ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย: วิกฤตการณ์ครั้งใหญ่หลังวิกฤตต้มยำกุ้ง สัญญาณฟื้นตัวปลายปี 2025 และแนวโน้มปี 2026
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ผมได้เห็นความผันผวนของตลาดมาหลายครั้ง แต่สิ่งที่กำลังเกิดขึ้นกับตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในปัจจุบันนั้นเป็นปรากฏการณ์ที่น่าจับตามองอย่างยิ่ง รายงานจาก Nikkei Asia เมื่อต้นปี 2569 ได้ฉายภาพความเปราะบางของตลาดที่อยู่อาศัยของไทย ซึ่งกำลังเผชิญภาวะที่เรียกได้ว่าย่ำแย่ที่สุดนับตั้งแต่เหตุการณ์วิกฤตการณ์การเงินเอเชีย หรือที่รู้จักกันในนาม “วิกฤตต้มยำกุ้ง” เมื่อปี 1997
วิกฤตการณ์อสังหาฯ ไทย: รากเหง้าแห่งปัญหาและความซับซ้อน
ข้อมูลเชิงลึกที่น่าตกใจคือ ปัจจุบันมีหน่วยที่อยู่อาศัยที่ขายไม่ออก (Unsold Inventory) ทั่วประเทศสูงถึงราว 400,000 ยูนิต ตัวเลขนี้สะท้อนถึงปัญหาอุปทานส่วนเกิน (Oversupply) ที่เกิดจากการขยายการลงทุนอย่างกึกก้องของภาคอสังหาริมทรัพย์ในช่วงหลายปีที่ผ่านมา ซึ่งเป็นช่วงที่อัตราดอกเบี้ยยังคงอยู่ในระดับต่ำเอื้อต่อการปล่อยสินเชื่อ
เมื่อทิศทางอัตราดอกเบี้ยปรับตัวสูงขึ้นอย่างรวดเร็ว ซึ่งธนาคารแห่งประเทศไทยได้ปรับขึ้นอัตราดอกเบี้ยนโยบายจาก 0.5% สู่ 2.5% ภายในเวลาเพียงปีเดียว ต้นทุนการกู้ยืมเพื่อการซื้อที่อยู่อาศัยก็พุ่งสูงตามไปด้วย ส่งผลให้กำลังซื้อของผู้บริโภคลดลงอย่างมีนัยสำคัญ
ปัจจัยเชิงโครงสร้างที่สำคัญอีกประการหนึ่งคือ “หนี้ครัวเรือน” ที่อยู่ในระดับสูงติดอันดับ 2 ของเอเชีย โดยอยู่ที่ประมาณ 88.2% ของ GDP ณ สิ้นไตรมาสแรกของปี 2568 ตัวเลขนี้สร้างความกังวลใจให้กับสถาบันการเงิน ทำให้การปล่อยสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยมีความเข้มงวดมากขึ้น และอัตราการปฏิเสธสินเชื่อที่อยู่อาศัยโดยรวมพุ่งสูงถึงประมาณ 40% จากการสำรวจของสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร (HBA) โดยเฉพาะอย่างยิ่งในกลุ่มอสังหาริมทรัพย์ระดับล่าง
สาเหตุหลักที่ผู้ยื่นขอสินเชื่อถูกปฏิเสธนั้นมีหลายประการ ได้แก่ 37.3% มีภาระหนี้สินสูงเกินไป, 33.3% มีรายได้ไม่มั่นคง และ 21.6% มีประวัติทางการเงินที่ไม่ดี ปัญหาเหล่านี้ล้วนส่งผลกระทบต่อการตัดสินใจซื้อของผู้บริโภค
แนวโน้มการเปิดตัวโครงการใหม่และการคาดการณ์การฟื้นตัว
ข้อมูลจาก CBRE บริษัทที่ปรึกษาด้านอสังหาริมทรัพย์ชี้ให้เห็นถึงภาวะชะลอตัวของการเปิดตัวโครงการใหม่ในกรุงเทพฯ โดยในช่วง 3 ไตรมาสแรกของปี 2568 มีการเปิดตัวโครงการคอนโดมิเนียมใหม่เพียง 13,700 ยูนิต เทียบกับค่าเฉลี่ยรายปีในช่วงปี 2557-2567 ที่สูงถึงประมาณ 52,000 ยูนิต แม้จะรวมช่วงที่ตลาดซบเซาจากการระบาดของโควิด-19 แล้วก็ตาม
CBRE คาดการณ์ว่า จำนวนคอนโดมิเนียมใหม่ในกรุงเทพฯ อาจจะต่ำกว่า 40,000 ยูนิตในปี 2569 และลดลงเหลือเพียง 20,000 ยูนิตในปี 2570 และคาดว่าจะเหลือเพียงกว่า 10,000 ยูนิตในช่วงสองปีถัดมา ตัวเลขนี้บ่งชี้ถึงความระมัดระวังอย่างยิ่งของผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในการลงทุนใหม่ ท่ามกลางสภาวะตลาดที่ท้าทาย
ความหวังท่ามกลางความท้าทาย: ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในเมืองรองและอสังหาริมทรัพย์มือสอง
แม้ภาพรวมจะดูน่ากังวล แต่ก็ยังมีสัญญาณแห่งความหวังซ่อนอยู่ ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธานศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย (AREA) ได้ให้สัมภาษณ์กับ Nikkei Asia ว่า มีบางพื้นที่นอกกรุงเทพฯ ที่ยังคงมีศักยภาพที่น่าสนใจ ได้แก่ ภูเก็ต, พัทยา, เกาะสมุย, หัวหิน และศรีราชา ซึ่งเป็นพื้นที่ที่มีชาวต่างชาติ โดยเฉพาะชาวญี่ปุ่น พำนักอาศัยอยู่เป็นจำนวนมาก โดยเฉพาะผู้ที่ทำงานในเขตพัฒนาพิเศษภาคตะวันออก (EEC) แม้ว่าจำนวนชาวต่างชาติที่เข้ามาลงทุนในช่วงหลังจะลดลงไปบ้าง
อีกหนึ่งปรากฏการณ์ที่น่าสนใจคือ การเปลี่ยนแปลงพฤติกรรมของผู้บริโภคในการซื้ออสังหาริมทรัพย์ นายภูมิภักดิ์ จุลมณีโชติ กรรมการและประธานผู้บริหารสายงานกลยุทธ์ บริษัท แสนสิริ จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า สัดส่วนของผู้ซื้อบ้านหลังแรกได้ลดลงจากสามในสี่ เหลือประมาณสองในสาม อันเนื่องมาจากความเข้มงวดของสินเชื่อ
ในขณะที่ผู้ซื้อส่วนใหญ่ยังคงชื่นชอบบ้านมือหนึ่ง แต่สภาวะตลาดสินเชื่อที่ตึงตัว ทำให้ “อสังหาริมทรัพย์มือสอง” กลายเป็นทางเลือกที่น่าสนใจมากขึ้น เนื่องจากมีราคาที่ย่อมเยากว่า ปรากฏการณ์นี้ส่งผลให้ตลาดบ้านมือสอง ซึ่งโดยปกติมักประสบปัญหาขาดสภาพคล่อง ได้เริ่มมีความเคลื่อนไหวที่ดีขึ้นเล็กน้อย และยังเป็นการเพิ่มแรงกดดันต่อโครงการก่อสร้างใหม่
ปัจจัยขับเคลื่อนการฟื้นตัวของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย: นโยบายและการลงทุน
การฟื้นตัวของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในระยะยาวนั้น จำเป็นต้องอาศัยปัจจัยหลายประการ ดร.โสภณ ได้เน้นย้ำถึงความสำคัญของ “เสถียรภาพทางการเมือง” ซึ่งเป็นรากฐานสำคัญสำหรับการลงทุนในทุกภาคส่วน นอกจากนี้ การมี “การเก็บภาษีที่ดินที่ไม่ได้ใช้ประโยชน์” จะช่วยกระตุ้นสภาพคล่องในตลาด และส่งเสริมให้เกิดการพัฒนาที่ดินอย่างมีประสิทธิภาพ
“การลงทุนด้านโครงสร้างพื้นฐาน” ที่มีประสิทธิภาพ จะช่วยยกระดับคุณภาพชีวิตและสร้างโอกาสทางเศรษฐกิจให้กับพื้นที่ต่างๆ ทั่วประเทศ อันจะเป็นปัจจัยดึงดูดการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ในระยะยาว
ที่สำคัญที่สุดคือ “มาตรการเพิ่มเติมเพื่อลดหนี้ครัวเรือน” ซึ่งเป็นปัญหาเชิงโครงสร้างที่กัดกินกำลังซื้อของผู้บริโภค การแก้ไขปัญหานี้อย่างตรงจุดและมีประสิทธิผล จะเป็นกุญแจสำคัญในการปลดล็อกศักยภาพของตลาดอสังหาริมทรัพย์
มองไปข้างหน้า: ทิศทางตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2026 และอนาคต
จากข้อมูลของ IMF ที่คาดการณ์ว่า การเติบโตทางเศรษฐกิจของไทยในปี 2569 จะชะลอตัวลงเหลือเพียง 1.6% ทำให้หลายฝ่ายตั้งคำถามถึงความสามารถในการฟื้นตัวของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยภายใน 3 ปีข้างหน้า
“หากต้องการกู้วิกฤตตลาดเรียลเอสเตทจริง อันดับแรกต้องลดอัตราดอกเบี้ย” ดร.โสภณ กล่าวเสริม “หลายฝ่ายคาดการณ์ว่า ปี 2027 จะมีการเติบโตน้อยกว่า 2% ดังนั้นจึงไม่น่าจะมีการเปลี่ยนแปลงครั้งใหญ่ในตลาดเว้นแต่จะทำอะไรบางอย่าง”
ในฐานะผู้เชี่ยวชาญ ผมมองว่า สภาวะตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในช่วงปี 2569-2570 นี้ จะยังคงเผชิญกับความท้าทายอย่างต่อเนื่อง แต่ก็เป็นช่วงเวลาที่เหมาะสมสำหรับการปรับตัวและวางกลยุทธ์ การเข้าใจถึงพลวัตของตลาด การปรับตัวของผู้บริโภค และการมองหาโอกาสในทำเลที่มีศักยภาพ จะเป็นกุญแจสำคัญในการก้าวผ่านช่วงเวลาที่ยากลำบากนี้ไปให้ได้
สำหรับนักลงทุน นักพัฒนา หรือผู้ที่กำลังพิจารณาการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ในช่วงเวลานี้ ผมขอแนะนำให้ศึกษาข้อมูลอย่างละเอียด ประเมินความเสี่ยงอย่างรอบคอบ และปรึกษาผู้เชี่ยวชาญที่มีประสบการณ์ การตัดสินใจอย่างมีข้อมูลในวันนี้ จะนำไปสู่ผลลัพธ์ที่ยั่งยืนในอนาคต
ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยกำลังอยู่ในช่วงหัวเลี้ยวหัวต่อที่สำคัญ การรับมือกับความท้าทายในปัจจุบันอย่างชาญฉลาด จะเป็นการปูทางสู่การฟื้นตัวที่แข็งแกร่งและยั่งยืนในอนาคตอันใกล้นี้
