เจาะลึกสมรภูมิตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย: บทเรียนจากตัวเลขปี 2566 สู่กลยุทธ์การปรับตัวในปี 2024-2026
ในฐานะที่ผมคลุกคลีอยู่ในวงการและเฝ้าสังเกตการณ์ความเคลื่อนไหวของ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ไทยมานานกว่า 10
ปี ผมบอกได้เลยว่าช่วงเวลาปี 2566 ถึงต้นปี 2567 ที่ผ่านมา คือบททดสอบที่ “หิน” ที่สุดครั้งหนึ่งของเหล่าดีเวลลอปเปอร์ หลายคนคาดหวังว่าหลังจากผ่านพ้นวิกฤตโรคระบาดมาได้ ตลาดจะเกิดการ “Take off” หรือทะยานตัวขึ้นอย่างรุนแรงเหมือนที่เคยเกิดขึ้นในอดีต แต่ความเป็นจริงกลับตรงกันข้าม เราเผชิญกับสภาวะชะลอตัวที่ลากยาวมาตั้งแต่ก่อนการเลือกตั้งใหญ่ และต่อเนื่องมาจนถึงช่วงไฮซีซั่นปลายปีที่ดูจะ “เหงา” กว่าที่ควรจะเป็น
เมื่อเรามองภาพรวมผ่านเลนส์ของข้อมูลดิบจากบริษัทอสังหาริมทรัพย์ในตลาดหลักทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง เราจะเห็นภาพการดิ้นรนและการปรับกลยุทธ์ที่น่าสนใจมาก ซึ่งข้อมูลเหล่านี้ไม่ใช่แค่ตัวเลขในงบการเงิน แต่มันคือเข็มทิศที่จะบอกเราว่า การลงทุนอสังหาริมทรัพย์ ในช่วงปี 2025-2026 ควรจะไปในทิศทางไหน และใครคือผู้ชนะที่แท้จริงในสมรภูมินี้
วิเคราะห์รายได้รวม: เมื่อยักษ์ใหญ่เริ่มขยับตัวลำบาก
จากสถิติรายได้รวมของทั้ง 41 บริษัท พบว่าทำเงินไปได้ทั้งสิ้นกว่า 371,560 ล้านบาท หากดูผิวเผินอาจจะเห็นว่าลดลงจากปี 2565 เพียงเล็กน้อยประมาณ -1.2% แต่ถ้าเรา “เจาะลึก” ลงไปในรายละเอียดรายบริษัท จะพบความน่ากังวลที่ซ่อนอยู่ เพราะมีถึง 25 บริษัทจาก 41 รายที่มีรายได้ลดลงอย่างมีนัยสำคัญ
กลุ่มที่ได้รับผลกระทบหนักที่สุดคือบริษัทระดับกลางที่พึ่งพา Segment ใด Segment หนึ่งมากเกินไป ตัวอย่างเช่น แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์ (LPN), อีสเทอร์น สตาร์ (ESTAR) และคันทรี่ กรุ๊ป ที่รายได้ดิ่งลงกว่า 20-28% สิ่งนี้สะท้อนให้เห็นว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ในปัจจุบันไม่ได้ใจดีกับทุกคนเหมือนเมื่อก่อน กำลังซื้อในระดับล่างถึงกลางถูกกดทับด้วยหนี้ครัวเรือนที่พุ่งสูง ทำให้การขอ สินเชื่อบ้าน กลายเป็นเรื่องยากขึ้นเรื่อยๆ ด้วยอัตราการปฏิเสธสินเชื่อ (Rejection Rate) ที่พุ่งสูงเป็นประวัติการณ์
แม้แต่พี่ใหญ่อย่าง แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH) เองก็ยังมีรายได้รวมลดลงถึง 18% ขณะที่กลุ่ม Top 10 ของอุตสาหกรรม มีถึง 5 บริษัทที่ตัวเลขติดลบ ซึ่งรวมถึง เอพี (ไทยแลนด์), ศุภาลัย และพฤกษา โฮลดิ้ง นี่คือสัญญาณเตือนว่า แม้คุณจะเป็นเบอร์ต้นๆ ของตลาด หากปรับตัวไม่ทันต่อกระแส “ดอกเบี้ยขาขึ้น” และ “กำลังซื้อถดถอย” ก็อาจเพลี่ยงพล้ำได้
แชมป์รายได้รวม: แสนสิริ กับการผงาดในตลาดบน
ในปี 2566 “แสนสิริ” สามารถคว้าตำแหน่งแชมป์รายได้รวมไปครองด้วยตัวเลข 39,082 ล้านบาท เติบโตขึ้น 12% ท่ามกลางวิกฤต เคล็ดลับความสำเร็จที่ผมมองเห็นคือการรุกตลาด Luxury และ Super Luxury อย่างหนัก ซึ่งเป็นกลุ่มลูกค้าที่มี “เงินสด” และได้รับผลกระทบจากภาวะเศรษฐกิจน้อยที่สุด การเน้นขาย คอนโดหรู และบ้านเดี่ยวระดับพรีเมียมช่วยให้แสนสิริรักษา Momentum ได้อย่างยอดเยี่ยม
ในขณะที่อันดับ 2 อย่าง เอพี (ไทยแลนด์) ตามมาติดๆ ที่ 38,399 ล้านบาท และอันดับ 3 คือ ศุภาลัย ที่ 31,818 ล้านบาท ซึ่งทั้งสองบริษัทยังคงใช้ความหลากหลายของ Product Mix ทั้งทาวน์โฮม บ้านเดี่ยว และคอนโดมิเนียม ในการกระจายความเสี่ยงไปทั่วทุกมุมของกรุงเทพฯ และปริมณฑล
“รายได้จากการขาย” บรรทัดฐานที่แท้จริงของความแข็งแกร่ง
หากเราตัดรายได้พิเศษอื่นๆ ออกไป แล้วดูเฉพาะ “รายได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์” เพียงอย่างเดียว เราจะเห็นภาพที่ “เรียล” ยิ่งกว่า รายได้จากการขายรวมของทั้ง 41 บริษัทลดลงถึง -11% เหลือเพียง 268,460 ล้านบาท และมีถึง 30 บริษัทที่มียอดขายตกต่ำลงเมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า
ในจุดนี้ “เอพี (ไทยแลนด์)” โชว์ฟอร์มสมราคาเจ้าตลาดเบอร์ 1 ในแง่การขาย โดยกวาดรายได้จากการโอนกรรมสิทธิ์ไปได้ 36,927 ล้านบาท แม้จะลดลงเล็กน้อยที่ -2% แต่ก็ยังครองส่วนแบ่งตลาดได้สูงสุด ขณะที่แสนสิริตามมาเป็นอันดับ 2 ในหมวดนี้
สิ่งที่น่าตกใจที่สุดในข้อมูลชุดนี้คือ “แลนด์แอนด์เฮ้าส์” ที่มียอดขายอสังหาริมทรัพย์ลดลงถึง -38% ซึ่งเป็นตัวเลขที่สะท้อนว่าสินค้าคงเหลือ (Inventory) ของโครงการแนวราบระดับบนเริ่มขยับตัวช้าลง หรืออาจเกิดจากการตัดสินใจชะลอการเปิดโครงการใหม่เพื่อรอจังหวะที่ อัตราดอกเบี้ย นโยบายเริ่มมีความชัดเจนมากขึ้น
อีกหนึ่งดาวรุ่งที่ผมต้องขอพูดถึงคือ “เซ็นทรัลพัฒนา” (CPN) ที่เริ่มเก็บเกี่ยวผลกำไรจากธุรกิจที่อยู่อาศัยอย่างจริงจัง มียอดขายเติบโตแบบก้าวกระโดดถึง 103% โดยเน้นการพัฒนาโครงการติดห้างสรรพสินค้า ซึ่งเป็นจุดแข็งที่หาตัวจับยากใน ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ปัจจุบัน
กำไรสุทธิ: ใครคือ “ผู้ชนะ” ที่แท้จริงในเชิงธุรกิจ?
การมียอดขายสูงไม่ได้หมายความว่าคุณจะมีกำไรสูงสุดเสมอไป ในปี 2566 กำไรสุทธิรวมของทั้งอุตสาหกรรมลดลง -11% เหลือ 44,165 ล้านบาท โดยมีถึง 12 บริษัทที่ประสบสภาวะ “ขาดทุน” ซึ่งส่วนใหญ่เป็นบริษัทที่ยังติดหล่มมาตั้งแต่ช่วงโควิด-19
อย่างไรก็ตาม “แลนด์แอนด์เฮ้าส์” ยังคงรักษาบัลลังก์ “แชมป์กำไรสุทธิ” ไว้ได้อย่างเหนียวแน่นที่ 7,495 ล้านบาท แต่ในฐานะผู้เชี่ยวชาญ ผมต้องตั้งข้อสังเกตว่า กำไรส่วนสำคัญกว่า 2,500 ล้านบาท มาจากการขายโรงแรมเข้ากองทรัสต์ (REIT) ซึ่งถือเป็นกลยุทธ์ Asset Recycling ที่ชาญฉลาดในการบริหารกระแสเงินสด
หากวัดกันที่กำไรจากการดำเนินงานเพียวๆ “ศุภาลัย” และ “เอพี” จะกลายเป็นผู้ท้าชิงที่น่ากลัวที่สุด โดยศุภาลัยทำกำไรไป 6,083 ล้านบาท และเอพีที่ 6,054 ล้านบาท ส่วนแสนสิรินั้นเติบโตด้านกำไรอย่างก้าวกระโดดถึง 42% มาอยู่ที่ 5,846 ล้านบาท ซึ่งเป็นผลมาจากการบริหารจัดการต้นทุนและการตลาดที่แม่นยำ
ปัจจัยบวกและลบที่ต้องจับตาในปี 2024-2026
จากประสบการณ์ของผม ทิศทางของ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ไทยต่อจากนี้จะถูกขับเคลื่อนด้วยปัจจัยหลัก 4 ประการ:
นโยบายดอกเบี้ยและสินเชื่อ: การที่ธนาคารแห่งประเทศไทยยังคงอัตราดอกเบี้ยไว้ในระดับสูง ทำให้ภาระการผ่อนชำระเพิ่มขึ้น ผู้บริโภคจึงมองหาทางเลือกอย่างการ รีไฟแนนซ์บ้าน เพื่อลดภาระดอกเบี้ย หรือแม้แต่การมองหา สินเชื่อบ้าน ที่มีเงื่อนไขพิเศษจากสถาบันการเงินเฉพาะกิจของรัฐ
หนี้ครัวเรือน: นี่คือ “ระเบิดเวลา” ที่แท้จริง เมื่อหนี้สูงขึ้น ความสามารถในการกู้ซื้อบ้านก็ลดลง ดีเวลลอปเปอร์จึงต้องหันไปโฟกัสกลุ่มลูกค้า Real Demand ที่มีรายได้มั่นคง หรือกลุ่มลูกค้าต่างชาติในโซนท่องเที่ยวและ EEC
เกณฑ์ LTV และมาตรการรัฐ: การผ่อนปรนเกณฑ์ LTV (Loan-to-Value) และมาตรการลดค่าธรรมเนียมโอน-จดจำนอง ยังคงเป็นอาวุธสำคัญที่จะช่วยกระตุ้นยอดขายในเซกเมนต์บ้านราคาไม่เกิน 7 ล้านบาท
เทรนด์ความยั่งยืน (ESG): ในปี 2026 เราจะเห็นการก่อสร้างบ้านประหยัดพลังงานและการติดตั้ง Solar Cell กลายเป็นมาตรฐานทั่วไป ไม่ใช่แค่ Options เสริมอีกต่อไป ซึ่งสิ่งนี้จะส่งผลต่อการ ประเมินราคาบ้าน ในอนาคตด้วย
คำแนะนำสำหรับผู้ซื้อและนักลงทุนอสังหาริมทรัพย์
หากคุณกำลังวางแผนจะซื้อที่อยู่อาศัยเพื่ออยู่เองหรือเพื่อ การลงทุนอสังหาริมทรัพย์ ในช่วงเวลานี้ ผมมีคำแนะนำ 3 ข้อ:
เช็คสุขภาพการเงินให้พร้อม: ก่อนยื่นขอ สินเชื่อบ้าน ควรเคลียร์หนี้บัตรเครดิตและหนี้สินเชื่อส่วนบุคคลให้เหลือน้อยที่สุดเพื่อให้ได้วงเงินสูงสุดและอัตราดอกเบี้ยที่คุ้มค่า
มองหาทำเลศักยภาพใหม่: อย่าจำกัดตัวเองอยู่แค่ในเมือง ลองมองหา คอนโดมิเนียมติดรถไฟฟ้า สายใหม่ๆ หรือโซนที่กำลังมีการขยายตัวของนิคมอุตสาหกรรม ซึ่งจะมี Yield จากการเช่าที่สูงกว่า
เปรียบเทียบข้อเสนอ: ปัจจุบันดีเวลลอปเปอร์หลายรายจัดโปรโมชั่น “อยู่ฟรี” หรือ “ช่วยผ่อน” ซึ่งเป็นโอกาสดีในการเข้าซื้อ แต่ต้องคำนวณให้รอบคอบว่าหลังจากจบโปรโมชั่นแล้ว คุณจะยังสามารถแบกรับภาระผ่อนชำระได้หรือไม่
บทสรุป: อนาคตที่ต้องใช้ความระมัดระวัง
ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ไทยในปี 2024-2026 จะเป็นยุคแห่ง “การคัดสรรโดยธรรมชาติ” บริษัทที่แข็งแกร่ง มีสายป่านยาว และสามารถบริหารจัดการหนี้สินได้ดีเท่านั้นที่จะอยู่รอด ส่วนผู้บริโภคอย่างเราๆ นี่คือ “ตลาดของผู้ซื้อ” (Buyer’s Market) ที่มีตัวเลือกมากมายและอำนาจการต่อรองที่สูงขึ้น
ไม่ว่าสถานการณ์เศรษฐกิจจะเป็นอย่างไร อสังหาริมทรัพย์ยังคงเป็นสินทรัพย์ที่จับต้องได้และมีมูลค่าเพิ่มขึ้นเสมอในระยะยาว หากเราเลือกลงทุนในจังหวะและทำเลที่เหมาะสม
หากคุณกำลังมองหาโอกาสในการลงทุนหรือต้องการคำปรึกษาเชิงลึกเกี่ยวกับขั้นตอนการขอสินเชื่อและการเลือกทำเลศักยภาพ อย่ารอช้า! ติดต่อทีมงานผู้เชี่ยวชาญของเราวันนี้เพื่อรับแผนการลงทุนที่ออกแบบมาเพื่อคุณโดยเฉพาะ หรือลงทะเบียนรับข้อมูลวิเคราะห์ตลาดรายสัปดาห์ได้ที่เว็บไซต์ของเรา เพื่อให้คุณไม่พลาดทุกย่างก้าวในโลกอสังหาริมทรัพย์!
