ปี 2569: อสังหาริมทรัพย์ไทย ปรับสมดุลสู่ความท้าทายใหม่ ท่ามกลางแรงกดดันเศรษฐกิจและการเปลี่ยนแปลงเชิงโครงสร้าง
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ผมได้ประจักษ์ถึงวัฏจักรขึ้นลงของตลาดมาหลายครั้ง แต่ปี 2569 นี้ ดูเหมือนจะเป็นปีที่ต้องเผชิญหน้ากับปรากฏการณ์ “พายุเศรษฐกิจสมบูรณ์แบบ” (Year of The Great Perfect Storm) ที่ทิ้งร่องรอยความบอบช้ำไว้จากการชะลอตัวอย่างรุนแรง ตลาดโดยรวม ทั้งอสังหาริมทรัพย์กรุงเทพฯ และปริมณฑล คาดการณ์ว่ามูลค่าการขายจะทรงตัวอยู่ในระดับ 2.6-3 แสนล้านบาทต่อเนื่องไปอีกหลายปี นี่ไม่ใช่เพียงตัวเลขทางสถิติ แต่เป็นสัญญาณบ่งชี้ถึงความจำเป็นในการปรับสมดุลใหม่ (The Year of New Balance & Complexity & Structural Problem) เพื่อรับมือกับความท้าทายที่ซับซ้อนยิ่งขึ้น
วิเคราะห์เจาะลึก: อะไรคือ ‘New Balance’, ‘Complexity’, และ ‘Structural Problem’?
นิยามของ “New Balance” ในบริบทของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2569 นั้นเกิดจากการหดตัวของยอดขายและยอดโอนทั้งในกรุงเทพฯ-ปริมณฑล และตลาดทั่วประเทศ สอดคล้องกับอัตราการเติบโตทางเศรษฐกิจ (GDP) ที่ยังคงอยู่ในระดับต่ำเพียง 1-2% ส่งผลให้กำลังซื้อทั้งจากผู้บริโภคไทยและชาวต่างชาติลดน้อยถอยลง นอกจากนี้ การที่ราคาอสังหาริมทรัพย์ปรับตัวสูงขึ้นเกินกว่ากำลังซื้อของคนรุ่นใหม่ ทำให้พวกเขาหันไปพึ่งพาการเช่าระยะยาว หรือการซื้อบ้านมือสองเป็นทางเลือกหลัก ในขณะที่โครงสร้างสนับสนุนจากภาครัฐยังขาดหายไป
“Complexity” สะท้อนถึงความซับซ้อนที่เพิ่มขึ้นในธุรกิจที่อยู่อาศัย ปัจจุบันตลาดมีผลิตภัณฑ์ที่หลากหลาย ตั้งแต่คอนโดมิเนียม บ้านเดี่ยว บ้านแฝด และทาวน์เฮาส์ รูปแบบการเข้าถึงก็มีทั้งการซื้อขาดและการเช่าระยะยาว 30-60 ปี ราคาตั้งแต่หลักล้านบาทต้นๆ ไปจนถึงระดับ 500-1,000 ล้านบาท ปัญหาสำคัญที่ผู้ซื้อเผชิญคืออัตราการอนุมัติสินเชื่อที่ลดลงอย่างมีนัยสำคัญ โดยบางกรณีสูงถึง 50-70% ที่ไม่ผ่านการอนุมัติจากสถาบันการเงิน ประกอบกับค่าใช้จ่ายในการเดินทางด้วยระบบขนส่งสาธารณะที่สูงขึ้น กลายเป็นภาระค่าครองชีพก้อนใหญ่ที่บั่นทอนกำลังซื้อ
“Structural Problem” ชี้ให้เห็นถึงช่องว่างเชิงโครงสร้างที่สำคัญของประเทศไทย เราขาดกลไกระยะยาวที่รองรับการถือครองอสังหาริมทรัพย์ของชาวต่างชาติอย่างแท้จริง และที่สำคัญยิ่งกว่าคือ การขาดโครงสร้างที่สนับสนุนความต้องการซื้อบ้านของคนรุ่นใหม่ ซึ่งมีกำลังซื้อที่ถดถอยอย่างต่อเนื่องจนยากที่จะก้าวเข้าสู่การเป็นเจ้าของที่อยู่อาศัยได้
แนวโน้มรายสินค้าและกลุ่มราคา: สัญญาณเตือนที่ต้องจับตา
เมื่อเจาะลึกรายสินค้า เราพบว่า ทาวน์เฮาส์ กำลังเผชิญกับความท้าทายในการปรับตัวเข้าสู่ตลาดอีกครั้ง ในขณะที่ บ้านเดี่ยว ยังคงไปได้ดี แต่ก็เริ่มได้รับแรงเสียดทานจากกำลังซื้อชาวต่างชาติที่ลดลง จากนโยบายควบคุมการโอนเงินข้ามประเทศ การปราบปรามทุนสีเทาและกลุ่มนอมินี ทำให้มีแนวโน้มที่ยอดขายบ้านเดี่ยวอาจจะถดถอยต่อเนื่อง หากไม่มีการนำเสนอ สัญญาเช่าระยะยาว 60 ปี ที่ชัดเจนและน่าสนใจออกมาเป็นทางเลือก
สิ่งที่เห็นได้ชัดคือ ลูกค้าชาวต่างชาติจำนวนมากเริ่มหันมาให้ความสนใจกับการเช่ามากขึ้น แม้จะต้องยอมจ่ายค่าเช่าสูงถึงเดือนละ 3-4 แสนบาท สำหรับบ้านหรือคอนโดมิเนียมมูลค่า 50 ล้านบาทก็ตาม เพื่อหลีกเลี่ยงปัญหาการตรวจสอบจากหน่วยงานภาครัฐ สิ่งนี้ส่งผลโดยตรงต่อดีมานด์การซื้อที่ลดลงอย่างหลีกเลี่ยงไม่ได้
ในด้านระดับราคา กลุ่ม ไม่เกิน 3 ล้านบาท ซึ่งเคยติดลบถึง -52% ในปีก่อนหน้า จะยิ่งมีสัดส่วนที่น้อยลงไปอีกในปี 2569 โดยเหลือเพียงประมาณ 1 ใน 3 ของตลาดเท่านั้น เหตุผลหลักมาจากการปฏิเสธสินเชื่อที่สูงถึง 70% แม้ว่าความต้องการซื้อ (Demand) จะยังมีอยู่สูง เพราะโครงสร้างประชากรไม่ได้เปลี่ยนแปลง แต่ข้อจำกัดด้านกำลังซื้อและการเข้าถึงสินเชื่อทำให้ไม่สามารถเป็นเจ้าของบ้านได้ โดยเฉพาะอย่างยิ่งภายใต้สภาวะเศรษฐกิจที่ GDP เติบโตเพียง 1-2% ซึ่งไม่มีแรงขับเคลื่อนที่เพียงพอสำหรับการตัดสินใจก่อหนี้ระยะยาวเช่นการซื้ออสังหาริมทรัพย์
น่าจับตาว่า กลุ่มราคา 7-10 ล้านบาท ก็เริ่มส่งสัญญาณที่น่ากังวล ยอดขายในช่วง 3 ไตรมาสแรกของปีเริ่มมีย่อตัวลง จากเดิมที่เคยเป็นกลุ่มที่รับผลกระทบจากวิกฤตเศรษฐกิจน้อยกว่ากลุ่มราคาต่ำกว่า 7 ล้านบาท ในขณะที่กลุ่ม คอนโดมิเนียมราคาสูง 50 ล้านบาทขึ้นไป จะมีการแข่งขันด้านการพัฒนาโครงการที่สูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง
สำหรับเทรนด์ บ้านมือสอง ดูเหมือนจะมีความสำคัญมากขึ้นในภาพรวมของตลาด แต่เมื่อพิจารณาอย่างละเอียด จะพบว่าการเติบโตของบ้านมือสองที่ใกล้เคียงกับบ้านใหม่นั้น เป็นผลมาจากขนาดตลาดที่เล็กลง โดยมีปัจจัยมาจากผู้ที่ไม่มีกำลังซื้อบ้านใหม่นั่นเอง
ข้อเสนอแนะโรดแมปสู่การฟื้นฟู: 8+3 แนวทางปฏิรูปอสังหาฯ ไทย
ในฐานะนายกสมาคมอาคารชุดไทย ผมได้นำเสนอโรดแมปต่อรัฐบาลหลังการเลือกตั้ง โดยแบ่งเป็น 8 มาตรการในการวางโครงสร้างระยะยาว และ 3 มาตรการเร่งด่วนเพื่อผลักดันการฟื้นตัวในปี 2569:
8 มาตรการวางโครงสร้างระยะยาว:
มาตรการ LTV (Loan to Value) ที่ยืดหยุ่น: ปรับปรุงมาตรการ LTV ให้สอดคล้องกับสถานการณ์ตลาดอสังหาริมทรัพย์และภาวะเศรษฐกิจในระยะยาว เพื่อให้ผู้บริโภคสามารถเข้าถึงสินเชื่อได้ง่ายขึ้น
ขยายสัญญาเช่าและสร้างกองทุน: ขยายระยะเวลาการเช่าจาก 30 ปี เป็น 60 ปี พร้อมทั้งเสนอให้รัฐบาลจัดเก็บภาษีและค่าธรรมเนียมการถือครองอสังหาริมทรัพย์ของชาวต่างชาติในไทย เพื่อนำมาจัดตั้งกองทุนสนับสนุนการมีที่อยู่อาศัยสำหรับผู้มีรายได้น้อยและปานกลาง โดยเน้นการสร้างโครงสร้างพื้นฐานที่มั่นคงและถาวร
จัดระเบียบการพักอาศัยชาวต่างชาติ: วางกรอบกฎหมายอาคารชุดและบ้านจัดสรรให้ชัดเจน โดยกำหนดให้นิติบุคคลต้องมีสัดส่วนเสียงข้างมากในการบริหารจัดการ เพื่อป้องกันการผูกขาดอำนาจโดยชาวต่างชาติ
สนับสนุน Mortgage Insurance: รัฐบาลควรสนับสนุนการค้ำประกันสินเชื่อที่อยู่อาศัยสำหรับบ้านหลังแรกในสัดส่วน 10-20% (เทียบเท่าเงินดาวน์) เพื่อสร้างความมั่นใจให้กับสถาบันการเงินในการปล่อยสินเชื่อ และลดปัญหาการปฏิเสธสินเชื่อในตลาดระดับกลางถึงล่าง
สินเชื่อตามความเสี่ยงผู้กู้: นำระบบการพิจารณาสินเชื่อตามความเสี่ยงมาใช้ โดยผู้กู้ที่มีความเสี่ยงต่ำจะได้รับอัตราดอกเบี้ยที่ต่ำกว่า ในขณะที่ผู้ที่มีความเสี่ยงสูงจะมีอัตราดอกเบี้ยที่สูงกว่า เพื่อเพิ่มโอกาสในการเข้าถึงสินเชื่อให้แก่ประชาชน
มาตรการรวมหนี้ (Debt Warehouse): การนำเสนอมาตรการรวมหนี้จากบัตรเครดิต หนี้รถยนต์ และหนี้ที่อยู่อาศัย โดยใช้บ้านเป็นหลักประกันสินเชื่อ จะช่วยแก้ปัญหาหนี้ครัวเรือนและหนี้นอกระบบได้อย่างมีประสิทธิภาพ
ส่งเสริมโครงการอสังหาริมทรัพย์ขนาดใหญ่: กระตุ้นการลงทุนในโครงการอสังหาริมทรัพย์ขนาดใหญ่ (Man Made Project) เช่น ศูนย์สุขภาพ ศูนย์การศึกษา สวนสนุกระดับโลก ศูนย์ประชุมนานาชาติ และศูนย์ความบันเทิงด้านกีฬา เพื่อขับเคลื่อนเศรษฐกิจและการพัฒนาประเทศ โดยเน้นย้ำว่าต้องไม่มีส่วนเกี่ยวข้องกับบ่อนกาสิโน
เพิ่มมูลค่าโครงการและเก็บภาษีลาภลอย: สร้างมูลค่าเพิ่มให้กับโครงการอสังหาริมทรัพย์ด้วยการเชื่อมโยงและเพิ่มประสิทธิภาพการใช้สาธารณูปโภคภาครัฐที่เกิดขึ้นหลังโครงการสิ้นสุด รวมถึงเสนอให้พิจารณาจัดเก็บภาษีลาภลอย (Windfall Tax) จากภาคเอกชนที่ได้รับประโยชน์จากการพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานของภาครัฐ
3 มาตรการเร่งด่วนเพื่อประคับประคองตลาดในปี 2569:
ต่ออายุมาตรการ LTV: เสนอให้ขยายระยะเวลามาตรการ LTV ออกไปอีก 1 ปี จากเดิมที่จะสิ้นสุดในวันที่ 30 มิถุนายน 2569 เป็นสิ้นสุดในวันที่ 30 มิถุนายน 2570
ลดค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนอง: ต่ออายุมาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนอง โดยขยายเพดานมูลค่าจากไม่เกิน 7 ล้านบาท ให้ครอบคลุมบ้านทุกระดับราคา และมีกำหนดสิ้นสุดในวันที่ 30 มิถุนายน 2570
กำกับดูแลอัตราดอกเบี้ยที่แท้จริง: กำกับดูแลให้ธนาคารลดอัตราดอกเบี้ยที่แท้จริง (Effective Interest Rate) ทั้ง MRR สำหรับลูกค้ารายย่อย และ MLR สำหรับผู้ประกอบการ ให้สอดคล้องกับการลดอัตราดอกเบี้ยนโยบายของคณะกรรมการนโยบายการเงิน (กนง.)
แม้ว่า กนง. ได้ปรับลดอัตราดอกเบี้ยนโยบายลง 0.25% ในช่วงปลายปี 2568 แต่การปรับลดดอกเบี้ยของธนาคารพาณิชย์กลับมีสัดส่วนที่น้อยกว่า ซึ่งเป็นอีกหนึ่งปัจจัยที่สะท้อนให้เห็นถึงสภาวะที่ธนาคารยังคงบริหารจัดการความเสี่ยงภายใต้ภาวะเศรษฐกิจที่ท้าทาย
การปรับตัวของผู้ประกอบการ: กุญแจสู่การอยู่รอดในยุคแห่งความไม่แน่นอน
สำหรับผู้ประกอบการในอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ ปี 2569 ยังคงเป็นปีที่ต้องใช้ความระมัดระวังอย่างยิ่ง การบริหารจัดการธุรกิจให้แข็งแกร่งต้องให้ความสำคัญกับสองมิติหลัก คือ ด้านการเงิน (Financial Side) และ ด้านการตลาด (Commercial Side)
ในมิติการเงิน การบริหารจัดการกระแสเงินสด (Cash Flow) คือกฎเหล็กสำคัญที่สุด ต้องให้ความสำคัญเป็นอันดับแรก พร้อมกับการตั้งการ์ดสูงต่อการลงทุนใหม่ๆ ท่ามกลางภาวะเศรษฐกิจที่ยังไม่ฟื้นตัวและกำลังซื้อที่ถดถอย
ส่วนด้านการพัฒนาโครงการ ผู้ประกอบการต้องมีความตื่นตัวสูง และมีความยืดหยุ่นเพื่อรองรับทุกการเปลี่ยนแปลง โดยเฉพาะปัจจัยในอนาคตที่คาดเดาได้ยาก การปรับตัวเพื่อเจาะกลุ่มลูกค้าเป้าหมายในเซ็กเมนต์ที่มีกำลังซื้อในตลาด ซึ่งยังคงมีอยู่อย่างจำกัดในยุคเศรษฐกิจฝืดเคืองนี้ คือกุญแจสำคัญสู่ความสำเร็จ
ถึงเวลาแล้วที่ทุกภาคส่วนจะต้องร่วมมือกัน เพื่อสร้างความสมดุลใหม่ให้แก่อุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ไทย ฝ่าฟันความท้าทาย และปูทางสู่การเติบโตอย่างยั่งยืนในอนาคต หากท่านเป็นผู้ที่กำลังมองหาที่อยู่อาศัย หรือมีวิสัยทัศน์ในการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ การทำความเข้าใจแนวโน้มเหล่านี้ จะเป็นประโยชน์อย่างยิ่งในการตัดสินใจเชิงกลยุทธ์.
