เจาะลึกภาพรวมธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทย: บทเรียนราคาแพงจากปีแห่งการชะลอตัว สู่กลยุทธ์การปรับตัวในปี 2569
หากมองย้อนกลับไปในช่วง 2-3 ปีที่ผ่านมา คนในแวดวง ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ต่างตระหนักดีว่าเรากำลัง
ยืนอยู่บนจุดเปลี่ยนสำคัญของอุตสาหกรรม จากข้อมูลเชิงลึกที่ผมได้คลุกคลีอยู่ในวงการมานานกว่า 10 ปี ผมเห็นความเปลี่ยนแปลงที่น่าสนใจและเป็นบทเรียนสำคัญสำหรับนักพัฒนาที่ดินและนักลงทุน โดยเฉพาะผลประกอบการในช่วงปี 2566-2567 ที่กลายเป็นบรรทัดฐานใหม่ (New Normal) ของการบริหารจัดการต้นทุนและยอดขายในยุคที่ดอกเบี้ยบ้านทรงตัวอยู่ในระดับสูง
ในปี 2566 ถือเป็นปีที่สร้างความ “ผิดหวัง” ให้กับหลายฝ่าย เดิมทีเราคาดการณ์กันว่า momentum จากช่วงปลายปี 2565 จะส่งผลให้ตลาดฟื้นตัวได้อย่างแข็งแกร่ง แต่ความเป็นจริงกลับตรงกันข้าม ตลาดเริ่มส่งสัญญาณชะลอตัวอย่างเห็นได้ชัดตั้งแต่ช่วงก่อนการเลือกตั้งใหญ่ และลากยาวต่อเนื่องมาจนถึงปัจจุบัน แม้แต่ในช่วงฤดูกาลขายหรือ Peak Season อย่างไตรมาสที่ 4 ก็ไม่สามารถดึงกำลังซื้อกลับมาได้เท่าที่ควร ส่งผลให้ภาพรวมของ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ในปัจจุบันต้องเผชิญกับโจทย์ที่ท้าทายกว่าเดิม ทั้งในเรื่องของหนี้ครัวเรือนและการอนุมัติ สินเชื่อบ้าน จากสถาบันการเงินที่เข้มงวดขึ้นอย่างมาก
วิเคราะห์สมรภูมิ 41 บริษัทจดทะเบียน: ใครคือผู้รอดชีวิตที่แท้จริง?
จากการรวบรวมข้อมูลของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ฯ ทั้งสิ้น 41 บริษัท พบว่ารายได้รวมในปีที่ผ่านมาอยู่ที่ประมาณ 371,560 ล้านบาท ซึ่งหากดูเป็นตัวเลขดิบอาจจะเห็นว่าลดลงเพียงเล็กน้อยประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 แต่หากเราพิจารณาในเชิงลึก (Deep Dive) จะพบว่ามีถึง 25 บริษัทจาก 41 รายที่มีรายได้ลดลงอย่างมีนัยสำคัญ
สิ่งที่น่ากังวลสำหรับคนทำ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ คือการที่บริษัทระดับแม่เหล็กบางรายมีรายได้ติดลบมากกว่า 20% เช่น แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์, อีสเทอร์น สตาร์ และ คันทรี่ กรุ๊ป ที่ได้รับผลกระทบจากการชะลอตัวของเซกเมนต์คอนโดมิเนียมระดับกลาง-ล่าง นอกจากนี้ แบรนด์หรูอย่าง ไรมอน แลนด์ หรือแม้แต่บริษัทที่เน้นตลาดแนวราบอย่าง ลลิล พร็อพเพอร์ตี้ ก็ยังหนีไม่พ้นภาวะติดลบ ซึ่งสะท้อนให้เห็นว่ากำลังซื้อถูกบีบคั้นในทุกเซกเมนต์
แม้แต่ยักษ์ใหญ่อย่าง แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH) ที่ขึ้นชื่อเรื่องการบริหารจัดการที่มีประสิทธิภาพ ก็ยังมีรายได้รวมลดลงถึง 18% สิ่งนี้บ่งบอกเราว่า การประเมินราคาที่ดิน และการวางแผนเปิดโครงการใหม่ต้องทำด้วยความระมัดระวังสูงสุด เพราะต้นทุนทางการเงินในปัจจุบันไม่ใช่สิ่งที่สามารถมองข้ามได้อีกต่อไป
แชมป์รายได้รวม vs แชมป์ยอดขาย: เหรียญคนละด้าน
ในการวิเคราะห์ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ อย่างมืออาชีพ เราจะดูเพียงแค่ “รายได้รวม” ไม่ได้ เพราะรายได้รวมอาจถูกบิดเบือนด้วยรายการพิเศษ เช่น การขายสินทรัพย์เข้ากอง REIT หรือรายได้จากค่าเช่าและบริการ แต่หากเราจะวัด “ฝีมือ” ในการรบจริงในสนามอสังหาฯ เราต้องดูที่ “รายได้จากการขาย” (Revenue from Sales) เป็นหลัก
ในกลุ่ม Top 10 ของปีที่ผ่านมา แสนสิริ (SIRI) สามารถผงาดขึ้นเป็นอันดับ 1 ในด้านรายได้รวมที่ 39,082 ล้านบาท เติบโตขึ้น 12% ท่ามกลางวิกฤต ซึ่งต้องยอมรับว่าการวางกลยุทธ์แบรนด์และการเจาะตลาด บ้านหรู ของแสนสิริทำได้อย่างไร้ที่ติ แต่ถ้าหากดูรายได้จากการขายเพียงอย่างเดียว เอพี (ไทยแลนด์) คือผู้ชนะตัวจริงด้วยตัวเลข 36,927 ล้านบาท แม้จะลดลงเล็กน้อยแต่ก็สะท้อนถึง Backlog ที่แข็งแกร่งและการโอนกรรมสิทธิ์ที่ต่อเนื่อง
ตัวเลขที่น่าตกใจจากการรวบรวมข้อมูลคือ รายได้จากการขายรวมของทั้ง 41 บริษัท ลดลงถึง 11% โดยเหลือเพียง 268,460 ล้านบาท เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า และมีถึง 30 บริษัทที่มียอดขายถดถอย นี่คือสัญญาณเตือนภัยที่ชัดเจนว่า อสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน อาจต้องใช้เวลาคืนทุนนานขึ้น และผู้บริโภคเริ่มชะลอการตัดสินใจ ซื้อบ้านหลังแรก เนื่องจากความกังวลด้านเศรษฐกิจ
เจาะลึกกำไรสุทธิ: “ยอดขายเป็นเพียงตัวเลข แต่กำไรคือเรื่องจริง”
ในฐานะที่ผมอยู่ในสายงานบริหาร ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ มานาน ผมมักจะบอกลูกศิษย์และพาร์ทเนอร์เสมอว่า “ยอดขายคือความภูมิใจ แต่กำไรคือความอยู่รอด” ในปีที่ผ่านมา กำไรสุทธิรวมของอุตสาหกรรมลดลง 11% เหลือเพียง 44,165 ล้านบาท และที่น่าเป็นห่วงคือมีถึง 12 บริษัทที่ต้องเผชิญกับภาวะขาดทุน บางบริษัทสะสมตัวแดงมาตั้งแต่ช่วงโควิดและยังหาทางกลับมาไม่ได้
อันดับ 1 ในด้านกำไรสุทธิยังคงเป็นของ แลนด์แอนด์เฮ้าส์ ที่กวาดไป 7,495 ล้านบาท แต่ต้องหมายเหตุไว้ว่านี่คือผลจากการขายโรงแรมเข้ากองทุนราว 2,500 ล้านบาท หากตัดรายการพิเศษนี้ออกไป ศุภาลัย (SPALI) จะกลายเป็นเบอร์ 1 ของวงการทันทีด้วยกำไร 6,083 ล้านบาท ซึ่งแสดงให้เห็นถึงความสามารถในการควบคุมต้นทุนการก่อสร้าง (Construction Cost) ที่โดดเด่นที่สุดในประเทศ
อีกหนึ่งบริษัทที่ต้องจับตามองคือ เซ็นทรัลพัฒนา (CPN) ที่เริ่มรุกหนักใน ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ เพื่อขาย โดยมีรายได้เติบโตแบบก้าวกระโดดถึง 103% จากการใช้โมเดล Mixed-use ที่มีห้างสรรพสินค้าเป็นแม่เหล็กดึงดูด นี่คือโมเดลธุรกิจที่จะกลายเป็นเทรนด์หลักในปี 2569-2570 เพราะสามารถบริหารความเสี่ยงได้ดีกว่าโครงการเดี่ยวๆ (Stand-alone)
แนวโน้มธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ปี 2569: โอกาสในวิกฤต
เมื่อเราก้าวเข้าสู่ปี 2569 บริบทของตลาดเปลี่ยนไปอย่างสิ้นเชิง ความท้าทายจาก ดอกเบี้ยบ้าน ที่ยังคงทรงตัวในระดับสูงทำให้ผู้พัฒนาต้องปรับตัวจากการเน้นปริมาณ (Volume) มาเน้นที่คุณภาพและประสบการณ์ของผู้พักอาศัย (Quality & Experience) แทน
การปรับปรุงโครงสร้างหนี้และสินเชื่อ: ปัจจุบัน Rejection Rate หรืออัตราการปฏิเสธสินเชื่อจากธนาคารสูงถึง 50-60% ในบางทำเล ดังนั้นผู้ประกอบการต้องเข้ามามีบทบาทในการเป็นที่ปรึกษาด้านการเงินให้กับลูกค้ามากขึ้น การทำ Pre-approve ก่อนการจองกลายเป็นขั้นตอนมาตรฐานที่ขาดไม่ได้ เพื่อลดโอกาสการหลุดจองและเพิ่มประสิทธิภาพในการโอนกรรมสิทธิ์
เทรนด์ความยั่งยืนและ Green Building: ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ในปี 2569 ไม่ได้สู้กันที่แค่ทำเลหรือราคาอีกต่อไป แต่เป็นเรื่องของ ESG (Environmental, Social, and Governance) บ้านที่ติดตั้งโซลาร์เซลล์ ระบบระบายอากาศอัจฉริยะ และการใช้วัสดุก่อสร้างที่เป็นมิตรต่อสิ่งแวดล้อม จะได้รับความสนใจจากกลุ่ม Gen Z และ Gen Alpha ที่กำลังกลายเป็นกลุ่มลูกค้าใหม่
การขยายตัวสู่ต่างจังหวัดและหัวเมืองท่องเที่ยว: จากการที่รัฐบาลมีนโยบายกระตุ้นเศรษฐกิจผ่านการท่องเที่ยว ทำให้อสังหาฯ ในภูเก็ต เชียงใหม่ และชลบุรี กลายเป็นเค้กชิ้นปลามัน โดยเฉพาะการซื้อเพื่อทำ อสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน ในรูปแบบ Short-term rental ที่ให้ผลตอบแทน (Yield) สูงกว่าการปล่อยเช่ารายเดือนในกรุงเทพฯ
ความสำคัญของการประเมินราคาที่ดิน: ในยุคที่ต้นทุนการพัฒนาพุ่งสูงขึ้น การเลือกซื้อที่ดินเพื่อรอการพัฒนาต้องใช้ความละเอียดรอบคอบมากขึ้น การวิเคราะห์ศักยภาพทำเลผ่าน Big Data และการพยากรณ์การขยายตัวของระบบขนส่งมวลชน จะเป็นตัวตัดสินว่าโครงการนั้นจะทำกำไรหรือจะกลายเป็นภาระของบริษัท
กลยุทธ์การเอาตัวรอดสำหรับนักลงทุนและผู้ซื้อบ้าน
สำหรับท่านที่กำลังมองหาโอกาสใน ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ไม่ว่าจะเป็นเพื่ออยู่อาศัยหรือเพื่อลงทุน ผมมีคำแนะนำจากประสบการณ์ตรงดังนี้ครับ:
เช็คสุขภาพการเงินก่อน กู้เงินซื้อบ้าน: ในสภาวะปัจจุบัน การมีเงินออมสำรองอย่างน้อย 10-20% ของราคาบ้านเป็นเรื่องจำเป็น เพื่อลดภาระการกู้และเพิ่มโอกาสในการอนุมัติ สินเชื่อบ้าน จากสถาบันการเงิน
เน้นโครงการที่มีสภาพคล่องสูง: เลือกแบรนด์ที่มีชื่อเสียงด้านการบริหารจัดการหลังการขาย เพราะในอนาคตหากคุณต้องการขายต่อ ราคาจะถูกกำหนดโดยสภาพของโครงการและการดูแลรักษาเป็นสำคัญ
ศึกษาเงื่อนไขดอกเบี้ยอย่างละเอียด: การเปรียบเทียบข้อเสนอจากหลายธนาคารและการเลือกช่วงเวลาในการรีไฟแนนซ์ (Refinance) จะช่วยประหยัดเงินในกระเป๋าได้เป็นหลักแสนหลักล้านบาท
บทสรุปจากมุมมองผู้เชี่ยวชาญ
ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ของไทยผ่านจุดต่ำสุดมาแล้ว และกำลังอยู่ในช่วงของการประคองตัวเพื่อเติบโตอย่างยั่งยืน แม้ตัวเลขรายได้และกำไรของยักษ์ใหญ่หลายรายจะลดลง แต่นั่นคือสัญญาณของการ “คัดท้าย” เพื่อความมั่นคงในระยะยาว บริษัทที่รู้จักปรับตัว ลดสัดส่วนหนี้สิน (Gearing Ratio) และหันมาสร้างคุณค่าที่แท้จริงให้กับผู้บริโภค จะเป็นผู้ชนะที่แท้จริงในทศวรรษหน้า
การทำธุรกิจในวันนี้ไม่ใช่แค่เรื่องของการสร้างบ้านให้เสร็จแล้วขายไป แต่มันคือการสร้าง “นิเวศวิทยาแห่งการอยู่อาศัย” ที่ตอบโจทย์การใช้ชีวิตที่เปลี่ยนแปลงไปทุกวัน หากคุณสามารถจับจังหวะตลาดได้แม่นยำ และมีความเข้าใจในกลไกของ สินเชื่อบ้าน และความต้องการเชิงลึกของผู้บริโภค ปี 2569 นี้จะเป็นปีแห่งโอกาสทองสำหรับคุณอย่างแน่นอน
ไม่ว่าคุณจะเป็นนักพัฒนารายใหม่ที่กำลังมองหาทำเลศักยภาพ หรือนักลงทุนที่ต้องการพอร์ตอสังหาฯ ที่มั่นคง การมีที่ปรึกษาที่มีประสบการณ์จะช่วยให้คุณก้าวข้ามความผันผวนของตลาดได้อย่างมั่นใจ หากคุณต้องการคำปรึกษาเชิงลึกเกี่ยวกับกลยุทธ์การลงทุน หรือต้องการข้อมูลเจาะลึกในทำเลเฉพาะตัว เพื่อการตัดสินใจที่แม่นยำที่สุดในรอบปี
พร้อมที่จะยกระดับพอร์ตอสังหาริมทรัพย์ของคุณหรือยัง? ติดต่อทีมงานมืออาชีพของเราวันนี้ เพื่อรับบทวิเคราะห์ตลาดล่าสุดและคำแนะนำในการเลือกสินเชื่อที่คุ้มค่าที่สุดสำหรับคุณ
