการตอบรับกระแสที่ว่า คอนโด 2 ห้องนอน กำลังเป็นที่ต้องการสูงและซัพพลายในตลาดมีจำกัด โดยเฉพาะในระดับราคา 70,000-80,000 บาทต่อตารางเมตร
“การเพิ่มขนาดห้องใหญ่ขึ้นและห้อง 2 ห้องนอน เป็นธีมหลักของศุภาลัยในช่วง 1-2 ปีที่ผ่านมา” คุณไตรเตชะกล่าว “ลูกค้าเริ่มใช้คอนโดเป็นบ้านหลังแรกและหลังเดียวมากขึ้นอย่างชัดเจน คอนโดที่มี 2 ห้องนอนจึงมีความสำคัญ และผมเชื่อว่านี่จะเป็นเทรนด์ที่ตอบโจทย์ในอนาคต”
ความท้าทายที่ต้องเผชิญ: ปัญหาการอนุมัติสินเชื่อ (Reject Rate)
แม้จะมีความเชื่อมั่นในตลาดคอนโดฯ แต่ประเด็นที่ยังคงเป็นความกังวลอย่างมากของคุณไตรเตชะ คืออัตราการปฏิเสธสินเชื่อ (Reject Rate) ที่สูงถึง 40% นี่คือโจทย์ใหญ่ที่ต้องได้รับการแก้ไขอย่างเร่งด่วน
“ธนาคารทุกแห่งโฟกัสกลุ่มลูกค้าที่มีคุณสมบัติเดียวกันทั้งหมด คือ จำนวนหนี้น้อย และมีรายได้สูง ทำให้กลุ่มรายได้ที่ต่ำกว่ามียอดปฏิเสธสินเชื่อจำนวนมาก” คุณไตรเตชะอธิบาย “หากไม่ได้รับการแก้ไข ปัญหานี้จะมีปริมาณมากขึ้นเรื่อย ๆ”
เขาได้เปรียบเทียบความแตกต่างระหว่างการขอสินเชื่อสำหรับ คอนโดมิเนียม กับ บ้านจัดสรร (โครงการแนวราบ) ว่า ลูกค้าที่ซื้อบ้านราคา 3 ล้านบาท จะมีภาระที่มากกว่า เพราะบางครั้งอาจมีภาระผ่อนรถยนต์ด้วย แต่การอยู่ร่วมกันหลายคน และใช้รายได้หลายคนมารวมกัน ทำให้โอกาสในการยื่นสินเชื่อผ่านสูงกว่า ในทางกลับกัน ลูกค้าคอนโดฯ ที่อยู่กัน 2 คน การหารายได้ต่อคนจะน้อยกว่า ทำให้มีโอกาสถูกปฏิเสธสินเชื่อสูงกว่า
“ลูกค้าศุภาลัยที่ขอสินเชื่อโครงการแนวราบไม่ผ่านคิดเป็น 20% ขณะที่คอนโดมิเนียมอยู่ที่ 40% ปัจจัยนี้ทำให้คอนโดมิเนียมอ่อนไหวกว่าแนวราบอย่างมาก”
ข้อเสนอแนะถึงภาครัฐ: โครงสร้างพื้นฐานและผังเมือง
เพื่อช่วยกระตุ้นตลาดอสังหาริมทรัพย์และยกระดับคุณภาพชีวิตของประชาชน คุณไตรเตชะได้ฝากข้อเสนอแนะถึงรัฐบาลใหม่ 2 ประการสำคัญ:
เร่งรัดการพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานด้านคมนาคม: โดยเฉพาะการสานต่อโครงการรถไฟฟ้าที่สร้างเสร็จแล้วให้สามารถเชื่อมต่อและใช้งานได้อย่างครอบคลุมมากยิ่งขึ้น รวมถึงการเร่งเดินหน้าโครงการรถไฟฟ้าสายใหม่ให้เพียงพอต่อการเดินทางในกรุงเทพฯ การพัฒนาโครงข่ายรถไฟฟ้าถือเป็นการสนับสนุนการเติบโตของตลาดอสังหาริมทรัพย์ในระยะยาวและสร้างโอกาสทางเศรษฐกิจ
เร่งรัดการบังคับใช้ผังเมืองรวมกรุงเทพมหานครฉบับใหม่: ผังเมืองฉบับนี้ถือเป็นความหวังครั้งใหญ่สำหรับผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ เพราะจะปลดล็อกศักยภาพในการพัฒนาโครงการใหม่ๆ ได้อย่างมหาศาล การที่ผังเมืองใหม่จะสามารถนำมาใช้ได้จริงในปี 2570 หลังจากที่ล่าช้ามานาน ย่อมสร้างความคาดหวังให้กับภาคธุรกิจอย่างมาก
สรุป
ปี 2569 เป็นปีแห่งความท้าทายที่มาพร้อมกับโอกาสสำหรับตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย โดยเฉพาะในกลุ่ม คอนโดมิเนียม กลยุทธ์ของศุภาลัยในการบุกตลาดสวนกระแส ด้วยการลงทุนในทำเลศักยภาพ ตอบสนองความต้องการของลูกค้าที่เปลี่ยนแปลงไป และมุ่งเน้นกลุ่มตลาดแมส ถือเป็นแนวทางที่น่าจับตามองอย่างยิ่ง การแก้ปัญหาการอนุมัติสินเชื่อ และการผลักดันนโยบายภาครัฐที่สนับสนุนการเติบโตของโครงสร้างพื้นฐานและผังเมือง จะเป็นปัจจัยสำคัญที่จะกำหนดทิศทางของตลาด อสังหาริมทรัพย์ไทย ในอนาคต
หากคุณกำลังมองหา คอนโดพร้อมอยู่ หรือ คอนโดใกล้รถไฟฟ้า ในทำเลที่ใช่ หรือกำลังพิจารณาโอกาสในการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ การศึกษาข้อมูลเชิงลึกเช่นนี้ จะช่วยให้คุณตัดสินใจได้อย่างชาญฉลาดในตลาดที่กำลังจะกลับมาคึกคักอีกครั้ง อย่าพลาดโอกาสในการสร้างอนาคตทางการเงินของคุณกับอสังหาริมทรัพย์ที่ใช่!