ชะลอตัวเชิงโครงสร้าง: ส่องเทรนด์อสังหาริมทรัพย์ไทย 2568-2569 ยุคแห่งความท้าทายและโอกาสใหม่
โดย: ประเสริฐ แต่ดุลยสาธิต
นายกสมาคมอาคารชุดไทย
ในฐานะผู้คลุกคลีในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ผมได้เห็นวัฏจักรตลาดมาหลายครั้ง แต่สถานการณ์ที่กำลังเผชิญอยู่ ณ ปัจจุบัน ตั้งแต่ช่วงปลายปี 2568 ต่อเนื่องไปถึงปี 2569 เป็นปรากฏการณ์ที่ท้าทายและมีนัยยะเชิงโครงสร้างอย่างแท้จริง หากจะประเมินภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์กรุงเทพฯ-ปริมณฑล ในปี 2568 ที่เคยมีมูลค่าการขายสูงสุดถึง 5 แสนล้านบาทในปี 2561 นั้น คาดว่าจะหดตัวลงเกือบครึ่งหนึ่ง เหลือเพียงประมาณ 2.62 แสนล้านบาท ซึ่งนับเป็นจุดต่ำสุดใหม่ในรอบทศวรรษ นี่คือสัญญาณเตือนที่ชัดเจนว่าเรากำลังอยู่ในช่วงเวลาแห่งการปรับตัวครั้งใหญ่
ปี 2569: การถ่วงดุลใหม่ในความซับซ้อนและปัญหาเชิงโครงสร้าง
สำหรับแนวโน้มปี 2569 ผมประเมินว่าตลาดจะยังคงทรงตัวอยู่ในระดับ 2.6-3 แสนล้านบาท และอาจยืดเยื้อไปอีกหลายปี ปัจจัยบวกที่จะเข้ามาพลิกฟื้นภาคอสังหาริมทรัพย์อย่างมีนัยสำคัญนั้น ยังมองไม่เห็นได้ชัดเจน ต้องรอจนกว่าอัตราการเติบโตของผลิตภัณฑ์มวลรวมภายในประเทศ (GDP) ของไทยจะกลับมาแข็งแกร่งในระดับ 5% จึงจะเริ่มเห็นสัญญาณการฟื้นตัวที่ชัดเจนขึ้น
หากเปรียบเทียบปี 2568 เป็น “ปีแห่งพายุเศรษฐกิจสมบูรณ์แบบ” (Year of The Great Perfect Storm) ปี 2569 จะเป็น “ปีแห่งการถ่วงดุลใหม่ในความซับซ้อนและปัญหาเชิงโครงสร้าง” (The Year of New Balance & Complexity & Structural Problem)
“New Balance” (การถ่วงดุลใหม่): เกิดจากยอดขายและยอดโอนที่ลดลงอย่างเห็นได้ชัด ทั้งในกรุงเทพฯ-ปริมณฑลและตลาดทั่วประเทศ ควบคู่ไปกับการเติบโตของ GDP ที่ชะลอตัวเพียง 1-2% กำลังซื้อของทั้งคนไทยและชาวต่างชาติที่หดตัวลง ราคาอสังหาริมทรัพย์ที่ปรับสูงขึ้นเกินกว่ากำลังซื้อของคนรุ่นใหม่ที่หันไปพึ่งการเช่าหรือบ้านมือสอง ประกอบกับขาดโครงสร้างสนับสนุนที่แข็งแกร่งจากภาครัฐ
“Complexity” (ความซับซ้อน): ธุรกิจที่อยู่อาศัยมีความซับซ้อนของตลาดมากขึ้นอย่างมีนัยสำคัญ ทั้งในแง่ของผลิตภัณฑ์ที่มีหลากหลายรูปแบบ ทั้งคอนโดมิเนียม บ้านเดี่ยว บ้านแฝด ทาวน์เฮาส์ รูปแบบการถือครองที่แบ่งเป็นซื้อขาดและการเช่าระยะยาว 30-60 ปี ราคาตั้งแต่ระดับต่ำกว่าล้านบาท ไปจนถึงระดับ 500-1,000 ล้านบาท นอกจากนี้ ปัญหาการอนุมัติสินเชื่อที่เข้มงวดของสถาบันการเงิน จนอัตราการกู้ไม่ผ่านสูงถึง 50-70% และค่าใช้จ่ายในการเดินทางด้วยระบบขนส่งสาธารณะที่สูงมาก ก็กลายเป็นภาระค่าครองชีพที่สำคัญ
“Structural Problem” (ปัญหาเชิงโครงสร้าง): ประเทศไทยยังขาดโครงสร้างพื้นฐานระยะยาวที่รองรับการถือครองอสังหาริมทรัพย์ของชาวต่างชาติอย่างมีประสิทธิภาพ และที่สำคัญคือโครงสร้างที่จำเป็นต่อการรองรับความต้องการที่อยู่อาศัยของคนรุ่นใหม่ที่มีกำลังซื้อถดถอย จนไม่สามารถเข้าถึงการเป็นเจ้าของบ้านได้
ปัญหาการกู้ไม่ผ่าน: ลามจากฐานรากสู่ทุกระดับ
เมื่อลงลึกในรายละเอียดของแต่ละประเภทอสังหาริมทรัพย์ จะพบว่า “ทาวน์เฮาส์” เริ่มมีแนวโน้มที่อิ่มตัวและอาจจะไม่ใช่สินค้าที่ได้รับความนิยมสูงสุดอีกต่อไป “บ้านเดี่ยว” ยังคงไปได้ดีในระดับหนึ่ง แต่ก็เผชิญกับแรงเสียดทานจากกำลังซื้อของชาวต่างชาติที่เริ่มลดน้อยลง ปัจจัยมาจากนโยบายของประเทศต้นทางที่เข้มงวดกับการโอนเงินข้ามประเทศ การปราบปรามกลุ่มทุนสีเทาและนอมินีเหล่านี้ อาจส่งผลให้ยอดขายบ้านเดี่ยวมีแนวโน้มถดถอยอย่างต่อเนื่อง เว้นแต่จะมีมาตรการรองรับในรูปแบบการเช่าระยะยาว 60 ปี ออกมา
ปรากฏการณ์ที่น่าสนใจคือ “ชาวต่างชาติเริ่มหันมาเช่ามากขึ้น” โดยยอมจ่ายค่าเช่าสูงถึงเดือนละ 3-4 แสนบาทสำหรับบ้านหรือคอนโดมิเนียมมูลค่า 50 ล้านบาท เพื่อหลีกเลี่ยงปัญหาการตรวจสอบที่เข้มงวดจากหน่วยงานรัฐไทย การยอมจ่ายค่าเช่ารายเดือนดูจะเป็นทางเลือกที่ปลอดภัยกว่าการถูกจับกุมในภายหลัง ซึ่งแน่นอนว่าจะส่งผลกระทบโดยตรงต่อความต้องการซื้อที่ลดน้อยลง
ในแง่ของระดับราคา กลุ่มราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท ซึ่งปีที่แล้วติดลบถึง -52% ในปีนี้คาดว่าจะลดจำนวนลงไปอีก เหลือเพียง 1 ใน 3 ของตลาด สาเหตุหลักมาจากการที่ผู้ซื้อส่วนใหญ่ถูกปฏิเสธสินเชื่อถึง 70% แม้ว่าความต้องการซื้อ (Demand) จะยังมีอยู่สูงก็ตาม เพราะโครงสร้างประชากรไม่ได้เปลี่ยนแปลง แต่ข้อจำกัดด้านสินเชื่อทำให้ไม่สามารถซื้อบ้านได้ ประกอบกับ GDP ที่เติบโตเพียง 1-2% ไม่เพียงพอที่จะเป็นแรงผลักดันให้เกิดการตัดสินใจก่อหนี้ระยะยาวเพื่อซื้ออสังหาริมทรัพย์
นอกจากนี้ กลุ่มราคา 7-10 ล้านบาท ก็เริ่มแสดงสัญญาณที่น่ากังวล ยอดขายในช่วง 3 ไตรมาสแรกของปีที่ผ่านมาเริ่มหดตัวลง จากเดิมที่กลุ่มที่ได้รับผลกระทบจากวิกฤตเศรษฐกิจจะเป็นกลุ่มราคาต่ำกว่า 7 ล้านบาท ในขณะที่ ห้องชุดราคา 50 ล้านบาทขึ้นไป มีแนวโน้มที่จะมีการแข่งขันพัฒนาโครงการใหม่ๆ ออกมามากขึ้น
ส่วนภาพรวมของ บ้านมือสอง ดูเหมือนจะมีบทบาทสำคัญมากขึ้นในตลาดโดยรวม แต่เมื่อวิเคราะห์ลงไปลึกๆ พบว่าตลาดบ้านมือสองไม่ได้เติบโตอย่างแท้จริง แต่เป็นเพียงการที่สัดส่วนของบ้านมือสองมีใกล้เคียงกับบ้านใหม่ เนื่องจากขนาดตลาดอสังหาริมทรัพย์โดยรวมที่เล็กลงจากการที่ผู้บริโภคมีกำลังซื้อลดลง
โรดแมป 8+3: ข้อเสนอแนะเชิงนโยบายเพื่อกู้วิกฤตอสังหาฯ
ในฐานะผู้แทนสมาคมอาคารชุดไทย ผมได้เสนอ “โรดแมป 8+3” ต่อรัฐบาลชุดใหม่ เพื่อเป็นแนวทางในการแก้ไขปัญหาและกระตุ้นภาคอสังหาริมทรัพย์ โดยแบ่งเป็นมาตรการวางโครงสร้างระยะยาว 8 ด้าน และมาตรการเร่งด่วน 3 ด้าน เพื่อหวังผลในปี 2569
มาตรการวางโครงสร้างระยะยาว 8 ข้อ:
มาตรการ LTV (Loan to Value) ระยะยาว: กำหนดเพดานการให้สินเชื่อที่สอดคล้องกับภาวะเศรษฐกิจและตลาดอสังหาริมทรัพย์อย่างยั่งยืน
ขยายสัญญาเช่าเป็น 60 ปี: เสนอให้รัฐบาลพิจารณาขยายระยะเวลาสัญญาเช่าจาก 30 ปี เป็น 60 ปี โดยมีข้อเสนอให้รัฐจัดเก็บภาษีและค่าธรรมเนียมการถือครองอสังหาริมทรัพย์ของชาวต่างชาติ เพื่อนำรายได้ไปจัดตั้งกองทุนสนับสนุนการมีบ้านของผู้มีรายได้น้อยและปานกลาง นี่คือการสร้างโครงสร้างพื้นฐานที่ถาวร
จัดระเบียบการพักอาศัยของชาวต่างชาติ: ผ่านกฎหมายอาคารชุดและกฎหมายบ้านจัดสรร โดยมีหลักการสำคัญคือการบริหารนิติบุคคลจะต้องมีเสียงไม่เกินกึ่งหนึ่ง เพื่อป้องกันไม่ให้ชาวต่างชาติเข้ามาควบคุมการออกกฎระเบียบและการบริหารจัดการโครงการ
สนับสนุน Mortgage Insurance: การค้ำประกันสินเชื่อที่อยู่อาศัยสำหรับบ้านหลังแรกในสัดส่วน 10-20% (เทียบเท่าเงินดาวน์) เพื่อสร้างหลักประกันให้กับสถาบันการเงินในการปล่อยสินเชื่อ และลดอัตราการกู้ไม่ผ่านในตลาดระดับกลางถึงล่าง
อนุมัติสินเชื่อตามความเสี่ยง: พิจารณาอัตราดอกเบี้ยตามระดับความเสี่ยงของผู้กู้ โดยความเสี่ยงต่ำคิดดอกเบี้ยต่ำ ความเสี่ยงสูงคิดดอกเบี้ยสูงกว่า เพื่อเพิ่มโอกาสในการเข้าถึงสินเชื่อ แทนการปฏิเสธเพียงอย่างเดียว
มาตรการรวมหนี้ (Debt Warehouse): การรวมหนี้จากบัตรเครดิต, หนี้รถยนต์, หนี้ที่อยู่อาศัย โดยใช้บ้านเป็นหลักประกันสินเชื่อ เพื่อแก้ไขปัญหาหนี้ครัวเรือนและหนี้นอกระบบ
ส่งเสริมโครงการอสังหาริมทรัพย์ขนาดใหญ่ (Mega Projects): สนับสนุนการลงทุนโครงการที่สร้างมูลค่าเพิ่มให้ประเทศ เช่น ศูนย์สุขภาพ (Healthcare Center), ศูนย์การศึกษา (Education Hub), สวนสนุกขนาดใหญ่ (Theme Parks), ศูนย์ประชุมนานาชาติ (International Convention Centers), และศูนย์ความบันเทิงด้านกีฬา (Sports Entertainment Centers) โดยเน้นย้ำว่า ไม่มีกาสิโน
สร้างมูลค่าเพิ่มจากสาธารณูปโภคและภาษีลาภลอย: เชื่อมโยงและเพิ่มประสิทธิภาพการใช้สาธารณูปโภคของรัฐในโครงการอสังหาริมทรัพย์ และเสนอให้พิจารณาการจัดเก็บภาษีลาภลอย (Windfall Tax) จากภาคเอกชนที่ได้รับประโยชน์จากโครงการโครงสร้างพื้นฐานขนาดใหญ่ของรัฐ
มาตรการเร่งด่วน 3 ข้อ: ประคับประคองตลาดในปี 2569
เพื่อประคับประคองภาคอสังหาริมทรัพย์ในปี 2569 ผมได้เสนอ 3 มาตรการเร่งด่วนที่ควรดำเนินการทันที:
ต่ออายุมาตรการ LTV: ขยายระยะเวลามาตรการ LTV ที่จะหมดอายุในวันที่ 30 มิถุนายน 2569 ออกไปอีก 1 ปี จนถึงวันที่ 30 มิถุนายน 2570
ต่ออายุมาตรการลดค่าธรรมเนียม: ขยายระยะเวลามาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนอง จากเดิมที่จำกัดมูลค่าไม่เกิน 7 ล้านบาท ให้ครอบคลุมบ้านทุกระดับราคา และขยายกำหนดเวลาหมดอายุออกไปถึงวันที่ 30 มิถุนายน 2570
กำกับดูแลการลดอัตราดอกเบี้ย: ขอให้ธนาคารพาณิชย์ปรับลดอัตราดอกเบี้ยที่แท้จริง (Effective Interest Rate) ทั้งอัตรา MRR สำหรับลูกค้ารายย่อย และ MLR สำหรับผู้ประกอบการ ให้สอดคล้องกับการปรับลดอัตราดอกเบี้ยนโยบายของคณะกรรมการนโยบายการเงิน (กนง.)
แม้ว่า กนง. จะมีการปรับลดอัตราดอกเบี้ยนโยบายไป 0.25% เมื่อวันที่ 17 ธันวาคม 2568 แต่การปรับลดของธนาคารพาณิชย์นั้นมีเพียง 5-10 สตางค์เท่านั้น ซึ่งอาจเป็นคำอธิบายว่าทำไมหุ้นกลุ่มธนาคารถึงทำสถิติสูงสุดใหม่ ท่ามกลางภาวะเศรษฐกิจที่ยากลำบากของผู้กู้ทั่วประเทศ
การบริหารจัดการธุรกิจในยุคแห่งความไม่แน่นอน
สำหรับผู้ประกอบการในปี 2569 ที่คาดว่าจะเป็น “ปีม้าไฟ” ซึ่งยังคงเป็นปีที่ยากลำบากต่อเนื่อง การบริหารจัดการธุรกิจอย่างมีประสิทธิภาพเป็นสิ่งสำคัญยิ่ง โดยต้องให้ความสำคัญกับ 2 ด้านหลัก คือ ด้านการเงิน (Financial Side) และ ด้านการตลาดและพัฒนาโครงการ (Commercial Side)
ด้านการเงิน: กฎเหล็กสำคัญที่สุดคือการบริหารจัดการกระแสเงินสด (Cash Flow Management) ให้มีประสิทธิภาพสูงสุด ต้องให้ความสำคัญเป็นอันดับแรก และตั้งการ์ดให้สูง ด้วยความระมัดระวังในการลงทุน เนื่องจากภาวะเศรษฐกิจยังไม่ฟื้นตัว และกำลังซื้อของผู้บริโภคยังคงถดถอย
ด้านการตลาดและพัฒนาโครงการ: ผู้ประกอบการต้องมีความตื่นตัวสูง และมีความยืดหยุ่นในการปรับตัวให้ทันต่อทุกการเปลี่ยนแปลง โดยเฉพาะปัจจัยแห่งอนาคตที่คาดเดาได้ยาก ต้องสามารถปรับกลยุทธ์เพื่อเจาะกลุ่มลูกค้าเป้าหมายในเซ็กเมนต์ที่มีกำลังซื้อเหลืออยู่ ซึ่งมีจำนวนจำกัดในสภาวะเศรษฐกิจที่ฝืดเคืองเช่นนี้
นี่คือช่วงเวลาแห่งการปรับตัวและหาโอกาสใหม่ๆ ในวิกฤต อสังหาริมทรัพย์ไทยกำลังอยู่ในช่วงหัวเลี้ยวหัวต่อสำคัญ หากเราสามารถวางรากฐานที่แข็งแกร่งและปรับตัวให้เข้ากับพลวัตของตลาดได้ เราจะสามารถก้าวผ่านช่วงเวลาท้าทายนี้ไปสู่การเติบโตที่ยั่งยืนอีกครั้ง
หากท่านคือหนึ่งในผู้ที่กำลังมองหาโอกาสในการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ หรือกำลังเผชิญกับความท้าทายในภาคอสังหาริมทรัพย์ การทำความเข้าใจแนวโน้มและกลยุทธ์ที่เหมาะสมจะเป็นกุญแจสำคัญสู่ความสำเร็จ อย่าพลาดโอกาสในการศึกษาข้อมูลเพิ่มเติมและปรึกษาผู้เชี่ยวชาญเพื่อวางแผนอนาคตที่มั่นคงสำหรับธุรกิจของท่าน
