วิเคราะห์เจาะลึก: การประเมินผลประกอบการธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทย ปี 2566 – ผู้ชนะที่แท้จริงคือใคร?
ปี 2566 เป็นอีกหนึ่งปีที่ท้าทายอย่างยิ่งสำหรับวงการอสังหาริมทรัพย์ไทย ท่ามกลางความคาดหวังว่าจะฟื้นตั
วจากโมเมนตัมเชิงบวกที่เริ่มก่อตัวในปี 2565 ตลาดกลับต้องเผชิญกับภาวะชะลอตัวอย่างมีนัยสำคัญ โดยเฉพาะในช่วงก่อนการเลือกตั้งใหญ่ และความซบเซาต่อเนื่องยาวนานจนสิ้นสุดปี แม้แต่ช่วงเวลาสำคัญอย่างไตรมาส 4 ซึ่งปกติจะเป็นช่วงไฮซีซั่น ก็ยังไม่เห็นสัญญาณการฟื้นตัวที่ชัดเจน และแนวโน้มในปี 2567 ก็ยังคงมีความไม่แน่นอนสูง
ในฐานะผู้ที่คลุกคลีอยู่ในแวดวง อสังหาริมทรัพย์ไทย มากว่าทศวรรษ ผมได้ติดตามพัฒนาการของตลาดอย่างใกล้ชิด และครั้งนี้ Property Mentor ได้ทำการรวบรวมข้อมูลผลการดำเนินงานของบริษัท อสังหาริมทรัพย์ จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์จำนวน 41 แห่ง เพื่อประเมินว่าแต่ละบริษัทสามารถปรับตัวและรับมือกับสถานการณ์ที่ผันผวนนี้ได้อย่างไร และใครคือผู้ที่ก้าวขึ้นมาเป็นผู้นำอย่างแท้จริง
ภาพรวมรายได้รวม: การหดตัวเล็กน้อยแต่กระจายตัวของการชะลอตัว
สำหรับภาพรวมรายได้รวมของทั้ง 41 บริษัท อสังหาริมทรัพย์ ในปี 2566 พบว่ามีมูลค่ากว่า 371,560 ล้านบาท ลดลงเล็กน้อยประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวม 376,141 ล้านบาท แม้ว่าตัวเลขรวมจะดูไม่แตกต่างกันมากนัก แต่การเจาะลึกรายบริษัทเผยให้เห็นภาพที่น่ากังวลกว่านั้น โดยมีถึง 25 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้รวมลดลงอย่างมีนัยสำคัญ
บริษัทที่เผชิญกับการลดลงของรายได้ในระดับสูง ได้แก่ L.P.N. Development (LPN), Eastern Star Real Estate (ESTAR), และ Country Group Development (CGD) ซึ่งมีรายได้รวมติดลบในระดับประมาณ 28% ตามมาด้วย Raimon Land (RML) ที่ 26%, Lalin Property (LPH) ที่ 23%, Major Development (MJD) ที่ 22%, และ Siamese Asset (SA) ที่ 21%
แม้แต่บริษัทใหญ่ที่มีฐานแข็งแกร่งอย่าง Land and Houses (LH) ก็ยังไม่สามารถหลีกเลี่ยงแนวโน้มนี้ได้ โดยมีรายได้รวมลดลงถึง 18% นอกจากนี้ ยังเป็นที่น่าสังเกตว่าในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัทที่มีรายได้รวมลดลงจากปีก่อนหน้า นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่มีรายได้รวมลดลงเล็กน้อยกว่า 1%, Supalai (SPALI) ที่ 10%, Pruksa Holding (PSH) ที่ 9%, และ Origin Property (ORI) ที่รายได้รวมลดลงประมาณ 4%
เจาะลึกรายได้รวม Top 10: แสนสิริ แซงหน้า AP ขึ้นแท่นผู้นำ
เมื่อพิจารณา 10 อันดับแรกของบริษัท อสังหาริมทรัพย์ ที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 แสนสิริ (SIRI) ผงาดขึ้นเป็นอันดับ 1 ด้วยรายได้รวม 39,082 ล้านบาท โดยเฉือนอันดับ 2 อย่าง AP (Thailand) (AP) ที่ทำรายได้ 38,399 ล้านบาทไปอย่างหวุดหวิด ตามมาด้วย Supalai (SPALI) ในอันดับ 3 ด้วยรายได้รวม 31,818 ล้านบาท Land and Houses (LH) อยู่ในอันดับ 4 ด้วยรายได้รวม 30,170 ล้านบาท และ Pruksa Holding (PSH) ในอันดับ 5 ด้วยรายได้ 26,132 ล้านบาท
อันดับ 6 คือ SC Asset Corporation (SC) ที่มีรายได้รวม 24,487 ล้านบาท อันดับ 7 คือ Universal Corporation (UV) ด้วยรายได้ 17,672 ล้านบาท อันดับ 8 เป็นของ Frasers Property (Thailand) (FPT) ที่ 16,169 ล้านบาท Origin Property (ORI) อยู่ในอันดับ 9 ด้วยรายได้ 15,157 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ Singha Estate (S) ที่ 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดที่สะท้อนผลการดำเนินงานจริง
อย่างไรก็ตาม หากต้องการวัดผลการดำเนินงานที่สะท้อนถึงประสิทธิภาพในการขายโครงการโดยตรง การพิจารณาที่ “รายได้จากการขาย” เป็นเกณฑ์หลักจะมีความแม่นยำมากกว่า เนื่องจากบริษัทในกลุ่ม Top 10 ที่มีรายได้รวมสูงสุดบางแห่งอาจมีรายได้จากแหล่งอื่นมาสนับสนุน ซึ่งไม่สะท้อนถึงศักยภาพในการขายอสังหาริมทรัพย์โดยตรง
เมื่อรวมรายได้จากการขายของทั้ง 41 บริษัท อสังหาริมทรัพย์ พบว่ามีมูลค่ารวม 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวม 299,979 ล้านบาท โดยมีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลง
สถานการณ์นี้ส่งผลกระทบต่อหลายบริษัท อาทิ Raimon Land (RML) ที่รายได้จากการขายลดลงถึง 78% L.P.N. Development (LPN) ลดลงเกือบ 40% และสิ่งที่น่ากังวลคือ Land and Houses (LH) ที่มีรายได้จากการขายลดลงถึง 38% แม้แต่ AP (Thailand) (AP) ซึ่งเป็นผู้นำในแง่รายได้รวม ก็ยังมีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ 2% และไม่ใช่เพียงแค่บริษัทใหญ่เท่านั้นที่เผชิญปัญหานี้ ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัทที่มีรายได้จากการขายลดลง
AP (Thailand) นำทัพรายได้จากการขาย – แสนสิริ เติบโตแข็งแกร่ง
สำหรับ 10 อันดับแรกของบริษัท อสังหาริมทรัพย์ ที่ทำรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566 AP (Thailand) (AP) กลับมาผงาดขึ้นเป็นอันดับ 1 อีกครั้ง ด้วยรายได้จากการขายรวม 36,927 ล้านบาท โดยแซงหน้าแสนสิริ (SIRI) ซึ่งเข้ามาในอันดับ 2 ด้วยรายได้จากการขาย 32,829 ล้านบาท แต่แสนสิริก็เป็นหนึ่งใน 2 บริษัทที่แสดงให้เห็นถึงการเติบโตของรายได้จากการขายที่ 7% Supalai (SPALI) ยังคงรักษาตำแหน่งในอันดับ 3 ได้อย่างเหนียวแน่น ด้วยรายได้จากการขาย 30,836 ล้านบาท SC Asset Corporation (SC) ขยับขึ้นมาติด Top 5 ได้สำเร็จในอันดับ 4 ด้วยรายได้จากการขาย 23,370 ล้านบาท และเป็นอีกบริษัทที่มีการเติบโตในแดนบวกถึง 13% Pruksa Holding (PSH) อยู่ในอันดับ 5 ด้วยรายได้จากการขายรวม 22,357 ล้านบาท
Land and Houses (LH) ยังคงรักษาที่ยืนใน Top 10 ไว้ได้ แม้รายได้จากการขายจะลดลง โดยอยู่ในอันดับ 6 ด้วยรายได้ขายรวม 18,966 ล้านบาท Frasers Property (Thailand) (FPT) อยู่ในอันดับ 7 ด้วยรายได้ขายรวม 10,019 ล้านบาท Origin Property (ORI) แม้จะมีรายได้ลดลงถึง 24% แต่ยังคงเกาะกลุ่ม Top 10 ได้ด้วยรายได้ขายรวม 8,840 ล้านบาท Quality House (QH) อยู่ในอันดับ 9 ด้วยรายได้จากการขายรวม 7,619 ล้านบาท และ Property Perfect (PF) ปิดท้ายในอันดับ 10 ด้วยรายได้จากการขายรวม 7,171 ล้านบาท
นอกจากนี้ ยังมีบริษัทที่โดดเด่นและควรกล่าวถึงอย่าง Central Pattana (CPN) ซึ่งเริ่มเก็บเกี่ยวผลตอบแทนจากการลงทุนพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายอย่างต่อเนื่อง ในปี 2566 CPN มีรายได้จากการขาย 5,835 ล้านบาท เติบโตถึง 103% จากปี 2565 ที่มีรายได้จากการขาย 2,870 ล้านบาท แสดงให้เห็นถึงศักยภาพการเติบโตที่น่าจับตามองสำหรับ ธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ ของไทย
กำไรสุทธิ: ตัวชี้วัดสุดท้ายของความสำเร็จที่แท้จริง
ท้ายที่สุดแล้ว แม้บริษัทจะสามารถสร้างรายได้ได้มากเพียงใด แต่หากมีกำไรสุทธิที่น้อย หรือไม่สามารถบริหารจัดการต้นทุนได้อย่างมีประสิทธิภาพ ก็ไม่ถือเป็นผู้ชนะที่แท้จริง ในปี 2566 ทั้ง 41 บริษัท อสังหาริมทรัพย์ มีกำไรสุทธิรวมกัน 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% จากปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวม 49,602 ล้านบาท โดยมีกว่า 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน ซึ่งบางแห่งขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปีตั้งแต่ช่วงโควิด และไม่สามารถฟื้นตัวกลับมาได้ นอกจากนี้ กว่า 20 บริษัทจาก 41 บริษัท มีกำไรสุทธิลดลงจากปี 2565
Land and Houses ผงาดแชมป์กำไร – AP และ Supalai ไล่จี้ติด
สำหรับ 10 อันดับแรกของบริษัท อสังหาริมทรัพย์ ที่ทำกำไรได้สูงสุดในปี 2566 Land and Houses (LH) ยังคงครองตำแหน่งแชมป์ แม้รายได้รวมจะลดลง แต่สามารถกวาดกำไรสุทธิไปถึง 7,495 ล้านบาท ซึ่งส่วนหนึ่งเป็นผลมาจากการบันทึกกำไรจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุนมูลค่า 2,500 ล้านบาท หากไม่นับปัจจัยพิเศษนี้ Supalai (SPALI) ในอันดับ 2 คงจะเข้าป้ายเป็นอันดับ 1 ได้ ด้วยกำไรสุทธิ 6,083 ล้านบาท เฉือน AP (Thailand) (AP) ในอันดับ 3 ที่ทำกำไร 6,054 ล้านบาทไปอย่างฉิวเฉียด
แสนสิริ (SIRI) อยู่ในอันดับ 4 ด้วยกำไรสุทธิ 5,846 ล้านบาท แสดงถึงการเติบโตที่ก้าวกระโดดถึง 42% Origin Property (ORI) ในอันดับ 5 มีกำไรสุทธิ 3,160 ล้านบาท แม้กำไรจะลดลงจากปีก่อน 25% ก็ตาม
SC Asset (SC) อยู่ในอันดับ 6 ด้วยกำไรสุทธิ 2,525 ล้านบาท เฉือน Quality House (QH) ในอันดับ 7 ที่มีกำไรสุทธิ 2,503 ล้านบาท ไปเพียงเล็กน้อย Pruksa Holding (PSH) อยู่ในอันดับ 8 ด้วยกำไร 2,339 ล้านบาท Frasers Property (Thailand) (FPT) ในอันดับ 9 มีกำไร 1,865 ล้านบาท และ Central Pattana (CPN) ปิดท้ายในอันดับ 10 ด้วยกำไรสุทธิประมาณ 1,610 ล้านบาท (ประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
แนวโน้มปี 2567: ความท้าทายที่ต้องเผชิญและโอกาสที่ซ่อนอยู่
ข้อมูลผลประกอบการของ 41 บริษัท อสังหาริมทรัพย์ นี้ ชี้ให้เห็นถึงภาพรวมของตลาดที่ยังคงมีความซับซ้อนและเต็มไปด้วยความท้าทาย โดยเฉพาะอย่างยิ่งเมื่อเรามองไปยังปี 2567 ซึ่งคาดว่าจะเป็นอีกปีที่ผู้ประกอบการ โครงการที่อยู่อาศัย และ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ จะต้องเผชิญกับแรงกดดันหลายด้าน ไม่ว่าจะเป็นภาวะเศรษฐกิจมหภาค นโยบายของภาครัฐ อัตราดอกเบี้ย และพฤติกรรมผู้บริโภคที่เปลี่ยนแปลงไป
ในสภาวะเช่นนี้ การบริหารจัดการต้นทุน การสร้างสรรค์ผลิตภัณฑ์ที่ตอบโจทย์ความต้องการที่แท้จริงของตลาด การใช้กลยุทธ์ทางการตลาดที่ตรงจุด และการบริหารสภาพคล่องทางการเงิน จะเป็นกุญแจสำคัญในการอยู่รอดและเติบโต
หากท่านเป็นหนึ่งในผู้ที่อยู่ในวงการ อสังหาริมทรัพย์ หรือสนใจลงทุนในภาคส่วนนี้ การทำความเข้าใจข้อมูลเชิงลึกเช่นนี้เป็นสิ่งจำเป็นอย่างยิ่ง หากท่านต้องการทราบรายละเอียดเพิ่มเติมเกี่ยวกับแนวโน้มตลาด หรือต้องการปรึกษาเพื่อวางแผนกลยุทธ์สำหรับ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ของท่าน โปรดอย่าลังเลที่จะติดต่อเรา เพื่อร่วมกันสร้างสรรค์อนาคตที่แข็งแกร่งและยั่งยืนในวงการ อสังหาริมทรัพย์ไทย
