วิกฤตอสังหาริมทรัพย์ไทย: ความท้าทายรอบใหม่กับบทเรียนจากอดีต สู่ทศวรรษแห่งการปรับตัว (2568-2578)
ในฐานะนักวิเคราะห์และผู้คร่ำหวอดในแวดวงอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ผมได้เห็นวัฏจักรของตลาดขึ้นสุดลงสุดมานับครั้งไม่ถ้วน แต่สิ่งที่กำลังเกิดขึ้นกับตลาดอสังหาริมทรัพย์เพื่อการอยู่อาศัยในประเทศไทยขณะนี้ ชวนให้นึกถึงช่วงเวลาอันยากลำบากที่สุดครั้งหนึ่งในประวัติศาสตร์เศรษฐกิจไทย นั่นคือวิกฤตต้มยำกุ้งในปี 2540 ข้อมูลล่าสุดที่ได้รับจากแหล่งข่าวชั้นนำอย่าง Nikkei Asia ชี้ให้เห็นถึงสัญญาณเตือนที่ชัดเจนว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยกำลังเผชิญกับภาวะชะลอตัวที่รุนแรงที่สุดนับตั้งแต่ช่วงวิกฤตครั้งประวัติศาสตร์ดังกล่าว และมีความเป็นไปได้สูงที่การฟื้นตัวอย่างแข็งแกร่งอาจต้องใช้เวลานานกว่าที่หลายคนคาดการณ์ไว้
ปริมาณยูนิตคงค้าง: เงาของอดีตที่ทับถม
หัวใจสำคัญที่ผลักดันให้เกิดภาวะเช่นนี้ คือจำนวนยูนิตที่สร้างเสร็จแล้วแต่ยังขายไม่ออก หรือที่เราเรียกกันว่า “ยูนิตคงค้าง” (unsold inventory) ตัวเลขประมาณการที่หลุดออกมานั้นน่าตกใจ โดยเฉพาะในเขตกรุงเทพมหานครที่มีห้องชุด (condominium) ค้างสต็อกอยู่ถึงราว 220,000 ยูนิต และเมื่อรวมกับภาคส่วนอื่นๆ ทั่วประเทศ ตัวเลขรวมอาจพุ่งสูงถึง 400,000 ยูนิต นี่คือปริมาณที่สะท้อนถึงความไม่สมดุลระหว่างอุปทาน (supply) และอุปสงค์ (demand) ที่รุนแรงจนเป็นประวัติการณ์
ย้อนกลับไปในช่วงที่ดอกเบี้ยอยู่ในระดับต่ำสุดเป็นประวัติการณ์ ประกอบกับการมองโลกในแง่ดีเกี่ยวกับศักยภาพการเติบโตของเศรษฐกิจไทย ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์หลายรายได้เร่งขยายการลงทุน เปิดตัวโครงการใหม่ๆ จำนวนมหาศาล เพื่อตอบสนองความต้องการที่คาดการณ์ว่าจะเพิ่มขึ้นเรื่อยๆ อย่างไรก็ตาม การเปลี่ยนแปลงทางเศรษฐกิจอย่างรวดเร็ว ทั้งอัตราเงินเฟ้อที่พุ่งสูงขึ้น และธนาคารแห่งประเทศไทยที่จำเป็นต้องปรับขึ้นอัตราดอกเบี้ยนโยบายอย่างมีนัยสำคัญ จาก 0.5% เป็น 2.5% ภายในระยะเวลาอันสั้น ได้สร้างแรงกระเพื่อมอย่างหนักหน่วง
ต้นทุนการกู้ยืมที่เพิ่มสูงขึ้นอย่างฉับพลัน ส่งผลโดยตรงต่อกำลังซื้อของผู้บริโภค ความสามารถในการผ่อนชำระลดลง กำลังซื้อที่เคยมีอยู่ก็หดหายไป ทำให้โครงการใหม่ที่เปิดตัวไปแล้วไม่สามารถระบายออกได้ทันตามเป้าหมายที่วางไว้
ปัจจัยขับเคลื่อนวิกฤต: หนี้ครัวเรือน เงินกู้ และเศรษฐกิจชะลอตัว
นอกเหนือจากปริมาณยูนิตคงค้างที่น่ากังวลแล้ว ยังมีปัจจัยเชิงโครงสร้างอีกหลายประการที่ซ้ำเติมสถานการณ์ การที่ประเทศไทยมีระดับหนี้ครัวเรือน (household debt) สูงติดอันดับ 2 ของเอเชีย (รองจากเกาหลีใต้) คิดเป็น 88.2% ของผลิตภัณฑ์มวลรวมภายในประเทศ (GDP) ณ สิ้นไตรมาสแรกของปี 2568 ตามข้อมูลจาก Trading Economics ถือเป็นสัญญาณอันตรายที่มองข้ามไม่ได้
ระดับหนี้ครัวเรือนที่สูงเป็นอุปสรรคสำคัญต่อการเข้าถึงสินเชื่อของผู้บริโภค สถาบันการเงินมีความระมัดระวังในการอนุมัติสินเชื่อมากขึ้นอย่างหลีกเลี่ยงไม่ได้ เนื่องจากความเสี่ยงในการผิดนัดชำระหนี้ (default risk) ที่เพิ่มสูงขึ้น สถิติจากสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร (HBA) สะท้อนภาพดังกล่าวได้อย่างชัดเจน ผลการสำรวจในโครงการกว่า 200 แห่งทั่วประเทศในช่วงปลายปี 2568 พบว่า อัตราการปฏิเสธสินเชื่อที่อยู่อาศัยโดยรวมสูงถึงประมาณ 40% โดยเฉพาะอย่างยิ่งกลุ่มอสังหาริมทรัพย์ระดับล่าง (มูลค่าต่ำกว่า 3 ล้านบาท) ที่มักจะเป็นกลุ่มผู้ซื้อบ้านหลังแรก
สาเหตุหลักที่ผู้ยื่นขอสินเชื่อไม่ผ่านการอนุมัติ ได้แก่:
ภาระหนี้สินสูงเกินไป (37.3%): ผู้กู้มีภาระผูกพันกับหนี้สินอื่น ๆ อยู่แล้ว ทำให้ความสามารถในการรับภาระหนี้ใหม่ลดลง
รายได้ไม่มั่นคง (33.3%): อาชีพหรือแหล่งที่มาของรายได้ที่ไม่มีความแน่นอน ทำให้สถาบันการเงินประเมินความเสี่ยงสูง
ประวัติทางการเงินไม่ดี (21.6%): การมีประวัติการผิดนัดชำระหนี้ หรือการมีประวัติเครดิตที่ไม่แข็งแรง
นอกจากนี้ การคาดการณ์แนวโน้มเศรษฐกิจไทยในปี 2569 ที่มีแนวโน้มชะลอตัวลง โดยกองทุนการเงินระหว่างประเทศ (IMF) ประเมินว่าจะขยายตัวเพียง 1.6% ยิ่งตอกย้ำความกังวลเรื่องกำลังซื้อ และความเชื่อมั่นของผู้บริโภค ส่งผลให้การลงทุนใหม่ๆ ในภาคอสังหาริมทรัพย์ต้องชะลอตัวลงตามไปด้วย
การหดตัวของการเปิดตัวโครงการใหม่: สัญญาณของตลาดขาลง
เพื่อสะท้อนภาพชัดเจนยิ่งขึ้น ข้อมูลจากบริษัทที่ปรึกษาด้านอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำอย่าง CBRE แสดงให้เห็นถึงการลดลงอย่างมีนัยสำคัญของจำนวนโครงการคอนโดมิเนียมใหม่ในกรุงเทพฯ ในช่วง 3 ไตรมาสแรกของปี 2568 มีการเปิดตัวเพียง 13,700 ยูนิต ซึ่งต่ำกว่าค่าเฉลี่ยรายปีในช่วงปี 2557-2567 ที่สูงถึงประมาณ 52,000 ยูนิต (แม้จะรวมช่วงที่ได้รับผลกระทบจากโควิด-19 แล้วก็ตาม)
CBRE คาดการณ์ว่า จำนวนคอนโดมิเนียมใหม่ในกรุงเทพฯ จะยังคงต่ำกว่า 40,000 ยูนิตในปี 2569 และ 20,000 ยูนิตในปี 2570 ก่อนจะลดลงเหลือเพียงกว่า 10,000 ยูนิตในอีกสองปีถัดมา ตัวเลขเหล่านี้ไม่ใช่เพียงแค่สถิติ แต่เป็นภาพสะท้อนของการปรับกลยุทธ์ของผู้ประกอบการที่ลดความเสี่ยงจากการลงทุนใหม่ๆ และการเน้นระบายยูนิตเก่าที่ค้างสต็อก
ผลกระทบต่อตลาดทุนและมุมมองนักลงทุน
ตลาดทุนสะท้อนความกังวลของนักลงทุนได้อย่างชัดเจน ดัชนีกลุ่มธุรกิจอสังหาริมทรัพย์และก่อสร้างในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย (SET) ร่วงลงถึง 42.6% จากจุดสูงสุดในเดือนมกราคม 2566 หุ้นของบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำหลายแห่งเผชิญกับแรงเทขายอย่างหนัก อาทิ บริษัท ดับบลิวเอชเอ คอร์ปอเรชั่น จำกัด (มหาชน) (WHA) ที่แม้จะเชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์และนิคมอุตสาหกรรม ก็ยังปรับตัวลดลงถึง 39.8% บริษัท แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ จำกัด (มหาชน) (LH) และบริษัท แสนสิริ จำกัด (มหาชน) (SIRI) ก็ไม่ต่างกัน โดยปรับลดลง 24.4% และ 24.3% ตามลำดับ
การปรับฐานของราคาหุ้นเหล่านี้ ไม่ใช่เพียงแค่ภาวะตลาดที่ผันผวน แต่เป็นการสะท้อนถึงความเชื่อมั่นที่ลดลงของนักลงทุนต่อแนวโน้มผลประกอบการและความสามารถในการทำกำไรของภาคอสังหาริมทรัพย์ในระยะสั้นถึงปานกลาง
โอกาสในวิกฤต: ทำเลศักยภาพและการปรับตัวของพฤติกรรมผู้บริโภค
แม้ภาพรวมจะดูมืดมน แต่ในทุกวิกฤตย่อมมีโอกาสแฝงอยู่ จากการสำรวจของ AREA (ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย) ยังคงพบเห็นจุดที่น่าสนใจในตลาดที่อยู่อาศัยนอกเขตกรุงเทพมหานคร โดยเฉพาะเมืองท่องเที่ยวและเมืองเศรษฐกิจสำคัญที่มีศักยภาพ อาทิ ภูเก็ต พัทยา เกาะสมุย หัวหิน และศรีราชา
ทำเลเหล่านี้มีความน่าสนใจเป็นพิเศษเนื่องจากเป็นที่ตั้งของนิคมอุตสาหกรรมสำคัญในเขตพัฒนาพิเศษภาคตะวันออก (EEC) และเป็นแหล่งรวมของชาวต่างชาติที่ทำงานในประเทศไทย รวมถึงชาวญี่ปุ่น ซึ่งเป็นกลุ่มชาวต่างชาติที่มีสัดส่วนการพำนักอาศัยสูงเป็นอันดับสองของประเทศ แม้ในช่วงที่ผ่านมาจะมีจำนวนลดลง แต่การฟื้นตัวของภาคอุตสาหกรรมและการท่องเที่ยวในอนาคต อาจนำมาซึ่งความต้องการที่อยู่อาศัยในทำเลเหล่านี้อีกครั้ง
สิ่งที่น่าจับตาอีกประการคือ การปรับเปลี่ยนพฤติกรรมของผู้บริโภค จากสถานการณ์สินเชื่อที่ตึงตัว รูปแบบการซื้อที่อยู่อาศัยก็ได้รับผลกระทบเช่นกัน คุณภูมิภักดิ์ จุลมณีโชติ กรรมการและประธานผู้บริหารสายงานกลยุทธ์ บริษัท แสนสิริ จำกัด (มหาชน) ได้กล่าวไว้ว่า สัดส่วนผู้ซื้อบ้านหลังแรก (first-time homebuyers) ซึ่งเคยเป็นกลุ่มหลักถึง 3 ใน 4 ของผู้ซื้อทั้งหมด ได้ลดลงเหลือเพียงประมาณ 2 ใน 3
ในขณะที่ผู้บริโภคจำนวนมากยังคงชื่นชอบบ้านมือหนึ่ง (new homes) แต่ข้อจำกัดด้านสินเชื่อทำให้ ตลาดบ้านมือสอง (resale homes) เริ่มกลับมามีบทบาทมากขึ้น เนื่องจากมีราคาที่ย่อมเยากว่า การที่ตลาดบ้านมือสอง ซึ่งโดยปกติมีสภาพคล่อง (liquidity) ค่อนข้างต่ำ กลับมามีความน่าสนใจมากขึ้นนี้ ย่อมสร้างแรงกดดันเพิ่มเติมต่อการขายโครงการก่อสร้างใหม่ และอาจส่งผลต่อการตัดสินใจลงทุนของผู้ประกอบการ
แนวทางสู่การฟื้นตัว: นโยบายรัฐ โครงสร้างพื้นฐาน และการบริหารหนี้
การจะกอบกู้ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยให้กลับมาแข็งแกร่งและมีเสถียรภาพในระยะยาวนั้น จำเป็นต้องอาศัยความร่วมมือจากหลายภาคส่วน และการดำเนินการอย่างเป็นระบบ โดยเฉพาะอย่างยิ่งนโยบายของภาครัฐ
ดร.โสภณ พรโชคชัย ผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์ และประธานศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย (AREA) ได้เสนอแนะแนวทางสำคัญไว้หลายประการ ซึ่งผมเห็นด้วยเป็นอย่างยิ่ง ได้แก่:
เสถียรภาพทางการเมือง: ความเชื่อมั่นของนักลงทุนทั้งในและต่างประเทศมีความเชื่อมโยงอย่างยิ่งกับเสถียรภาพทางการเมือง การมีรัฐบาลที่เข้มแข็งและมีนโยบายที่ชัดเจนและต่อเนื่อง จะช่วยสร้างความมั่นใจในการลงทุนระยะยาว
การเก็บภาษีที่ดินที่ไม่ได้ใช้ประโยชน์: มาตรการนี้มีวัตถุประสงค์เพื่อกระตุ้นให้เจ้าของที่ดินนำที่ดินมาพัฒนาหรือขายออกไป ซึ่งจะช่วยเพิ่มปริมาณที่ดินที่มีศักยภาพในการพัฒนา และลดการกักตุนที่ดินที่อาจนำไปสู่การเก็งกำไร
การลงทุนด้านโครงสร้างพื้นฐาน: การพัฒนาระบบสาธารณูปโภคพื้นฐานที่ครอบคลุมและทันสมัย เช่น ระบบขนส่งมวลชน ถนน ไฟฟ้า ประปา และการสื่อสาร จะช่วยเพิ่มมูลค่าและศักยภาพให้กับพื้นที่ต่างๆ ทั้งในเมืองและชนบท ดึงดูดการลงทุน และส่งเสริมการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในระยะยาว
มาตรการเพิ่มเติมเพื่อลดหนี้ครัวเรือน: การแก้ไขปัญหาหนี้ครัวเรือนเป็นวาระแห่งชาติที่ต้องดำเนินการอย่างจริงจังและต่อเนื่อง ผ่านนโยบายการเงินการคลัง การส่งเสริมวินัยทางการเงิน และการให้ความรู้แก่ประชาชน
อนาคตที่ท้าทาย: การคาดการณ์และโอกาสในการปรับตัว
การคาดการณ์ทางเศรษฐกิจในปี 2570 ชี้ให้เห็นถึงการเติบโตที่อาจยังคงต่ำกว่า 2% ซึ่งหมายความว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยอาจยังไม่เห็นการเปลี่ยนแปลงครั้งใหญ่ได้อย่างรวดเร็ว เว้นแต่จะมีการดำเนินมาตรการแก้ไขปัญหาอย่างจริงจังและตรงจุด
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการ ผมเชื่อว่า ทศวรรษข้างหน้า (2568-2578) จะเป็นช่วงเวลาแห่งการปรับตัวครั้งใหญ่สำหรับตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ผู้ประกอบการที่สามารถปรับกลยุทธ์ให้เข้ากับสภาพตลาดที่เปลี่ยนแปลงไปได้ จะเป็นผู้ที่อยู่รอดและเติบโต การหันมาให้ความสำคัญกับ อสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน (investment properties) ที่ให้ผลตอบแทนสม่ำเสมอ เช่น อาคารสำนักงาน โกดังคลังสินค้า หรือแม้แต่เซอร์วิสอพาร์ตเมนต์ จะมีความสำคัญมากขึ้น
นอกจากนี้ เทคโนโลยีและนวัตกรรม จะเข้ามามีบทบาทสำคัญในการออกแบบ การก่อสร้าง และการบริหารจัดการอสังหาริมทรัพย์ รวมถึงการนำเสนอประสบการณ์ใหม่ๆ ให้กับผู้บริโภค การใช้ ข้อมูล (data analytics) ในการวิเคราะห์แนวโน้มตลาดและพฤติกรรมผู้บริโภค จะเป็นเครื่องมือสำคัญในการตัดสินใจทางธุรกิจ
สำหรับผู้ที่กำลังมองหาโอกาสในการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ หรือต้องการขายอสังหาริมทรัพย์ในสภาวะตลาดเช่นนี้ การปรึกษาผู้เชี่ยวชาญที่มีประสบการณ์และเข้าใจถึงพลวัตของตลาดอย่างแท้จริง คือก้าวแรกที่สำคัญ การวิเคราะห์ข้อมูลตลาดอย่างรอบด้าน การประเมินมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ที่แม่นยำ และการวางแผนกลยุทธ์การตลาดที่เหมาะสม จะช่วยให้คุณสามารถตัดสินใจได้อย่างถูกต้องท่ามกลางความท้าทายนี้
หากคุณกำลังเผชิญกับความซับซ้อนของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในปัจจุบัน หรือกำลังมองหาคำแนะนำเชิงลึกเพื่อการลงทุนที่ใช่ การตัดสินใจอย่างชาญฉลาดในวันนี้ จะนำไปสู่อนาคตที่มั่นคงในวันข้างหน้า
