เศรษฐกิจไทยปี 2569: การประคับประคองบนสมดุลใหม่ และโอกาสทองในตลาดอสังหาริมทรัพย์
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มานานกว่าทศวรรษ ผมได้เห็นวัฏจักรของตลาดมาแล้วนับครั้งไม่ถ้วน โดยเฉพาะอย่างยิ่งในช่วงเวลาแห่งความผันผวนและความไม่แน่นอน ปี 2569 กำลังจะก้าวเข้ามาพร้อมกับความคาดหวังและความกังวลที่ผสมปนเปกันไป บทวิเคราะห์จากกูรูชั้นนำหลายท่านได้ฉายภาพทิศทางเศรษฐกิจไทยและตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปีข้างหน้า ซึ่งสะท้อนให้เห็นถึงความท้าทายที่เราต้องเผชิญ แต่ขณะเดียวกันก็มีสัญญาณที่ชี้ไปยังโอกาสในการปรับตัวและเติบโตได้อย่างยั่งยืน
ภาพรวมเศรษฐกิจไทยปี 2569: ก้าวอย่างระมัดระวังบนสมดุลใหม่
จากการประเมินของผู้เชี่ยวชาญส่วนใหญ่ ปี 2569 จะเป็นปีแห่งการ “ประคับประคอง” เศรษฐกิจไทยอย่างไม่ต้องสงสัย เราได้ผ่านพ้นจุดที่ยากลำบากที่สุดมาแล้ว แต่การฟื้นตัวอาจจะไม่ได้ฉับพลันทันใดเหมือนที่หลายคนคาดหวัง ปัจจัยหลักที่ส่งผลต่อภาพรวมเศรษฐกิจในปีหน้ามีหลายประการ:
กำลังซื้อที่อ่อนแอและหนี้ครัวเรือนระดับสูง: นี่คือโจทย์ใหญ่ที่ยังคงส่งผลกระทบต่อเนื่องมาตั้งแต่ปีที่ผ่านมา มาตรฐานการครองชีพที่สูงขึ้น ประกอบกับภาระหนี้สินที่ยังคงอยู่ในระดับสูง ทำให้ประชาชนมีความระมัดระวังในการใช้จ่าย โดยเฉพาะการตัดสินใจซื้อสินทรัพย์ที่มีมูลค่าสูงอย่างอสังหาริมทรัพย์
ความเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อของสถาบันการเงิน: ธนาคารพาณิชย์ยังคงดำเนินนโยบายการปล่อยสินเชื่ออย่างระมัดระวัง โดยเฉพาะสินเชื่อที่เกี่ยวข้องกับอสังหาริมทรัพย์ เนื่องจากสภาวะเศรษฐกิจและความเสี่ยงที่อาจเกิดขึ้น ทำให้ผู้ประกอบการต้องพึ่งพาตนเองมากขึ้น และต้องบริหารสภาพคล่องของตนเองอย่างมีประสิทธิภาพ
การเติบโตของ GDP ที่ยังอยู่ในระดับต่ำ: การคาดการณ์การเติบโตของผลิตภัณฑ์มวลรวมในประเทศ (GDP) ที่อยู่ในช่วง 1.5-2% สะท้อนถึงการฟื้นตัวที่ค่อยเป็นค่อยไป แม้จะเป็นการเติบโตจากฐานที่ต่ำ แต่ก็ยังไม่เพียงพอที่จะสร้างแรงส่งที่แข็งแกร่งให้กับภาคเศรษฐกิจต่างๆ ได้ทั้งหมด
ปัจจัยภายนอกที่ยังคงมีความไม่แน่นอน: สถานการณ์ความขัดแย้งระหว่างประเทศ, ความผันผวนของตลาดโลก, และการเปลี่ยนแปลงนโยบายการค้าของมหาอำนาจ ล้วนเป็นปัจจัยที่อาจส่งผลกระทบต่อเศรษฐกิจไทยที่เชื่อมโยงกับเศรษฐกิจโลก
อสังหาริมทรัพย์ปี 2569: การปรับตัวสู่สมดุลใหม่ และโอกาสสำหรับผู้เตรียมพร้อม
แม้ภาพรวมเศรษฐกิจจะเต็มไปด้วยความท้าทาย แต่ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในปี 2569 ก็มีสัญญาณเชิงบวกที่น่าสนใจ โดยเฉพาะอย่างยิ่งสำหรับผู้ประกอบการและนักลงทุนที่มีวิสัยทัศน์และสามารถปรับตัวให้เข้ากับ “สมดุลใหม่” นี้ได้
อุปทานโครงการใหม่ที่ลดลง: ปี 2568 ที่ผ่านมา เราได้เห็นการเปิดตัวโครงการอสังหาริมทรัพย์ใหม่ในกรุงเทพฯ และปริมณฑลที่ลดลงอย่างมีนัยสำคัญ ถือเป็นจุดต่ำสุดในรอบ 20 ปี ปรากฏการณ์นี้เกิดจากการที่ผู้ประกอบการตระหนักถึงสภาวะตลาดและกำลังซื้อที่แท้จริง ส่งผลให้ในปี 2569 การแข่งขันด้านอุปทานจะไม่รุนแรงเท่าที่เคยเป็น
การโอนกรรมสิทธิ์ที่ปรับตัวดีขึ้น: แม้การโอนกรรมสิทธิ์จะลดลงในปี 2568 แต่เมื่อมองจากฐานที่ต่ำในปีที่ผ่านมา การคาดการณ์ในปี 2569 มีแนวโน้มที่จะเห็นการเติบโตเล็กน้อย 5-10% ซึ่งเป็นผลมาจากการปรับตัวของผู้ประกอบการ และการแข่งขันที่เพิ่มขึ้นของธนาคารพาณิชย์ในการปล่อยสินเชื่อ
ราคาที่ดินที่ยังคงมีแนวโน้มสูงขึ้น: โดยเฉพาะในพื้นที่ที่ได้รับอานิสงส์จากการพัฒนาโครงข่ายคมนาคมที่กำลังทยอยแล้วเสร็จ ปัจจัยนี้ส่งผลต่อต้นทุนการพัฒนาโครงการ และมีแนวโน้มที่จะเห็นการเปลี่ยนแปลงรูปแบบของโครงการที่อยู่อาศัยในบางพื้นที่
การลงทุนภาคเอกชนที่เริ่มฟื้นตัว: ข้อมูลจากการขอส่งเสริมการลงทุนในช่วงครึ่งปีแรกของ 2568 บ่งชี้ถึงแนวโน้มที่ดีขึ้นอย่างมีนัยสำคัญ การลงทุนที่ต่อเนื่องและการใช้จ่ายงบประมาณที่เพิ่มขึ้น จะเป็นปัจจัยสนับสนุนการเติบโตทางเศรษฐกิจโดยรวม
โอกาสในการลงทุนในตลาดอสังหาริมทรัพย์ราคาไม่แพง: จากต้นทุนที่ดินที่สูงขึ้น แนวโน้มของการพัฒนาทาวน์เฮ้าส์ในราคา 1.5 ล้านบาทต่อหน่วยอาจจะเริ่มลดน้อยลงในกรุงเทพฯ และปริมณฑล แต่ในขณะเดียวกัน ก็จะเปิดโอกาสให้เกิดการพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียมในย่านชานเมือง หรือการพัฒนาที่อยู่อาศัยในภูมิภาคที่ยังคงมีกำลังซื้อที่น่าสนใจ
กลยุทธ์สู่ความสำเร็จในตลาดอสังหาริมทรัพย์ปี 2569: “อึด-ทน-รอบคอบ” บนฐานที่มั่นคง
ในฐานะผู้เชี่ยวชาญ ผมเชื่อว่าปี 2569 คือปีที่ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ต้องปรับตัวให้เข้ากับ “สมดุลใหม่” และก้าวไปข้างหน้าอย่าง “อึด-ทน-รอบคอบ” โดยมีแนวทางสำคัญดังนี้:
บริหารสภาพคล่องและบริหารความเสี่ยงอย่างเข้มงวด: การมีสภาพคล่องที่แข็งแกร่งถือเป็นหัวใจสำคัญในการผ่านพ้นช่วงเวลาแห่งความไม่แน่นอน ผู้ประกอบการต้องทบทวนแผนการลงทุน ชะลอการลงทุนที่ไม่จำเป็น และหลีกเลี่ยงความเสี่ยงที่เกินกว่าที่ธุรกิจจะรับได้
เน้นการพัฒนาโครงการที่สอดคล้องกับกำลังซื้อจริง: แทนที่จะคาดการณ์ความต้องการในอนาคต ผู้ประกอบการต้องยึด “กำลังซื้อจริง” ของประชาชนเป็นหลักในการพัฒนาโครงการ การปรับขนาดโครงการ การกำหนดราคาต่อหน่วยที่เหมาะสม และการออกแบบที่อยู่อาศัยที่สอดคล้องกับโครงสร้างครอบครัวและความสามารถในการผ่อนชำระระยะยาว จะเป็นกุญแจสำคัญสู่ความสำเร็จ
“Upskill” องค์กรสู่การพัฒนาที่ยั่งยืน: โลกกำลังเปลี่ยนแปลง และภาคอสังหาริมทรัพย์ก็เช่นกัน ผู้ประกอบการจำเป็นต้องยกระดับศักยภาพของตนเองสู่การพัฒนาที่ยั่งยืน (Sustainable Development) การพัฒนาสินค้าและบริการที่ตอบโจทย์แนวคิด Low Carbon Living หรือการใช้เทคโนโลยีในการบริหารจัดการ จะเป็นจุดแข็งที่สร้างความแตกต่างและดึงดูดผู้บริโภคยุคใหม่
หาทางออกให้กับปัญหา “สินเชื่อเป็นคอขวด”: อัตราการปฏิเสธสินเชื่อที่ยังคงอยู่ในระดับสูง เป็นอุปสรรคสำคัญที่ทำให้ผู้ซื้อที่มีความต้องการจริงไม่สามารถโอนกรรมสิทธิ์ได้ ภาครัฐและสถาบันการเงินควรพิจารณามาตรการเสริม เช่น Mortgage Guarantee หรือ Consolidated Debt เพื่อเพิ่มโอกาสในการเข้าถึงสินเชื่อและลดภาระหนี้สินของผู้บริโภค
ขอความร่วมมือจากภาครัฐอย่างตรงจุด: ภาครัฐมีบทบาทสำคัญในการ “พยุง” ตลาด มากกว่าการกระตุ้นระยะสั้น มาตรการที่ช่วยลดภาระผู้ซื้อและต้นทุนผู้ประกอบการอย่างตรงจุด เช่น การต่ออายุมาตรการลดค่าธรรมเนียมโอนและจดจำนอง การผ่อนคลายเกณฑ์ LTV หรือการสนับสนุนสินเชื่อบ้านหลังแรก จะเป็นประโยชน์อย่างยิ่ง
ให้ความสำคัญกับการลงทุนโครงสร้างพื้นฐานและนโยบายที่เอื้อต่อการเติบโต: การเร่งผลักดันโครงการโครงสร้างพื้นฐานต่างๆ รวมถึงการพิจารณานโยบายที่ส่งเสริมการลงทุนและการบริโภค จะเป็นปัจจัยสำคัญที่ช่วยกระตุ้นเศรษฐกิจโดยรวม และส่งผลดีต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์อย่างหลีกเลี่ยงไม่ได้
บทนิยามปี 2569: “ม้าวิ่งได้ แต่ยังไม่กระโดด”
จากการสัมภาษณ์กูรูหลายท่าน คำนิยามที่สะท้อนภาพรวมของปี 2569 ได้ดีที่สุดคือ “ปีแห่งการประคับประคองบนสมดุลใหม่” หรือ “ม้าที่เพิ่งลุกขึ้นเดินได้ หลังจากพักฟื้นจากอาการบาดเจ็บ” ไม่ใช่ปีที่จะเห็นการเติบโตแบบก้าวกระโดด หรือ “ม้าวิ่ง” ในอดีต แต่เป็นปีที่เราต้องสร้างฐานที่มั่นคง เพื่อเตรียมพร้อมสำหรับการเติบโตในอนาคต
โอกาสทองสำหรับนักลงทุนในอสังหาริมทรัพย์
ปี 2569 อาจไม่ใช่ปีแห่งการเก็งกำไรที่หวือหวา แต่เป็นปีที่เหมาะอย่างยิ่งสำหรับนักลงทุนที่มองหาโอกาสในระยะยาว การซื้ออสังหาริมทรัพย์ในภาวะที่ตลาดอาจยังไม่บูมเต็มที่ และเมื่อเศรษฐกิจเริ่มฟื้นตัวอย่างแท้จริง มูลค่าของอสังหาริมทรัพย์ก็จะปรับตัวสูงขึ้นตามไปด้วย
มองหาทำเลที่มีศักยภาพในระยะยาว: การพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานที่กำลังจะแล้วเสร็จ หรือโครงการสาธารณูปโภคที่กำลังจะเกิดขึ้น จะเป็นตัวชี้วัดสำคัญของทำเลที่มีแนวโน้มเติบโตในอนาคต
พิจารณาอสังหาริมทรัพย์ที่มีความต้องการสูง: ทาวน์เฮ้าส์ในทำเลที่เข้าถึงได้ง่าย หรือคอนโดมิเนียมที่ออกแบบมาเพื่อตอบโจทย์การใช้ชีวิตของคนรุ่นใหม่ ยังคงเป็นที่ต้องการเสมอ
การลงทุนเพื่อปล่อยเช่า: ในภาวะที่การซื้อขายอาจจะยังไม่คึกคัก การลงทุนเพื่อปล่อยเช่าในทำเลที่มีผู้คนอยู่อาศัยหนาแน่น หรือใกล้แหล่งงาน/สถานศึกษา ก็ยังคงเป็นทางเลือกที่น่าสนใจ
บทสรุป: ก้าวสู่ปี 2569 ด้วยความเข้าใจและกลยุทธ์ที่ชัดเจน
ปี 2569 จะเป็นบทพิสูจน์ความแข็งแกร่งและความสามารถในการปรับตัวของภาคอสังหาริมทรัพย์ไทย เราได้เห็นสัญญาณที่ชัดเจนถึงความท้าทาย แต่ขณะเดียวกัน ก็มีโอกาสทองซ่อนอยู่สำหรับผู้ที่มองเห็นและพร้อมที่จะคว้าไว้
ในฐานะผู้ประกอบการ สิ่งสำคัญที่สุดคือการ “เข้าใจ” สภาวะตลาดอย่างถ่องแท้ วาง “กลยุทธ์” ที่รอบคอบ และลงมือ “ทำ” อย่างไม่ย่อท้อ การสร้างความร่วมมือระหว่างภาครัฐ สถาบันการเงิน และภาคเอกชน จะเป็นกุญแจสำคัญที่จะนำพาอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ไทยให้สามารถประคับประคองตนเองและเติบโตอย่างยั่งยืนบน “สมดุลใหม่” นี้
หากคุณเป็นหนึ่งในผู้ที่กำลังมองหาโอกาสในการลงทุน หรือต้องการปรับกลยุทธ์สำหรับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ของคุณในปี 2569 นี้ ถึงเวลาแล้วที่จะเริ่มศึกษาข้อมูลเชิงลึก วางแผนอย่างรอบคอบ และเตรียมพร้อมที่จะก้าวไปข้างหน้าอย่างมั่นคง.
