ปี 2569: ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยก้าวสู่ยุค “สมดุลใหม่” ท่ามกลางความท้าทายทางเศรษฐกิจ
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ดิฉันได้เห็นวัฏจักรของตลาดมานับไม่ถ้วน ปี 2568 เป็นปีที่ภาคอสังหาริมทรัพย์ของไทย โดยเฉพาะในเขตกรุงเทพฯ และปริมณฑล ต้องเผชิญกับพายุเศรษฐกิจลูกใหญ่ ส่งผลให้ยอดขายหดตัวลงอย่างมีนัยสำคัญ จากจุดสูงสุดราว 5 แสนล้านบาทในปี 2561 ล่าสุดคาดการณ์ว่าจะเหลือเพียง 2.62 แสนล้านบาท ถือเป็นตัวเลขที่น่ากังวลและต่ำที่สุดในรอบเกือบ 10 ปี
เมื่อมองไปข้างหน้าถึงปี 2569 สถานการณ์ยังคงมีความท้าทาย ตลาดคาดว่าจะทรงตัวอยู่ในระดับ 2.6-3 แสนล้านบาทต่อไปอีกหลายปี จนกว่าเศรษฐกิจไทยจะสามารถเติบโตได้อย่างแข็งแกร่งที่ระดับ 5% ต่อปี จึงจะมีสัญญาณการฟื้นตัวอย่างชัดเจน
ปี 2569: ‘สมดุลใหม่’, ‘ความซับซ้อน’ และ ‘ปัญหาเชิงโครงสร้าง’
ธีมหลักของปี 2569 ในมุมมองของดิฉัน คือ “The Year of New Balance & Complexity & Structural Problem” ซึ่งสะท้อนภาพรวมของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยได้อย่างชัดเจน
‘สมดุลใหม่’ (New Balance): เกิดขึ้นจากการที่ยอดขายและการโอนกรรมสิทธิ์ทั้งในกรุงเทพฯ-ปริมณฑล และตลาดระดับภูมิภาค ปรับตัวลดลงอย่างต่อเนื่อง ปัจจัยสำคัญคือการเติบโตของผลิตภัณฑ์มวลรวมภายในประเทศ (GDP) ที่อยู่ในระดับต่ำเพียง 1-2% ส่งผลโดยตรงต่อกำลังซื้อที่ถดถอยลง ทั้งจากผู้บริโภคชาวไทยและชาวต่างชาติ นอกจากนี้ ราคาอสังหาริมทรัพย์ที่ปรับตัวสูงขึ้นจนเกินกำลังซื้อของคนรุ่นใหม่ ทำให้พวกเขาหันไปพึ่งพาการเช่าหรือบ้านมือสองมากขึ้น ประกอบกับการขาดการสนับสนุนโครงสร้างพื้นฐานจากภาครัฐ ยิ่งซ้ำเติมสถานการณ์ให้ยากลำบากยิ่งขึ้น
‘ความซับซ้อน’ (Complexity): ตลาดที่อยู่อาศัยมีความซับซ้อนหลากหลายมิติมากขึ้น ปัจจุบันมีผลิตภัณฑ์ที่อยู่อาศัยให้เลือกมากมาย ทั้งคอนโดมิเนียม บ้านเดี่ยว บ้านแฝด และทาวน์เฮาส์ โดยมีรูปแบบการถือครองทั้งแบบซื้อขาดและเช่าระยะยาว 30-60 ปี ราคาก็มีความหลากหลายอย่างยิ่ง ตั้งแต่หลักล้านบาทสำหรับคอนโดฯ ไปจนถึงห้องชุดราคา 500-1,000 ล้านบาท ปัญหาใหญ่ที่ส่งผลกระทบโดยตรงต่อผู้ซื้อคือการอนุมัติสินเชื่อที่อยู่อาศัยที่เข้มงวดขึ้น โดยมีอัตราการกู้ไม่ผ่านสูงถึง 50-70% นอกจากนี้ ค่าใช้จ่ายในการเดินทางด้วยระบบขนส่งสาธารณะที่สูงขึ้นก็เป็นอีกหนึ่งภาระค่าครองชีพก้อนใหญ่ที่ส่งผลต่อการตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัย
‘ปัญหาเชิงโครงสร้าง’ (Structural Problem): ประเทศไทยยังคงประสบปัญหาขาดโครงสร้างระยะยาวที่รองรับการถือครองอสังหาริมทรัพย์โดยชาวต่างชาติอย่างมีประสิทธิภาพ รวมถึงขาดโครงสร้างที่สามารถตอบสนองความต้องการของคนรุ่นใหม่ที่มีกำลังซื้อลดลงจนไม่สามารถเข้าถึงการเป็นเจ้าของบ้านได้
ผลกระทบจากการกู้ไม่ผ่าน: จากฐานรากสู่ระดับบน
หากเจาะลึกในแต่ละประเภทอสังหาริมทรัพย์ จะพบว่า ทาวน์เฮาส์ กำลังเริ่มได้รับความนิยมน้อยลง ในขณะที่ บ้านเดี่ยว ยังคงไปได้ดี แต่ก็เริ่มเผชิญแรงกดดันจากกำลังซื้อชาวต่างชาติที่ลดลง อันเป็นผลมาจากนโยบายควบคุมการโอนเงินข้ามประเทศ การปราบปรามทุนเทาและกลุ่มนอมินี หากไม่มีมาตรการรองรับ เช่น การให้สิทธิเช่าระยะยาว 60 ปี ก็มีแนวโน้มว่ายอดขายบ้านเดี่ยวจะปรับตัวลดลงอย่างต่อเนื่อง
ที่น่าสังเกตคือ ชาวต่างชาติจำนวนมากเริ่มหันมาให้ความสนใจ การเช่า มากขึ้น โดยยินดีจ่ายค่าเช่าสูงถึง 3-4 แสนบาทต่อเดือน สำหรับบ้านหรือคอนโดฯ มูลค่า 50 ล้านบาท เพื่อหลีกเลี่ยงปัญหาการตรวจสอบจากหน่วยงานรัฐไทย การเช่ารายเดือนดูเหมือนจะเป็นทางเลือกที่ปลอดภัยกว่าการถูกจับได้ อย่างไรก็ตาม พฤติกรรมนี้ส่งผลกระทบโดยตรงต่ออุปสงค์ (Demand) ด้านการซื้อ
ในส่วนของระดับราคา กลุ่มราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท ที่เคยติดลบอย่างหนักถึง -52% ในปีที่ผ่านมา คาดว่าจะยิ่งมีสัดส่วนน้อยลงไปอีกในปี 2569 เหลือเพียงประมาณ 1 ใน 3 ของตลาด เนื่องจากอัตราการกู้ไม่ผ่านสูงถึง 70% แม้ว่าความต้องการซื้อ (Demand) ยังคงมีอยู่มากก็ตาม เนื่องจากโครงสร้างประชากรยังไม่เปลี่ยนแปลง แต่ข้อจำกัดด้านการเงินทำให้การซื้อบ้านเป็นไปได้ยาก ประกอบกับ GDP ที่เติบโตเพียง 1-2% ไม่สามารถเป็นแรงผลักดันให้เกิดการซื้ออสังหาริมทรัพย์ ซึ่งเป็นสินค้าที่ต้องก่อหนี้ระยะยาวได้
นอกจากนี้ กลุ่มราคา 7-10 ล้านบาท ก็เริ่มส่งสัญญาณที่ไม่ค่อยดี ยอดขายในช่วง 3 ไตรมาสแรกของปีเริ่มชะลอตัวลง จากเดิมที่กลุ่มที่ได้รับผลกระทบจากวิกฤตเศรษฐกิจส่วนใหญ่จะเป็นกลุ่มราคาต่ำกว่า 7 ล้านบาท ส่วน ห้องชุดราคา 50 ล้านบาทขึ้นไป แม้จะมีการแข่งขันสูงขึ้นจากการพัฒนาโครงการใหม่ๆ แต่ก็ยังคงเป็นตลาดที่ผู้ประกอบการให้ความสนใจ
สำหรับ บ้านมือสอง แม้จะดูเหมือนมีบทบาทมากขึ้นในภาพรวมของตลาด แต่เมื่อพิจารณาในรายละเอียด จะพบว่าตลาดบ้านมือสองไม่ได้เติบโตอย่างแท้จริง หากแต่สัดส่วนที่เพิ่มขึ้นนั้นเป็นผลมาจากการที่ตลาดบ้านใหม่มีขนาดเล็กลง เนื่องจากผู้บริโภคขาดกำลังซื้อ
ข้อเสนอแนะโรดแมปภาครัฐ: 8+3 แนวทางสู่การฟื้นฟู
เพื่อประคับประคองและขับเคลื่อนภาคอสังหาริมทรัพย์ไทย ดิฉันได้นำเสนอแนวทางโรดแมปต่อรัฐบาลหลังการเลือกตั้ง ในรูปแบบ 8+3 แบ่งเป็นมาตรการวางโครงสร้างระยะยาว 8 ข้อ และมาตรการเร่งด่วน 3 ข้อ เพื่อหวังผลในปี 2569
มาตรการวางโครงสร้างระยะยาว 8 ข้อ:
มาตรการ LTV (Loan to Value) ที่ยืดหยุ่น: ปรับปรุงอัตราส่วนเงินกู้ต่อมูลค่าหลักประกัน (LTV) ให้สอดคล้องกับสถานการณ์ตลาดอสังหาริมทรัพย์และภาวะเศรษฐกิจในระยะยาว
ขยายสัญญาเช่าและสร้างกองทุน: ขยายระยะเวลาการเช่าจาก 30 ปี เป็น 60 ปี โดยรัฐบาลควรจัดเก็บภาษีและค่าธรรมเนียมการถือครองอสังหาริมทรัพย์จากชาวต่างชาติ และนำรายได้ส่วนนี้ไปจัดตั้งเป็นกองทุนเพื่อสนับสนุนการมีที่อยู่อาศัยสำหรับผู้มีรายได้น้อยและปานกลาง เพื่อสร้างโครงสร้างที่ยั่งยืน
จัดระเบียบการพักอาศัยชาวต่างชาติ: ออกกฎหมายอาคารชุดและกฎหมายบ้านจัดสรรที่ชัดเจน เพื่อบริหารจัดการนิติบุคคลให้มีเสียงข้างมากไม่เกินกึ่งหนึ่ง เพื่อป้องกันไม่ให้ชาวต่างชาติเข้ามาควบคุมการออกกฎระเบียบและบริหารนิติบุคคล
สนับสนุน Mortgage Insurance: ภาครัฐควรสนับสนุนการค้ำประกันสินเชื่อที่อยู่อาศัยสำหรับบ้านหลังแรกในสัดส่วน 10-20% (เทียบเท่าเงินดาวน์) เพื่อสร้างความมั่นใจให้กับสถาบันการเงินในการปล่อยสินเชื่อ และลดอัตราการกู้ไม่ผ่านในตลาดระดับกลาง-ล่าง
พิจารณาสินเชื่อตามความเสี่ยง: กำหนดอัตราดอกเบี้ยสินเชื่อตามระดับความเสี่ยงของผู้กู้ โดยผู้กู้ที่มีความเสี่ยงต่ำ คิดดอกเบี้ยน้อย และผู้กู้ที่มีความเสี่ยงสูง คิดดอกเบี้ยสูงกว่า เพื่อเพิ่มโอกาสในการเข้าถึงสินเชื่อ โดยไม่ใช้วิธีการปฏิเสธเพียงอย่างเดียว
มาตรการรวมหนี้ (Debt Warehouse): สนับสนุนการรวมหนี้สินเชื่อจากบัตรเครดิต หนี้รถยนต์ และหนี้ที่อยู่อาศัย โดยใช้บ้านเป็นหลักประกัน เพื่อแก้ไขปัญหาหนี้ครัวเรือนและหนี้นอกระบบ
ส่งเสริมการลงทุนโครงการขนาดใหญ่: ภาครัฐควรส่งเสริมและสนับสนุนการลงทุนในโครงการอสังหาริมทรัพย์ขนาดใหญ่ (Man-Made Projects) ที่สามารถกระตุ้นเศรษฐกิจและพัฒนาประเทศ เช่น ศูนย์สุขภาพ (Healthcare Center), ศูนย์กลางการศึกษา (Education Hub), สวนสนุกระดับโลก (Disneyland, Universal Studios), ศูนย์ประชุมนานาชาติ และศูนย์ความบันเทิงด้านกีฬา โดยเน้นย้ำว่าโครงการเหล่านี้จะไม่มีการนำกาสิโนเข้ามาเกี่ยวข้อง
การสร้างมูลค่าเพิ่มจากสาธารณูปโภค: สร้างมูลค่าเพิ่มให้กับโครงการอสังหาริมทรัพย์ โดยการเชื่อมต่อและเพิ่มประสิทธิภาพการใช้สาธารณูปโภคของภาครัฐที่เชื่อมโยงกับโครงการ รวมถึงพิจารณาการจัดเก็บภาษีลาภลอย (Windfall Tax) จากภาคเอกชนที่ได้รับประโยชน์จากโครงการเมกะโปรเจ็กต์ของรัฐ
มาตรการเร่งด่วน 3 ข้อสำหรับปี 2569:
ต่ออายุมาตรการ LTV: เสนอให้ต่ออายุมาตรการ LTV ที่จะหมดอายุในวันที่ 30 มิถุนายน 2569 ออกไปอีก 1 ปี จนถึงวันที่ 30 มิถุนายน 2570
ขยายเพดานลดค่าโอน-จดจำนอง: เสนอให้ต่ออายุมาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนอง จนถึงวันที่ 30 มิถุนายน 2570 โดยขยายเพดานมูลค่าบ้านจากเดิมไม่เกิน 7 ล้านบาท ให้ครอบคลุมบ้านทุกระดับราคา
กำกับดูแลการลดดอกเบี้ย: ขอให้ธนาคารกำกับดูแลให้มีการลดอัตราดอกเบี้ยที่แท้จริง ทั้งอัตรา MRR สำหรับผู้กู้รายย่อย และ MLR สำหรับผู้ประกอบการ ให้สอดคล้องหรือลดลงเท่ากับการปรับลดอัตราดอกเบี้ยนโยบายของคณะกรรมการนโยบายการเงิน (กนง.)
แม้ว่า กนง. ได้มีการปรับลดอัตราดอกเบี้ยนโยบายลง 0.25% เมื่อวันที่ 17 ธันวาคม 2568 แต่สถาบันการเงินส่วนใหญ่กลับปรับลดดอกเบี้ยให้กับลูกค้าเพียง 5-10 สตางค์เท่านั้น ซึ่งเป็นสาเหตุหนึ่งที่ทำให้ตลาดหุ้นกลุ่มธนาคารยังคงทำสถิติสูงสุดใหม่ ท่ามกลางภาวะวิกฤตเศรษฐกิจของผู้กู้ทั่วประเทศ
การปรับตัวของผู้ประกอบการ: การบริหารจัดการสู่ปีแห่งความท้าทาย
สำหรับปี 2569 ซึ่งยังคงเป็นปีที่ยากลำบากอย่างต่อเนื่อง ผู้ประกอบการในภาคอสังหาริมทรัพย์จำเป็นต้องบริหารจัดการธุรกิจด้วยความรอบคอบและแม่นยำในสองมิติหลัก ได้แก่
ด้านการเงิน (Financial Side): กฎเหล็กที่สำคัญที่สุดคือการบริหารจัดการกระแสเงินสด (Cash Flow) ให้มีประสิทธิภาพสูงสุด ถือเป็นหัวใจหลักของการดำเนินธุรกิจในภาวะปัจจุบัน ควรตั้งการ์ดให้สูง และใช้ความระมัดระวังในการตัดสินใจลงทุน เนื่องจากภาวะเศรษฐกิจยังไม่ฟื้นตัว และกำลังซื้อของผู้บริโภคยังคงถดถอย
ด้านการตลาดและพัฒนาโครงการ (Commercial Side): ผู้ประกอบการต้องมีความตื่นตัวสูง มีความยืดหยุ่น พร้อมรับทุกการเปลี่ยนแปลง โดยเฉพาะปัจจัยภายนอกที่คาดเดาได้ยาก การปรับกลยุทธ์เพื่อเจาะกลุ่มลูกค้าเป้าหมายในเซ็กเมนต์ที่มีกำลังซื้อจำกัดในตลาดที่มีภาวะเศรษฐกิจฝืดเคือง ถือเป็นสิ่งจำเป็นอย่างยิ่ง
ในฐานะของผู้ที่อยู่ในวงการมานาน ดิฉันเชื่อมั่นว่าด้วยวิสัยทัศน์ที่ถูกต้อง การปรับตัวอย่างชาญฉลาด และความร่วมมือจากทุกภาคส่วน โดยเฉพาะการสนับสนุนจากภาครัฐ ภาคอสังหาริมทรัพย์ไทยจะสามารถก้าวผ่านช่วงเวลาแห่งความท้าทายนี้ไปได้ และกลับมาเติบโตอย่างแข็งแกร่งอีกครั้ง
หากท่านกำลังมองหาโอกาสในการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ หรือต้องการที่ปรึกษาผู้เชี่ยวชาญในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ทีมงานของเราพร้อมให้คำแนะนำและบริการเต็มรูปแบบ กรุณาติดต่อเราเพื่อเริ่มต้นวางแผนอนาคตทางการเงินของท่านวันนี้
