เจาะลึกสมรภูมิ “ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์” ไทย: ถอดรหัสผู้ชนะและกลยุทธ์ทำกำไรในยุคตลาดผันผวน
ในฐานะที่ผมคลุกคลีอยู่ในวงการ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ มานานกว่าทศวรรษ ผมเห็นความเปลี่ยนแปลงมานับครั้งไม่ถ้วน ตั
้งแต่วิกฤตระดับโลกไปจนถึงการเปลี่ยนผ่านของพฤติกรรมผู้บริโภค แต่หากจะให้พูดถึงช่วงเวลาที่ท้าทายและเป็น “บทเรียนราคาแพง” ที่สุดช่วงหนึ่งคงหนีไม่พ้นช่วงปี 2566 ต่อเนื่องมาถึงปัจจุบัน ซึ่งเป็นช่วงที่ตัวเลขทางเศรษฐกิจและกราฟยอดขายไม่ได้เป็นไปตามที่หลายฝ่ายคาดการณ์ไว้
ย้อนกลับไปในช่วงปี 2566 หลายคนคาดหวังว่าเราจะเห็นการ Take-off ของตลาดอย่างรุนแรงจากแรงส่งในปี 2565 แต่ความเป็นจริงกลับกลายเป็น “ปีแห่งความฝืดเคือง” ตลาดตกอยู่ในสภาวะชะลอตัวอย่างหนักตั้งแต่ก่อนการเลือกตั้งใหญ่ และลากยาวมาจนถึงปลายปี แม้แต่ช่วงไตรมาส 4 ที่มักจะเป็นช่วง Golden Period หรือฤดูกาลทำเงินของเหล่านักพัฒนาที่ดิน ก็ยังไม่สามารถดึงความเชื่อมั่นกลับมาได้ จนส่งผลกระทบต่อเนื่องมาถึงทิศทางตลาดในปี 2567 และ 2568
วันนี้ผมจะพามาเจาะลึกข้อมูลเชิงลึกจาก 41 บริษัทยักษ์ใหญ่ในตลาดหลักทรัพย์ เพื่อวิเคราะห์ว่าใครคือผู้ชนะตัวจริงในสมรภูมิ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ และกลยุทธ์แบบไหนที่ทำให้พวกเขายังยืนหยัดได้ท่ามกลางพายุเศรษฐกิจ
สรุปภาพรวมรายได้: เมื่อยักษ์ใหญ่ต้องปรับตัวเพื่อความอยู่รอด
จากการเก็บข้อมูลผลประกอบการรวมของทั้ง 41 บริษัท พบว่ารายได้รวมอยู่ที่ประมาณ 371,560 ล้านบาท ลดลงเล็กน้อยราว 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่ทำได้ 376,141 ล้านบาท ตัวเลขนี้ดูเหมือนจะไม่เยอะ แต่ถ้าเราเจาะลึกลงไปในรายละเอียดจะพบความจริงที่น่าตกใจ เพราะมีถึง 25 บริษัทจาก 41 รายที่มีรายได้ติดลบ ซึ่งสะท้อนให้เห็นว่า ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ในภาพรวมกำลังเผชิญกับภาวะ Oversupply ในบาง Segment และกำลังซื้อที่เปราะบาง
โดยเฉพาะบริษัทที่เน้นตลาดระดับกลาง-ล่าง อย่าง แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์ หรือ คันทรี่ กรุ๊ป ที่รายได้ดิ่งลงกว่า 28% สะท้อนให้เห็นว่าปัจจัยเรื่อง ดอกเบี้ยอสังหา ที่ปรับตัวสูงขึ้น และหนี้ครัวเรือนที่เป็นอุปสรรคสำคัญในการขอ สินเชื่อบ้าน ทำให้กลุ่มลูกค้าหลักใน Segment นี้หายไปจากตลาดอย่างน่าใจหาย แม้แต่ยักษ์ใหญ่ที่เคยเป็นผู้นำด้านประสิทธิภาพอย่าง แลนด์แอนด์เฮ้าส์ ก็ยังมีรายได้รวมลดลงถึง 18% ซึ่งเป็นสัญญาณเตือนว่าไม่มีใครปลอดภัยในสภาวะเช่นนี้
แชมป์รายได้รวม: Sansiri กับกลยุทธ์การตลาดที่เหนือชั้น
ในปีที่ผ่านมา “แสนสิริ” (Sansiri) สามารถผงาดขึ้นเป็นอันดับ 1 ในด้านรายได้รวมด้วยตัวเลข 39,082 ล้านบาท เติบโตขึ้น 12% ท่ามกลางกระแสการติดลบของตลาด สาเหตุสำคัญที่ผมมองเห็นคือการรุกตลาด คอนโดหรู และ บ้านเดี่ยว ระดับบนอย่างต่อเนื่อง การจับกลุ่มลูกค้าที่มีกำลังซื้อสูง (High Net Worth) ช่วยให้แสนสิริรอดพ้นจากวิกฤตการปฏิเสธสินเชื่อจากธนาคาร ซึ่งเป็นปัญหาใหญ่ของ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ในปัจจุบัน
ขณะที่ “เอพี ไทยแลนด์” (AP Thailand) ตามมาติดๆ เป็นอันดับ 2 ด้วยรายได้ 38,399 ล้านบาท แม้จะลดลงเล็กน้อยไม่ถึง 1% แต่ก็ยังถือว่ารักษามาตรฐานได้ดีเยี่ยม โดยเฉพาะการบริหารจัดการ Portfolio ที่ครอบคลุมทุกระดับราคา
รายได้จากการขาย: ดัชนีชี้วัดความแข็งแกร่งที่แท้จริง
นักลงทุนมืออาชีพมักจะไม่ได้ดูแค่ “รายได้รวม” เท่านั้น แต่เราต้องเจาะไปที่ “รายได้จากการขาย” (Revenue from Sales) เพราะนี่คือตัวเลขที่สะท้อนว่าสินค้าของคุณยังเป็นที่ต้องการของตลาดหรือไม่ ในปีที่ผ่านมา รายได้จากการขายรวมของ 41 บริษัทลดลงถึง 11% โดยมีถึง 30 บริษัทที่มียอดขายตกต่ำลง
จุดที่น่าสังเกตคือ “เอพี ไทยแลนด์” สามารถยึดอันดับ 1 ในแง่รายได้จากการขายได้ที่ 36,927 ล้านบาท แม้จะลดลง 2% แต่ก็พิสูจน์ให้เห็นถึงพลังของการเป็น “Market Leader” ในกลุ่มที่อยู่อาศัยแนวราบ ส่วนแสนสิริตามมาเป็นอันดับ 2 แต่ที่น่าสนใจคือยอดขายของแสนสิริเติบโตขึ้น 7% ซึ่งสวนทางกับค่าเฉลี่ยของตลาดอย่างสิ้นเชิง
อีกหนึ่งม้ามืดที่ผมต้องพูดถึงในฐานะผู้เชี่ยวชาญคือ “เซ็นทรัลพัฒนา” (CPN) ที่เริ่มเก็บเกี่ยวรายได้จาก โครงการมิกซ์ยูส และคอนโดมิเนียมที่ปูพรมไว้ก่อนหน้านี้ โดยทำรายได้จากการขายพุ่งขึ้นถึง 103% หรือประมาณ 5,835 ล้านบาท นี่คือโมเดลการสร้างรายได้แบบ Ecosystem ที่น่าจับตามองที่สุดในวงการ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ยุคใหม่
กำไรสุทธิ: ใครคือผู้บริหารจัดการต้นทุนได้มีประสิทธิภาพที่สุด?
สุดท้ายแล้ว “ยอดขายคือความภูมิใจ แต่กำไรคือเงินในกระเป๋า” ในปี 2566 กำไรสุทธิรวมของทั้งกลุ่มลดลง 11% อยู่ที่ 44,165 ล้านบาท มีบริษัทถึง 12 แห่งที่ประสบภาวะขาดทุน ซึ่งส่วนใหญ่เป็นบริษัทขนาดกลางที่ยังไม่สามารถปรับตัวเข้ากับต้นทุนวัสดุก่อสร้างและค่าแรงที่เพิ่มขึ้นได้
แชมป์ทำกำไรยังคงเป็นของ “แลนด์แอนด์เฮ้าส์” (LH) ที่กวาดกำไรไป 7,495 ล้านบาท แต่ถ้าเรามองแบบเซียนอสังหาฯ จริงๆ เราจะพบว่ากำไรส่วนหนึ่งมาจากการขายทรัพย์สิน (Asset Divestment) เช่น การขายโรงแรมเข้ากองทรัสต์ (REIT) ซึ่งเป็นกลยุทธ์การบริหารเงินสดที่ชาญฉลาด หากวัดกันที่กำไรจากการดำเนินงานเพียวๆ “ศุภาลัย” (Supalai) และ “เอพี ไทยแลนด์” คือผู้ที่ทำผลงานได้เบียดกันอย่างสูสีในระดับ 6,000 ล้านบาท
สิ่งที่น่าทึ่งที่สุดคือแสนสิริที่มีกำไรสุทธิโตก้าวกระโดดถึง 42% มาอยู่ที่ 5,846 ล้านบาท สะท้อนถึงการปรับปรุงโครงสร้างต้นทุนและการทำ Marketing ที่ตรงจุด ทำให้สามารถปิดโครงการได้เร็วขึ้นและลดภาระดอกเบี้ยจ่ายลงได้
วิเคราะห์เทรนด์และทิศทางธุรกิจอสังหาริมทรัพย์สู่ปี 2026
จากข้อมูลทั้งหมดนี้ ในมุมมองของผมที่เฝ้าสังเกตการณ์มานาน ทิศทางของ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ตั้งแต่ปีนี้ไปจนถึงปี 2026 จะมีการเปลี่ยนแปลงที่ชัดเจนใน 3 ด้านหลัก:
The Rise of Luxury and Branded Residences: ตลาดบนจะยังคงเป็นที่พึ่งเดียวของนักพัฒนาที่ดิน การทำ คอนโดมิเนียม ที่พ่วงแบรนด์โรงแรมระดับโลกจะกลายเป็นมาตรฐานใหม่เพื่อดึงดูดนักลงทุนต่างชาติและกลุ่มมั่งคั่งในประเทศ
Asset Monetization: เราจะเห็นบริษัทอสังหาฯ หันมาขายทรัพย์สินเข้ากอง REIT หรือทำสัญญาเช่าระยะยาวมากขึ้น เพื่อสร้างกระแสเงินสดมาหมุนเวียน แทนการหวังพึ่งพายอดขายจากการโอนกรรมสิทธิ์เพียงอย่างเดียว
Green and Smart Living: เทรนด์บ้านประหยัดพลังงานและการติดตั้ง EV Charger จะไม่ใช่แค่ Option เสริมอีกต่อไป แต่มันคือปัจจัยหลักในการตัดสินใจซื้อสำหรับคนยุคใหม่ที่ใส่ใจเรื่องสิ่งแวดล้อมและการบริหารจัดการค่าใช้จ่ายระยะยาว
สำหรับการลงทุนใน ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ยุคนี้ นักลงทุนต้องระมัดระวังเรื่องสภาพคล่องเป็นพิเศษ การเลือกซื้อทรัพย์สินใน ทำเล ที่มีศักยภาพ เช่น แนวรถไฟฟ้าสายใหม่หรือเขตเศรษฐกิจพิเศษ ยังคงเป็นกลยุทธ์ที่ดี แต่ต้องคำนวณเรื่อง Yield หรือผลตอบแทนจากการเช่าให้รอบคอบ เพราะราคาอสังหาฯ ในปัจจุบันปรับตัวสูงขึ้นเร็วกว่าค่าเช่า
บทสรุปจากมุมมองผู้เชี่ยวชาญ
สงครามใน ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ปี 2566-2567 ได้คัดกรอง “ตัวจริง” ออกจากตลาด บริษัทที่มีสายป่านยาวและมีการบริหารความเสี่ยงที่ดีเท่านั้นที่จะอยู่รอด ความสำเร็จในอดีตไม่ใช่เครื่องการันตีอนาคตอีกต่อไป การเข้าใจ Data และการปรับตัวให้ไวคือหัวใจสำคัญ
หากคุณคือนักลงทุนที่กำลังมองหาโอกาสในตลาดนี้ หรือเป็นเจ้าของธุรกิจที่ต้องการขยายพอร์ตอสังหาริมทรัพย์ สิ่งสำคัญที่สุดคือการได้รับคำปรึกษาที่ถูกต้องและการวิเคราะห์ข้อมูลที่แม่นยำเพื่อลดความเสี่ยงในการลงทุน
หากคุณต้องการคำปรึกษาเชิงลึกเกี่ยวกับกลยุทธ์การลงทุน หรือต้องการข้อมูลเจาะลึกในแต่ละทำเลเพื่อประกอบการตัดสินใจซื้ออสังหาริมทรัพย์ ติดต่อทีมผู้เชี่ยวชาญของเราได้ตั้งแต่วันนี้ เพื่อให้ทุกการลงทุนของคุณก้าวไปข้างหน้าอย่างมั่นคงในสมรภูมิธุรกิจที่มีการเปลี่ยนแปลงอยู่ตลอดเวลา
