เศรษฐกิจไทย ปี 2569: เส้นทางแห่งการประคองตัวบนสมดุลใหม่ และโอกาสทองสำหรับตลาดอสังหาริมทรัพย์
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ผมได้เห็นวัฏจักรตลาดขึ้นลงมานับไม่ถ้วน การก้าวเข้าสู่ปี 2569 ถือเป็นช่วงเวลาที่น่าจับตามองเป็นพิเศษ ไม่ใช่เพียงเพราะมันเป็นการเดินหน้าต่อจากปี 2568 ที่เต็มไปด้วยความท้าทายรอบด้าน แต่เป็นเพราะมันคือปีแห่งการสร้างสมดุลใหม่ การประคองตัวท่ามกลางพลวัตเศรษฐกิจที่เปลี่ยนแปลงไป และการค้นหาโอกาสใหม่ๆ ในตลาด อสังหาริมทรัพย์ ปี 2569
ปี 2568 ที่ผ่านมาเป็นเหมือนบททดสอบที่หนักหน่วงสำหรับเศรษฐกิจไทยและภาคอสังหาริมทรัพย์ เราเผชิญกับความผันผวนทางเศรษฐกิจโลกที่ส่งผลต่อภาคการส่งออก, อัตราเงินเฟ้อที่ยังคงเป็นปัญหา, นโยบายการเงินที่เข้มงวดขึ้น, และความไม่แน่นอนทางการเมืองที่ส่งผลต่อความเชื่อมั่นในการลงทุน ในขณะเดียวกัน ปัญหาหนี้ครัวเรือนที่อยู่ในระดับสูง ยังคงเป็นปัจจัยกดดันกำลังซื้อของผู้บริโภคอย่างต่อเนื่อง ทำให้การจับจ่ายใช้สอยในสินค้าฟุ่มเฟือย หรือการตัดสินใจลงทุนในสินทรัพย์ใหญ่ๆ เช่น บ้านหรือคอนโดมิเนียม ต้องพิจารณาอย่างรอบคอบ
ภาพรวมเศรษฐกิจไทย ปี 2569: การฟื้นตัวที่ค่อยเป็นค่อยไป และความท้าทายที่ต้องเผชิญ
เมื่อมองไปข้างหน้า ผู้เชี่ยวชาญส่วนใหญ่คาดการณ์ว่าเศรษฐกิจไทยในปี 2569 จะยังคงอยู่ในช่วงของการประคองตัวและฟื้นตัวอย่างค่อยเป็นค่อยไป (Slow Recovery) ท่ามกลางสมดุลใหม่ที่เกิดขึ้น ตัวเลขผลิตภัณฑ์มวลรวมภายในประเทศ (GDP) ที่คาดการณ์โดยหน่วยงานต่างๆ อยู่ในระดับที่ไม่สูงนัก สะท้อนให้เห็นถึงความเปราะบางของเศรษฐกิจในปัจจุบัน
ปัจจัยหลักที่ยังคงเป็นความท้าทายในปี 2569 ได้แก่:
กำลังซื้อที่อ่อนแอ: แม้จะมีสัญญาณของการฟื้นตัว แต่กำลังซื้อของผู้บริโภคส่วนใหญ่ยังคงถูกจำกัดด้วยภาระหนี้สินครัวเรือนที่อยู่ในระดับสูง ค่าครองชีพที่ยังคงผันผวน และความไม่แน่นอนทางเศรษฐกิจ ซึ่งส่งผลโดยตรงต่อการตัดสินใจซื้อสินค้าและบริการต่างๆ รวมถึงอสังหาริมทรัพย์
ความเข้มงวดของสถาบันการเงิน: สถาบันการเงินยังคงมีแนวโน้มที่จะระมัดระวังในการปล่อยสินเชื่อ โดยเฉพาะสินเชื่ออสังหาริมทรัพย์ เนื่องจากความเสี่ยงด้านเครดิตที่เพิ่มขึ้น การอนุมัติสินเชื่อจึงอาจมีเงื่อนไขที่เข้มงวดมากขึ้น ผู้ประกอบการจึงต้องบริหารจัดการสภาพคล่องของตนเองให้ดี
การแข่งขันด้านอุปทาน: แม้ว่าโดยรวมแล้วการเปิดตัวโครงการใหม่ในปี 2568 จะอยู่ในระดับต่ำสุดในรอบหลายปี ซึ่งอาจส่งผลให้การแข่งขันด้านอุปทานในปี 2569 ไม่รุนแรงเท่าที่ควร แต่ผู้ประกอบการยังคงต้องใช้ความระมัดระวังในการลงทุน พัฒนาโครงการให้สอดคล้องกับกำลังซื้อที่แท้จริงของตลาด และบริหารต้นทุนอย่างมีประสิทธิภาพ
ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ปี 2569: การปรับตัวสู่สมดุลใหม่ และโอกาสที่ซ่อนอยู่
จากประสบการณ์สิบปีในแวดวงนี้ ผมมองว่า อสังหาริมทรัพย์ ปี 2569 จะเป็นปีแห่งการปรับตัว การประคองตัว และการค้นหาโอกาสใหม่ๆ ท่ามกลางสภาพแวดล้อมที่เปลี่ยนแปลงไป
การประคองตัวบนฐานที่ต่ำ:
ปี 2568 ถือเป็นจุดต่ำสุดของหลายตัวชี้วัดในตลาดอสังหาริมทรัพย์ ทั้งจำนวนการเปิดตัวโครงการใหม่ จำนวนการโอนกรรมสิทธิ์ และยอดสินเชื่อที่อยู่อาศัย นี่ไม่ใช่ข่าวร้ายเสมอไป เพราะเมื่อฐานต่ำ การฟื้นตัวในปีต่อไปจึงมีแนวโน้มที่จะเห็นสัญญาณที่ดีขึ้น
อุปทานใหม่ที่ลดลง: ผู้ประกอบการได้เรียนรู้จากบทเรียนในปีที่ผ่านมา และได้ชะลอการเปิดตัวโครงการใหม่ ทำให้ในปี 2569 ความกดดันด้านอุปทานใหม่จะไม่รุนแรงเท่าที่เคยเป็นมา สิ่งนี้จะช่วยสร้างเสถียรภาพให้กับตลาดและลดแรงกดดันด้านราคา
การโอนกรรมสิทธิ์ที่คาดว่าจะฟื้นตัว: เมื่อพิจารณาจากฐานที่ต่ำของปี 2568 และปัจจัยบวกบางประการ เช่น การผ่อนคลายมาตรการทางการเงินบางส่วน การโอนกรรมสิทธิ์ในปี 2569 คาดว่าจะมีการเติบโตในระดับ 5-10% ซึ่งจะส่งผลดีต่อผู้ประกอบการ
กำลังซื้อจริง คือเข็มทิศของตลาด:
ในปี 2569 ผู้ประกอบการจะต้องให้ความสำคัญกับการทำความเข้าใจกำลังซื้อที่แท้จริงของตลาดอย่างที่ไม่เคยมีมาก่อน การพัฒนาโครงการจะต้องสอดคล้องกับความต้องการและกำลังซื้อที่แท้จริงของประชาชน โดยเฉพาะอย่างยิ่ง:
ราคาที่อยู่อาศัย: ด้วยต้นทุนที่ดินที่ปรับสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง โดยเฉพาะในทำเลที่มีศักยภาพและใกล้โครงข่ายคมนาคมที่กำลังก่อสร้างแล้วเสร็จ แนวโน้มของบ้านจัดสรรราคาประหยัด (ประมาณ 1.5 ล้านบาทต่อหน่วย) ในกรุงเทพฯ และปริมณฑล อาจมีแนวโน้มลดลง และถูกแทนที่ด้วยคอนโดมิเนียม หรือที่อยู่อาศัยที่มีขนาดเล็กลงในย่านชานเมือง
การปรับขนาดและรูปแบบโครงการ: ผู้ประกอบการจำเป็นต้องปรับขนาดของโครงการให้เหมาะสมกับกำลังซื้อ เช่น การพัฒนาทาวน์เฮาส์ หรือบ้านแฝดที่มีขนาดกะทัดรัดขึ้น รวมถึงการออกแบบที่ตอบโจทย์โครงสร้างครอบครัวสมัยใหม่ และความสามารถในการผ่อนชำระในระยะยาว
Low Carbon Living: เทรนด์การพัฒนาที่อยู่อาศัยที่เป็นมิตรต่อสิ่งแวดล้อม หรือ Low Carbon Living จะมีความสำคัญมากขึ้นเรื่อยๆ ผู้ประกอบการที่สามารถนำเสนอผลิตภัณฑ์และบริการที่สอดคล้องกับแนวคิดนี้ จะสามารถสร้างความแตกต่างและดึงดูดผู้ซื้อที่มีความใส่ใจต่อสิ่งแวดล้อม
สินเชื่อ: คอขวดสำคัญที่ต้องได้รับการแก้ไข
ปัญหาการเข้าถึงสินเชื่อยังคงเป็นอุปสรรคสำคัญสำหรับทั้งผู้ซื้อและผู้ประกอบการ อัตราการปฏิเสธสินเชื่อที่ยังคงอยู่ในระดับสูง หมายความว่า แม้จะมีผู้ที่ต้องการซื้อจริง แต่ก็ไม่สามารถก้าวข้ามขั้นตอนนี้ไปได้
มาตรการสนับสนุนสินเชื่อ: ภาครัฐและสถาบันการเงินควรพิจารณามาตรการเชิงรุกเพื่อแก้ไขปัญหานี้ เช่น
Mortgage Guarantee: การค้ำประกันสินเชื่อบ้าน จะช่วยเพิ่มโอกาสให้ผู้ที่มีรายได้น้อย หรือผู้ที่ยังไม่มีประวัติทางการเงินที่แข็งแกร่ง สามารถเข้าถึงสินเชื่อได้ง่ายขึ้น
Consolidated Debt: การรวมหนี้สินครัวเรือน จะช่วยลดภาระดอกเบี้ยและเพิ่มความสามารถในการผ่อนชำระ ทำให้ผู้กู้มีกำลังซื้อมากขึ้น
Risk-Based Pricing: การกำหนดอัตราดอกเบี้ยตามความเสี่ยงที่แท้จริงของแต่ละบุคคล จะช่วยให้ผู้กู้ที่มีความเสี่ยงต่ำสามารถเข้าถึงสินเชื่อในอัตราดอกเบี้ยที่เหมาะสม
การสนับสนุนสินเชื่อบ้านหลังแรก: การออกมาตรการสนับสนุนสินเชื่อสำหรับผู้ที่ซื้อบ้านหลังแรก จะช่วยกระตุ้นตลาดในกลุ่มที่ต้องการมีที่อยู่อาศัยเป็นของตนเองอย่างแท้จริง
บทบาทภาครัฐ: การพยุงตลาด มากกว่าการกระตุ้นระยะสั้น
การฟื้นตัวของภาคอสังหาริมทรัพย์ในปี 2569 จะต้องอาศัยการสนับสนุนจากภาครัฐอย่างมีนัยสำคัญ แต่ควรเป็นการสนับสนุนที่มุ่งเน้นการสร้างความยั่งยืนในระยะยาว มากกว่าการกระตุ้นตลาดในระยะสั้น
มาตรการลดภาระ: การต่ออายุมาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอนและการจดจำนอง การผ่อนคลายเกณฑ์ LTV (Loan to Value) จะช่วยลดต้นทุนและภาระของผู้ซื้อได้อย่างมีประสิทธิภาพ
การลงทุนโครงสร้างพื้นฐาน: การเร่งรัดการลงทุนในโครงสร้างพื้นฐาน โดยเฉพาะระบบคมนาคมขนส่ง จะเป็นปัจจัยสำคัญในการขับเคลื่อนมูลค่าที่ดินและส่งเสริมการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในพื้นที่ต่างๆ
การแก้ปัญหาเชิงโครงสร้าง: รัฐบาลใหม่ควรให้ความสำคัญกับการแก้ปัญหาเชิงโครงสร้างของเศรษฐกิจและสังคมโดยรวม เช่น ปัญหาหนี้สินภาคครัวเรือน การเพิ่มขีดความสามารถในการแข่งขัน และการส่งเสริมการลงทุนอย่างยั่งยืน
การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์: การบริหารความเสี่ยง คือกุญแจสำคัญ
สำหรับนักลงทุนใน ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ปี 2569 ต้องให้ความสำคัญกับการบริหารความเสี่ยงเป็นอันดับแรก
สภาพคล่อง: การมีสภาพคล่องที่ดีเป็นสิ่งสำคัญที่สุดในการฝ่าฟันช่วงเวลาที่ตลาดมีความไม่แน่นอน การลงทุนในโครงการที่มีศักยภาพ มีทีมพัฒนาที่แข็งแกร่ง และมีกระแสเงินสดที่มั่นคง จะเป็นทางเลือกที่ปลอดภัย
การ diversify: การกระจายความเสี่ยงในการลงทุนไปยังอสังหาริมทรัพย์ประเภทต่างๆ หรือในทำเลที่มีศักยภาพแตกต่างกัน จะช่วยลดความเสี่ยงโดยรวม
การศึกษาข้อมูลเชิงลึก: การวิเคราะห์ข้อมูลตลาดเชิงลึก การทำความเข้าใจแนวโน้มของอุปสงค์และอุปทาน รวมถึงการประเมินศักยภาพของทำเล จะเป็นปัจจัยสำคัญในการตัดสินใจลงทุน
โอกาสทองสำหรับอสังหาริมทรัพย์: “สมดุลใหม่” ที่สร้างสรรค์
แม้ว่าปี 2569 จะถูกมองว่าเป็นปีแห่งการประคองตัว แต่ในมุมมองของผู้เชี่ยวชาญที่มีประสบการณ์ ผมมองว่ามันคือ “ปีแห่งสมดุลใหม่” ที่จะเปิดโอกาสให้กับผู้ที่พร้อมปรับตัวและมองเห็นโอกาส
High-CPC Real Estate Investment Opportunities: แม้จะเป็นช่วงที่ตลาดกำลังปรับตัว แต่ก็ยังมี โอกาสลงทุนอสังหาริมทรัพย์ที่ให้ผลตอบแทนสูง ซ่อนอยู่ โดยเฉพาะในกลุ่มอสังหาริมทรัพย์ที่เน้นการใช้งานจริง (Real-use properties) หรือโครงการที่มีนวัตกรรมที่ตอบโจทย์ความต้องการของตลาดอย่างแท้จริง การลงทุนในช่วงนี้ หากเลือกทำเลและโครงการที่เหมาะสม อาจให้ผลตอบแทนที่น่าพอใจในระยะยาว
การเติบโตของเมืองรอง: การกระจายตัวของการพัฒนาเศรษฐกิจไปยังเมืองรอง หรือการเติบโตของอุตสาหกรรมการท่องเที่ยวในบางพื้นที่ จะสร้างโอกาสใหม่ๆ ให้กับตลาดอสังหาริมทรัพย์ในภูมิภาค
เทคโนโลยีและนวัตกรรม: การนำเทคโนโลยีเข้ามาช่วยในการพัฒนา การบริหารจัดการ และการขายอสังหาริมทรัพย์ จะเป็นปัจจัยสำคัญที่ช่วยเพิ่มประสิทธิภาพและลดต้นทุน
สรุป: ก้าวต่อไปบนเส้นทางแห่งความยั่งยืน
ในปี 2569 เราอาจจะไม่ได้เห็นการเติบโตแบบก้าวกระโดด แต่เราจะได้เห็นตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่แข็งแกร่งขึ้น มีการปรับตัวที่สอดคล้องกับความเป็นจริงของเศรษฐกิจ และมีการลงทุนที่รอบคอบมากขึ้น
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการ ผมขอแนะนำให้ทุกท่านที่เกี่ยวข้องกับ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ปี 2569 ไม่ว่าจะเป็นผู้ประกอบการ นักลงทุน หรือผู้บริโภค ให้ใช้ปีนี้เป็นโอกาสในการประเมินสถานการณ์ วางแผนกลยุทธ์ และปรับตัวให้เข้ากับ “สมดุลใหม่” นี้
หากท่านกำลังมองหาโอกาสในการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ที่ให้ผลตอบแทนที่น่าสนใจ หรือต้องการที่ปรึกษาด้านอสังหาริมทรัพย์ที่มีประสบการณ์เพื่อนำพาท่านผ่านช่วงเวลาแห่งการเปลี่ยนแปลงนี้ เราพร้อมที่จะเป็นส่วนหนึ่งในการสร้างความสำเร็จให้กับท่าน โปรดติดต่อเราเพื่อรับคำปรึกษาและข้อมูลเชิงลึก ที่จะช่วยให้ท่านสามารถคว้าโอกาสทองในปี 2569 นี้ได้อย่างมั่นใจ
