เจาะลึกภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566: ท่ามกลางความท้าทาย ใครคือผู้แข็งแกร่งในวงการ?
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มาเป็นทศวรรษ ดิฉันมองว่าปี 2566 ที่ผ่านมานั้น เป็นบทพิสูจน์ที่ท้าทายย
ิ่งสำหรับผู้ประกอบการทุกราย แม้ว่าช่วงต้นปีจะมีความคาดหวังถึงการฟื้นตัวอย่างต่อเนื่องจากโมเมนตัมที่ดีของปี 2565 ทว่าภาพความเป็นจริงกลับแตกต่างออกไป ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยกลับเข้าสู่ช่วงชะลอตัวอย่างเห็นได้ชัด โดยเฉพาะอย่างยิ่งในช่วงก่อนการเลือกตั้งใหญ่ ซึ่งส่งผลต่อเนื่องยาวนานจนถึงปลายปี แม้แต่ช่วงฤดูกาลขายที่เคยคึกคักในไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถพลิกฟื้นสถานการณ์ให้กลับมาสดใสได้อย่างที่คาดหวัง และแนวโน้มนี้ก็ยังคงส่งอิทธิพลมาถึงต้นปี 2567
เพื่อประเมินศักยภาพและกลยุทธ์การรับมือกับความผันผวนของตลาด Property Mentor ได้ทำการรวบรวมข้อมูลการดำเนินงานของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์จำนวนทั้งสิ้น 41 แห่ง ตลอดปี 2566 เพื่อวิเคราะห์ว่าแต่ละบริษัทสามารถปรับตัวและประคับประคองธุรกิจภายใต้สภาวะที่ท้าทายนี้ได้อย่างไร และใครคือผู้นำที่แท้จริงในวงการ
รายได้รวม 41 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ปี 2566: ตัวเลขภาพรวมที่ซ่อนความแตกต่าง
ภาพรวมรายได้รวมของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่งในปี 2566 อยู่ที่ 371,560 ล้านบาท ซึ่งลดลงเล็กน้อยประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวม 376,141 ล้านบาท ตัวเลขนี้อาจดูไม่น่ากังวลนักหากมองเพียงผิวเผิน แต่เมื่อเจาะลึกในรายละเอียด จะพบว่ามีถึง 25 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้รวมลดลงอย่างมีนัยสำคัญ
บริษัทที่เผชิญกับรายได้ติดลบในอัตราที่สูง ได้แก่ L.P.N. Development (LPN) ที่มีรายได้ลดลงถึงประมาณ 28%, Eastern Star Real Estate (ESTAR) และ Country Group Development (CGD) ก็อยู่ในกลุ่มเดียวกัน โดยมีตัวเลขติดลบราว 28% นอกจากนี้ Raimon Land (RML) รายได้ลดลง 26%, Lalin Property (LPH) 23%, Major Development (MD) 22% และ Siamese Asset (SA) 21%
แม้แต่บริษัทยักษ์ใหญ่อย่าง Land and Houses (LH) ก็ยังไม่รอดพ้นจากผลกระทบ โดยมีรายได้รวมติดลบถึง 18% ที่น่าสังเกตคือ ในกลุ่ม 10 อันดับแรกของบริษัทที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 ถึง 5 บริษัท มีรายได้รวมลดลงจากปีก่อนหน้า นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่รายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง 1%, Supalai (SPALI) 10%, Pruksa Holding (PPH) 9% และ Origin Property (ORI) ที่มีรายได้รวมลดลงราว 4%
แสนสิริ ยืนหนึ่งแชมป์รายได้รวม ปี 2566 สู่การแข่งขันที่เข้มข้น
เมื่อพิจารณา 10 อันดับแรกของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 พบว่า อันดับ 1 คือแสนสิริ (SIRI) ด้วยรายได้รวม 39,082 ล้านบาท แซงหน้าอันดับ 2 อย่าง AP (Thailand) (AP) ที่มีรายได้รวม 38,399 ล้านบาท ไปเพียงเล็กน้อย อันดับ 3 คือ Supalai (SPALI) ด้วยรายได้รวม 31,818 ล้านบาท ตามมาด้วย Land and Houses (LH) ในอันดับ 4 ด้วยรายได้รวม 30,170 ล้านบาท และ Pruksa Holding (PPH) ในอันดับ 5 ด้วยรายได้รวม 26,132 ล้านบาท
ในอันดับที่ 6 คือ SC Asset Corporation (SC) ด้วยรายได้รวม 24,487 ล้านบาท อันดับ 7 คือ Universal Utility (UU) ด้วยรายได้รวม 17,672 ล้านบาท อันดับ 8 คือ Frasers Property (Thailand) (FPT) ด้วยรายได้รวม 16,169 ล้านบาท อันดับ 9 คือ Origin Property (ORI) ด้วยรายได้รวม 15,157 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ Singha Estate (S) ด้วยรายได้รวม 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดผลการดำเนินงานที่แท้จริง
หากจะวัดผลการดำเนินงานที่สะท้อนถึงศักยภาพทางธุรกิจที่แท้จริง การพิจารณารายได้จากการขายเป็นหัวใจสำคัญ เนื่องจากหลายบริษัทอาจมีรายได้จากการดำเนินงานอื่นเข้ามาเสริม แต่รายได้จากการขายคือการวัดความสามารถในการนำผลิตภัณฑ์ออกสู่ตลาดและสร้างยอดขายโดยตรง
ภาพรวมรายได้จากการขายของทั้ง 41 บริษัทในปี 2566 อยู่ที่ 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวมประมาณ 299,979 ล้านบาท โดยมีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า
ตัวเลขที่น่าตกใจปรากฏในหลายบริษัท เช่น Raimon Land (RML) ที่มีรายได้จากการขายลดลงถึง 78%, L.P.N. Development (LPN) รายได้ขายลดลงเกือบ 40%, และ Land and Houses (LH) ที่มีรายได้จากการขายลดลงถึง 38% แม้แต่ AP (Thailand) (AP) ซึ่งเป็นผู้นำในตลาด ก็ยังมีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ 2% นอกจากนี้ ในกลุ่ม 10 อันดับแรกของบริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัทที่รายได้จากการขายลดลง
AP (Thailand) ผงาดขึ้นแท่นผู้นำรายได้จากการขาย ปี 2566
สำหรับ 10 อันดับแรกของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566:
AP (Thailand) (AP): 36,927 ล้านบาท (เติบโต 7% เป็น 1 ใน 2 บริษัทที่รายได้จากการขายเติบโต)
แสนสิริ (SIRI): 32,829 ล้านบาท
ศุภาลัย (SPALI): 30,836 ล้านบาท
SC Asset Corporation (SC): 23,370 ล้านบาท (เติบโต 13% เป็นอีกบริษัทที่รายได้เติบโต)
Pruksa Holding (PPH): 22,357 ล้านบาท
Land and Houses (LH): 18,966 ล้านบาท (แม้รายได้ลดลง แต่ยังคงอยู่ใน Top 10)
Frasers Property (Thailand) (FPT): 10,019 ล้านบาท
Origin Property (ORI): 8,840 ล้านบาท (แม้รายได้ลดลง 24% แต่ยังอยู่ใน Top 10)
Quality House (QH): 7,619 ล้านบาท
Property Perfect (PF): 7,171 ล้านบาท
นอกจากนี้ บริษัทที่น่าจับตาเป็นพิเศษคือ Central Pattana (CPN) ซึ่งได้เริ่มเก็บเกี่ยวผลจากการลงทุนพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายอย่างจริงจัง ในปี 2566 CPN มีรายได้จากการขาย 5,835 ล้านบาท เพิ่มขึ้นถึง 103% จากปี 2565 ที่มีรายได้จากการขาย 2,870 ล้านบาท แสดงให้เห็นถึงศักยภาพในการเติบโตอย่างก้าวกระโดด
กำไรสุทธิ: มาตรวัดความแข็งแกร่งที่แท้จริงของผู้ชนะ
แม้ว่ายอดขายจะเป็นตัวชี้วัดที่สำคัญ แต่ท้ายที่สุดแล้ว การสร้างผลกำไรและการบริหารจัดการต้นทุนได้อย่างมีประสิทธิภาพต่างหาก คือหัวใจสำคัญของการเป็นผู้ชนะที่แท้จริง ในปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง ทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% จากปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวมประมาณ 49,602 ล้านบาท โดยมีถึง 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน ซึ่งบางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมาหลายปีตั้งแต่ช่วงการแพร่ระบาดของโควิด-19 และกว่า 20 บริษัทจาก 41 แห่ง มีกำไรสุทธิลดลงจากปีก่อนหน้า
Land and Houses ผงาดแชมป์กำไรสุทธิ ปี 2566 ด้วยปัจจัยพิเศษ
สำหรับ Top 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำกำไรสูงสุดในปี 2566:
Land and Houses (LH): 7,495 ล้านบาท (เป็นแชมป์กำไรสุทธิ แม้รายได้รวมลดลง เหตุผลหลักมาจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน มูลค่า 2,500 ล้านบาท)
ศุภาลัย (SPALI): 6,083 ล้านบาท (เฉือนอันดับ 3 ไปอย่างฉิวเฉียด)
AP (Thailand) (AP): 6,054 ล้านบาท
แสนสิริ (SIRI): 5,846 ล้านบาท (เติบโตแบบก้าวกระโดด 42%)
Origin Property (ORI): 3,160 ล้านบาท (แม้กำไรลดลง 25% แต่ยังคงติด Top 5)
SC Asset Corporation (SC): 2,525 ล้านบาท
Quality House (QH): 2,503 ล้านบาท
Pruksa Holding (PPH): 2,339 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand) (FPT): 1,865 ล้านบาท
Central Pattana (CPN): 1,610 ล้านบาท (ประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษี 1,975 ล้านบาท)
แนวโน้มปี 2567: บททดสอบความแข็งแกร่งที่ยังคงดำเนินต่อไป
ผลการดำเนินงานของ 41 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ Property Mentor ได้รวบรวมมานี้ สะท้อนให้เห็นถึงความท้าทายที่ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยต้องเผชิญในปี 2566 และแนวโน้มในปี 2567 คาดว่าจะยังคงเป็นอีกปีที่ยากลำบาก ซึ่งแต่ละบริษัทจะต้องงัดกลยุทธ์ที่แข็งแกร่งเพื่อรับมือกับสภาวะเศรษฐกิจที่ผันผวน อัตราดอกเบี้ยที่สูงขึ้น และพฤติกรรมของผู้บริโภคที่เปลี่ยนแปลงไป
การประเมินศักยภาพและความสามารถในการปรับตัวของแต่ละองค์กรภายใต้สภาวะตลาดเช่นนี้ คือกุญแจสำคัญที่จะชี้วัดว่าใครจะสามารถยืนหยัดและเติบโตต่อไปได้ในอนาคต
หากท่านเป็นนักลงทุน หรือผู้ที่กำลังมองหาโอกาสในการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ การทำความเข้าใจถึงเบื้องหลังของตัวเลขเหล่านี้ การวิเคราะห์ปัจจัยพื้นฐานของแต่ละบริษัท และการติดตามแนวโน้มของตลาดอย่างใกล้ชิด คือสิ่งจำเป็นอย่างยิ่ง ดิฉันขอเชิญชวนทุกท่านที่สนใจในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ร่วมกันติดตามวิเคราะห์ข้อมูลเชิงลึกเหล่านี้ต่อไป เพื่อให้เราสามารถก้าวผ่านความท้าทายนี้ไปด้วยกัน และคว้าโอกาสในการเติบโตอย่างยั่งยืนในอนาคตอันใกล้นี้.
