เจาะลึกสมรภูมิ “ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์” ไทย: วิเคราะห์ผู้ชนะตัวจริงท่ามกลางวิกฤตซ้อนวิกฤต และแนวโน้มสู่ปี 2026
ในฐานะที่ผมคลุกคลีอยู่ในวงการ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ มานานกว่าทศวรรษ ผมเห็นความเปลี่ยนแปล
งมานับครั้งไม่ถ้วน แต่ต้องยอมรับว่าช่วงปี 2566 จนถึงปัจจุบัน คือบททดสอบที่ “หิน” ที่สุดครั้งหนึ่งของบรรดาดีเวลลอปเปอร์ไทย จากเดิมที่เราเคยมองว่าปี 2565 คือจุดเริ่มต้นของการ Take-off หลังพ้นวิกฤตการณ์ครั้งใหญ่ แต่ภาพความเป็นจริงที่เกิดขึ้นกลับกลายเป็นอาการ “เครื่องสะดุด” อย่างรุนแรง ตลาดเข้าสู่สภาวะชะลอตัวตั้งแต่ก่อนการเลือกตั้งใหญ่ และลากยาวต่อเนื่องมาจนถึงปี 2567-2568 ซึ่งส่งผลกระทบโดยตรงต่อทั้ง ราคาบ้านเดี่ยว และความเชื่อมั่นในการ ลงทุนอสังหาริมทรัพย์
วันนี้ผมจะพาทุกท่านไปเจาะลึกผลประกอบการของ 41 บริษัทมหาชนในกลุ่มอสังหาฯ เพื่อค้นหาว่าใครคือ “ตัวจริง” ที่สามารถประคองตัวและสร้างกำไรท่ามกลางพายุเศรษฐกิจ พร้อมวิเคราะห์แนวโน้มตลาดไปจนถึงปี 2569 เพื่อเป็นลายแทงสำหรับผู้ที่กำลังมองหาโอกาสในการ กู้ซื้อบ้าน หรือนักลงทุนที่ต้องการ คอนโดมิเนียมใจกลางเมือง เพื่อทำกำไรในระยะยาว
ภาพรวมตลาด: เมื่อยักษ์ใหญ่ต้องปรับตัวเพื่อความอยู่รอด
จากข้อมูลการสำรวจบริษัทจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ฯ ทั้ง 41 แห่ง พบว่าภาพรวมของ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ในรอบปีที่ผ่านมามีรายได้รวมอยู่ที่ 371,560 ล้านบาท ซึ่งหากดูผิวเผินอาจจะเห็นว่าลดลงเพียงเล็กน้อยประมาณ -1.2% เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า แต่ถ้าเรา “กะเทาะเปลือก” ดูไส้ใน จะพบความจริงที่น่าตกใจว่ามีถึง 25 บริษัทจาก 41 ราย ที่ต้องเผชิญกับภาวะรายได้หดตัว
ทำไมถึงเป็นเช่นนั้น? ปัจจัยหลักมาจากกำลังซื้อระดับล่างถึงกลางที่ถูกกดทับด้วยปัญหาหนี้ครัวเรือน และความเข้มงวดของ สินเชื่อที่อยู่อาศัย จากสถาบันการเงิน ส่งผลให้ยอดปฏิเสธสินเชื่อ (Rejection Rate) พุ่งสูงขึ้นเป็นประวัติการณ์ บริษัทที่เคยพึ่งพารายได้จากคอนโดมิเนียมระดับ Economy Class จึงได้รับผลกระทบอย่างหลีกเลี่ยงไม่ได้
ตัวอย่างที่เห็นได้ชัดคือบริษัทแถวหน้าอย่าง แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์ (LPN), ไรมอน แลนด์ (RML) และเมเจอร์ ดีเวลลอปเม้นท์ (MJD) ที่รายได้ติดลบมากกว่า 20% แม้แต่ยักษ์ใหญ่อย่าง แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH) ที่ขึ้นชื่อเรื่องการบริหารจัดการที่มีประสิทธิภาพ ก็ยังหนีไม่พ้นกระแสลบ โดยรายได้รวมลดลงถึง 18% ซึ่งเป็นสัญญาณเตือนว่าโมเดลธุรกิจแบบเดิมอาจไม่เพียงพอสำหรับโลกยุคใหม่
แชมป์รายได้สูงสุด: การเฉือนคมระหว่าง “แสนสิริ” และ “เอพี”
ในการจัดอันดับ บริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ ที่ทำรายได้รวมสูงสุด อันดับ 1 ตกเป็นของ แสนสิริ (SIRI) ด้วยรายได้ 39,082 ล้านบาท เติบโตขึ้น 12% ท่ามกลางวิกฤต ความสำเร็จของแสนสิริไม่ได้มาเพราะโชคช่วย แต่มาจากการวางกลยุทธ์การตลาดที่เฉียบคมและการรุกตลาด บ้านเดี่ยวระดับพรีเมียม รวมถึงการรักษาภาพลักษณ์แบรนด์ที่ทรงพลังในกลุ่มลูกค้าที่มีกำลังซื้อสูง
อันดับ 2 คือ เอพี (ไทยแลนด์) (AP) ที่ตามมาติดๆ ด้วยรายได้ 38,399 ล้านบาท แม้จะลดลงเล็กน้อยไม่ถึง 1% แต่เอพียังคงครองใจผู้บริโภคด้วยความหลากหลายของพอร์ตสินค้า โดยเฉพาะทาวน์โฮมและบ้านเดี่ยวในทำเลศักยภาพที่ตอบโจทย์การอยู่อาศัยจริง (Real Demand)
อันดับ 3 คือ ศุภาลัย (SPALI) ที่มีรายได้รวม 31,818 ล้านบาท ซึ่งยังคงรักษามาตรฐานการเป็นบริษัทที่เน้นความคุ้มค่าและความมั่นคงทางการเงินได้เป็นอย่างดี
สิ่งที่น่าสังเกตสำหรับ 10 อันดับแรกคือ มีถึง 5 บริษัทที่มีรายได้รวมลดลง สะท้อนให้เห็นว่าขนาดของบริษัทไม่ได้เป็นเกราะป้องกันความเสี่ยงจากภาวะเศรษฐกิจมหภาคได้เสมอไป หากขาดการปรับเปลี่ยนพอร์ตสินค้าให้ทันต่อพฤติกรรมผู้บริโภคที่เปลี่ยนไปสู่การมองหา บ้านจัดสรรโครงการใหม่ ที่เน้นพื้นที่ใช้สอยและเทคโนโลยีประหยัดพลังงาน
เจาะลึกรายได้จากการขาย: ใครคือ “นักขาย” มือทอง?
หากเราต้องการวัด “ฝีมือ” ในการทำธุรกิจอสังหาฯ อย่างแท้จริง เราต้องดูที่ รายได้จากการขาย (Sales Revenue) เพราะรายได้รวมของบางบริษัทอาจจะมีรายได้พิเศษจากการขายสินทรัพย์หรือรายได้ค่าเช่าเข้ามาปะปน
เมื่อพิจารณารายได้จากการขายรวมทั้ง 41 บริษัท พบว่าตัวเลขลดลงถึง -11% เหลือเพียง 268,460 ล้านบาท ซึ่งเป็นตัวเลขที่สะท้อนความจริงของตลาดได้ชัดเจนที่สุด โดยมีถึง 30 บริษัทที่ยอดขายตกลง โดยเฉพาะกลุ่ม คอนโดมิเนียม ที่ยังคงเผชิญกับภาวะ Oversupply ในบางทำเล
ในเซกเมนต์นี้ เอพี (ไทยแลนด์) กลับมาผงาดเป็นอันดับ 1 ด้วยรายได้จากการขาย 36,927 ล้านบาท แซงหน้าแสนสิริไปได้อย่างหวุดหวิด แสดงให้เห็นว่า Product Mix ของเอพีมีความแข็งแกร่งและตอบโจทย์ตลาดวงกว้างได้ดีกว่า ในขณะที่ เอสซี แอสเสท (SC) ก็ทำผลงานได้โดดเด่นอย่างมาก โดยมียอดขายโตขึ้น 13% ขึ้นมาอยู่ในอันดับ 4 ของตาราง เป็นเครื่องพิสูจน์ว่าตลาด บ้านเดี่ยวหรู ยังคงเป็นขุมทรัพย์ที่สร้างกำไรได้เสมอหากแบรนด์มีความแข็งแกร่งเพียงพอ
อีกหนึ่งม้ามืดที่ไม่พูดถึงไม่ได้คือ เซ็นทรัลพัฒนา (CPN) ที่เริ่มหันมารุกธุรกิจที่อยู่อาศัยอย่างจริงจัง ภายใต้ชื่อ CPN Residence โดยในปีที่ผ่านมาสามารถสร้างรายได้จากการขายโตขึ้นถึง 103% จากการใช้กลยุทธ์ Mixed-use พัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยติดกับศูนย์มอลล์ ซึ่งเป็นการสร้าง Ecosystem ที่สมบูรณ์แบบและยากที่คู่แข่งจะเลียนแบบได้
บทวิเคราะห์กำไรสุทธิ: “แลนด์แอนด์เฮ้าส์” ยังคงครองบัลลังก์ประสิทธิภาพ
ในท้ายที่สุด ความสำเร็จของธุรกิจไม่ได้วัดกันที่ยอดขาย แต่อยู่ที่ “กำไรสุทธิ” (Net Profit) ซึ่งเป็นเงินที่ไหลเข้ากระเป๋าผู้ถือหุ้นจริงๆ ในปี 2566 กำไรสุทธิรวมของทั้ง 41 บริษัทลดลง -11% เหลือ 44,165 ล้านบาท โดยมีบริษัทที่ต้องเผชิญกับภาวะขาดทุนถึง 12 แห่ง
อย่างไรก็ตาม แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH) ยังคงรักษาตำแหน่งแชมป์กำไรสูงสุดไว้ได้ที่ 7,495 ล้านบาท แม้ว่ายอดขายโครงการที่อยู่อาศัยจะลดลงอย่างมีนัยสำคัญ แต่ความเก๋าเกมของ LH อยู่ที่การมี Asset ที่หลากหลาย โดยเฉพาะการขายโรงแรมเข้ากองทุนทรัสต์ (REIT) ซึ่งสร้างกำไรก้อนโตถึง 2,500 ล้านบาท นี่คือบทเรียนสำคัญสำหรับผู้ประกอบการรุ่นใหม่ว่า การมีรายได้จากหลายทาง (Recurring Income) คือเกราะป้องกันภัยชั้นดีในยามที่ตลาดซื้อ-ขายซบเซา
อันดับ 2 และ 3 ตกเป็นของ ศุภาลัย และ เอพี (ไทยแลนด์) ที่ทำกำไรได้ในระดับ 6,000 ล้านบาทเศษ ซึ่งถือว่าใกล้เคียงกันมาก สะท้อนถึงการบริหารจัดการต้นทุนที่มีประสิทธิภาพสูงและการบริหารสต็อกสินค้าได้อย่างแม่นยำ
ส่องเทรนด์ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ 2567 – 2569: ทางรอดและโอกาส
จากประสบการณ์ของผม มองว่าตลาดอสังหาฯ ไทยหลังจากนี้ไปจนถึงปี 2569 จะเข้าสู่ยุค “New Normal” อย่างเต็มตัว ซึ่งผู้เกี่ยวข้องไม่ว่าจะเป็นดีเวลลอปเปอร์ นักลงทุน หรือผู้ที่วางแผน กู้ซื้อบ้าน ควรให้ความสำคัญกับปัจจัยดังต่อไปนี้:
Wellness & Aging Society: การพัฒนาโครงการไม่ได้แข่งกันแค่ที่สถาปัตยกรรมอีกต่อไป แต่ต้องเน้นฟังก์ชันเพื่อสุขภาพและรองรับผู้สูงอายุ ซึ่งเป็นกลุ่มที่มีกำลังซื้อสูงที่สุดในปัจจุบัน
Sustainability & Green Energy: บ้านจัดสรรโครงการใหม่ ที่ติดตั้ง Solar Cell หรือระบบ EV Charger จะกลายเป็นมาตรฐานขั้นพื้นฐาน ไม่ใช่แค่ Option เสริมอีกต่อไป เพราะผู้บริโภคเริ่มคำนวณถึงค่าใช้จ่ายในระยะยาวมากขึ้น
Investment Diversification: การ ลงทุนอสังหาริมทรัพย์ จะเปลี่ยนจากการเก็งกำไรระยะสั้น (Flip) มาเป็นการลงทุนเพื่อกระแสเงินสด (Cash Flow) เช่น การปล่อยเช่าคอนโดมิเนียมให้ชาวต่างชาติในเขตพื้นที่เศรษฐกิจ (EEC) หรือกรุงเทพฯ ชั้นใน
Interest Rate & Debt Management: ตราบใดที่อัตราดอกเบี้ยยังคงอยู่ในระดับสูง การวางแผนการเงินสำหรับการ กู้ซื้อบ้าน จึงสำคัญมาก ผู้บริโภคจะเลือกโครงการที่มีพันธมิตรกับธนาคารที่ให้ข้อเสนอพิเศษหรือแคมเปญช่วยผ่อนในช่วงแรก
สรุปภาพรวมและคำแนะนำจากผู้เชี่ยวชาญ
ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ไทยในปี 2566 ที่ผ่านมาอาจจะไม่ใช่ปีที่น่าจดจำนักในแง่ของตัวเลขการเติบโต แต่มันคือปีที่คัดกรอง “ตัวจริง” ออกจาก “ตัวปลอม” บริษัทที่มีโครงสร้างทางการเงินแข็งแกร่งและไม่หยุดนิ่งในการพัฒนาสินค้า คือผู้ที่ยังคงยืนหยัดและสร้างกำไรได้ท่ามกลางความผันผวน
สำหรับผู้ที่กำลังมองหาโอกาสในการซื้อที่อยู่อาศัยในช่วงปี 2567-2568 นี้ ผมมองว่าเป็น “โอกาสทอง” ของผู้ซื้อที่มีความพร้อม (Buyer’s Market) เพราะดีเวลลอปเปอร์ต่างงัดแคมเปญและโปรโมชั่นส่วนลดมากมายออกมาเพื่อระบายสต็อกสินค้า การเลือกซื้อโครงการจากบริษัทที่มีความมั่นคงสูงใน 10 อันดับแรกที่ผมกล่าวถึง จะช่วยลดความเสี่ยงในเรื่องของคุณภาพและการดูแลหลังการขายได้เป็นอย่างดี
ส่วนนักลงทุนที่ต้องการ ลงทุนอสังหาริมทรัพย์ เพื่อความมั่งคั่งในระยะยาว ควรเน้นไปที่โครงการที่มีศักยภาพในการสร้าง Recurring Income และอยู่ในทำเลที่โครงสร้างพื้นฐานอย่างรถไฟฟ้าหรือทางด่วนเสร็จสมบูรณ์แล้ว เพราะในยุคที่เศรษฐกิจเติบโตช้า “ทำเล” และ “แบรนด์” คือหลักประกันเดียวที่จะรักษาและเพิ่มมูลค่าของสินทรัพย์ของคุณได้
หากคุณกำลังมองหาคำปรึกษาเชิงลึกเกี่ยวกับการวางแผนลงทุนในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ หรือต้องการวิเคราะห์ทำเลศักยภาพเพื่อการอยู่อาศัยและการลงทุนที่คุ้มค่าที่สุดในปี 2026 อย่าปล่อยให้โอกาสหลุดมือไป! ติดต่อเราวันนี้เพื่อรับบทวิเคราะห์เจาะลึกรายโครงการและแนวทางการขอสินเชื่อที่อยู่อาศัยให้ผ่านฉลุย พร้อมทีมผู้เชี่ยวชาญที่จะช่วยให้ทุกก้าวในการลงทุนของคุณมั่นคงและยั่งยืน
