การปรับสมดุลตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย: ท่ามกลางความท้าทายทางเศรษฐกิจในปี 2569
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ผมได้เห็นวัฏจักรของตลาดที่ขึ้นลงมานับไม่ถ้วน ทว่าปี 2568 และแนวโน้มที่กำลังจะมาถึงในปี 2569 นี้ กลับมีมิติของความท้าทายที่ซับซ้อนและส่งผลกระทบในวงกว้างอย่างที่ไม่เคยปรากฏมาก่อน การมองเทรนด์อสังหาริมทรัพย์ในปี 2569 จำเป็นต้องอาศัยการวิเคราะห์ที่ลึกซึ้งกว่าเดิม เพื่อให้ผู้ประกอบการและผู้บริโภคสามารถปรับตัวและวางแผนได้อย่างมีประสิทธิภาพ
ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์กรุงเทพฯ-ปริมณฑล: ยอดขายหดตัวสู่ระดับต่ำสุดในรอบทศวรรษ
ข้อมูลล่าสุดจากสมาคมอาคารชุดไทย ชี้ให้เห็นภาพที่น่าเป็นห่วงของตลาดอสังหาริมทรัพย์ โดยเฉพาะในเขตกรุงเทพฯ และปริมณฑล ที่คาดว่ายอดขายในปี 2568 จะหดตัวลงอย่างมีนัยสำคัญ จากจุดสูงสุดที่เคยทำไว้ที่ประมาณ 5 แสนล้านบาทในปี 2561 ปัจจุบันคาดการณ์ว่าจะเหลือเพียงประมาณ 2.62 แสนล้านบาท นี่คือการหดตัวเกือบครึ่งหนึ่ง ซึ่งสะท้อนถึงผลกระทบจากวิกฤตเศรษฐกิจที่ถาโถมเข้ามาอย่างต่อเนื่องตลอดทั้งปี
สถานการณ์นี้ถือเป็นสถิติยอดขายที่ต่ำที่สุดในรอบ 10 ปี ซึ่งส่งสัญญาณเตือนถึงภาวะซบเซาที่อาจยาวนานกว่าที่คาดการณ์ไว้
แนวโน้มปี 2569: การทรงตัวในสภาวะ “ใหม่” และความซับซ้อนที่เพิ่มขึ้น
สำหรับแนวโน้มในปี 2569 คาดการณ์ว่ายอดขายจะยังคงอยู่ในภาวะทรงตัวที่ระดับ 2.6-3 แสนล้านบาท และอาจต่อเนื่องไปอีกหลายปี ตราบใดที่ยังไม่เห็นปัจจัยบวกที่ชัดเจนที่จะเข้ามาขับเคลื่อนภาคอสังหาริมทรัพย์ การจะเห็นการฟื้นตัวที่แข็งแกร่งอย่างแท้จริง จำเป็นต้องรอให้ผลิตภัณฑ์มวลรวมภายในประเทศ (GDP) เติบโตได้ในระดับ 5% เสียก่อน
คำนิยามสำหรับปี 2568 ที่ผ่านมา คือ “ปีแห่งพายุเศรษฐกิจสมบูรณ์แบบ” (Year of The Great Perfect Storm) ที่ทุกปัจจัยลบประดังเข้ามาพร้อมกัน แต่สำหรับปี 2569 นั้น ผมมองว่าเป็น “ปีแห่งการปรับสมดุลใหม่ ความซับซ้อน และปัญหาเชิงโครงสร้าง” (The Year of New Balance & Complexity & Structural Problem) ซึ่งแต่ละคำมีความหมายที่เจาะลึกดังนี้:
New Balance (สมดุลใหม่): สะท้อนถึงการลดลงของยอดขายและยอดโอนกรรมสิทธิ์ทั่วทั้งตลาดกรุงเทพฯ-ปริมณฑลและตลาดระดับประเทศ สัญญาณ GDP เติบโตในอัตราต่ำเพียง 1-2% กำลังซื้อที่หดตัวทั้งในกลุ่มผู้บริโภคชาวไทยและชาวต่างชาติ รวมถึงราคาอสังหาริมทรัพย์ที่ปรับตัวสูงขึ้นจนเกินกำลังซื้อของคนรุ่นใหม่ ซึ่งหันไปพึ่งพาการเช่าหรือตลาดบ้านมือสองมากขึ้น ประกอบกับการขาดโครงสร้างสนับสนุนที่เพียงพอจากภาครัฐ
Complexity (ความซับซ้อน): ธุรกิจที่อยู่อาศัยมีความซับซ้อนของตลาดเพิ่มมากขึ้น ไม่ว่าจะเป็นรูปแบบผลิตภัณฑ์ที่มีหลากหลาย ตั้งแต่คอนโดมิเนียม บ้านเดี่ยว บ้านแฝด ทาวน์เฮาส์ ไปจนถึงรูปแบบการถือครองที่มีทั้งการซื้อกรรมสิทธิ์และการเช่าระยะยาว 30-60 ปี ราคาของอสังหาริมทรัพย์ก็มีความแตกต่างกันอย่างมาก ตั้งแต่คอนโดมิเนียมต่ำล้านบาท ไปจนถึงห้องชุดระดับ 500-1,000 ล้านบาท ที่สำคัญคือ ปัญหาการอนุมัติสินเชื่อที่ธนาคารมีความเข้มงวดสูง ทำให้ยอดกู้ไม่ผ่านอาจสูงถึง 50-70% รวมถึงค่าใช้จ่ายในการเดินทางด้วยระบบขนส่งสาธารณะที่กลายเป็นภาระค่าครองชีพก้อนใหญ่
Structural Problem (ปัญหาเชิงโครงสร้าง): ประเทศไทยยังขาดโครงสร้างพื้นฐานระยะยาวที่เพียงพอในการรองรับการถือครองอสังหาริมทรัพย์ของชาวต่างชาติ รวมถึงโครงสร้างที่ตอบสนองความต้องการของคนรุ่นใหม่ ซึ่งมีกำลังซื้อที่ถดถอยลงจนไม่สามารถเข้าถึงการเป็นเจ้าของบ้านได้
การอนุมัติสินเชื่อ: ปัญหาที่ลุกลามจากฐานรากสู่ระดับบน
เมื่อพิจารณาในรายละเอียดรายประเภทของอสังหาริมทรัพย์ จะพบว่า ทาวน์เฮาส์กำลังเริ่มเป็นสินค้าที่ได้รับความนิยมน้อยลงในตลาดปัจจุบัน ในขณะที่บ้านเดี่ยวยังคงไปได้ดี แต่ก็เริ่มเผชิญกับแรงเสียดทานจากกำลังซื้อของชาวต่างชาติที่ลดลง ซึ่งมีสาเหตุมาจากนโยบายควบคุมการโอนเงินข้ามประเทศของประเทศต้นทาง การปราบปรามทุนผิดกฎหมาย และการใช้ตัวแทนนอมินี หากไม่มีการนำเสนอสัญญาเช่าระยะยาว 60 ปีเข้ามาสนับสนุน คาดว่ายอดขายบ้านเดี่ยวจะยังคงมีแนวโน้มลดลงอย่างต่อเนื่อง
สิ่งที่น่าสังเกตคือ ลูกค้าชาวต่างชาติจำนวนมากเริ่มหันมาใช้วิธีการเช่า แทนการซื้อ โดยยอมจ่ายค่าเช่ารายเดือนในระดับสูงถึง 3-4 แสนบาท สำหรับบ้านหรือคอนโดมิเนียมมูลค่า 50 ล้านบาท เพื่อหลีกเลี่ยงปัญหาการตรวจสอบจากหน่วยงานภาครัฐของไทย การเลือกที่จะเช่ารายเดือนจึงเป็นทางออกที่ปลอดภัยกว่าการเสี่ยงต่อการถูกจับกุม ซึ่งย่อมส่งผลกระทบโดยตรงต่อความต้องการซื้อในตลาด
ในส่วนของระดับราคา กลุ่มอสังหาริมทรัพย์ราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท ซึ่งเคยติดลบถึง -52% ในปีที่ผ่านมา คาดว่าจะยิ่งมีสัดส่วนที่น้อยลงไปอีกในปีนี้ เนื่องจากอัตราการปฏิเสธสินเชื่อที่สูงถึง 70% แม้ว่าความต้องการซื้อจะยังมีอยู่ เนื่องจากโครงสร้างประชากรไม่ได้เปลี่ยนแปลง แต่การเข้าถึงสินเชื่อเป็นอุปสรรคสำคัญ ยิ่งประกอบกับ GDP ที่เติบโตเพียง 1-2% ก็ไม่มีแรงขับเคลื่อนที่เพียงพอต่อการตัดสินใจซื้ออสังหาริมทรัพย์ ซึ่งเป็นการก่อหนี้ระยะยาว
นอกจากนี้ กลุ่มราคา 7-10 ล้านบาท ก็เริ่มส่งสัญญาณที่ไม่ค่อยดีนัก ยอดขายในช่วง 3 ไตรมาสแรกของปีเริ่มชะลอตัวลง จากเดิมที่กลุ่มที่ได้รับผลกระทบจากวิกฤตเศรษฐกิจมักจะเป็นกลุ่มราคาต่ำกว่า 7 ล้านบาท ขณะที่ห้องชุดระดับราคา 50 ล้านบาทขึ้นไป จะพบว่ามีการแข่งขันในการพัฒนาโครงการที่เพิ่มสูงขึ้น
ในส่วนของตลาดบ้านมือสอง แม้จะดูเหมือนมีความสำคัญเพิ่มขึ้นในภาพรวมของตลาด แต่เมื่อพิจารณาในรายละเอียด จะพบว่าตลาดบ้านมือสองไม่ได้เติบโตอย่างมีนัยสำคัญ เพียงแต่มีสัดส่วนที่ใกล้เคียงกับตลาดบ้านใหม่ เนื่องจากขนาดตลาดโดยรวมที่เล็กลงจากการที่ผู้บริโภคขาดกำลังซื้อ
ข้อเสนอแนะต่อภาครัฐ: โรดแมป 8+3 เพื่อการขับเคลื่อนภาคอสังหาริมทรัพย์
เพื่อเป็นการประคับประคองและฟื้นฟูภาคอสังหาริมทรัพย์ ผมได้นำเสนอข้อเสนอแนะต่อภาครัฐหลังการเลือกตั้งในโมเดล “8+3” โดยแบ่งเป็นมาตรการวางโครงสร้างระยะยาว 8 ด้าน ที่ควรเริ่มดำเนินการทันที และมาตรการเร่งด่วน 3 ด้าน เพื่อหวังผลในปี 2569
มาตรการวางโครงสร้างระยะยาว 8 ด้าน:
การปรับปรุงมาตรการ LTV (Loan to Value): ปรับปรุงมาตรการ LTV ให้มีความยืดหยุ่นและสอดคล้องกับสถานการณ์ตลาดอสังหาริมทรัพย์และเศรษฐกิจในระยะยาว
การขยายสัญญาเช่าและจัดตั้งกองทุน: เสนอให้ขยายระยะเวลาสัญญาเช่าจาก 30 ปี เป็น 60 ปี พร้อมทั้งให้ภาครัฐมีการจัดเก็บภาษีและค่าธรรมเนียมการถือครองอสังหาริมทรัพย์ของชาวต่างชาติในประเทศไทย เพื่อนำรายได้ไปจัดตั้งกองทุนสนับสนุนการมีที่อยู่อาศัยสำหรับผู้มีรายได้น้อยและปานกลาง โดยเน้นการสร้างโครงสร้างที่ถาวร
การจัดระเบียบการพักอาศัยของชาวต่างชาติ: ออกกฎหมายที่เกี่ยวข้องกับอาคารชุดและบ้านจัดสรร เพื่อกำกับดูแลการอยู่อาศัยของชาวต่างชาติ โดยหลักการสำคัญคือ การบริหารจัดการนิติบุคคลที่ต้องมีเสียงส่วนใหญ่ไม่เกินกึ่งหนึ่ง เพื่อป้องกันไม่ให้ชาวต่างชาติสามารถควบคุมกฎระเบียบและการบริหารนิติบุคคลได้
การสนับสนุน Mortgage Insurance: ภาครัฐควรสนับสนุนการค้ำประกันสินเชื่อที่อยู่อาศัยสำหรับบ้านหลังแรกในสัดส่วน 10-20% (เทียบเท่าเงินดาวน์) เพื่อสร้างความมั่นใจให้กับสถาบันการเงินในการปล่อยสินเชื่อ และลดอัตราการปฏิเสธสินเชื่อในตลาดระดับกลางถึงล่าง
การอนุมัติสินเชื่อตามความเสี่ยง: กำหนดหลักเกณฑ์การอนุมัติสินเชื่อตามระดับความเสี่ยงของผู้กู้ กล่าวคือ ผู้กู้ที่มีความเสี่ยงต่ำ คิดอัตราดอกเบี้ยต่ำกว่า และผู้กู้ที่มีความเสี่ยงสูง คิดอัตราดอกเบี้ยสูงกว่า แนวทางนี้จะช่วยให้ผู้กู้มีโอกาสเข้าถึงสินเชื่อได้มากขึ้น แทนที่จะถูกปฏิเสธเพียงอย่างเดียว
มาตรการรวมหนี้ (Debt Warehouse): เสนอมาตรการรวมหนี้สินจากบัตรเครดิต หนี้รถยนต์ และหนี้ที่อยู่อาศัย โดยใช้บ้านเป็นหลักประกันสินเชื่อ เพื่อแก้ไขปัญหาหนี้ครัวเรือนและหนี้นอกระบบของประชาชน
การส่งเสริมโครงการอสังหาริมทรัพย์ขนาดใหญ่: สนับสนุนการลงทุนในโครงการอสังหาริมทรัพย์ขนาดใหญ่ (Mega Projects) ที่มีศักยภาพในการพัฒนาประเทศและกระตุ้นเศรษฐกิจ เช่น ศูนย์ดูแลสุขภาพ (Healthcare Center) ศูนย์การศึกษา (Education Hub) สวนสนุกขนาดใหญ่ สวนสนุกระดับนานาชาติ ศูนย์ประชุมนานาชาติ และศูนย์ความบันเทิงด้านกีฬา โดยย้ำว่าไม่มีนโยบายนำเข้ากาสิโน
การสร้างมูลค่าเพิ่มและภาษีลาภลอย: เร่งสร้างมูลค่าเพิ่มให้กับโครงการอสังหาริมทรัพย์ โดยการเชื่อมโยงและเพิ่มประสิทธิภาพการใช้สาธารณูปโภคภาครัฐที่สิ้นสุดโครงการในเวลาที่กำหนด และเสนอให้มีการจัดเก็บภาษีลาภลอย (Windfall Tax) จากภาคเอกชนที่ได้รับประโยชน์จากการพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานภาครัฐ
มาตรการเร่งด่วน 3 ด้าน สำหรับปี 2569:
ต่ออายุมาตรการ LTV: เสนอให้ต่ออายุมาตรการ LTV ซึ่งจะหมดอายุในวันที่ 30 มิถุนายน 2569 ออกไปอีก 1 ปี จนถึงวันที่ 30 มิถุนายน 2570
ต่ออายุมาตรการลดค่าธรรมเนียม: เสนอให้ต่ออายุมาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอนและการจดจำนอง ซึ่งจะหมดอายุในวันที่ 30 มิถุนายน 2570 โดยขยายเพดานจากเดิมที่จำกัดไว้ไม่เกิน 7 ล้านบาท ให้ครอบคลุมอสังหาริมทรัพย์ทุกระดับราคา
การกำกับดูแลอัตราดอกเบี้ย: กำหนดให้ธนาคารพาณิชย์ลดอัตราดอกเบี้ยที่แท้จริงให้สอดคล้องหรือลดลงเท่ากับการปรับลดอัตราดอกเบี้ยนโยบายของคณะกรรมการนโยบายการเงิน (กนง.) โดยเฉพาะอัตราดอกเบี้ย MRR สำหรับลูกค้ารายย่อย และ MLR สำหรับผู้ประกอบการ
แม้ว่าคณะกรรมการ กนง. จะมีการปรับลดอัตราดอกเบี้ยนโยบายลง 0.25% เมื่อวันที่ 17 ธันวาคม 2568 แต่ปรากฏว่าธนาคารพาณิชย์ส่วนใหญ่ปรับลดอัตราดอกเบี้ยให้กับลูกค้าเพียง 5-10 สตางค์เท่านั้น ซึ่งอาจเป็นคำอธิบายว่าเหตุใดหุ้นกลุ่มธนาคารจึงสามารถทำสถิติสูงสุดใหม่ได้ ท่ามกลางภาวะวิกฤตเศรษฐกิจของผู้กู้ทั่วประเทศ
การบริหารจัดการธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในปี 2569: ความท้าทายที่ต้องเผชิญ
ในปีม้าไฟ (ปี 2569) ยังคงเป็นอีกปีที่ท้าทายสำหรับผู้ประกอบการในภาคอสังหาริมทรัพย์ การปรับตัวต้องมุ่งเน้นการบริหารจัดการ 2 ส่วนหลักอย่างแม่นยำ ได้แก่ ด้านการเงิน (Financial Side) และด้านการตลาด/การขาย (Commercial Side)
ในด้านการเงิน กฎเหล็กสำคัญที่สุดคือ การบริหารจัดการกระแสเงินสด (Cash Flow) ซึ่งต้องให้ความสำคัญเป็นอันดับแรกในการดำเนินธุรกิจ ควบคู่ไปกับการตั้งการ์ดสูงและใช้ความระมัดระวังในการลงทุน เนื่องจากภาวะเศรษฐกิจยังคงไม่ฟื้นตัวและกำลังซื้อของผู้บริโภคยังคงถดถอย
ในส่วนของการพัฒนาโครงการ ผู้ประกอบการจำเป็นต้องมีความตื่นตัวสูง มีความยืดหยุ่นในการปรับตัวเพื่อรับมือกับการเปลี่ยนแปลงที่ไม่คาดฝันที่อาจเกิดขึ้นในอนาคต การปรับกลยุทธ์เพื่อเจาะกลุ่มลูกค้าเป้าหมายในเซ็กเมนต์ที่มีกำลังซื้อในตลาดซึ่งยังมีอยู่อย่างจำกัด ถือเป็นกุญแจสำคัญในการอยู่รอดและเติบโตในยุคเศรษฐกิจที่ฝืดเคืองนี้
การเผชิญหน้ากับความท้าทายเหล่านี้ ต้องการความเข้าใจที่ลึกซึ้งถึงพลวัตของตลาด การวิเคราะห์ข้อมูลเชิงลึก และการตัดสินใจเชิงกลยุทธ์ที่เฉียบคม หากท่านคือหนึ่งในผู้ที่กำลังวางแผนการลงทุน หรือมองหาที่อยู่อาศัยในภาวะตลาดเช่นนี้ การศึกษาข้อมูลและปรึกษาผู้เชี่ยวชาญจึงเป็นก้าวแรกที่สำคัญอย่างยิ่งในการสร้างอนาคตที่มั่นคงในวงการอสังหาริมทรัพย์ไทย.
