บทวิเคราะห์เจาะลึก: ประสิทธิภาพธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทย ปี 2566 – ความท้าทายครั้งใหญ่ของวงการ
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์ไทยมาเกือบหนึ่งทศวรรษ ผมได้เห็นวัฏจักรตลาดขึ้นลงมาหลายครั้ง แต่วั
นนี้ ผมขอนำเสนอภาพรวมการดำเนินงานของบริษัทมหาชนในตลาดหลักทรัพย์ฯ ที่สะท้อนถึงความท้าทายและโอกาสในปี 2566 ซึ่งเป็นปีที่ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยเผชิญกับความผันผวนที่เหนือความคาดหมายอย่างแท้จริง
ปี 2566 ที่ผ่านมา ถือเป็นปีที่บทสรุปของภาพยนตร์ฟอร์มยักษ์ที่หลายคนคาดหวังว่าจะปิดฉากด้วยความสำเร็จ แต่กลับพลิกผันอย่างน่าใจหาย โมเมนตัมเชิงบวกที่คาดว่าจะสืบเนื่องมาจากปี 2565 ที่อุตสาหกรรมกำลังเริ่มส่งสัญญาณฟื้นตัว กลับชะลอตัวลงอย่างเห็นได้ชัด ก่อนหน้าการเลือกตั้งใหญ่ และภาวะชะลอตัวนี้ได้ต่อเนื่องยาวนานจนถึงช่วงปลายปี แม้แต่ช่วงเวลาที่ปกติแล้วจะเป็น “ไฮซีซั่น” สำหรับตลาดอสังหาริมทรัพย์อย่างไตรมาส 4 ก็ยังไม่มีสัญญาณของการกลับมาฟื้นตัวอย่างแข็งแกร่ง จนกระทั่งเข้าสู่ปี 2567 สถานการณ์ก็ยังคงไม่สู้ดีนักเมื่อเทียบกับปีก่อน
เพื่อให้เห็นภาพที่ชัดเจนยิ่งขึ้น Property Mentor ได้ทำการรวบรวมข้อมูลทางการเงินของบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์จำนวน 41 แห่งที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย เพื่อประเมินผลการดำเนินงานในปี 2566 ว่าแต่ละบริษัทสามารถปรับตัวและรับมือกับสภาวะตลาดที่ท้าทายนี้ได้อย่างไร และที่สำคัญ ใครคือ “ผู้ชนะตัวจริง” ในสนามการแข่งขันที่ดุเดือดนี้
ภาพรวมรายได้รวม: ความท้าทายที่ต้องเผชิญ
หากมองภาพรวมของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่งในปี 2566 บริษัทเหล่านี้สามารถสร้างรายได้รวมกันได้ทั้งสิ้น 371,560 ล้านบาท ซึ่งลดลงเล็กน้อยหรือประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวมสูงถึง 376,141 ล้านบาท ตัวเลขนี้อาจดูไม่มากนัก แต่เมื่อเจาะลึกรายบริษัท จะพบว่าน่าตกใจที่ถึง 25 จาก 41 บริษัท มีรายได้รวมลดลง ซึ่งสะท้อนถึงแรงกดดันที่เกิดขึ้นในวงกว้าง
กลุ่มบริษัทที่เผชิญกับการลดลงของรายได้ในระดับสูง โดยเฉพาะอย่างยิ่งที่ติดลบในหลัก 20% ขึ้นไปนั้น มีหลายราย อาทิ L.P.N. Development (LPN) ที่มีรายได้ลดลงถึงประมาณ -28%, Eastern Star Real Estate (ESTAR) ก็ประสบปัญหาในทิศทางเดียวกัน, และ Country Group Development (CGD) ที่มีรายได้ติดลบในระดับเดียวกัน นอกจากนี้ Raimon Land (RML) ก็ไม่น้อยหน้า ด้วยรายได้ที่ลดลง -26%, Lalin Property (LPH) -23%, Major Development (MD) -22%, และ Siamese Asset (SA) -21%
แม้แต่บริษัทยักษ์ใหญ่ในตลาดอย่าง Land and Houses (LH) ก็ยังไม่สามารถหลีกหนีสภาวะนี้ไปได้ โดยมีรายได้รวมลดลงถึง 18% สิ่งที่น่าสังเกตอย่างยิ่งคือ ในกลุ่ม 10 อันดับบริษัทที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 นี้ มีถึง 5 บริษัทที่รายได้รวมลดลงเมื่อเทียบกับปี 2565 นอกเหนือจาก Land and Houses (LH) แล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่มีรายได้ลดลงเล็กน้อยแต่ยังคงต่ำกว่า -1%, Supalai (SPALI) -10%, Pruksa Holding (PSH) -9%, และ Origin Property (ORI) ที่มีรายได้รวมลดลงประมาณ -4%
แสนสิริ ผงาดขึ้นเป็นผู้นำรายได้รวม: การแข่งขันที่สูสี
ในมุมของรายได้รวมสูงสุด “แสนสิริ” (SIRI) ก้าวขึ้นมาเป็นอันดับหนึ่ง ด้วยรายได้รวม 39,082 ล้านบาท โดยสามารถเติบโตได้ถึง 12% ปาดหน้า “เอพี (ไทยแลนด์)” (AP) ที่ตามมาอย่างติดๆ ด้วยรายได้รวม 38,399 ล้านบาท อันดับ 3 เป็นของ “ศุภาลัย” (SPALI) ด้วยรายได้รวม 31,818 ล้านบาท ขณะที่ “แลนด์แอนด์เฮ้าส์” (LH) รั้งอันดับ 4 ด้วยรายได้รวม 30,170 ล้านบาท และ “พฤกษา โฮลดิ้ง” (PSH) ในอันดับ 5 ด้วยรายได้รวม 26,132 ล้านบาท
ส่วนอันดับ 6 เป็นของ “เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น” (SC) ด้วยรายได้รวม 24,487 ล้านบาท อันดับ 7 “ยูนิเวนเจอร์” (UV) 17,672 ล้านบาท อันดับ 8 “เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย)” (FPT) 16,169 ล้านบาท อันดับ 9 “ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้” (ORI) 15,157 ล้านบาท และอันดับ 10 “สิงห์ เอสเตท” (S) 15,066 ล้านบาท
เจาะลึกรายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดที่สะท้อนผลการดำเนินงานจริง
อย่างไรก็ตาม หากจะวัดผลการดำเนินงานที่แท้จริงของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ จำเป็นต้องพิจารณา “รายได้จากการขาย” เป็นหลัก เนื่องจากบริษัทขนาดใหญ่มักมีรายได้จากแหล่งอื่น ๆ เข้ามาเสริม ทำให้รายได้รวมอาจดูสูงกว่าความเป็นจริง ในขณะที่รายได้จากการขายจะสะท้อนถึงกำลังซื้อและการรับรู้รายได้จากโครงการที่สร้างเสร็จและโอนกรรมสิทธิ์โดยตรง
เมื่อพิจารณาเฉพาะรายได้จากการขาย บริษัททั้ง 41 แห่ง ทำรายได้รวมกันได้ 268,460 ล้านบาท ซึ่งลดลงถึงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวมประมาณ 299,979 ล้านบาท และที่น่ากังวลคือมีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า
กรณีที่น่าตกใจเป็นพิเศษคือ “ไรมอน แลนด์” (RML) ที่รายได้จากการขายตกลงไปถึง -78%, L.P.N. Development (LPN) รายได้จากการขายลดลงเกือบ -40%, และ “แลนด์แอนด์เฮ้าส์” (LH) ที่น่าประหลาดใจคือมีรายได้จากการขายลดลงถึง -38% แม้แต่ “เอพี (ไทยแลนด์)” (AP) ซึ่งเป็นผู้นำตลาดก็ยังมีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ -2% และไม่ใช่เพียงบริษัทขนาดใหญ่เท่านั้นที่เผชิญปัญหานี้ ในกลุ่ม 10 อันดับแรกของบริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัทที่รายได้จากการขายลดลง
เอพี (ไทยแลนด์) ผงาดผู้นำรายได้จากการขาย: การปรับกลยุทธ์ที่ได้ผล
สำหรับ 10 อันดับแรกของบริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด “เอพี (ไทยแลนด์)” (AP) สามารถกลับมาทวงคืนตำแหน่งผู้นำด้วยรายได้จากการขายรวม 36,927 ล้านบาท ทิ้งห่าง “แสนสิริ” (SIRI) ที่เข้ามาเป็นอันดับ 2 ด้วยรายได้จากการขายรวม 32,829 ล้านบาท อย่างไรก็ตาม “แสนสิริ” ก็เป็นหนึ่งใน 2 บริษัทที่มีรายได้จากการขายเติบโต โดยเติบโตถึง 7%
“ศุภาลัย” (SPALI) ยังคงรักษาอันดับ 3 ได้อย่างเหนียวแน่นด้วยรายได้จากการขาย 30,836 ล้านบาท ตามมาด้วย “เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น” (SC) ที่ขึ้นมาติด Top 5 ได้สำเร็จในอันดับ 4 ด้วยรายได้จากการขาย 23,370 ล้านบาท และเป็นอีกบริษัทที่มีการเติบโตในแดนบวกถึง 13% “พฤกษา โฮลดิ้ง” (PSH) รั้งอันดับ 5 ด้วยรายได้จากการขายรวม 22,357 ล้านบาท
ในส่วนของอันดับ 6 แม้รายได้จากการขายจะตกลงไปมาก แต่ “แลนด์แอนด์เฮ้าส์” (LH) ก็ยังประคองตัวอยู่ใน Top 10 ได้ด้วยรายได้ขายรวม 18,966 ล้านบาท อันดับ 7 เป็นของ “เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย)” (FPT) ด้วยรายได้ขายรวม 10,019 ล้านบาท “ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้” (ORI) ในอันดับ 8 แม้จะมีรายได้ลดลงถึง -24% แต่ก็ยังคงอยู่ในกลุ่ม Top 10 ได้ด้วยรายได้ขายรวม 8,840 ล้านบาท อันดับ 9 คือ “ควอลิตี้ เฮ้าส์” (QH) ด้วยรายได้จากการขายรวม 7,619 ล้านบาท และอันดับ 10 “พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค” (PF) ด้วยรายได้จากการขายรวม 7,171 ล้านบาท
นอกจากนี้ บริษัทที่น่าจับตามองเป็นพิเศษคือ “เซ็นทรัลพัฒนา” (CPN) ซึ่งเริ่มเห็นผลจากการลงทุนพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายอย่างต่อเนื่อง ในปี 2566 บริษัทมีรายได้จากการขาย 5,835 ล้านบาท เติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 103% จากปี 2565 ที่มีรายได้จากการขาย 2,870 ล้านบาท ซึ่งเป็นสัญญาณที่ดีของการเข้ามาแข่งขันในตลาดอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายอย่างจริงจัง
กำไรสุทธิ: บทพิสูจน์ความสามารถในการทำกำไรที่แท้จริง
ในท้ายที่สุด ไม่ว่าบริษัทจะสามารถสร้างรายได้ได้มากน้อยเพียงใด หากผลกำไรสุทธิที่เข้ากระเป๋าเหลือน้อย ก็ยังไม่ถือว่าเป็น “ผู้ชนะตัวจริง” ในปี 2566 บริษัททั้ง 41 แห่ง ทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ซึ่งลดลง -11% จากปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวมกันประมาณ 49,602 ล้านบาท และที่น่าเป็นห่วงคือ มีกว่า 12 บริษัทที่ผลประกอบการขาดทุน ซึ่งบางแห่งขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี ตั้งแต่ช่วงโควิด และไม่สามารถฟื้นตัวกลับมาได้ และกว่า 20 บริษัทจาก 41 แห่ง มีกำไรสุทธิลดลงเมื่อเทียบกับปี 2565
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ คว้าแชมป์กำไรสูงสุด: ด้วยปัจจัยเสริมที่ไม่ใช่การดำเนินงานปกติ
สำหรับ 10 อันดับแรกของบริษัทที่สามารถทำกำไรได้สูงสุด “แลนด์แอนด์เฮ้าส์” (LH) ยังคงครองแชมป์ด้วยกำไรสุทธิ 7,495 ล้านบาท แม้จะมีรายได้รวมลดลง แต่ปัจจัยสำคัญที่ทำให้ LH มีกำไรสูงในปีนี้ คือการมีกำไรจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุนรวมมูลค่า 2,500 ล้านบาท หากไม่นับปัจจัยพิเศษนี้ “ศุภาลัย” (SPALI) ที่ทำกำไรไป 6,083 ล้านบาท น่าจะก้าวขึ้นมาเป็นอันดับ 1 ได้
“เอพี (ไทยแลนด์)” (AP) ตามมาเป็นอันดับ 3 ด้วยกำไรสุทธิ 6,054 ล้านบาท เฉือน “แสนสิริ” (SIRI) ที่ทำกำไรสุทธิ 5,846 ล้านบาท ซึ่งเติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 42% “ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้” (ORI) ในอันดับ 5 มีกำไรสุทธิ 3,160 ล้านบาท แม้กำไรจะลดลงจากปีก่อนถึง -25% ก็ตาม
อันดับ 6 คือ “เอสซี แอสเสท” (SC) ด้วยกำไรสุทธิ 2,525 ล้านบาท เฉือน “ควอลิตี้ เฮ้าส์” (QH) ที่มีกำไรสุทธิ 2,503 ล้านบาท ไปเพียงเล็กน้อย “พฤกษา โฮลดิ้ง” (PSH) ในอันดับ 8 ทำกำไรได้ 2,339 ล้านบาท อันดับ 9 เป็นของ “เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย)” (FPT) ด้วยกำไร 1,865 ล้านบาท และอันดับ 10 “เซ็นทรัลพัฒนา” (CPN) ด้วยกำไรสุทธิประมาณ 1,610 ล้านบาท (ตัวเลขประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
มองไปข้างหน้า: ปี 2567 ยังคงเป็นปีแห่งความท้าทาย
ข้อมูลเหล่านี้สะท้อนให้เห็นถึงพลวัตของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในปี 2566 ที่เต็มไปด้วยความท้าทาย แรงกดดันจากปัจจัยภายนอกและภายในประเทศยังคงมีอยู่ และแนวโน้มในปี 2567 ก็ยังคงถูกมองว่าเป็นอีกปีที่ยากลำบากสำหรับผู้ประกอบการในอุตสาหกรรม
การจะก้าวผ่านช่วงเวลาที่ผันผวนนี้ไปได้นั้น จำเป็นต้องอาศัยกลยุทธ์ที่แข็งแกร่ง การบริหารต้นทุนที่มีประสิทธิภาพ การเข้าใจความต้องการของตลาดที่เปลี่ยนแปลงไปอย่างรวดเร็ว รวมถึงการสร้างความแตกต่างและมูลค่าเพิ่มให้กับผลิตภัณฑ์และบริการ
หากท่านเป็นเจ้าของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ผู้บริหาร หรือนักลงทุนที่กำลังมองหาแนวทางในการรับมือกับความท้าทายเหล่านี้ หรือต้องการค้นหาโอกาสในการเติบโตในสภาวะตลาดที่ไม่แน่นอน การวิเคราะห์เชิงลึกและการวางแผนกลยุทธ์ที่เหมาะสม จะเป็นกุญแจสำคัญสู่ความสำเร็จในยุคแห่งการเปลี่ยนแปลงนี้
เราพร้อมที่จะเป็นส่วนหนึ่งในการเดินทางสู่ความสำเร็จของธุรกิจคุณ หากท่านต้องการคำปรึกษาเชิงลึก หรือต้องการประเมินศักยภาพของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ของท่านในปี 2567 โปรดอย่าลังเลที่จะติดต่อเราเพื่อเริ่มต้นการสนทนาและค้นหาโซลูชันที่เหมาะสมกับเป้าหมายของคุณ
