บทสรุปวงการอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566: สุขภาพตลาดและกลยุทธ์ของผู้ชนะในยุคแห่งความท้าทาย
ปี 2566 เปรียบเสมือนบททดสอบครั้งสำคัญของภาคอสังหาริมทรัพย์ไทย ท่ามกลางความคาดหวังอันพุ่งแรงจากโมเมนตัมปี 2565 ต
ลาดกลับเข้าสู่โหมดชะลอตัวอย่างมีนัยสำคัญ ช่วงก่อนการเลือกตั้งใหญ่จนส่งผลต่อเนื่องยาวนานมาถึงปลายปี แม้แต่ช่วงเวลาแห่งการจับจ่ายที่เรียกว่า “ไฮซีซั่น” ในไตรมาส 4 ก็มิอาจสร้างปรากฏการณ์ฟื้นตัวที่ชัดเจนได้ และสถานการณ์ยังคงสะท้อนภาพความท้าทายต่อเนื่องมาถึงต้นปี 2567 Property Mentor ได้ทำการวิเคราะห์ข้อมูลเชิงลึกของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ 41 แห่งที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ เพื่อประเมินผลการดำเนินงานในปี 2566 ว่าแต่ละบริษัทสามารถรับมือกับกระแสลมแห่งการเปลี่ยนแปลงนี้ได้อย่างไร และใครคือ “ผู้ชนะตัวจริง” ในสมรภูมิที่เต็มไปด้วยความผันผวนนี้
ภาพรวมรายได้: การหดตัวที่สวนทางกับความคาดหวัง
ภาพรวมรายได้รวมของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่งในปี 2566 อยู่ที่ประมาณ 371,560 ล้านบาท ลดลงเล็กน้อยราว 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวม 376,141 ล้านบาท อย่างไรก็ตาม การวิเคราะห์ในระดับรายบริษัทเผยให้เห็นภาพที่น่ากังวลยิ่งกว่านั้น โดยมีถึง 25 จาก 41 บริษัทที่ประสบปัญหา รายได้รวมลดลง แสดงให้เห็นถึงแรงกดดันที่ถาโถมเข้าสู่ภาพรวมของอุตสาหกรรม
บริษัทที่เผชิญกับการหดตัวของรายได้ในระดับ 20% ขึ้นไปนั้นมีจำนวนไม่น้อย อาทิ L.P.N. Development, Eastern Star Real Estate และ Country Group Development ที่มีรายได้ลดลงราว 28% ตามมาด้วย Raimon Land ที่ -26%, Lalin Property ที่ -23%, Major Development ที่ -22% และ Siamese Asset ที่ -21% แม้แต่ยักษ์ใหญ่อย่าง Land and Houses ก็ยังไม่สามารถหลีกหนีพ้นภาวะรายได้ติดลบ โดยมีรายได้รวมลดลงถึง 18%
สิ่งที่น่าสังเกตยิ่งขึ้นคือ ในกลุ่ม Top 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 ถึง 5 บริษัทกลับมีรายได้รวมลดลงเมื่อเทียบกับปี 2565 นอกจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) ที่มีรายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง 1%, Supalai ที่ -10%, Pruksa Holding ที่ -9% และ Origin Property ที่มีรายได้รวมลดลงประมาณ 4% ตัวเลขเหล่านี้สะท้อนให้เห็นถึงความท้าทายในการรักษาการเติบโต แม้แต่ในกลุ่มผู้เล่นที่แข็งแกร่งที่สุดของตลาด
แสนสิริ ผงาด! แชมป์รายได้รวม 39,082 ล้านบาท เติบโต 12%
ท่ามกลางความท้าทายนี้ Sansiri ยังคงรักษาตำแหน่งผู้นำด้านรายได้รวมไว้ได้ด้วยยอด 39,082 ล้านบาท โดยมีการเติบโตที่น่าประทับใจถึง 12% เฉือนเอาชนะ AP (Thailand) ซึ่งมีรายได้รวม 38,399 ล้านบาท ไปอย่างฉิวเฉียด กลุ่ม Top 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีดังนี้:
แสนสิริ (Sansiri): 39,082 ล้านบาท
เอพี (ไทยแลนด์) (AP (Thailand)): 38,399 ล้านบาท
ศุภาลัย (Supalai): 31,818 ล้านบาท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (Land and Houses): 30,170 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง (Pruksa Holding): 26,132 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC Asset Corporation): 24,487 ล้านบาท
ยูนิเวนเจอร์ (UWC): 17,672 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (Frasers Property (Thailand)): 16,169 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (Origin Property): 15,157 ล้านบาท
สิงห์ เอสเตท (Singha Estate): 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดหลักที่สะท้อนความแข็งแกร่งแท้จริง
หากจะประเมินผลการดำเนินงานอย่างแท้จริง “รายได้จากการขาย” คือหัวใจสำคัญที่สะท้อนถึงความสามารถในการทำธุรกิจหลักของบริษัท แม้ว่าบริษัทในกลุ่ม Top 10 จะมีรายได้รวมสูง แต่บางส่วนอาจได้รับแรงหนุนจากธุรกิจอื่นที่ไม่ใช่การขายอสังหาริมทรัพย์โดยตรง เมื่อพิจารณาเฉพาะรายได้จากการขาย ตัวเลขและความเป็นไปของกลุ่ม Top 10 จะมีความแตกต่างออกไป
ภาพรวมรายได้จากการขายของทั้ง 41 บริษัทในปี 2566 อยู่ที่ 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับ 299,979 ล้านบาทในปี 2565 และที่น่าตกใจคือ มีถึง 30 จาก 41 บริษัทที่มีรายได้จากการขายลดลง
สถานการณ์นี้ส่งผลกระทบต่อหลายบริษัทอย่างรุนแรง เช่น Raimon Land ที่มีรายได้จากการขายลดลงถึง 78%, L.P.N. Development ที่ลดลงเกือบ 40% ที่น่ากังวลคือ Land and Houses ซึ่งมีรายได้จากการขายลดลงมากถึง 38% แม้แต่ AP (Thailand) ผู้นำในด้านรายได้จากการขาย ก็ยังมีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ 2% และที่น่าเป็นห่วงคือ ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุดถึง 8 บริษัท กลับมีรายได้จากการขายลดลง
AP (Thailand) ครองแชมป์รายได้จากการขาย 36,927 ล้านบาท
AP (Thailand) กลับมาทวงตำแหน่งผู้นำด้านรายได้จากการขายอีกครั้ง ด้วยยอด 36,927 ล้านบาท ตามมาด้วย Sansiri ที่ 32,829 ล้านบาท ซึ่งเป็นหนึ่งในสองบริษัทที่สามารถเติบโตในส่วนของรายได้จากการขายได้ถึง 7% Supalai ยังคงรักษามาตรฐานไว้ได้ดีในอันดับ 3 ด้วยรายได้จากการขาย 30,836 ล้านบาท SC Asset Corporation ก้าวขึ้นสู่ Top 5 ได้สำเร็จด้วยรายได้จากการขาย 23,370 ล้านบาท และเป็นอีกบริษัทที่เติบโตอย่างแข็งแกร่งถึง 13% Pruksa Holding อยู่ในอันดับ 5 ด้วยรายได้จากการขาย 22,357 ล้านบาท
กลุ่ม Top 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566 มีดังนี้:
เอพี (ไทยแลนด์) (AP (Thailand)): 36,927 ล้านบาท
แสนสิริ (Sansiri): 32,829 ล้านบาท
ศุภาลัย (Supalai): 30,836 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC Asset Corporation): 23,370 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง (Pruksa Holding): 22,357 ล้านบาท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (Land and Houses): 18,966 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (Frasers Property (Thailand)): 10,019 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (Origin Property): 8,840 ล้านบาท
ควอลิตี้ เฮ้าส์ (Quality House): 7,619 ล้านบาท
พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค (Property Perfect): 7,171 ล้านบาท
อีกหนึ่งบริษัทที่โดดเด่นและน่าจับตามองคือ เซ็นทรัลพัฒนา (Central Pattana) ที่เริ่มเห็นผลลัพธ์จากการลงทุนพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายอย่างเป็นรูปธรรม โดยในปี 2566 บริษัทมีรายได้จากการขายสูงถึง 5,835 ล้านบาท เพิ่มขึ้นอย่างก้าวกระโดดถึง 103% จาก 2,870 ล้านบาทในปี 2565 ซึ่งเป็นสัญญาณที่ดีของการขยายตัวเข้าสู่ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายอย่างเต็มตัว
กำไรสุทธิ: บทสรุปสุดท้ายของความสำเร็จที่แท้จริง
ไม่ว่าบริษัทจะทำยอดขายได้มากเพียงใด หากท้ายที่สุดแล้วสามารถแปลงเป็นกำไรที่จับต้องได้น้อย ก็ย่อมไม่ใช่ “ผู้ชนะที่แท้จริง” ในปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง มีกำไรสุทธิรวมกัน 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% เมื่อเทียบกับ 49,602 ล้านบาทในปี 2565 ที่สำคัญคือ มีถึง 12 บริษัทที่ขาดทุน บางบริษัทประสบปัญหาขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปีนับตั้งแต่ช่วงการระบาดของโควิด-19 และกว่า 20 บริษัทจาก 41 แห่ง มีกำไรสุทธิลดลงจากปี 2565
Land and Houses ครองแชมป์กำไรสุทธิ 7,495 ล้านบาท
แม้จะมีรายได้รวมที่ลดลง แต่ Land and Houses ก็ยังคงรักษาตำแหน่งผู้นำด้านกำไรสุทธิไว้ได้ ด้วยยอด 7,495 ล้านบาท โดยมีปัจจัยหนุนสำคัญคือ กำไรจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุนมูลค่า 2,500 ล้านบาท หากไม่รวมรายการพิเศษนี้ Supalai ซึ่งมีกำไร 6,083 ล้านบาท จะก้าวขึ้นเป็นอันดับ 1 แทน ซึ่งเฉือนเอาชนะ AP (Thailand) ที่มีกำไร 6,054 ล้านบาท ไปอย่างสูสี Sansiri ทำกำไรก้าวกระโดดถึง 42% มีกำไรสุทธิ 5,846 ล้านบาท
กลุ่ม Top 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่สามารถทำกำไรสุทธิได้สูงสุดในปี 2566 มีดังนี้:
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (Land and Houses): 7,495 ล้านบาท
ศุภาลัย (Supalai): 6,083 ล้านบาท
เอพี (ไทยแลนด์) (AP (Thailand)): 6,054 ล้านบาท
แสนสิริ (Sansiri): 5,846 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (Origin Property): 3,160 ล้านบาท (กำไรลดลง 25%)
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC Asset Corporation): 2,525 ล้านบาท
ควอลิตี้ เฮ้าส์ (Quality House): 2,503 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง (Pruksa Holding): 2,339 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (Frasers Property (Thailand)): 1,865 ล้านบาท
เซ็นทรัลพัฒนา (Central Pattana): 1,610 ล้านบาท (กำไรก่อนหักภาษีประมาณ 1,975 ล้านบาท)
มองไปข้างหน้า: ปี 2567 ความท้าทายที่ยังคงอยู่
ผลการดำเนินงานของ 41 บริษัทที่ Property Mentor ได้รวบรวมมานี้ ชี้ให้เห็นถึงภาพรวมของภาคอสังหาริมทรัพย์ไทยในปี 2566 ที่เต็มไปด้วยความท้าทาย การแข่งขันที่เข้มข้น และปัจจัยภายนอกที่ส่งผลกระทบต่อกำลังซื้อของผู้บริโภค แนวโน้มเหล่านี้คาดว่าจะส่งผลต่อเนื่องไปถึงปี 2567 ซึ่งมีแนวโน้มจะเป็นอีกปีที่ยากลำบาก การปรับตัวให้เข้ากับสภาวะตลาด การบริหารจัดการต้นทุนอย่างมีประสิทธิภาพ และการสร้างสรรค์ผลิตภัณฑ์ที่ตอบโจทย์ความต้องการของตลาดอย่างแท้จริง จะเป็นกุญแจสำคัญในการก้าวผ่านช่วงเวลาแห่งความไม่แน่นอนนี้
หากคุณเป็นนักลงทุน ผู้ประกอบการ หรือผู้ที่สนใจในทิศทางของอสังหาริมทรัพย์ไทย และต้องการข้อมูลเชิงลึก กลยุทธ์การลงทุน หรือคำแนะนำเกี่ยวกับการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ในสภาวะตลาดปัจจุบัน มาพูดคุยกับผู้เชี่ยวชาญของเราเพื่อค้นหาโอกาสและวางแผนอนาคตธุรกิจของคุณให้แข็งแกร่งยิ่งขึ้น
