ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2569: มองหาความสมดุลท่ามกลางความท้าทายเชิงโครงสร้าง
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มายาวนานกว่าทศวรรษ ผมได้สังเกตเห็นพัฒนาการของตลาดอย่างใกล้ชิด และในวันนี้ ผมขอนำเสนอภาพรวมแนวโน้มตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในปี 2569 (ค.ศ. 2026) ที่กำลังจะมาถึง ซึ่งเป็นปีที่คาดว่าจะเต็มไปด้วยความท้าทาย แต่ขณะเดียวกันก็เป็นโอกาสในการปรับตัวและสร้างสมดุลใหม่ให้กับวงการนี้
ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์กรุงเทพฯ-ปริมณฑล: จากจุดสูงสุดสู่การทรงตัว
ย้อนกลับไปในปี 2561 (ค.ศ. 2018) ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในเขตกรุงเทพฯ และปริมณฑล เคยทำสถิติยอดขายสูงสุดถึง 5 แสนล้านบาท แต่สถานการณ์ได้เปลี่ยนแปลงไปอย่างมาก อันเนื่องมาจากปัจจัยลบทางเศรษฐกิจที่รุมเร้าอย่างต่อเนื่อง ทำให้ในปี 2568 (ค.ศ. 2025) ยอดขายคาดว่าจะหดตัวลงอย่างมีนัยสำคัญ เหลือเพียงประมาณ 2.62 แสนล้านบาท ถือเป็นจุดต่ำสุดใหม่ในรอบทศวรรษ
สำหรับปี 2569 แนวโน้มตลาดอสังหาริมทรัพย์คาดว่าจะยังคงทรงตัวอยู่ในกรอบ 2.6 – 3 แสนล้านบาท ซึ่งอาจจะยาวนานไปอีกหลายปี จนกว่าเศรษฐกิจไทยจะสามารถกลับมาเติบโตในอัตราที่สูงขึ้นอย่างต่อเนื่องถึง 5% จึงจะเห็นสัญญาณการฟื้นตัวที่ชัดเจน
ปี 2569: “ปีแห่งการปรับสมดุลใหม่ ความซับซ้อน และปัญหาเชิงโครงสร้าง” (The Year of New Balance, Complexity, and Structural Problems)
ผมมองว่าธีมหลักของตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปี 2569 จะเป็นการปรับสมดุลใหม่ ท่ามกลางความซับซ้อนของตลาดและปัญหาเชิงโครงสร้างที่ฝังรากลึก
New Balance (ความสมดุลใหม่): มาจากยอดขายและยอดโอนกรรมสิทธิ์ที่ลดลงทั้งในตลาดกรุงเทพฯ-ปริมณฑลและตลาดทั่วประเทศ อัตราการเติบโตของผลิตภัณฑ์มวลรวมภายในประเทศ (GDP) ที่อยู่ในระดับต่ำเพียง 1-2% กำลังซื้อของผู้บริโภคทั้งชาวไทยและชาวต่างชาติที่ถดถอย ราคาอสังหาริมทรัพย์ที่สูงเกินกำลังซื้อของคนรุ่นใหม่ ทำให้หลายคนหันไปพึ่งพาการเช่าระยะยาวหรือบ้านมือสอง รวมถึงการขาดโครงสร้างพื้นฐานและนโยบายสนับสนุนที่เพียงพอจากภาครัฐ
Complexity (ความซับซ้อน): ธุรกิจที่อยู่อาศัยมีความซับซ้อนมากขึ้นในหลากหลายมิติ ตั้งแต่รูปแบบของผลิตภัณฑ์ที่มีให้เลือกหลากหลาย ทั้งคอนโดมิเนียม บ้านเดี่ยว บ้านแฝด ทาวน์เฮาส์ ในรูปแบบกรรมสิทธิ์และสัญญาเช่าระยะยาว 30-60 ปี ไปจนถึงช่วงราคาที่กว้างมาก ตั้งแต่คอนโดมิเนียมราคาต่ำกว่าล้านบาท ไปจนถึงยูนิตหรูราคา 500-1,000 ล้านบาท ปัญหาการอนุมัติสินเชื่อที่เข้มงวด ทำให้ยอดกู้ไม่ผ่านสูงถึง 50-70% ของผู้ยื่นกู้ รวมถึงค่าใช้จ่ายในการเดินทางด้วยระบบขนส่งสาธารณะที่สูงขึ้น กลายเป็นภาระค่าครองชีพที่สำคัญ
Structural Problems (ปัญหาเชิงโครงสร้าง): ประเทศไทยยังคงขาดโครงสร้างระยะยาวที่จะรองรับการถือครองอสังหาริมทรัพย์ของชาวต่างชาติได้อย่างมีประสิทธิภาพ รวมถึงโครงสร้างที่ขาดความยืดหยุ่นในการตอบสนองต่อความต้องการของคนรุ่นใหม่ ซึ่งมีกำลังซื้อจำกัดจนไม่สามารถเข้าถึงการเป็นเจ้าของบ้านได้
เจาะลึกตลาด: ปัญหาสินเชื่อส่งผลกระทบเป็นวงกว้าง
เมื่อพิจารณาในรายละเอียดของแต่ละประเภทอสังหาริมทรัพย์ พบว่า:
ทาวน์เฮาส์: กำลังถูกมองว่าเป็นสินค้าที่เริ่มไม่ได้รับความนิยมเท่าที่ควร
บ้านเดี่ยว: แม้จะยังมีความต้องการอยู่ แต่ก็เผชิญกับแรงเสียดทานจากกำลังซื้อของชาวต่างชาติที่ลดลง จากนโยบายควบคุมการโอนเงินระหว่างประเทศ การปราบปรามทุนสีเทา และการใช้ตัวแทนนอมินี หากไม่มีการสนับสนุนในรูปแบบสัญญาเช่าระยะยาว 60 ปี คาดว่ายอดขายบ้านเดี่ยวจะยังคงมีแนวโน้มถดถอย
การเช่าระยะยาว: ปัจจุบันชาวต่างชาติเริ่มหันมาให้ความสนใจการเช่ามากขึ้น โดยยอมจ่ายค่าเช่าสูงถึงเดือนละ 3-4 แสนบาทสำหรับบ้านหรือคอนโดมิเนียมราคา 50 ล้านบาท เพื่อหลีกเลี่ยงปัญหาการตรวจสอบจากหน่วยงานภาครัฐ ซึ่งส่งผลโดยตรงต่ออุปสงค์ในการซื้ออสังหาริมทรัพย์
กลุ่มราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท: ในปีที่ผ่านมา กลุ่มนี้มียอดขายติดลบถึง -52% และในปี 2569 คาดว่าจะมียอดขายลดน้อยลงไปอีก เหลือเพียงประมาณ 1 ใน 3 ของตลาด เนื่องจากอัตราการกู้ไม่ผ่านที่สูงถึง 70% แม้ว่าความต้องการยังมีอยู่ตามโครงสร้างประชากรที่เปลี่ยนแปลงไป แต่ข้อจำกัดด้านกำลังซื้อและสินเชื่อทำให้ไม่สามารถตัดสินใจซื้อได้ ประกอบกับภาวะเศรษฐกิจที่เติบโตช้า (GDP 1-2%) ไม่สามารถเป็นแรงขับเคลื่อนสำคัญในการซื้ออสังหาริมทรัพย์ ซึ่งเป็นการก่อหนี้ระยะยาว
กลุ่มราคา 7-10 ล้านบาท: เริ่มเห็นสัญญาณที่น่าเป็นห่วง ยอดขายใน 3 ไตรมาสแรกของปี 2568 เริ่มชะลอตัวลง จากเดิมที่กลุ่มราคาต่ำกว่า 7 ล้านบาท เป็นกลุ่มที่ได้รับผลกระทบจากวิกฤตเศรษฐกิจมากที่สุด
กลุ่มห้องชุดราคา 50 ล้านบาทขึ้นไป: มีแนวโน้มการแข่งขันที่สูงขึ้น จากการพัฒนาโครงการใหม่ๆ เข้าสู่ตลาด
บ้านมือสอง: แม้สัดส่วนของบ้านมือสองในตลาดโดยรวมจะดูเหมือนมีความสำคัญมากขึ้น แต่หากพิจารณาเชิงลึกแล้ว การเติบโตของตลาดบ้านมือสองอาจไม่ได้มาจากยอดขายที่เพิ่มขึ้นอย่างแท้จริง แต่เป็นผลมาจากขนาดตลาดอสังหาริมทรัพย์โดยรวมที่เล็กลง เนื่องจากผู้บริโภคมีกำลังซื้อจำกัด
ข้อเสนอแนะต่อภาครัฐ: โรดแมป 8+3 เพื่อฟื้นฟูและสร้างความยั่งยืน
ในฐานะนายกสมาคมอาคารชุดไทย ผมได้นำเสนอข้อเสนอแนะเชิงนโยบายต่อภาครัฐ ในรูปแบบ “โรดแมป 8+3” เพื่อเป็นการวางโครงสร้างระยะยาวและออกมาตรการเร่งด่วนในการประคับประคองภาคอสังหาริมทรัพย์
A. มาตรการวางโครงสร้างระยะยาว 8 ด้าน (Roadmap for Long-Term Structural Development):
การปรับปรุงมาตรการ LTV (Loan-to-Value) ให้สอดคล้องกับสถานการณ์: ทบทวนและปรับปรุงกรอบระยะเวลาของมาตรการ LTV ให้มีความยืดหยุ่น สอดคล้องกับสภาวะตลาดอสังหาริมทรัพย์และเศรษฐกิจโดยรวมในระยะยาว
การขยายสัญญาเช่าสู่ 60 ปี และการจัดตั้งกองทุนสนับสนุนการมีบ้าน: เสนอให้รัฐบาลพิจารณาขยายระยะเวลาการเช่าจาก 30 ปี เป็น 60 ปี พร้อมทั้งจัดเก็บภาษีและค่าธรรมเนียมจากการถือครองอสังหาริมทรัพย์ของชาวต่างชาติ เพื่อนำเงินรายได้ไปจัดตั้งเป็นกองทุนสนับสนุนการมีที่อยู่อาศัยสำหรับผู้มีรายได้น้อยและปานกลาง ซึ่งจะเป็นการสร้างโครงสร้างที่ถาวรและยั่งยืน
การจัดระเบียบการพักอาศัยของชาวต่างชาติ: ผ่านการปรับปรุงกฎหมายอาคารชุดและกฎหมายจัดสรรที่ดิน โดยมีหลักการสำคัญคือการบริหารนิติบุคคลจะต้องมีเสียงของผู้ถือหุ้นชาวไทยไม่ต่ำกว่ากึ่งหนึ่ง เพื่อป้องกันการถูกควบคุมโดยชาวต่างชาติในการออกกฎระเบียบและบริหารจัดการนิติบุคคล
การสนับสนุน Mortgage Insurance (การประกันสินเชื่อที่อยู่อาศัย): รัฐควรสนับสนุนการค้ำประกันสินเชื่อสำหรับบ้านหลังแรกในสัดส่วน 10-20% (เทียบเท่าเงินดาวน์) เพื่อสร้างความมั่นใจให้กับสถาบันการเงินในการปล่อยสินเชื่อ และช่วยลดอัตราการกู้ไม่ผ่านในตลาดระดับกลางถึงล่าง
การอนุมัติสินเชื่อตามระดับความเสี่ยงของผู้กู้: นำระบบการประเมินความเสี่ยงที่ละเอียดมาใช้ โดยผู้กู้ที่มีความเสี่ยงต่ำคิดอัตราดอกเบี้ยต่ำกว่า และผู้กู้ที่มีความเสี่ยงสูงคิดอัตราดอกเบี้ยสูงกว่า เพื่อเพิ่มโอกาสในการเข้าถึงสินเชื่อแก่ผู้กู้ แทนที่จะเป็นการปฏิเสธสินเชื่อเพียงอย่างเดียว
มาตรการรวมหนี้ (Debt Warehouse): ส่งเสริมการรวมหนี้สินจากบัตรเครดิต หนี้รถยนต์ หนี้ที่อยู่อาศัย โดยใช้ที่อยู่อาศัยเป็นหลักประกันในการขอสินเชื่อ เพื่อช่วยแก้ไขปัญหาหนี้ครัวเรือนและหนี้นอกระบบของประชาชน
การส่งเสริมโครงการอสังหาริมทรัพย์ขนาดใหญ่ (Man-Made Projects): สนับสนุนการลงทุนในโครงการขนาดใหญ่ที่สร้างมูลค่าเพิ่มและกระตุ้นเศรษฐกิจ เช่น ศูนย์สุขภาพ (Healthcare Centers), ศูนย์การศึกษา (Education Hubs), สวนสนุกขนาดใหญ่ (Theme Parks), ศูนย์การประชุมนานาชาติ (International Convention Centers), และศูนย์ความบันเทิงด้านกีฬา (Sports Entertainment Centers) โดยย้ำว่าควรหลีกเลี่ยงการอนุญาตให้มีคาสิโน
การสร้างมูลค่าเพิ่มจากสาธารณูปโภคภาครัฐ และการจัดเก็บภาษี Windfall Tax: ส่งเสริมการเชื่อมโยงและเพิ่มประสิทธิภาพการใช้สาธารณูปโภคของรัฐในโครงการอสังหาริมทรัพย์ที่พัฒนาแล้ว รวมถึงพิจารณาการจัดเก็บภาษีลาภลอย (Windfall Tax) จากภาคเอกชนที่ได้รับประโยชน์จากการพัฒนาโครงการโครงสร้างพื้นฐานขนาดใหญ่ของรัฐ
B. มาตรการเร่งด่วน 3 ด้าน (Immediate Action Measures):
ขยายเวลามาตรการ LTV: เสนอให้ขยายระยะเวลามาตรการ LTV (กู้ซื้อบ้าน-คอนโดฯ วงเงินสินเชื่อ 100%) ออกไปอีก 1 ปี จากเดิมที่จะสิ้นสุดในวันที่ 30 มิถุนายน 2569 เป็นสิ้นสุดในวันที่ 30 มิถุนายน 2570
ขยายเพดานการลดค่าธรรมเนียมโอนและจดจำนอง: เสนอให้ต่ออายุมาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนอง โดยขยายเพดานมูลค่าอสังหาริมทรัพย์จากเดิมที่กำหนดไว้ไม่เกิน 7 ล้านบาท ให้ครอบคลุมบ้านทุกระดับราคา และขยายระยะเวลาออกไปจนถึงวันที่ 30 มิถุนายน 2570
การกำกับดูแลให้ธนาคารลดอัตราดอกเบี้ยที่แท้จริง: เสนอให้มีการกำกับดูแลให้ธนาคารพาณิชย์ปรับลดอัตราดอกเบี้ยที่แท้จริง เช่น อัตรา MRR สำหรับผู้กู้รายย่อย และ MLR สำหรับผู้ประกอบการ ให้สอดคล้องหรือลดลงเท่ากับการปรับลดอัตราดอกเบี้ยนโยบายของธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.)
แม้ว่าคณะกรรมการนโยบายการเงิน (กนง.) จะได้ปรับลดอัตราดอกเบี้ยนโยบายลง 0.25% เมื่อวันที่ 17 ธันวาคม 2568 แต่การปรับลดอัตราดอกเบี้ยที่แท้จริงของธนาคารพาณิชย์กลับมีเพียง 5-10 สตางค์เท่านั้น ซึ่งอาจเป็นเหตุผลหนึ่งที่ทำให้หุ้นกลุ่มธนาคารยังคงแข็งแกร่งและทำสถิติสูงสุดใหม่ ท่ามกลางภาวะเศรษฐกิจที่ท้าทายและปัญหาหนี้สินของผู้กู้ทั่วประเทศ
การบริหารจัดการธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในปี 2569: กุญแจสู่การอยู่รอด
สำหรับผู้ประกอบการในอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ ปี 2569 ยังคงเป็นปีที่ต้องเผชิญกับความยากลำบาก การปรับตัวจึงเป็นสิ่งสำคัญยิ่ง โดยต้องให้ความสำคัญกับการบริหารจัดการ 2 ด้านหลัก คือ ด้านการเงิน (Financial Side) และด้านการตลาด/การขาย (Commercial Side)
ด้านการเงิน: กฎเหล็กสำคัญคือการบริหารจัดการกระแสเงินสด (Cash Flow) ให้มีประสิทธิภาพสูงสุด ควรให้ความสำคัญเป็นอันดับแรกในการดำเนินธุรกิจ พร้อมทั้งตั้งการ์ดสูง และใช้ความระมัดระวังในการตัดสินใจลงทุน เนื่องจากสภาวะเศรษฐกิจยังไม่ฟื้นตัว และกำลังซื้อของผู้บริโภคยังคงถดถอย
ด้านการพัฒนาโครงการและกลยุทธ์การขาย: ผู้ประกอบการต้องมีความตื่นตัวสูง มีความยืดหยุ่นในการปรับตัวให้ทันต่อทุกการเปลี่ยนแปลง โดยเฉพาะปัจจัยภายนอกที่คาดเดาได้ยาก การปรับกลยุทธ์เพื่อเจาะกลุ่มลูกค้าเป้าหมายในเซ็กเมนต์ที่มีกำลังซื้อเหลืออยู่ ซึ่งอาจมีจำนวนจำกัดในสภาวะเศรษฐกิจเช่นนี้ คือหัวใจสำคัญที่จะนำพาธุรกิจให้อยู่รอดและเติบโตต่อไปได้
ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยกำลังเผชิญหน้ากับยุคแห่งการปรับตัวครั้งใหญ่ หากคุณเป็นผู้ที่กำลังมองหาโอกาสในการลงทุน หรือต้องการทำความเข้าใจตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยอย่างลึกซึ้ง เพื่อวางแผนธุรกิจ หรือตัดสินใจลงทุนอย่างชาญฉลาด การปรึกษาผู้เชี่ยวชาญที่มีประสบการณ์และติดตามแนวโน้มตลาดอย่างใกล้ชิด จะเป็นก้าวสำคัญที่จะช่วยนำพาคุณไปสู่ความสำเร็จท่ามกลางความท้าทายเหล่านี้.
