ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย: วิกฤตซ้อนวิกฤต สัญญาณอันตรายที่ต้องจับตา
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มานานกว่าทศวรรษ ข้าพเจ้าสังเกตเห็นความเปลี่ยนแปลงที่น่าเป็นห่วงในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย โดยเฉพาะอย่างยิ่งในช่วงปี 2025-2026 ที่ผ่านมา ภาพรวมชี้ให้เห็นถึงภาวะชะลอตัวที่รุนแรงที่สุดนับตั้งแต่ปี 1997 วิกฤตต้มยำกุ้ง ซึ่งส่งผลกระทบอย่างแสนสาหัสต่อภาคอสังหาริมทรัพย์ของประเทศไทย ข้อมูลจากแหล่งข่าวชั้นนำอย่าง Nikkei Asia ยิ่งตอกย้ำความกังวลนี้ โดยชี้ว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์เพื่อการอยู่อาศัยของไทยกำลังเผชิญกับความท้าทายที่ไม่เคยปรากฏมาก่อน มีหน่วยขายไม่ได้ (Unsold Inventory) เป็นจำนวนมหาศาล และการเปิดตัวโครงการใหม่ก็ลดลงอย่างมีนัยสำคัญ หลายฝ่ายกังวลว่าภาพการฟื้นตัวอาจต้องใช้เวลายาวนานกว่าที่คาดการณ์ไว้ หรืออาจไม่เกิดขึ้นเลยภายใน 3 ปีข้างหน้า
ปัจจัยลบที่รุมเร้า: หนี้ครัวเรือนสูงและการปล่อยสินเชื่อที่เข้มงวด
หัวใจหลักของปัญหาที่ฉุดรั้งตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยไว้ คือ ภาวะหนี้ครัวเรือนที่อยู่ในระดับสูงอย่างน่าใจหาย จากข้อมูล ณ สิ้นไตรมาสแรกของปี 2568 หนี้ครัวเรือนไทยอยู่ที่ 88.2% ของผลิตภัณฑ์มวลรวมภายในประเทศ (GDP) ซึ่งติดอันดับ 2 ในภูมิภาคเอเชีย เป็นรองเพียงเกาหลีใต้เท่านั้น ตัวเลขนี้บ่งชี้ถึงภาระทางการเงินอันหนักอึ้งของผู้บริโภค ซึ่งส่งผลโดยตรงต่อความสามารถในการซื้ออสังหาริมทรัพย์
เมื่อผู้บริโภคมีภาระหนี้สินมากเกินไป ความต้องการซื้ออสังหาริมทรัพย์ย่อมลดลงตามไปด้วย ประกอบกับสถาบันการเงินที่ดำเนินนโยบายการปล่อยสินเชื่อที่เข้มงวดมากขึ้น อันเป็นผลมาจากการประเมินความเสี่ยงที่เพิ่มสูงขึ้น ทำให้การขอสินเชื่อเพื่อซื้อที่อยู่อาศัยกลายเป็นเรื่องยากลำบากกว่าที่เคย
รายงานจากการสำรวจของสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร (HBA) ในช่วงเดือนกันยายน-ตุลาคม 2565 ครอบคลุม 200 โครงการทั่วประเทศ พบว่าอัตราการปฏิเสธสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยโดยรวมสูงถึงประมาณ 40% โดยเฉพาะอย่างยิ่งในกลุ่มอสังหาริมทรัพย์ระดับล่าง (มูลค่าต่ำกว่า 3 ล้านบาท) ซึ่งเป็นกลุ่มผู้ซื้อหลักของตลาด ปัญหาที่พบมากที่สุดในกลุ่มผู้ที่ยื่นขอสินเชื่อ ได้แก่ 37.3% มีภาระหนี้สินสูงเกินไป, 33.3% มีรายได้ไม่มั่นคง และ 21.6% มีประวัติทางการเงินที่ไม่ดี ตัวเลขเหล่านี้สะท้อนถึงความเปราะบางของกำลังซื้อในปัจจุบัน
ภาวะอุปทานล้นตลาดและความซบเซาของโครงการใหม่
อีกหนึ่งปัจจัยสำคัญที่กดดันตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยคือ ภาวะอุปทานล้นตลาด (Oversupply) ซึ่งเป็นผลมาจากการขยายตัวอย่างมากของผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในช่วงหลายปีที่ผ่านมาที่อัตราดอกเบี้ยอยู่ในระดับต่ำ การลงทุนในโครงการใหม่จำนวนมากในช่วงเวลานั้น กลายเป็นภาระหนักเมื่อต้นทุนทางการเงินปรับตัวสูงขึ้นอย่างรวดเร็ว
ข้อมูลจาก CBRE ระบุว่า ในช่วง 3 ไตรมาสแรกของปี 2568 การเปิดตัวโครงการคอนโดมิเนียมใหม่ในกรุงเทพฯ มีเพียง 13,700 ยูนิต เทียบกับค่าเฉลี่ยรายปีในช่วงปี 2557-2567 ที่สูงถึงประมาณ 52,000 ยูนิต (รวมช่วงการระบาดของโควิด-19 ด้วย) CBRE คาดการณ์ว่าในปี 2569 และ 2570 จำนวนคอนโดมิเนียมใหม่ในกรุงเทพฯ จะลดลงเหลือไม่ถึง 40,000 ยูนิต และ 20,000 ยูนิต ตามลำดับ และจะลดลงเหลือเพียงกว่า 10,000 ยูนิต ในอีกสองปีถัดมา
การลดลงอย่างมีนัยสำคัญของการเปิดตัวโครงการใหม่นี้ ไม่ได้เป็นเพียงสัญญาณของความระมัดระวังของผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ แต่ยังบ่งชี้ถึงความท้าทายในการระบายสินค้าคงค้าง (Unsold Inventory) ที่มีอยู่จำนวนมหาศาล ดร.โสภณ พรโชคชัย ผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์ ได้ให้ข้อมูลที่น่าตกใจว่า ในกรุงเทพฯ มีห้องชุดที่ขายไม่ออกประมาณ 220,000 ยูนิต และคาดว่าทั่วประเทศจะมีอีกประมาณ 200,000 ยูนิต รวมเป็นกว่า 400,000 ยูนิต ที่ยังคงค้างอยู่ในมือของผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์
แนวโน้มเศรษฐกิจมหภาคและผลกระทบต่อตลาด
การคาดการณ์แนวโน้มเศรษฐกิจที่ชะลอตัวเป็นอีกหนึ่งปัจจัยสำคัญที่ส่งผลกระทบต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์ กองทุนการเงินระหว่างประเทศ (IMF) ได้คาดการณ์ว่า การเติบโตทางเศรษฐกิจของไทยในปี 2569 จะชะลอตัวลงเหลือเพียง 1.6% การชะลอตัวทางเศรษฐกิจโดยรวมย่อมส่งผลโดยตรงต่อความเชื่อมั่นของผู้บริโภค ความสามารถในการจับจ่ายใช้สอย และความต้องการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์
ความกังวลเกี่ยวกับอนาคตของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยนั้นมีอยู่จริง และเป็นความกังวลที่อิงอยู่กับข้อมูลและแนวโน้มที่เกิดขึ้นจริง การฟื้นตัวของตลาดอาจต้องใช้เวลานานกว่าที่หลายฝ่ายคาดหวังไว้ หากไม่มีมาตรการที่ตรงจุดและมีประสิทธิภาพในการแก้ไขปัญหาเชิงโครงสร้าง
ผลกระทบต่อภาคธุรกิจและภาพรวมการลงทุน
ภาวะตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่ซบเซา ย่อมส่งผลกระทบต่อดัชนีภาคธุรกิจที่เกี่ยวข้อง ตลาดหลักทรัพย์ไทยสะท้อนให้เห็นถึงความกังวลนี้ โดยดัชนีกลุ่มธุรกิจอสังหาริมทรัพย์และก่อสร้างร่วงลงถึง 42.6% จากจุดสูงสุดในเดือนมกราคม 2566
หุ้นในกลุ่มอสังหาริมทรัพย์ที่ได้รับผลกระทบอย่างหนัก ได้แก่ บริษัท ดับบลิวเอชเอ คอร์ปอเรชั่น จำกัด (มหาชน) (WHA) ซึ่งแม้จะมีความเชี่ยวชาญในด้านอสังหาริมทรัพย์เพื่อการพาณิชย์และนิคมอุตสาหกรรม ก็ยังคงปรับตัวลดลงถึง 39.8% ในปีที่ผ่านมา บริษัท แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ จำกัด (มหาชน) (LH) และ บริษัท แสนสิริ จำกัด (มหาชน) (SIRI) ซึ่งเป็นผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่ ก็เผชิญกับการปรับตัวลดลงของราคาหุ้นที่ 24.4% และ 24.3% ตามลำดับ
ตลาดบ้านมือสอง: ทางเลือกที่น่าสนใจท่ามกลางข้อจำกัด
เมื่อตลาดสินเชื่อสำหรับบ้านมือหนึ่งมีความตึงตัว และผู้บริโภคมีข้อจำกัดในการเข้าถึงสินเชื่อ ตลาดบ้านมือสองซึ่งมีราคาที่เข้าถึงได้ง่ายกว่า ย่อมกลายเป็นทางเลือกที่น่าสนใจมากขึ้น แม้ว่าปกติแล้วตลาดบ้านมือสองจะมีสภาพคล่องที่ค่อนข้างต่ำ แต่สถานการณ์ปัจจุบันอาจทำให้ตลาดนี้มีความเคลื่อนไหวมากขึ้น และสร้างแรงกดดันเพิ่มเติมต่อโครงการก่อสร้างใหม่
นายภูมิภักดิ์ จุลมณีโชติ กรรมการและประธานผู้บริหารสายงานกลยุทธ์ บริษัท แสนสิริ จำกัด (มหาชน) ให้ข้อมูลที่น่าสนใจว่า รูปแบบการซื้อบ้านของลูกค้ามีการเปลี่ยนแปลงไป ก่อนหน้านี้ 3 ใน 4 ของผู้ซื้อมาจากกลุ่มผู้ซื้อบ้านหลังแรก แต่ปัจจุบันลดลงเหลือประมาณ 2 ใน 3 ซึ่งสะท้อนถึงความท้าทายที่กลุ่มผู้ซื้อบ้านหลังแรกเผชิญ
มองหาโอกาสในพื้นที่ที่น่าสนใจ
แม้ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์จะดูมืดมน แต่ก็ยังมีบางพื้นที่ที่ยังคงมีศักยภาพและน่าจับตามอง ผลการสำรวจของ AREA ชี้ให้เห็นว่า ตลาดที่อยู่อาศัยนอกเมืองหลวงในพื้นที่เช่น ภูเก็ต, พัทยา, เกาะสมุย, หัวหิน และศรีราชา ยังคงมีจุดที่น่าสนใจ
โดยเฉพาะอย่างยิ่งในพื้นที่ที่มีชาวต่างชาติอาศัยอยู่จำนวนมาก เช่น กลุ่มชาวญี่ปุ่น ซึ่งเป็นกลุ่มผู้ซื้อรายใหญ่อันดับสองของประเทศ หลายคนทำงานในนิคมอุตสาหกรรมภายใต้เขตพัฒนาพิเศษภาคตะวันออก (EEC) แม้ว่าจำนวนชาวต่างชาติที่เข้ามาลงทุนในช่วงนี้จะลดน้อยลง แต่ศักยภาพของทำเลเหล่านี้ยังคงมีอยู่
อนาคตตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย: ทางออกและข้อเสนอแนะ
เพื่อที่จะกอบกู้ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยให้กลับมามีความมั่นคงในระยะยาว จำเป็นต้องมีมาตรการที่ครอบคลุมและตรงจุด ซึ่งได้แก่:
เสถียรภาพทางการเมือง: ความไม่แน่นอนทางการเมืองส่งผลกระทบต่อความเชื่อมั่นของนักลงทุนและผู้บริโภค การสร้างเสถียรภาพทางการเมืองเป็นพื้นฐานสำคัญในการขับเคลื่อนเศรษฐกิจ
การใช้มาตรการภาษีที่ดิน: การเก็บภาษีที่ดินที่ไม่ได้ใช้ประโยชน์อย่างจริงจัง จะช่วยกระตุ้นให้เกิดการนำที่ดินมาใช้พัฒนา หรือจำหน่ายออกไป ซึ่งจะช่วยเพิ่มสภาพคล่องในตลาด
การลงทุนด้านโครงสร้างพื้นฐาน: การพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานที่เกี่ยวข้องกับการคมนาคมขนส่ง สาธารณูปโภค และการอำนวยความสะดวก จะช่วยเพิ่มมูลค่าและความน่าสนใจของพื้นที่ต่างๆ
มาตรการลดหนี้ครัวเรือน: เป็นหัวใจสำคัญในการฟื้นฟูอำนาจซื้อของประชาชน รัฐบาลจำเป็นต้องมีนโยบายที่ชัดเจนและมีประสิทธิภาพในการช่วยเหลือและบริหารจัดการหนี้ครัวเรือน
การปรับลดอัตราดอกเบี้ย: ดร.โสภณ ได้เน้นย้ำถึงความจำเป็นในการลดอัตราดอกเบี้ย หากต้องการให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์ฟื้นตัวอย่างแท้จริง การคงอัตราดอกเบี้ยในระดับสูงต่อไป จะยิ่งเป็นอุปสรรคต่อกำลังซื้อและการลงทุน
บทสรุปสำหรับนักลงทุนและผู้ที่สนใจ
จากข้อมูลที่ปรากฏ ชี้ให้เห็นว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยกำลังเผชิญกับความท้าทายที่ซับซ้อนและเชื่อมโยงกันหลายมิติ การฟื้นตัวอย่างมีนัยสำคัญอาจต้องรอคอยไปจนถึงปี 2570 หรืออาจนานกว่านั้น หากไม่มีการเปลี่ยนแปลงเชิงนโยบายที่สำคัญ
ในฐานะผู้เชี่ยวชาญในอุตสาหกรรมนี้ ข้าพเจ้าขอแนะนำให้นักลงทุนและผู้ที่สนใจในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ควรทำการศึกษาข้อมูลอย่างรอบคอบ ประเมินความเสี่ยงอย่างถี่ถ้วน และพิจารณาลงทุนในทำเลที่มีศักยภาพและมีปัจจัยพื้นฐานที่แข็งแกร่ง แม้ว่าในภาพรวมจะมีความผันผวน แต่โอกาสในการลงทุนที่ชาญฉลาดก็ยังมีอยู่เสมอ
หากท่านกำลังมองหาคำปรึกษาจากผู้เชี่ยวชาญเพื่อวางแผนการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ในช่วงเวลาที่ท้าทายนี้ หรือต้องการข้อมูลเชิงลึกเพิ่มเติมเกี่ยวกับตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในปี 2569 และปีต่อๆ ไป โปรดอย่าลังเลที่จะติดต่อเรา เพื่อให้เราได้มีโอกาสร่วมเป็นส่วนหนึ่งในการสร้างกลยุทธ์ที่เหมาะสมกับเป้าหมายของท่าน
