สภาวะเศรษฐกิจและอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2569: ประคับประคองสู่สมดุลใหม่และความท้าทายที่ต้องเผชิญ
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในแวดวงอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ผมได้เห็นวัฏจักรตลาดขึ้นลงมานับครั้งไม่ถ้วน แต่สำหรับปี 2569 นี้ เป็นปีที่ต้องจับตามองเป็นพิเศษ จากแนวโน้มที่บ่งชี้ว่าจะเป็น ปีแห่งการประคับประคองบนสมดุลใหม่ ของเศรษฐกิจไทยและตลาดอสังหาริมทรัพย์ หลังผ่านพ้นช่วงเวลาแห่งความผันผวนและเผชิญจุดต่ำสุดมาแล้ว
ปี 2568 ที่ผ่านมา ถือเป็นบททดสอบครั้งใหญ่ของภาคอสังหาริมทรัพย์ไทย ด้วยปัจจัยรุมเร้าสารพัด ไม่ว่าจะเป็นความผันผวนทางเศรษฐกิจโลกและในประเทศ, ภัยพิบัติทางธรรมชาติที่ส่งผลกระทบในวงกว้าง, ความไม่สงบตามแนวชายแดน, และความไม่แน่นอนทางการเมือง ส่งผลให้กำลังซื้อของผู้บริโภคลดลงอย่างเห็นได้ชัด สถาบันการเงินมีความเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อมากขึ้น ประกอบกับปัญหาหนี้ครัวเรือนที่ยังคงอยู่ในระดับสูง ล้วนเป็นอุปสรรคสำคัญต่อการฟื้นตัว
เมื่อก้าวเข้าสู่ปี 2569 ผู้เชี่ยวชาญหลายท่านมองไปในทิศทางเดียวกันว่า สถานการณ์เศรษฐกิจยังคงต้องอาศัยการประคับประคองอย่างรอบคอบ โดยคาดการณ์การเติบโตของผลิตภัณฑ์มวลรวมในประเทศ (GDP) อยู่ในระดับที่ค่อนข้างต่ำ ประมาณ 1.5-1.8% ซึ่งสะท้อนให้เห็นถึงความจำเป็นที่ผู้ประกอบการจะต้องบริหารจัดการความเสี่ยงและสภาพคล่องอย่างเข้มงวด การลงทุนในโครงการใหม่ๆ ต้องพิจารณาอย่างถี่ถ้วน ให้สอดคล้องกับกำลังซื้อที่แท้จริงของตลาด
ความท้าทายที่รอผู้ประกอบการในปี 2569
กำลังซื้อที่อ่อนแอ: ปัญหาหนี้ครัวเรือนที่สูงยังคงเป็นข้อจำกัดสำคัญ ผู้บริโภคขาดความเชื่อมั่นในการใช้จ่ายระยะยาว โดยเฉพาะการตัดสินใจซื้ออสังหาริมทรัพย์ที่ต้องใช้เงินก้อนใหญ่
นโยบายสินเชื่อที่เข้มงวด: สถาบันการเงินยังคงระมัดระวังในการปล่อยสินเชื่อ โดยเฉพาะสินเชื่อประเภทโครงการ (Project Financing) สำหรับคอนโดมิเนียม ซึ่งมีความเสี่ยงสูงกว่าการพัฒนาบ้านจัดสรรที่สามารถแบ่งการพัฒนาเป็นเฟสได้
ต้นทุนการดำเนินงานที่เพิ่มขึ้น: แม้จะมีการคาดการณ์ว่าอัตราดอกเบี้ยอาจมีการปรับลดลงบ้าง แต่ปัจจัยอื่น ๆ เช่น ค่าครองชีพที่สูงขึ้น และต้นทุนการก่อสร้างที่ยังคงมีแนวโน้มทรงตัวหรือสูงขึ้น อาจส่งผลกระทบต่อความสามารถในการทำกำไรของผู้ประกอบการ
ปัญหาหนี้ครัวเรือน: ระดับหนี้ครัวเรือนที่สูงเป็นอุปสรรคสำคัญต่อการเข้าถึงสินเชื่อของผู้บริโภค และลดทอนกำลังซื้อโดยรวมในระบบเศรษฐกิจ
การประคับประคองและการปรับตัวของผู้ประกอบการ
ท่ามกลางความท้าทายเหล่านี้ ผู้ประกอบการจำเป็นต้องปรับกลยุทธ์เพื่อให้อยู่รอดและเติบโตในภาวะสมดุลใหม่นี้
การบริหารสภาพคล่องและบริหารความเสี่ยง:
ประเด็นสำคัญที่สุดคือการบริหารจัดการสภาพคล่องให้แข็งแกร่ง ผู้ประกอบการจะต้องตรวจสอบความพร้อมของตนเองอย่างสม่ำเสมอ การลงทุนในโครงการใหม่ต้องเป็นไปอย่างระมัดระวัง หลีกเลี่ยงการก่อหนี้สินเกินตัว และควรพิจารณาการลงทุนแบบทยอยสร้าง (Phased Development) โดยเฉพาะในกลุ่มบ้านจัดสรรที่สามารถบริหารจัดการได้ง่ายกว่า
การพัฒนาโครงการที่สอดคล้องกับกำลังซื้อจริง:
แนวคิดการพัฒนาโครงการที่เน้นตอบโจทย์กำลังซื้อที่แท้จริงเท่านั้น จะเป็นหัวใจสำคัญของความสำเร็จในปี 2569 ผู้ประกอบการต้องศึกษาพฤติกรรมผู้บริโภคอย่างลึกซึ้ง เข้าใจถึงความสามารถในการผ่อนชำระ ระยะเวลาในการผ่อน และรูปแบบการใช้ชีวิตที่เปลี่ยนแปลงไป การพัฒนาโครงการที่มีขนาดเล็กลง ราคาต่อหน่วยที่เหมาะสม หรือการนำเสนอทางเลือกที่หลากหลาย เช่น บ้านแฝด หรือทาวน์เฮ้าส์ในระดับราคาที่จับต้องได้มากขึ้น อาจเป็นกลยุทธ์ที่น่าสนใจ
การมองหาโอกาสในตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่หลากหลาย:
แม้ตลาดคอนโดมิเนียมในเขตเมืองชั้นในอาจมีความท้าทาย แต่ตลาดบ้านจัดสรรในเขตปริมณฑลและภูมิภาคที่เศรษฐกิจมีแนวโน้มฟื้นตัว อาจเป็นโอกาสที่น่าสนใจ การพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยที่ผสมผสานการใช้ประโยชน์ที่ดิน (Mixed-use Development) หรือโครงการที่เน้นการใช้ชีวิตที่ใกล้ชิดธรรมชาติ (Nature-inspired Living) ก็เป็นอีกแนวทางที่สามารถสร้างความแตกต่างและดึงดูดกลุ่มลูกค้าที่มีกำลังซื้อได้
การ Upskill และการนำเทคโนโลยีมาใช้:
ผู้ประกอบการทุกขนาดจำเป็นต้องยกระดับศักยภาพของตนเอง (Upskill) โดยการนำเทคโนโลยีดิจิทัลมาประยุกต์ใช้ในการบริหารจัดการ การตลาด และการบริการลูกค้า การพัฒนาโครงการที่สอดคล้องกับแนวคิด Sustainable Development in Action และ Low Carbon Living จะเป็นปัจจัยที่สร้างความได้เปรียบในระยะยาว
การร่วมมือกับภาครัฐและสถาบันการเงิน:
การฟื้นตัวของภาคอสังหาริมทรัพย์อย่างยั่งยืน จำเป็นต้องอาศัยความร่วมมือจากทุกภาคส่วน ภาครัฐควรมีมาตรการที่ช่วยเหลือผู้ซื้อและผู้ประกอบการอย่างตรงจุด เช่น การต่ออายุมาตรการลดค่าธรรมเนียมโอนและจดจำนอง การผ่อนคลายเกณฑ์ LTV (Loan to Value) และการสนับสนุนสินเชื่อบ้านหลังแรก เพื่อช่วยให้ประชาชนกลุ่มผู้เริ่มต้นสร้างครอบครัวสามารถมีที่อยู่อาศัยเป็นของตนเองได้
ในขณะเดียวกัน สถาบันการเงินก็ควรพิจารณาแนวทางในการเพิ่มโอกาสในการเข้าถึงสินเชื่อ เช่น Mortgage Guarantee (การค้ำประกันสินเชื่อที่อยู่อาศัย) หรือ Consolidated Debt (การรวมหนี้เพื่อลดภาระการผ่อนชำระ) เพื่อช่วยให้ผู้ที่ต้องการที่อยู่อาศัยจริงสามารถกู้ยืมได้ง่ายขึ้น
ปัจจัยบวกที่อาจส่งผลต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปี 2569
แม้ภาพรวมจะดูท้าทาย แต่ก็มีปัจจัยบางประการที่อาจเป็นสัญญาณบวกต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปี 2569:
อุปทานโครงการใหม่ที่ลดลง: การเปิดตัวโครงการใหม่ที่ลดลงอย่างมากในช่วงปีที่ผ่านมา ทั้งในกรุงเทพฯ และปริมณฑล ถือเป็นสัญญาณที่ดี เพราะจะช่วยลดแรงกดดันด้านการแข่งขัน และอาจส่งผลให้ การแข่งขันอสังหาริมทรัพย์ในปี 2569 ไม่รุนแรง เท่ากับช่วงก่อนหน้า
การโอนกรรมสิทธิ์ที่อาจฟื้นตัว: เมื่อพิจารณาจากฐานที่ต่ำมากในปี 2568 ประกอบกับการที่ผู้ประกอบการปรับกลยุทธ์ในการพัฒนาโครงการให้เข้ากับกำลังซื้อจริง คาดว่าการโอนกรรมสิทธิ์อาจจะมีการเติบโตเล็กน้อยที่ 5-10%
การแข่งขันของธนาคารพาณิชย์: เมื่อธนาคารพาณิชย์เริ่มกลับมาแข่งขันกันในการปล่อยสินเชื่ออสังหาริมทรัพย์มากขึ้น โดยเฉพาะการสนับสนุนสินเชื่อที่อยู่อาศัย อาจส่งผลให้ ต้นทุนสินเชื่อบ้าน มีความน่าสนใจมากขึ้น
การลงทุนภาคเอกชน: สัญญาณการขอรับบัตรส่งเสริมการลงทุนที่ปรับตัวดีขึ้น บ่งชี้ว่าภาคเอกชนเริ่มมีการลงทุนอย่างต่อเนื่อง ซึ่งจะส่งผลดีต่อการจ้างงานและรายได้ของประชาชนในระยะยาว
การเมืองและการใช้งบประมาณ: การจัดตั้งรัฐบาลใหม่และการเร่งใช้งบประมาณปี 2569 และ 2570 จะช่วยกระตุ้นเศรษฐกิจในภาพรวม ซึ่งจะส่งผลดีต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์
ราคาที่ดินที่ปรับตัวสูงขึ้น: บริเวณโครงข่ายคมนาคมที่กำลังก่อสร้างแล้วเสร็จ มีแนวโน้มที่ราคาที่ดินจะปรับตัวสูงขึ้น ซึ่งอาจส่งผลให้เกิดการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยใหม่ๆ ในบริเวณดังกล่าว
มุมมองของผู้เชี่ยวชาญ: “ปีแห่งสมดุลใหม่” หรือ “ปีม้าป่วย”?
ผู้เชี่ยวชาญในวงการได้ให้ภาพการประเมินปี 2569 ไว้หลากหลาย แต่มีจุดร่วมที่น่าสนใจ
นายอธิป พีชานนท์ นายกกิติมศักดิ์ สมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร มองว่าปี 2569 จะไม่แตกต่างจากปี 2568 มากนัก เป็นปีที่ต้อง “อึด-ทน” เนื่องจากกำลังซื้อยังไม่ดี และสถาบันการเงินเข้มงวด เขาเปรียบเปรยปี 2569 ว่าเป็น “ม้าหงอย – ม้าป่วย” ที่ยังใช้งานหนักไม่ได้ อาจต้องปรับบทบาทไปสู่การให้บริการเบาๆ แทนการวิ่งมาราธอน
นายอิสระ บุญยัง นายกกิติมศักดิ์ สมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร ชี้ให้เห็นว่า ตัวเลขการเปิดตัวโครงการใหม่ที่ต่ำสุดในรอบ 20 ปี และการโอนกรรมสิทธิ์ที่ลดลงอย่างมาก อาจกลายเป็นปัจจัยบวกเมื่อเข้าสู่ปี 2569 ซึ่งคาดว่าการเปิดตัวโครงการใหม่จะขยายตัว 5-10% และการโอนกรรมสิทธิ์จะเติบโต 5-10% เขาเปรียบเปรยปี 2569 ว่าเป็น “ม้าเพิ่งลุกขึ้นเดินได้” หลังจากการเข้าเฝือก ไม่ใช่ปีที่ “ม้ากระโดด”
นายสุนทร สถาพร นายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร ให้ภาพว่าปี 2569 เป็น “เศรษฐกิจฟื้นช้า อสังหาฯ ประคองตัว สร้างฐานให้มั่นคง” โดยเน้นย้ำว่าผู้ประกอบการต้อง Upskill และพัฒนาสินค้า/บริการที่ตอบโจทย์ Low Carbon Living พร้อมบริหารสภาพคล่องอย่างเข้มงวด และใช้ กำลังซื้อจริง เป็นเข็มทิศในการพัฒนาโครงการ
นายประเสริฐ แต่ดุลยสาธิต นายกสมาคมอาคารชุดไทย กล่าวว่า ปี 2569 คือ “ปีแห่งสมดุลใหม่” ที่จะกลับไปดีเหมือนเดิมได้ยาก เพราะปัญหาเชิงโครงสร้างยังไม่ได้รับการแก้ไข เขาเน้นย้ำว่า GDP ต้องเติบโต 3-5% จึงจะทำให้คนมีกำลังซื้อที่อยู่อาศัยได้อย่างแท้จริง
นายพรนริศ ชวนไชยสิทธิ์ นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย มองว่าปี 2569 “ไม่ดีทั้งปี” โดยได้รับผลกระทบจากนโยบายรัฐใหม่ที่ยังไม่ออกมา และความไม่แน่นอนจากปัจจัยภายนอก อย่างไรก็ตาม เขาเชื่อว่าผู้ประกอบการจะร่วมกันประคับประคองให้ตลาดขับเคลื่อนต่อไปได้ แม้จะยากลำบาก
ทิศทางตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย: ปรับสู่ความยั่งยืน
จากการประเมินของผู้เชี่ยวชาญทั้งหมด สามารถสรุปแนวโน้มสำคัญของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในปี 2569 ได้ดังนี้:
การแข่งขันที่ลดลง: จากการที่ผู้ประกอบการลดการเปิดตัวโครงการใหม่ลง จะทำให้การแข่งขันในตลาดไม่รุนแรงเท่าที่ผ่านมา
การให้ความสำคัญกับกำลังซื้อจริง: ผู้ประกอบการจะเน้นการพัฒนาโครงการที่สอดคล้องกับความสามารถในการผ่อนชำระและโครงสร้างครอบครัวของผู้บริโภคมากขึ้น
ความต้องการที่อยู่อาศัยในระดับราคาที่เข้าถึงได้: แม้ราคาที่ดินจะสูงขึ้น แต่ความต้องการทาวน์เฮ้าส์หรือบ้านเดี่ยวในระดับราคา 1.5-3 ล้านบาท ยังคงมีอยู่ โดยเฉพาะในเขตปริมณฑลและภูมิภาค
เทรนด์ Sustainable Living: การพัฒนาโครงการที่ใส่ใจสิ่งแวดล้อมและการใช้พลังงานอย่างมีประสิทธิภาพ จะเป็นปัจจัยสำคัญในการสร้างมูลค่าเพิ่มและดึงดูดกลุ่มลูกค้าที่ใส่ใจสังคม
บทบาทของเทคโนโลยี: การนำเทคโนโลยีมาใช้ในการบริหารจัดการโครงการ การตลาด และการบริการลูกค้า จะเป็นสิ่งจำเป็นสำหรับผู้ประกอบการที่ต้องการสร้างความได้เปรียบทางการแข่งขัน
การสนับสนุนจากภาครัฐ: มาตรการของภาครัฐในการช่วยเหลือผู้ซื้อและผู้ประกอบการ จะมีบทบาทสำคัญในการประคับประคองตลาด
สรุป
ปี 2569 จะเป็นปีแห่งการประคับประคองบนสมดุลใหม่ของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ผู้ประกอบการจำเป็นต้องปรับตัวให้ทันต่อการเปลี่ยนแปลง, บริหารความเสี่ยงอย่างเข้มงวด, และให้ความสำคัญกับการพัฒนาโครงการที่ตอบสนองความต้องการที่แท้จริงของตลาด การมองหาโอกาสในตลาดที่หลากหลาย, การนำเทคโนโลยีมาใช้, และการร่วมมือกับทุกภาคส่วน จะเป็นกุญแจสำคัญสู่ความสำเร็จในภาวะที่ท้าทายนี้
แม้เส้นทางข้างหน้าจะยังมีความไม่แน่นอน แต่ด้วยประสบการณ์และความเข้าใจในตลาดอย่างลึกซึ้ง เราเชื่อมั่นว่าภาคอสังหาริมทรัพย์ไทยจะสามารถก้าวผ่านความท้าทายนี้ไปได้ และสร้างรากฐานที่มั่นคงสำหรับอนาคต
หากท่านเป็นผู้ประกอบการที่กำลังมองหาแนวทางในการปรับกลยุทธ์ หรือผู้บริโภคที่กำลังตัดสินใจซื้ออสังหาริมทรัพย์ในปี 2569 นี้ การศึกษาข้อมูลอย่างรอบด้านและปรึกษาผู้เชี่ยวชาญ จะเป็นก้าวแรกที่สำคัญในการสร้างความมั่นคงทางการเงินและที่อยู่อาศัยที่ตรงใจท่าน.
