ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย: ชะลอตัวรุนแรงนับแต่วิกฤตต้มยำกุ้ง ความหวังฟื้นตัวในอนาคตอันใกล้?
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ผมได้เห็นวัฏจักรของตลาดที่ขึ้นลงมาหลายครั้ง แต่ในช่วงสองสามปีที่ผ่านมา โดยเฉพาะอย่างยิ่งในปี 2568 ถึง 2569 นี้ สถานการณ์ใน ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ได้ทวีความรุนแรงจนเรียกได้ว่าน่าเป็นห่วงอย่างยิ่ง ข้อมูลจากแหล่งข่าวต่างประเทศอย่าง Nikkei Asia ตอกย้ำสิ่งที่หลายฝ่ายในวงการกำลังกังวล นั่นคือ ภาวะชะลอตัวที่เกิดขึ้นในปัจจุบัน เป็นการตกต่ำที่สุดนับตั้งแต่เหตุการณ์วิกฤตการเงินเอเชีย หรือที่รู้จักกันในชื่อ วิกฤตต้มยำกุ้ง เมื่อปี 2540
สิ่งที่น่าจับตาคือ ยูนิตที่ขายไม่ออก (inventory) ที่สะสมอยู่ในมือของผู้ประกอบการจำนวนมหาศาล ซึ่งตัวเลขประมาณการคร่าวๆ ทั่วประเทศอยู่ที่ราว 400,000 ยูนิต และการเปิดตัวโครงการใหม่ที่ลดน้อยลงอย่างมีนัยสำคัญ บ่งชี้ถึงความไม่แน่นอนและความระมัดระวังที่เพิ่มสูงขึ้นในหมู่ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ การประเมินว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยจะฟื้นตัวได้ภายใน 3 ปี จึงกลายเป็นคำถามใหญ่ที่ยังไม่มีคำตอบที่ชัดเจน
ปัจจัยลบที่รุมเร้า: หนี้ครัวเรือนสูงและเศรษฐกิจที่ชะลอตัว
การวิเคราะห์สถานการณ์ปัจจุบันต้องมองให้ลึกถึงรากเหง้าของปัญหา ปัจจัยสำคัญที่สุดประการหนึ่งคือระดับหนี้ครัวเรือนที่พุ่งสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง ข้อมูล ณ สิ้นไตรมาสแรกของปี 2568 ชี้ให้เห็นว่าหนี้ครัวเรือนของไทยอยู่ที่ประมาณ 88.2% ของผลิตภัณฑ์มวลรวมภายในประเทศ (GDP) ซึ่งอยู่ในอันดับที่สูงเป็นอันดับสองของทวีปเอเชีย รองจากเกาหลีใต้เท่านั้น สภาวะเช่นนี้ย่อมส่งผลกระทบโดยตรงต่อกำลังซื้อของผู้บริโภคและธนาคารพาณิชย์
เมื่อประชาชนมีภาระหนี้สินจำนวนมาก ความสามารถในการกู้ยืมเพื่อซื้ออสังหาริมทรัพย์ย่อมลดลง ประกอบกับความไม่แน่นอนของรายได้ในอนาคต ทำให้ธนาคารมีความเข้มงวดในการพิจารณาสินเชื่อมากขึ้น ผลสำรวจจากสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร (HBA) ในช่วงปลายปี 2568 แสดงให้เห็นอัตราการปฏิเสธสินเชื่อที่อยู่อาศัยสูงถึงประมาณ 40% โดยเฉพาะอย่างยิ่งในกลุ่มอสังหาริมทรัพย์ระดับล่างที่มูลค่าไม่เกิน 3 ล้านบาท ซึ่งเป็นตลาดสำคัญสำหรับผู้มีรายได้น้อยถึงปานกลาง
ประเด็นที่น่ากังวลอีกประการคือ การคาดการณ์การเติบโตทางเศรษฐกิจที่ชะลอตัวลง กองทุนการเงินระหว่างประเทศ (IMF) ได้คาดการณ์ว่า GDP ของไทยในปี 2569 อาจเติบโตเพียง 1.6% ซึ่งตัวเลขที่ต่ำเช่นนี้ย่อมสะท้อนถึงภาพรวมของเศรษฐกิจที่ยังไม่ฟื้นตัวเต็มที่ ส่งผลต่อความเชื่อมั่นของผู้บริโภคและนักลงทุน
ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ในกรุงเทพฯ และการเปิดตัวโครงการใหม่
เฉพาะเจาะจงลงไปที่ตลาดในกรุงเทพมหานคร ซึ่งเป็นศูนย์กลางเศรษฐกิจของประเทศ สภาพการณ์ก็ไม่ได้สดใสไปกว่าภาพรวมนัก ตัวเลขประมาณการจากผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์อย่าง ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธานศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย (AREA) ระบุว่า มีห้องชุดที่ขายไม่ออกในกรุงเทพฯ ราว 220,000 ยูนิต และเมื่อรวมกับยอดที่อยู่อาศัยที่ขายไม่ออกในจังหวัดอื่นๆ อีกประมาณ 200,000 ยูนิต ทำให้ยอดรวมอสังหาริมทรัพย์คงค้างของผู้พัฒนาสูงถึง 400,000 ยูนิต
ยิ่งไปกว่านั้น ข้อมูลจากบริษัทที่ปรึกษาด้านอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำอย่าง CBRE ชี้ให้เห็นถึงการชะลอตัวอย่างชัดเจนในการเปิดตัวโครงการใหม่ โดยเฉพาะคอนโดมิเนียมในกรุงเทพฯ ในช่วง 3 ไตรมาสแรกของปี 2568 มีการเปิดตัวเพียง 13,700 ยูนิต เทียบกับค่าเฉลี่ยรายปีในช่วงปี 2557-2567 ที่สูงถึงประมาณ 52,000 ยูนิต โดยรวมไปถึงช่วงที่ได้รับผลกระทบจากโควิด-19 ด้วย CBRE คาดการณ์ว่าจำนวนคอนโดมิเนียมใหม่ที่จะเปิดตัวในปี 2569 และ 2570 อาจลดลงเหลือต่ำกว่า 40,000 ยูนิต และ 20,000 ยูนิต ตามลำดับ และจะยิ่งลดน้อยลงไปอีกในช่วง 2 ปีถัดจากนั้น
ผลกระทบจากอัตราดอกเบี้ยที่สูงขึ้นและต้นทุนการก่อสร้าง
การเพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็วของอัตราดอกเบี้ยนโยบายของธนาคารแห่งประเทศไทย จาก 0.5% เป็น 2.5% ภายในระยะเวลาอันสั้น ส่งผลโดยตรงต่อต้นทุนการกู้ยืมสำหรับผู้ประกอบการและผู้บริโภค ต้นทุนการจำนองที่สูงขึ้นย่อมลดทอนกำลังซื้อและทำให้ผู้บริโภคลังเลในการตัดสินใจซื้อ การที่ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์หลายรายได้ขยายการลงทุนในช่วงที่ดอกเบี้ยต่ำในอดีต จึงต้องเผชิญกับความท้าทายอย่างหนักเมื่อต้นทุนทางการเงินปรับตัวสูงขึ้น
ผลกระทบต่อตลาดหุ้นและภาพรวมอุตสาหกรรม
สถานการณ์ที่เกิดขึ้นย่อมส่งผลกระทบต่อภาพรวมของอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์อย่างหลีกเลี่ยงไม่ได้ โดยดัชนีกลุ่มธุรกิจอสังหาริมทรัพย์และก่อสร้างในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย ได้ปรับตัวลดลงถึง 42.6% จากจุดสูงสุดในเดือนมกราคม 2566 หุ้นของบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์หลายแห่งต่างก็เผชิญกับแรงกดดัน ราวกับว่า ภาวะวิกฤตอสังหาริมทรัพย์ กำลังย้อนรอย
โอกาสในวิกฤต: ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในภูมิภาคและตลาดบ้านมือสอง
แม้ภาพรวมจะดูมืดมน แต่ในตลาดอสังหาริมทรัพย์ก็ยังมีบางจุดที่น่าสนใจ โดยเฉพาะในพื้นที่ต่างจังหวัดที่ยังคงมีศักยภาพ อาทิ ภูเก็ต, พัทยา, เกาะสมุย, หัวหิน และศรีราชา ซึ่งหลายพื้นที่เหล่านี้เป็นที่นิยมของชาวต่างชาติ โดยเฉพาะชาวญี่ปุ่น ซึ่งมีสัดส่วนเป็นอันดับสองในการเข้ามาอยู่อาศัยในประเทศไทย โดยเฉพาะผู้ที่ทำงานในเขตพัฒนาพิเศษภาคตะวันออก (EEC) ถึงแม้ในปัจจุบันจำนวนจะลดลงไปบ้าง
อีกหนึ่งแนวโน้มที่น่าจับตาคือการเติบโตของ ตลาดบ้านมือสอง การที่สินเชื่อที่อยู่อาศัยตึงตัว ทำให้ผู้บริโภคที่เคยชื่นชอบบ้านมือหนึ่ง หันมาพิจารณาบ้านมือสองซึ่งมีราคาถูกกว่าและอาจเข้าถึงได้ง่ายกว่าในสภาวะปัจจุบัน แม้ว่าตลาดบ้านมือสองจะเคยมีสภาพคล่องที่ค่อนข้างน้อย แต่สถานการณ์นี้อาจเป็นจุดเปลี่ยนที่ทำให้ตลาดนี้มีความคึกคักมากขึ้น และยังเป็นการเพิ่มแรงกดดันต่อการระบายสต็อกของโครงการใหม่ๆ
แนวทางการแก้ไขและอนาคตของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย
ในฐานะผู้ที่มีประสบการณ์ในวงการนี้ ผมมองว่าการจะพยุง ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ให้ผ่านพ้นวิกฤตนี้ไปได้ จำเป็นต้องอาศัยมาตรการที่ครอบคลุมและมีประสิทธิภาพจากหลายภาคส่วน
การปรับลดอัตราดอกเบี้ย: สิ่งนี้เป็นปัจจัยสำคัญที่สุดที่จะช่วยลดภาระต้นทุนทางการเงินให้กับทั้งผู้ประกอบการและผู้บริโภค หากสามารถมีการปรับลดอัตราดอกเบี้ยลงได้อย่างเหมาะสม ย่อมส่งผลดีต่อการกระตุ้นอุปสงค์ในตลาด
การบริหารจัดการหนี้ครัวเรือน: รัฐบาลจำเป็นต้องมีนโยบายที่เข้มแข็งและต่อเนื่องในการบริหารจัดการหนี้ครัวเรือน เพื่อสร้างความมั่นคงทางการเงินให้กับประชาชน ลดภาระหนี้สินที่ไม่จำเป็น และเพิ่มกำลังซื้อที่แท้จริง
นโยบายส่งเสริมการลงทุน: การส่งเสริมการลงทุนในโครงสร้างพื้นฐานที่สำคัญ การพัฒนาระเบียงเศรษฐกิจพิเศษภาคตะวันออก (EEC) ให้มีความเข้มแข็ง และการสร้างบรรยากาศที่เอื้อต่อการลงทุนจากทั้งในและต่างประเทศ จะช่วยสร้างงานและเพิ่มรายได้ให้กับประชาชน ซึ่งเป็นพื้นฐานสำคัญของการเติบโตของตลาดอสังหาริมทรัพย์
การจัดการอสังหาริมทรัพย์ที่ไม่ได้ใช้ประโยชน์: การพิจารณานโยบายภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง โดยเฉพาะการเก็บภาษีที่ดินที่ไม่ได้ใช้ประโยชน์อย่างจริงจัง อาจช่วยกระตุ้นให้เกิดการนำอสังหาริมทรัพย์ที่เหลืออยู่มาเข้าสู่ตลาด ทำให้เกิดสภาพคล่องมากขึ้น
เสถียรภาพทางการเมือง: สภาพแวดล้อมทางการเมืองที่มั่นคงเป็นปัจจัยพื้นฐานสำคัญในการสร้างความเชื่อมั่นให้กับนักลงทุนและผู้บริโภค
จากข้อมูลและแนวโน้มที่ปรากฏ การคาดการณ์ว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย จะมีการเติบโตอย่างมีนัยสำคัญภายใน 1-2 ปีข้างหน้านั้น เป็นเรื่องที่ท้าทายอย่างยิ่ง หากไม่มีการดำเนินการแก้ไขปัญหาเชิงรุกอย่างจริงจัง และหากเศรษฐกิจยังคงอยู่ในภาวะชะลอตัว การฟื้นตัวอาจต้องใช้เวลาอีกนานกว่าที่คาดการณ์ไว้
สำหรับผู้ที่กำลังมองหาโอกาสในการลงทุนใน อสังหาริมทรัพย์ไทย หรือต้องการขายอสังหาริมทรัพย์ การทำความเข้าใจในสถานการณ์ปัจจุบันอย่างลึกซึ้ง การประเมินศักยภาพของทำเลที่ตั้ง และการพิจารณาทางเลือกที่หลากหลาย เช่น การมองหาอสังหาริมทรัพย์ในทำเลที่มีศักยภาพ หรือการพิจารณาตลาดบ้านมือสอง อาจเป็นกลยุทธ์ที่เหมาะสมในสภาวะตลาดเช่นนี้
หากคุณคือผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่กำลังเผชิญกับความท้าทาย หรือนักลงทุนที่กำลังมองหาคำแนะนำเชิงลึกในการดำเนินธุรกิจใน ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ยุคปัจจุบัน การปรึกษาผู้เชี่ยวชาญที่มีประสบการณ์ตรงและเข้าใจบริบทของตลาดอย่างแท้จริง คือก้าวสำคัญที่จะช่วยนำพาคุณไปสู่การตัดสินใจที่ถูกต้องและมีประสิทธิภาพสูงสุด
