บทวิเคราะห์ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566: ความท้าทายที่ต้องเผชิญและสัญญาณสู่ปี 2567
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ข้าพเจ้าได้เฝ้ามองพลวัตของตลาดนี้อย่างใกล้ชิด โดยเฉ
พาะอย่างยิ่งในปี 2566 ที่ผ่านมา ซึ่งได้ทิ้งบทเรียนและภาพสะท้อนที่น่าสนใจไว้ให้เราได้พิจารณาอย่างถี่ถ้วน แม้จะมีภาพความคาดหวังอันสดใสจากการเริ่มต้นปี 2565 ที่เป็นสัญญาณของการฟื้นตัว แต่ความเป็นจริงกลับเป็นอีกบทหนึ่งที่ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยได้เผชิญกับภาวะชะลอตัวอย่างต่อเนื่อง แรงส่งจากโมเมนตัมที่เคยมีกลับค่อยๆ จางหายไปตามแรงกดดันของปัจจัยหลายประการ โดยเฉพาะอย่างยิ่งก่อนและหลังการเลือกตั้งใหญ่ที่ส่งผลต่อความเชื่อมั่นของผู้บริโภคและนักลงทุน แม้จะเข้าสู่ช่วงไฮซีซั่นในไตรมาสสุดท้ายของปี 2566 ตลาดก็ยังคงไม่สามารถจุดประกายการฟื้นตัวได้อย่างที่คาดหวัง และแนวโน้มนี้ยังคงส่งสัญญาณต่อเนื่องมาถึงช่วงต้นปี 2567
ด้วยความตั้งใจที่จะนำเสนอภาพรวมที่ชัดเจนและรอบด้าน บทวิเคราะห์อสังหาริมทรัพย์ 2566 จาก Property Mentor ได้รวบรวมข้อมูลผลประกอบการของบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทยทั้งสิ้น 41 แห่ง เพื่อประเมินประสิทธิภาพการรับมือกับสถานการณ์ตลาดที่ท้าทาย และเพื่อค้นหาว่าบริษัทใดคือ “ผู้ชนะที่แท้จริง” ท่ามกลางความผันผวนนี้
ภาพรวมรายได้รวม: การชะลอตัวที่ส่งผลกระทบในวงกว้าง
ตลอดปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง สามารถสร้างรายได้รวมกันได้ประมาณ 371,560 ล้านบาท ซึ่งเป็นการลดลงเล็กน้อย คิดเป็นประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวมสูงถึง 376,141 ล้านบาท อย่างไรก็ตาม เมื่อเจาะลึกในรายละเอียดรายบริษัท จะพบว่าสถานการณ์มีความซับซ้อนมากกว่าที่เห็น ภาพรวมคือ 25 จาก 41 บริษัท มีรายได้รวมที่ลดลง ซึ่งบ่งชี้ถึงผลกระทบที่กระจายเป็นวงกว้าง
บริษัทที่ได้รับผลกระทบอย่างมีนัยสำคัญและมีรายได้รวมติดลบในอัตราที่สูงกว่า 20% ได้แก่ L.P.N. Development (LPN), Eastern Star Real Estate (ESTAR) และ Country Group Development (CGD) ซึ่งล้วนประสบกับภาวะรายได้ที่ลดลงประมาณ -28% นอกจากนี้ Raimon Land (RML) ก็มีรายได้รวมลดลงถึง -26% Lalin Property (LPH) -23%, Major Development (MD) -22% และ Siamese Asset (SA) -21% การปรับตัวลงในอัตราเหล่านี้สะท้อนถึงแรงกดดันที่รุนแรงต่อธุรกิจของบริษัทเหล่านี้
แม้แต่บริษัทชั้นนำอย่าง Land and Houses (LH) ซึ่งเป็นที่รู้จักในด้านความแข็งแกร่ง ก็ยังไม่สามารถหลีกเลี่ยงผลกระทบได้ โดยมีรายได้รวมติดลบถึง 18% สิ่งที่น่าสังเกตคือ ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่สร้างรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัทที่รายได้รวมลดลงจากปีก่อนหน้า นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว AP (Thailand) (AP) ก็มีรายได้รวมลดลงเล็กน้อยไม่ถึง 1% ขณะที่ Supalai (SPALI) -10%, Pruksa Holding (PPH) -9% และ Origin Property (ORI) มีรายได้รวมลดลงประมาณ -4% ความเคลื่อนไหวเหล่านี้แสดงให้เห็นว่า แม้แต่บริษัทที่ใหญ่และมีประสบการณ์ ก็ยังคงต้องเผชิญกับความท้าทายในตลาดปัจจุบัน
การแข่งขันด้านรายได้รวมสูงสุด: แสนสิริ ผงาด คว้าตำแหน่งผู้นำ
สำหรับ 10 อันดับแรกของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีดังนี้:
แสนสิริ (SIRI): 39,082 ล้านบาท (เติบโต 12%)
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 38,399 ล้านบาท
ศุภาลัย (SPALI): 31,818 ล้านบาท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 30,170 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง (PPH): 26,132 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 24,487 ล้านบาท
ยูนิเวนเจอร์ (UV): 17,672 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 16,169 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 15,157 ล้านบาท
สิงห์ เอสเตท (S): 15,066 ล้านบาท
แสนสิริสามารถเฉือนชนะ AP (Thailand) ไปได้อย่างน่าประทับใจ ขึ้นเป็นอันดับหนึ่งในด้านรายได้รวม ซึ่งสะท้อนถึงกลยุทธ์การบริหารจัดการและการตลาดที่แข็งแกร่งของบริษัทท่ามกลางสภาวะตลาดที่ยากลำบาก
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดที่สะท้อนศักยภาพการดำเนินธุรกิจหลัก
อย่างไรก็ตาม หากเราต้องการวัดผลการดำเนินงานที่สะท้อนถึงศักยภาพทางธุรกิจหลักของบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์อย่างแท้จริง การพิจารณารายได้จากการขาย (Sales Revenue) ถือเป็นปัจจัยสำคัญ เนื่องจากรายได้รวมของบางบริษัทอาจได้รับอิทธิพลจากการบันทึกรายได้จากแหล่งอื่น เช่น การขายสินทรัพย์ หรือการลงทุนในธุรกิจอื่น การพิจารณารายได้จากการขายอย่างเดียวจะทำให้เราเห็นภาพที่ชัดเจนยิ่งขึ้นว่า บริษัทใดสามารถสร้างยอดขายจากโครงการอสังหาริมทรัพย์ได้ดีที่สุด
ในปี 2566 กลุ่มบริษัททั้ง 41 แห่ง สามารถสร้างรายได้จากการขายรวมกันได้ 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มียอดขายรวมประมาณ 299,979 ล้านบาท และที่น่ากังวลคือ มีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่มียอดขายลดลงจากปีก่อนหน้า
ความน่าตกใจอยู่ที่บริษัทอย่าง Raimon Land ที่มียอดขายลดลงถึง -78% L.P.N. Development มียอดขายลดลงเกือบ -40% และที่น่าจับตาคือ Land and Houses มียอดขายลดลงถึง -38% แม้แต่ AP (Thailand) ซึ่งเป็นผู้นำในตลาด ก็มียอดขายลดลงเล็กน้อยที่ -2% ความท้าทายนี้ไม่ได้จำกัดอยู่เพียงแค่บริษัทขนาดใหญ่เท่านั้น แต่ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มียอดขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัทที่มียอดขายลดลงจากปี 2565 ซึ่งบ่งชี้ถึงความเปราะบางที่เกิดขึ้นในตลาดโดยรวม
การแข่งขันด้านรายได้จากการขายสูงสุด: AP (Thailand) ทวงคืนบัลลังก์
สำหรับ 10 อันดับแรกของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566 มีดังนี้:
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 36,927 ล้านบาท
แสนสิริ (SIRI): 32,829 ล้านบาท (เติบโต 7%)
ศุภาลัย (SPALI): 30,836 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 23,370 ล้านบาท (เติบโต 13%)
พฤกษา โฮลดิ้ง (PPH): 22,357 ล้านบาท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 18,966 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 10,019 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 8,840 ล้านบาท (ลดลง -24%)
ควอลิตี้ เฮ้าส์ (QH): 7,619 ล้านบาท
พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค (PF): 7,171 ล้านบาท
AP (Thailand) สามารถทวงคืนตำแหน่งผู้นำในด้านยอดขายกลับมาได้สำเร็จ โดยมีแสนสิริตามมาเป็นอันดับสอง ซึ่งเป็นหนึ่งในสองบริษัทที่มียอดขายเติบโตเป็นบวก ในขณะที่ศุภาลัยยังคงรักษาอันดับสามไว้ได้อย่างเหนียวแน่น SC Asset เป็นอีกบริษัทที่น่าจับตา โดยการเติบโต 13% ทำให้ติด Top 5 ได้สำเร็จ
บริษัทที่น่าสนใจเป็นพิเศษคือ เซ็นทรัลพัฒนา (CPN) ที่แสดงให้เห็นถึงศักยภาพการเติบโตอย่างก้าวกระโดด โดยมียอดขายจากการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายสูงถึง 5,835 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 103% จากปี 2565 การเติบโตนี้สะท้อนถึงการลงทุนที่เริ่มออกดอกออกผล และแสดงให้เห็นถึงโอกาสใน ตลาดอสังหาริมทรัพย์กรุงเทพ และเมืองหลักอื่นๆ ที่ CPN กำลังให้ความสำคัญ
กำไรสุทธิ: ตัวชี้วัดความสามารถในการทำกำไรที่แท้จริง
แม้การสร้างยอดขายจะเป็นสิ่งสำคัญ แต่สุดท้ายแล้วความสำเร็จที่ยั่งยืนวัดกันที่ผลกำไรสุทธิ (Net Profit) การที่บริษัทจะถือเป็น “ผู้ชนะที่แท้จริง” ได้นั้น จำเป็นต้องสามารถบริหารจัดการต้นทุนและค่าใช้จ่ายได้อย่างมีประสิทธิภาพ เพื่อสร้างผลกำไรสูงสุดจากการดำเนินงาน
ในปี 2566 กลุ่มบริษัททั้ง 41 แห่ง ทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวมประมาณ 49,602 ล้านบาท และที่น่าเป็นห่วงคือ มีถึง 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน บางบริษัทประสบปัญหาขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปีตั้งแต่ช่วงการระบาดของโควิด-19 และยังไม่สามารถฟื้นตัวกลับมาได้ นอกจากนี้ กว่า 20 บริษัทจาก 41 แห่ง มีกำไรสุทธิลดลงจากปี 2565
Land and Houses ผงาดขึ้นเป็นผู้นำด้านกำไรสุทธิ
สำหรับ 10 อันดับแรกของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำกำไรสุทธิสูงสุดในปี 2566 มีดังนี้:
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 7,495 ล้านบาท
ศุภาลัย (SPALI): 6,083 ล้านบาท
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 6,054 ล้านบาท
แสนสิริ (SIRI): 5,846 ล้านบาท (เติบโต 42%)
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 3,160 ล้านบาท (ลดลง -25%)
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 2,525 ล้านบาท
ควอลิตี้ เฮ้าส์ (QH): 2,503 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง (PPH): 2,339 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 1,865 ล้านบาท
เซ็นทรัลพัฒนา (CPN): 1,610 ล้านบาท (ประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษี 1,975 ล้านบาท)
Land and Houses สามารถกลับมาครองตำแหน่งผู้นำด้านกำไรสุทธิได้อีกครั้ง แม้ว่ารายได้รวมจะลดลง เหตุผลหลักมาจากกำไรจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน ซึ่งเป็นรายการพิเศษที่ไม่ใช่รายได้หลักจากการดำเนินธุรกิจโครงการอสังหาริมทรัพย์ หากไม่รวมรายการนี้ ศุภาลัยและ AP (Thailand) จะมีโอกาสขึ้นเป็นอันดับหนึ่งได้สูง โดยทั้งสองบริษัททำกำไรใกล้เคียงกันมาก แสนสิริแสดงให้เห็นถึงการเติบโตของกำไรที่ก้าวกระโดดถึง 42%
แนวโน้มปี 2567: ความท้าทายที่ต้องเตรียมพร้อม
ข้อมูลผลประกอบการปี 2566 ที่ Property Mentor ได้รวบรวมมานี้ สะท้อนให้เห็นถึงภาพรวมที่ค่อนข้างท้าทายสำหรับอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ไทย แม้จะมีปัจจัยบวกบางประการ เช่น การท่องเที่ยวที่ฟื้นตัว และมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจจากภาครัฐ แต่ปัจจัยลบที่ยังคงอยู่ เช่น อัตราดอกเบี้ยที่ยังอยู่ในระดับสูง ภาวะเศรษฐกิจโลกที่ยังไม่แน่นอน และกำลังซื้อของผู้บริโภคที่ยังต้องจับตา ทำให้คาดการณ์ได้ว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย 2567 จะยังคงเป็นอีกปีที่ผู้ประกอบการต้องใช้ความเชี่ยวชาญ กลยุทธ์ที่รอบคอบ และความยืดหยุ่นในการดำเนินธุรกิจ
การแข่งขันในตลาด อสังหาริมทรัพย์กรุงเทพ และหัวเมืองหลักยังคงรุนแรง โดยเฉพาะในกลุ่มที่อยู่อาศัยราคาเข้าถึงง่าย (Affordable housing) และโครงการที่ตอบโจทย์เทรนด์ชีวิตยุคใหม่ เช่น บ้านสำหรับครอบครัวขยาย (Extended family homes) หรือคอนโดมิเนียมที่เน้นฟังก์ชันสำหรับการทำงานและพักผ่อน (Work-from-home condos) การพัฒนาโครงการที่เน้นการสร้างมูลค่าเพิ่ม (Value-added properties) การใช้เทคโนโลยีเข้ามาช่วยในการบริหารจัดการโครงการ (PropTech) และการสร้างประสบการณ์ที่ดีให้แก่ลูกค้า (Customer experience) จะเป็นกุญแจสำคัญในการสร้างความแตกต่างและรักษาความสามารถในการแข่งขัน
สำหรับนักลงทุนที่กำลังมองหาโอกาสในการลงทุนใน อสังหาริมทรัพย์เพื่อขาย หรือ ขายคอนโด ควรศึกษาข้อมูลตลาดอย่างละเอียด พิจารณาทำเลที่มีศักยภาพ การเข้าถึงระบบขนส่งสาธารณะ และการพัฒนาของโครงสร้างพื้นฐานที่จะส่งผลต่อมูลค่าในอนาคต การปรึกษาผู้เชี่ยวชาญด้าน นายหน้าอสังหาริมทรัพย์ หรือ ตัวแทนขายบ้าน ที่มีความรู้ความเข้าใจในตลาดท้องถิ่น จะช่วยให้สามารถตัดสินใจลงทุนได้อย่างมั่นใจและได้รับผลตอบแทนที่ดีที่สุด
หากท่านเป็นผู้ประกอบการหรือนักลงทุนที่ต้องการเจาะลึกข้อมูลเชิงกลยุทธ์เพื่อนำไปปรับใช้ในการดำเนินธุรกิจ หรือต้องการวางแผนการลงทุนที่เหมาะสมกับสภาวะตลาดปัจจุบัน Property Mentor ยินดีเป็นอย่างยิ่งที่จะร่วมเป็นพันธมิตรในการวิเคราะห์และให้คำปรึกษา เพื่อให้ท่านสามารถก้าวข้ามความท้าทาย และคว้าโอกาสสู่ความสำเร็จที่ยั่งยืนในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย.
