เจาะลึกสมรภูมิ “ตลาดอสังหาริมทรัพย์” ไทย: วิเคราะห์ผู้ชนะตัวจริงท่ามกลางวิกฤตเศรษฐกิจและการปรับตัวสู่ปี 2026
ในฐานะที่ผมคลุกคลีอยู่ในแวดวงการลงทุนและพัฒนาโครงการมานานกว่า 10 ปี ผมกล้าพูดได้เต็มปากว่
าช่วงปี 2566 จนถึงปัจจุบัน คือบททดสอบที่ “หิน” ที่สุดครั้งหนึ่งของคนทำธุรกิจบ้านและคอนโดมิเนียม หากเราย้อนกลับไปมองภาพรวมที่หลายคนคาดหวังว่าหลังจากผ่านพ้นวิกฤตโรคระบาด ตลาดจะกลับมาทะยานแบบ V-Shape แต่ความจริงกลับกลายเป็นหนังคนละม้วน ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ไทยต้องเผชิญกับภาวะ “ชะลอตัวลากยาว” จากปัจจัยลบที่ถาโถม ทั้งการเข้มงวดของ สินเชื่อที่อยู่อาศัย อัตราดอกเบี้ยที่ทรงตัวในระดับสูง และกำลังซื้อที่เปราะบางของกลุ่มชนชั้นกลาง
บทความนี้ผมจะพาทุกท่านไปชำแหละผลประกอบการของ 41 บริษัทอสังหาฯ ในตลาดหลักทรัพย์ฯ เพื่อดูว่าท่ามกลางพายุนี้ ใครคือตัวจริงที่บริหารจัดการต้นทุนและยอดขายได้อย่างเหนือชั้น พร้อมอัปเดตเทรนด์สำคัญที่จะกำหนดทิศทางจนถึงปี 2026
สรุปภาพรวมสมรภูมิ: เมื่อยักษ์ใหญ่ก็ยังต้อง “กัดฟันสู้”
จากการรวบรวมข้อมูลเชิงลึกพบว่า ในรอบปีที่ผ่านมา 41 บริษัทอสังหาฯ มียอดรายได้รวมกันอยู่ที่ 371,560 ล้านบาท ซึ่งหากดูผิวเผินอาจจะเห็นว่าลดลงเพียง 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 แต่ถ้าเรา “ขุด” ลึกลงไปในไส้ในจะพบข้อเท็จจริงที่น่าตกใจ เพราะมีถึง 25 บริษัทจากทั้งหมดที่มีรายได้ถดถอยลง
สิ่งที่สะท้อนถึงความเหนื่อยยากของ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ได้ดีที่สุดคือ การที่บริษัทชั้นนำหลายแห่งมีรายได้รวมติดลบในระดับ 20% ขึ้นไป ตัวอย่างเช่น แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์, ไรมอน แลนด์ และลลิล พร็อพเพอร์ตี้ แม้แต่ค่ายใหญ่อย่าง แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH) ที่ขึ้นชื่อเรื่องความมั่งคั่ง ก็ยังมีรายได้รวมลดลงถึง 18% ซึ่งนี่คือสัญญาณเตือนว่า “สูตรสำเร็จเดิมๆ” อาจใช้ไม่ได้ผลอีกต่อไปในยุคที่ผู้บริโภคมีความระมัดระวังในการใช้เงินและมองหา การลงทุนอสังหาริมทรัพย์ ที่คุ้มค่าจริงๆ เท่านั้น
สมรภูมิรายได้รวม: “แสนสิริ” เฉือนชนะ “เอพี” ด้วยกลยุทธ์สินค้า Luxury
หากจะถามว่าใครคือเบอร์ 1 ในแง่ของรายได้รวมในปีที่ผ่านมา คำตอบคือ แสนสิริ (SIRI) ที่กวาดรายได้ไปกว่า 39,082 ล้านบาท เติบโตขึ้น 12% ท่ามกลางกระแสลบ โดยปัจจัยหลักมาจากการที่แสนสิริจับตลาดบนและกลุ่ม Ultra-Luxury ได้อย่างอยู่หมัด ซึ่งคนกลุ่มนี้ไม่ได้รับผลกระทบจากปัญหาการขอ สินเชื่อบ้าน มากนัก
ในขณะที่ เอพี ไทยแลนด์ (AP) ตามมาติดๆ เป็นอันดับ 2 ด้วยรายได้ 38,399 ล้านบาท แม้รายได้จะลดลงเล็กน้อยไม่ถึง 1% แต่เอพีก็ยังคงรักษามาตรฐานการทำตลาดแนวราบ (บ้านเดี่ยวและทาวน์โฮม) ได้อย่างแข็งแกร่ง ส่วนอันดับ 3 อย่าง ศุภาลัย (SPALI) แม้จะมีรายได้รวมลดลง 10% อยู่ที่ 31,818 ล้านบาท แต่ก็ยังรักษากระแสเงินสดและความเป็นมืออาชีพในการบริหารจัดการต้นทุนได้ดีเยี่ยม
เจาะลึกรายได้จากการขาย: “เอพี” ครองแชมป์นักขายตัวจริง
ตัวเลข “รายได้รวม” บางครั้งอาจจะหลอกตาเพราะมีการรวมรายได้จากการบริหารโครงการ หรือการขายสินทรัพย์เข้ากองทุน แต่ถ้าเราวัดกันที่ฝีมือการขายเพียวๆ (Revenue from Sales) โฉมหน้าของผู้ชนะจะเปลี่ยนไปทันที
ในกลุ่ม 41 บริษัทนี้ มียอดขายรวมกัน 268,460 ล้านบาท ลดลงถึง 11% จากปีก่อนหน้า และมีบริษัทกว่า 30 แห่งที่ยอดขายตก ซึ่งสะท้อนว่าการปิดการขายในโครงการ บ้านจัดสรร และ คอนโดติดรถไฟฟ้า ทำได้ยากขึ้นอย่างเห็นได้ชัด
ผู้ที่ครองอันดับ 1 ในด้านยอดขายคือ เอพี ไทยแลนด์ ด้วยตัวเลข 36,927 ล้านบาท ซึ่งพิสูจน์ให้เห็นว่าสินค้าของเอพียังคงตอบโจทย์ Real Demand ได้ดีที่สุด ในขณะที่ แสนสิริ ตามมาเป็นอันดับ 2 ด้วยยอดขาย 32,829 ล้านบาท แต่อย่างไรก็ตาม แสนสิริถือเป็นหนึ่งในไม่กี่บริษัทที่มียอดขายโตสวนกระแสถึง 7%
ที่น่าสนใจคือ เอสซี แอสเสท (SC) ที่ก้าวขึ้นมาติด Top 5 ในด้านยอดขายด้วยตัวเลข 23,370 ล้านบาท เติบโตขึ้นถึง 13% สะท้อนถึงพละกำลังในการบุกตลาดบ้านหรูที่แข็งแกร่ง และแบรนด์ที่ได้รับความไว้วางใจสูงในแง่ของคุณภาพ
กำไรสุทธิ: ใครคือผู้ที่ “รวย” ของจริง?
การมียอดขายหลักหมื่นล้านไม่ได้การันตีว่าคุณจะเหลือกำไรเข้ากระเป๋ามากที่สุด ในปีที่ผ่านมาผลกำไรสุทธิรวมของทั้ง 41 บริษัทอยู่ที่ 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% และมีบริษัทถึง 12 แห่งที่ประสบภาวะ “ขาดทุน”
แต่ผู้ที่ยืนหนึ่งในเรื่องกำไรมาอย่างยาวนานคือ แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH) ที่ทำกำไรสุทธิไปได้ 7,495 ล้านบาท อย่างไรก็ตาม ในฐานะผู้เชี่ยวชาญ ผมต้องตั้งข้อสังเกตว่ากำไรก้อนใหญ่ของ LH ส่วนหนึ่งมาจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทรัสต์ (REIT) ซึ่งเป็นกลยุทธ์การบริหารสินทรัพย์ที่ดีเยี่ยม แต่หากนับเฉพาะกำไรจากการดำเนินงานปกติ ศุภาลัย และ เอพี ถือว่าทำผลงานได้เบียดกันอย่างสูสีในระดับ 6,000 ล้านบาทเศษ
อีกหนึ่งตัวอย่างที่น่าชื่นชมคือ แสนสิริ ที่ทำกำไรสุทธิโตก้าวกระโดดถึง 42% มาอยู่ที่ 5,846 ล้านบาท ผลจากการรุกตลาดระดับบนที่มี Margin สูง และการควบคุมค่าใช้จ่ายในการดำเนินงานอย่างมีประสิทธิภาพ
ม้ามืดที่น่าจับตา: เซ็นทรัลพัฒนา (CPN Residence)
เราจะมองข้าม เซ็นทรัลพัฒนา (CPN) ไปไม่ได้เลย เพราะในปีที่ผ่านมาธุรกิจที่อยู่อาศัยของเซ็นทรัลเริ่มผลิดอกออกผลอย่างรุนแรง ด้วยรายได้จากการขาย 5,835 ล้านบาท เติบโตขึ้นถึง 103% กลยุทธ์การสร้างโครงการติดห้างสรรพสินค้ากลายเป็นจุดแข็งที่ไม่มีใครเลียนแบบได้ง่ายๆ และเป็นโมเดลที่ตอบโจทย์ Lifestyle ของคนรุ่นใหม่ที่ต้องการความสะดวกสบายครบวงจร
วิเคราะห์เทรนด์และทิศทางสู่ปี 2026: ปรับตัวเพื่ออยู่รอด
จากการเฝ้าสังเกตการณ์ใน ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ไทย ผมเห็นการเปลี่ยนแปลงที่ชัดเจน 3 ประการที่จะส่งผลต่อการตัดสินใจซื้อและการลงทุนไปจนถึงปี 2026:
การคัดกรองสินเชื่อที่เข้มข้นยิ่งขึ้น: ธนาคารยังคงระมัดระวังการปล่อย สินเชื่อที่อยู่อาศัย ดังนั้นโครงการที่เน้นกลุ่มเป้าหมายระดับกลาง-ล่างจะยังคงเหนื่อยล้าจากอัตราการปฏิเสธสินเชื่อ (Rejection Rate) ที่สูง ผู้ประกอบการจำเป็นต้องหันมาทำ Pre-approve ให้ลูกค้าอย่างจริงจังก่อนเริ่มทำสัญญา
อสังหาริมทรัพย์เพื่อการส่งเสริมสุขภาพ (Wellness Living): สังคมผู้สูงอายุในไทยไม่ใช่เรื่องอนาคตอีกต่อไป แต่เป็นเรื่องปัจจุบัน เราจะเห็นโครงการที่ออกแบบมาเพื่อรองรับ Universal Design และมีบริการเสริมด้านสุขภาพมากขึ้น ซึ่งจะช่วยเพิ่มมูลค่าให้กับ การลงทุนอสังหาริมทรัพย์ ในระยะยาว
ความยั่งยืนและ Green Technology: บ้านที่ติดตั้ง Solar Cell, ระบบ EV Charger และการใช้วัสดุก่อสร้างที่เป็นมิตรต่อสิ่งแวดล้อม จะไม่ใช่แค่ทางเลือก (Option) อีกต่อไป แต่จะเป็นมาตรฐานที่ผู้ซื้อเรียกร้อง เพื่อลดค่าครองชีพในด้านพลังงานที่พุ่งสูงขึ้น
คำแนะนำสำหรับผู้ซื้อและนักลงทุน
หากคุณกำลังมองหา บ้านเดี่ยวโครงการใหม่ หรือ คอนโดราคาถูก ในช่วงเวลานี้ ผมแนะนำว่า “เงินสดคือพระเจ้า” แต่หากต้องกู้ยืม การเปรียบเทียบอัตราดอกเบี้ยและเงื่อนไขของ ประกันอสังหาริมทรัพย์ เป็นสิ่งสำคัญมาก และที่สำคัญที่สุดคือการเลือกแบรนด์ที่มีสถานะทางการเงินแข็งแกร่ง (Strong Financial Position) เพราะในภาวะตลาดแบบนี้ ความมั่นคงของผู้ประกอบการคือหลักประกันว่าโครงการจะสร้างเสร็จและมีบริการหลังการขายที่ดี
สำหรับนักลงทุน การเลือกสินทรัพย์ที่ทำเล (Location) ยังคงเป็นหัวใจสำคัญ แต่ต้องบวกด้วยปัจจัย “Scarcity” หรือความหายากเข้าไปด้วย เช่น คอนโดมิเนียมในทำเลที่ไม่มีที่ดินเหลือให้พัฒนาแล้ว หรือโครงการที่มีกรรมสิทธิ์แบบ Freehold ในย่าน CBD
ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ไทยในปี 2024-2026 อาจจะไม่ใช่ช่วงเวลาของการเติบโตแบบหวือหวา แต่มันคือช่วงเวลาของการ “คัดกรอง” ตัวจริงออกจากตัวปลอม ใครที่มีการวางแผนการเงินที่ดีและเข้าถึงข้อมูลเชิงลึก จะเป็นผู้ที่กอบโกยกำไรได้มากที่สุดเมื่อตลาดกลับมาเป็นขาขึ้นอีกครั้ง
หากคุณต้องการคำปรึกษาเชิงลึกเกี่ยวกับการเลือกซื้อโครงการที่คุ้มค่าที่สุด หรือต้องการข้อมูลวิเคราะห์ทำเลศักยภาพเพื่อการลงทุน สามารถติดตามบทความเจาะลึกและรับสิทธิพิเศษในการประเมินวงเงิน สินเชื่อบ้าน จากพาร์ทเนอร์ของเราได้ที่นี่ เพื่อให้ทุกย่างก้าวในโลกอสังหาฯ ของคุณมั่นคงและยั่งยืนที่สุด!
