วิเคราะห์เจาะลึก: ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย สู่จุดต่ำสุดที่ไม่เคยพบเจอ ตั้งแต่ปี 2540 ความหวังฟื้นตัวในปี 2570?
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ข้าพเจ้าได้เห็นวัฏจักรของตลาดมาแล้วหลายครั้ง แต่ภาพรวมของตลาดอสังหาริมทรัพย์เพื่อการอยู่อาศัยในประเทศไทยขณะนี้ ช่างชวนให้คิดถึงช่วงเวลาที่ยากลำบากที่สุดครั้งหนึ่งในประวัติศาสตร์เศรษฐกิจไทย นั่นคือวิกฤตต้มยำกุ้งในปี 2540 รายงานล่าสุดจาก Nikkei Asia บ่งชี้ถึงภาวะที่น่ากังวลยิ่ง โดยเฉพาะอย่างยิ่งในส่วนของ “ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย” ที่กำลังเผชิญกับความท้าทายครั้งใหญ่
อุปทานล้นตลาด: ตัวเลขที่ไม่อาจมองข้าม
หัวใจหลักของปัญหานี้อยู่ที่ปริมาณ “ยูนิตที่ขายไม่ออก” หรือ “อสังหาริมทรัพย์รอการขาย” ทั่วประเทศที่พุ่งสูงถึงประมาณ 400,000 ยูนิต ตัวเลขนี้สะท้อนถึงความไม่สมดุลระหว่างอุปทานและอุปสงค์ที่ชัดเจน ซึ่งเป็นผลพวงจากการขยายตัวของภาคการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในช่วงที่ผ่านมา ประกอบกับการชะลอตัวของกำลังซื้อในปัจจุบัน
ดร. โสภณ พรโชคชัย ประธานศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย (AREA) ได้ให้ข้อมูลเชิงลึกที่น่าตกใจว่าเฉพาะในกรุงเทพมหานคร มี “คอนโดมิเนียมพร้อมขาย” ที่ยังไม่สามารถระบายออกสู่ตลาดได้ถึงราว 220,000 ยูนิต และเมื่อรวมกับอีกกว่า 200,000 ยูนิตที่กระจายอยู่ทั่วประเทศ ยอดรวม 400,000 ยูนิตนี้ ถือเป็นภาระหนักอึ้งสำหรับผู้ประกอบการ
เมื่อเปรียบเทียบกับข้อมูลจาก CBRE บริษัทที่ปรึกษาด้านอสังหาริมทรัพย์ พบว่า ในช่วง 3 ไตรมาสแรกของปี 2568 การเปิดตัว “โครงการคอนโดมิเนียมใหม่ในกรุงเทพฯ” มีเพียง 13,700 ยูนิต ซึ่งลดลงอย่างมีนัยสำคัญเมื่อเทียบกับค่าเฉลี่ยรายปีในช่วงปี 2557-2567 ที่สูงถึงกว่า 52,000 ยูนิต แม้จะรวมช่วงที่ได้รับผลกระทบจากโควิด-19 เข้าไปด้วยก็ตาม การคาดการณ์ของ CBRE ชี้ว่า ตัวเลขการเปิดตัว “คอนโดใหม่” ในกรุงเทพฯ อาจจะน้อยกว่า 40,000 ยูนิตในปี 2569 และลดลงเหลือเพียง 20,000 ยูนิตในปี 2570 และอาจต่ำกว่า 10,000 ยูนิตในอีกสองปีถัดจากนั้น ซึ่งสะท้อนถึงความระมัดระวังของผู้ประกอบการในการลงทุนพัฒนา “อสังหาริมทรัพย์แนวราบ” และ “อสังหาริมทรัพย์แนวดิ่ง” ในช่วงเวลานี้
ปัจจัยขับเคลื่อนวิกฤต: หนี้ครัวเรือน อัตราดอกเบี้ย และความเชื่อมั่น
การวิเคราะห์สาเหตุของภาวะซบเซาครั้งนี้ จำเป็นต้องพิจารณาปัจจัยหลายประการที่ทำงานประสานกัน:
หนี้ครัวเรือนระดับสูง: ปัจจัยสำคัญที่สุดประการหนึ่งคือระดับ “หนี้ครัวเรือน” ของประเทศไทยที่อยู่ในอันดับต้นๆ ของเอเชีย (อันดับ 2 รองจากเกาหลีใต้) ที่ 88.2% ของ GDP ณ สิ้นไตรมาสแรกของปี 2568 ข้อมูลจาก Trading Economics ชี้ให้เห็นถึงภาระทางการเงินที่หนักอึ้งของประชาชน ซึ่งส่งผลโดยตรงต่อความสามารถในการกู้ยืมเพื่อซื้อ “ที่อยู่อาศัย”
อัตราดอกเบี้ยที่ปรับตัวสูงขึ้น: การที่ธนาคารแห่งประเทศไทยปรับขึ้นอัตราดอกเบี้ยนโยบายจาก 0.5% เป็น 2.5% ภายในระยะเวลาอันสั้น ส่งผลให้ต้นทุนการกู้ยืมเพื่อซื้อบ้าน หรือ “ต้นทุนสินเชื่อที่อยู่อาศัย” เพิ่มสูงขึ้นอย่างรวดเร็ว ทำให้ผู้บริโภคลังเลที่จะตัดสินใจซื้อ “บ้านมือหนึ่ง” หรือ “คอนโดมิเนียม” ในภาวะดอกเบี้ยขาขึ้น
การเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อ: จากปัญหาหนี้ครัวเรือนที่สูง และแนวโน้มเศรษฐกิจที่ยังคงมีความไม่แน่นอน สถาบันการเงินต่างมีความระมัดระวังมากขึ้นในการอนุมัติ “สินเชื่อบ้าน” และ “วงเงินกู้” ซึ่งสะท้อนได้จากผลการสำรวจของสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร (HBA) ที่ระบุว่าอัตราการปฏิเสธ “สินเชื่อที่อยู่อาศัย” โดยรวมอยู่ที่ประมาณ 40% โดยเฉพาะกลุ่ม “อสังหาริมทรัพย์ราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท” ที่มักเป็นกลุ่มผู้มีรายได้ปานกลางและรายได้น้อย
ความไม่มั่นคงของรายได้และประวัติทางการเงิน: ผลสำรวจปัญหาของผู้ขอสินเชื่อยังเผยให้เห็นว่า 37.3% มีภาระหนี้สินสูงเกินไป, 33.3% มีรายได้ไม่มั่นคง และ 21.6% มีประวัติทางการเงินไม่ดี ซึ่งล้วนเป็นอุปสรรคสำคัญในการขออนุมัติสินเชื่อ
การคาดการณ์เศรษฐกิจที่ชะลอตัว: กองทุนการเงินระหว่างประเทศ (IMF) คาดการณ์ว่าการเติบโตทางเศรษฐกิจของไทยในปี 2569 จะอยู่ที่เพียง 1.6% ซึ่งเป็นอัตราที่ต่ำ และสร้างความกังวลเกี่ยวกับกำลังซื้อในอนาคต
ผลกระทบต่อภาคธุรกิจและตลาดหุ้น
สถานการณ์ที่เกิดขึ้นนี้ส่งผลกระทบอย่างหนักต่อผู้ประกอบการในภาคอสังหาริมทรัพย์ ดังจะเห็นได้จากดัชนีกลุ่มธุรกิจอสังหาริมทรัพย์และก่อสร้างในตลาดหลักทรัพย์ไทยที่ร่วงลงถึง 42.6% จากจุดสูงสุดในเดือนมกราคม 2566
หุ้นของบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำหลายแห่งได้รับผลกระทบอย่างรุนแรง เช่น บริษัท ดับบลิวเอชเอ คอร์ปอเรชั่น จำกัด (มหาชน) (WHA) ที่เน้น “อสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์” และ “นิคมอุตสาหกรรม” ร่วงลง 39.8%, บริษัท แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ จำกัด (มหาชน) (LH) ที่เป็นผู้พัฒนา “บ้านจัดสรร” และ “คอนโดมิเนียม” ร่วงลง 24.4% และบริษัท แสนสิริ จำกัด (มหาชน) (SIRI) ก็ร่วงลง 24.3% การปรับตัวลงของราคาหุ้นเหล่านี้สะท้อนถึงความเชื่อมั่นที่ลดลงของนักลงทุนต่อแนวโน้มธุรกิจในอนาคต
ตลาดบ้านมือสอง: ทางเลือกใหม่ในยามยาก?
ในสภาวะที่ “สินเชื่อบ้าน” ตึงตัว และราคา “บ้านมือหนึ่ง” ยังคงอยู่ในระดับสูง ผู้บริโภคบางส่วนอาจหันไปพิจารณา “บ้านมือสอง” ซึ่งมีราคาที่เข้าถึงได้ง่ายกว่า อย่างไรก็ตาม ตลาด “บ้านมือสอง” ที่ปกติมีสภาพคล่องค่อนข้างต่ำ ก็เริ่มได้รับผลกระทบไปด้วย แต่ก็อาจเป็นอีกทางเลือกหนึ่งสำหรับผู้ที่ต้องการ “ที่อยู่อาศัย” ในภาวะเศรษฐกิจเช่นนี้
คุณภูมิภักดิ์ จุลมณีโชติ กรรมการและประธานผู้บริหารสายงานกลยุทธ์ บริษัท แสนสิริ จำกัด (มหาชน) ได้ให้มุมมองที่น่าสนใจว่า ปัญหา “สินเชื่อ” ได้ส่งผลต่อพฤติกรรมผู้ซื้อ โดยเฉพาะกลุ่ม “ผู้ซื้อบ้านหลังแรก” ซึ่งเคยเป็นฐานลูกค้าหลัก 3 ใน 4 ของตลาด ปัจจุบันลดลงเหลือประมาณ 2 ใน 3
สัญญาณบวกที่ซ่อนเร้น: ทำเลทองนอกกรุง
แม้ภาพรวมจะดูมืดมน แต่ก็ยังมีบางพื้นที่ที่ยังคงมีศักยภาพและน่าจับตามอง ตามข้อมูลจาก AREA พบว่าตลาด “ที่อยู่อาศัยนอกเมืองหลวง” บางแห่ง เช่น ภูเก็ต, พัทยา, เกาะสมุย, และหัวหิน ยังคงมีสัญญาณที่ดี โดยเฉพาะอย่างยิ่งในพื้นที่ที่มีชาวต่างชาติ โดยเฉพาะชาวญี่ปุ่น อาศัยอยู่เป็นจำนวนมาก ซึ่งหลายคนทำงานในเขตพัฒนาพิเศษภาคตะวันออก (EEC) แม้ว่าจำนวนจะลดน้อยลงบ้างในช่วงที่ผ่านมา แต่ก็ยังคงเป็นตลาดที่มีความต้องการอยู่
แนวทางสู่การฟื้นตัว: ความหวังในปี 2570 และมาตรการที่จำเป็น
คำถามสำคัญที่หลายฝ่ายกำลังตั้งคำถามคือ “ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยจะฟื้นตัวได้เมื่อใด” โดยเฉพาะในอีก 3 ปีข้างหน้า
ดร. โสภณ ได้ให้คำแนะนำที่ชัดเจนถึงมาตรการที่จำเป็นเพื่อสร้างเสถียรภาพในระยะยาวของ “ตลาดอสังหาริมทรัพย์” ได้แก่:
เสถียรภาพทางการเมือง: การเมืองที่มั่นคงเป็นรากฐานสำคัญของการสร้างความเชื่อมั่นทางเศรษฐกิจและการลงทุน
การจัดเก็บภาษีที่ดินที่ไม่ได้ใช้ประโยชน์: มาตรการนี้จะช่วยกระตุ้นให้เกิดการนำที่ดินมาใช้ประโยชน์หรือขายออกไป เพิ่มสภาพคล่องให้กับตลาด
การลงทุนด้านโครงสร้างพื้นฐาน: โครงการโครงสร้างพื้นฐานที่สำคัญจะช่วยกระตุ้นเศรษฐกิจและเพิ่มมูลค่าให้กับอสังหาริมทรัพย์ในพื้นที่ใกล้เคียง
มาตรการลดหนี้ครัวเรือน: การแก้ไขปัญหาหนี้ครัวเรือนอย่างเป็นระบบและมีประสิทธิภาพ เป็นหัวใจสำคัญในการเพิ่มกำลังซื้อและความสามารถในการเข้าถึงสินเชื่อของประชาชน
การปรับลดอัตราดอกเบี้ย: ดร. โสภณ เน้นย้ำว่า “หากต้องการกู้วิกฤตตลาดเรียลเอสเตทจริง อันดับแรกต้องลดอัตราดอกเบี้ย” เนื่องจากดอกเบี้ยที่สูงเป็นอุปสรรคสำคัญต่อการตัดสินใจซื้อของผู้บริโภค
ด้วยตัวเลขคาดการณ์การเติบโตทางเศรษฐกิจที่ยังคงต่ำกว่า 2% ในปี 2570 จึงเป็นเรื่องยากที่จะเห็นการเปลี่ยนแปลงครั้งใหญ่ใน “ตลาดอสังหาริมทรัพย์” เว้นแต่จะมีมาตรการที่ชัดเจนและมีประสิทธิภาพถูกนำมาใช้
สรุป:
“ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย” กำลังเผชิญกับความท้าทายครั้งใหญ่ที่สุดครั้งหนึ่งนับตั้งแต่ปี 2540 ปัญหาอุปทานล้นตลาด หนี้ครัวเรือนที่สูง อัตราดอกเบี้ยขาขึ้น และความไม่แน่นอนทางเศรษฐกิจ ล้วนเป็นปัจจัยที่กดดันตลาด
อย่างไรก็ตาม ในท่ามกลางความยากลำบากนี้ ยังมีโอกาสและปัจจัยบวกที่ซ่อนเร้นอยู่ โดยเฉพาะในทำเลที่มีศักยภาพ และหากภาครัฐ ภาคเอกชน และสถาบันการเงินร่วมมือกันอย่างจริงจังในการออกมาตรการแก้ไขปัญหาที่ตรงจุด โดยเฉพาะการลดอัตราดอกเบี้ยและแก้ไขปัญหาหนี้ครัวเรือน ก็อาจมีความเป็นไปได้ที่จะเห็น “ตลาดอสังหาริมทรัพย์” ค่อยๆ ฟื้นตัวขึ้นในอนาคตอันใกล้
หากท่านเป็นนักลงทุน นักพัฒนา หรือผู้ที่กำลังมองหา “โอกาสในตลาดอสังหาริมทรัพย์” ในช่วงเวลาที่ตลาดมีความผันผวนเช่นนี้ การศึกษาข้อมูลอย่างรอบด้าน การประเมินความเสี่ยง และการมองหา “ที่ปรึกษาด้านอสังหาริมทรัพย์” ที่มีประสบการณ์ จะเป็นกุญแจสำคัญในการตัดสินใจที่ถูกต้องและสร้างผลตอบแทนที่ดีในระยะยาว.
