บทสรุปผลประกอบการอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566: เมื่อการเติบโตสะดุด ความท้าทายครั้งใหม่กำลังท้าทายผู้เล่นในตลาด
ปี 2566 เป็นปีที่ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยต้องเผชิญกับความท้าทายอย่างต่อเนื่อง แม้จะมีความคาด
หวังถึงการฟื้นตัวจากโมเมนตัมของปี 2565 แต่ภาพรวมกลับกลายเป็นการชะลอตัวที่ยืดเยื้อ โดยเฉพาะอย่างยิ่งในช่วงก่อนและหลังการเลือกตั้งใหญ่ ส่งผลให้บรรยากาศการลงทุนและการจับจ่ายซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ค่อนข้างเงียบเหงา แม้แต่ช่วงไฮซีซั่นในไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถกระตุ้นตลาดให้กลับมาคึกคักได้อย่างที่คาดหวัง จนกระทั่งก้าวเข้าสู่ปี 2567 สถานการณ์ก็ยังคงไม่ต่างจากปีก่อนหน้ามากนัก
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ผมได้ติดตามความเคลื่อนไหวของตลาดอย่างใกล้ชิด เพื่อประเมินศักยภาพและความแข็งแกร่งของบริษัทอสังหาริมทรัพย์จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ ซึ่ง Property Mentor ได้รวบรวมข้อมูลจาก 41 บริษัท เพื่อวิเคราะห์ผลการดำเนินงานในปี 2566 ว่าใครสามารถปรับตัวรับมือกับความผันผวนของตลาดได้ดีที่สุด และใครคือ “ผู้ชนะที่แท้จริง” ในสนามแห่งนี้
ภาพรวมรายได้รวม: การหดตัวที่กระทบส่วนใหญ่
จากการรวบรวมข้อมูล พบว่าทั้ง 41 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ มีรายได้รวมในปี 2566 อยู่ที่ประมาณ 371,560 ล้านบาท ลดลงเล็กน้อยราว 1.2% เมื่อเทียบกับ 376,141 ล้านบาทในปี 2565 สิ่งที่น่ากังวลยิ่งกว่าคือ เมื่อเจาะลึกรายบริษัท จะพบว่าถึง 25 จาก 41 บริษัท (คิดเป็นประมาณ 61%) มีรายได้รวมที่ลดลง ซึ่งสะท้อนถึงภาพรวมที่ยากลำบากของอุตสาหกรรม
หลายบริษัทเผชิญกับการลดลงของรายได้ในระดับที่น่าใจหาย โดยเฉพาะอย่างยิ่ง L.P.N. Development (LPN), Eastern Star Real Estate (ESTAR), และ Country Group Development (CGD) ซึ่งมีรายได้ลดลงถึงราว 28% นอกจากนี้ Raimon Land (RML) ก็ประสบปัญหาถึง 26% ตามมาด้วย Lalin Property (LPH) ที่ 23%, Major Development (MD) ที่ 22%, และ Siamese Asset (SA) ที่ 21%
แม้แต่ยักษ์ใหญ่อย่าง Land and Houses (LH) ซึ่งเป็นที่รู้จักในด้านความมั่นคง ก็ยังไม่สามารถรอดพ้นจากสภาวะตลาดที่ชะลอตัว โดยมีรายได้รวมลดลงถึง 18% และสิ่งที่น่าสังเกตเป็นพิเศษคือ ในกลุ่ม 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้รวมสูงสุด 5 บริษัท กลับมีรายได้รวมลดลงเมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) ที่แม้จะทรงตัวได้ดี แต่ก็มีรายได้รวมลดลงเล็กน้อยไม่ถึง 1% นอกจากนี้ Supalai (SPALI) มีรายได้ลดลง 10%, Pruksa Holding (PRUK) 9%, และ Origin Property (ORI) ลดลงประมาณ 4%
10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้รวมสูงสุด ปี 2566
Sansiri (SIRI): 39,082 ล้านบาท (เติบโต 12%)
AP (Thailand) (AP): 38,399 ล้านบาท
Supalai (SPALI): 31,818 ล้านบาท
Land and Houses (LH): 30,170 ล้านบาท
Pruksa Holding (PRUK): 26,132 ล้านบาท
SC Asset Corporation (SC): 24,487 ล้านบาท
U City (U): 17,672 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand) (FPT): 16,169 ล้านบาท
Origin Property (ORI): 15,157 ล้านบาท
Singha Estate (S): 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดที่สะท้อนผลการดำเนินงานที่แท้จริง
อย่างไรก็ตาม ในมุมมองของผู้เชี่ยวชาญ การวัดผลการดำเนินงานที่สะท้อนความแข็งแกร่งที่แท้จริง ควรพิจารณาจาก “รายได้จากการขาย” เป็นหลัก เนื่องจากรายได้รวมของบางบริษัทอาจมาจากแหล่งอื่นที่ไม่ใช่การดำเนินธุรกิจหลัก ซึ่งอาจบิดเบือนภาพรวมได้ หากพิจารณาเฉพาะรายได้จากการขาย การจัดอันดับ 10 บริษัทแรกจะมีการเปลี่ยนแปลงไปอย่างมีนัยสำคัญ
ตลอดปี 2566 ทั้ง 41 บริษัท ทำรายได้จากการขายรวมกันได้ประมาณ 268,460 ล้านบาท ซึ่งลดลงถึง 11% เมื่อเทียบกับ 299,979 ล้านบาทในปี 2565 และที่น่าเป็นห่วงคือ 30 จาก 41 บริษัท (ประมาณ 73%) มีรายได้จากการขายที่ลดลง
บริษัทที่ประสบปัญหาหนักจากรายได้จากการขาย ได้แก่ Raimon Land ที่ลดลงถึง 78%, L.P.N. Development เกือบ 40%, และที่น่าตกใจคือ Land and Houses ที่มีรายได้จากการขายลดลงถึง 38% แม้แต่ AP (Thailand) ที่เป็นผู้นำในด้านนี้ ก็ยังมียอดขายลดลงเล็กน้อยที่ 2% และไม่ใช่เพียงบริษัทใหญ่เท่านั้น ในกลุ่ม 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด ถึง 8 บริษัท มีรายได้จากการขายลดลง
10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้จากการขายสูงสุด ปี 2566
AP (Thailand) (AP): 36,927 ล้านบาท (บริษัทเดียวที่มีรายได้จากการขายเติบโต 7%)
Sansiri (SIRI): 32,829 ล้านบาท (เติบโต 7%)
Supalai (SPALI): 30,836 ล้านบาท
SC Asset Corporation (SC): 23,370 ล้านบาท (เติบโต 13%)
Pruksa Holding (PRUK): 22,357 ล้านบาท
Land and Houses (LH): 18,966 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand) (FPT): 10,019 ล้านบาท
Origin Property (ORI): 8,840 ล้านบาท (ลดลง 24% แต่ยังติดอันดับ)
Quality Houses (QH): 7,619 ล้านบาท
Property Perfect (PF): 7,171 ล้านบาท
นอกจากนี้ ต้องกล่าวถึง Central Pattana (CPN) ซึ่งเริ่มเก็บเกี่ยวผลตอบแทนจากการลงทุนพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ โดยในปี 2566 มีรายได้จากการขายสูงถึง 5,835 ล้านบาท เติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 103% เมื่อเทียบกับ 2,870 ล้านบาทในปี 2565 แสดงให้เห็นถึงศักยภาพในการฟื้นตัวและเติบโตของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในเครือของบริษัทพัฒนาศูนย์การค้าชั้นนำ
กำไรสุทธิ: การวัดผลตอบแทนที่แท้จริง
สุดท้ายแล้ว การดำเนินธุรกิจที่ประสบความสำเร็จอย่างแท้จริง ไม่ใช่แค่การสร้างรายได้ แต่คือการสร้าง “กำไร” ให้กับผู้ถือหุ้น เมื่อพิจารณาถึงกำไรสุทธิ ทั้ง 41 บริษัท ทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% เมื่อเทียบกับ 49,602 ล้านบาทในปี 2565 ที่น่าเป็นห่วงคือ มีถึง 12 บริษัทที่ขาดทุน ซึ่งบางบริษัทประสบปัญหาขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี นับตั้งแต่การระบาดของโควิด-19 และยังไม่สามารถฟื้นตัวได้ และกว่า 20 บริษัท (มากกว่า 50%) มีกำไรลดลงเมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า
10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีกำไรสุทธิสูงสุด ปี 2566
Land and Houses (LH): 7,495 ล้านบาท (ส่วนสำคัญมาจากกำไรจากการขายโรงแรม 2 แห่งมูลค่า 2,500 ล้านบาทเข้ากองทุน)
Supalai (SPALI): 6,083 ล้านบาท
AP (Thailand) (AP): 6,054 ล้านบาท
Sansiri (SIRI): 5,846 ล้านบาท (เติบโต 42%)
Origin Property (ORI): 3,160 ล้านบาท (ลดลง 25% แต่ยังคงอยู่ใน Top 5)
SC Asset Corporation (SC): 2,525 ล้านบาท
Quality Houses (QH): 2,503 ล้านบาท
Pruksa Holding (PRUK): 2,339 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand) (FPT): 1,865 ล้านบาท
Central Pattana (CPN): 1,610 ล้านบาท (ประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษี 1,975 ล้านบาท)
แนวโน้มและกลยุทธ์รับมือในปี 2567
จากผลประกอบการปี 2566 ที่สะท้อนให้เห็นถึงความท้าทายของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ในปี 2567 นี้ยังคงต้องเผชิญกับปัจจัยเสี่ยงหลายประการ ไม่ว่าจะเป็นภาวะเศรษฐกิจโลกที่ยังไม่แน่นอน อัตราดอกเบี้ยที่ยังคงอยู่ในระดับสูง และความผันผวนของตลาดอสังหาริมทรัพย์ในประเทศ
ในฐานะผู้ที่มีประสบการณ์ในอุตสาหกรรมนี้มานาน ผมมองว่าบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่สามารถก้าวผ่านความท้าทายนี้ไปได้ จะต้องมี กลยุทธ์ที่แข็งแกร่งและปรับตัวได้อย่างรวดเร็ว การมุ่งเน้นการสร้าง “ยอดขายจริง” (Real Sales) และการบริหารจัดการ “ต้นทุน” (Cost Management) ให้มีประสิทธิภาพ จะเป็นหัวใจสำคัญในการสร้างความสามารถในการทำกำไร ควบคู่ไปกับการ พัฒนาผลิตภัณฑ์ที่ตอบโจทย์ความต้องการที่แท้จริงของตลาด (Market-Driven Products) และการ บริหารจัดการกระแสเงินสด (Cash Flow Management) อย่างเข้มงวด
สำหรับนักลงทุน การวิเคราะห์ “สุขภาพทางการเงิน” (Financial Health) และ “ความสามารถในการสร้างกระแสเงินสด” (Cash Flow Generation Ability) ของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ จะเป็นปัจจัยสำคัญในการตัดสินใจลงทุน การมองหาบริษัทที่มี “งบดุลที่แข็งแกร่ง” (Strong Balance Sheet) และ “ประวัติการจ่ายเงินปันผลที่สม่ำเสมอ” (Consistent Dividend Payout) จะช่วยลดความเสี่ยงและสร้างผลตอบแทนที่น่าพอใจในระยะยาว
ในปี 2567 นี้ เราจะเห็นการแข่งขันที่เข้มข้นขึ้นในตลาดอสังหาริมทรัพย์ โดยเฉพาะอย่างยิ่งในกลุ่ม “คอนโดมิเนียมราคาเข้าถึงง่าย” (Affordable Condominiums) และ “บ้านจัดสรรในทำเลศักยภาพ” (Strategic Location Housing Developments) รวมถึงการเติบโตของตลาด “อสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน” (Investment Properties) เช่น โกดังและคลังสินค้าที่ได้รับผลดีจากการเติบโตของอีคอมเมิร์ซ
หากท่านกำลังมองหาโอกาสในการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ที่มั่นคง หรือต้องการทราบข้อมูลเชิงลึกเกี่ยวกับศักยภาพของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำในประเทศไทย พร้อมรับคำปรึกษาจากผู้เชี่ยวชาญที่พร้อมนำพาท่านไปสู่ความสำเร็จ โปรดอย่าลังเลที่จะติดต่อเรา เราพร้อมเป็นพันธมิตรที่เชื่อถือได้ในการเดินทางสู่เป้าหมายทางการเงินของท่าน
