ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566: การวิเคราะห์เชิงลึกจากผู้เชี่ยวชาญ
ปี 2566 ที่ผ่านมา ถือเป็นบทพิสูจน์ความแข็งแกร่งและความยืดหยุ่นของอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ไทยอย่างแท้จริง หลังจากการคาดการณ์ถึ
งการเติบโตอย่างก้าวกระโดดจากโมเมนตัมอันแข็งแกร่งในปี 2565 ตลาดกลับต้องเผชิญกับสภาวะชะลอตัวอย่างต่อเนื่อง อันเนื่องมาจากปัจจัยทั้งภายในและภายนอกประเทศที่ส่งผลกระทบอย่างมีนัยสำคัญ แม้ช่วงไตรมาสสุดท้ายของปี ซึ่งปกติเป็นช่วงไฮซีซั่นของการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ ก็ยังไม่สามารถพลิกฟื้นสถานการณ์ให้กลับมาคึกคักได้อย่างที่คาดหวัง สถานการณ์นี้ยังคงส่งต่อความท้าทายมายังปี 2567 อีกด้วย
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการ อสังหาริมทรัพย์ไทย มากว่าทศวรรษ ผมได้ติดตามความเคลื่อนไหวและวิเคราะห์ผลประกอบการของบริษัทชั้นนำในตลาดหลักทรัพย์อย่างใกล้ชิด เพื่อประเมินว่าบริษัทใดบ้างที่สามารถฝ่าฟันอุปสรรคในปี 2566 ไปได้อย่างมีประสิทธิภาพ และใครคือ “ผู้ชนะที่แท้จริง” ท่ามกลางความผันผวนของตลาด อสังหาริมทรัพย์กรุงเทพ และจังหวัดสำคัญอื่นๆ
ภาพรวมรายได้รวมของ 41 บริษัทอสังหาริมทรัพย์: การปรับตัวภายใต้แรงกดดัน
จากการรวบรวมข้อมูลของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์จำนวน 41 แห่ง พบว่าในปี 2566 รายได้รวมของบริษัทเหล่านี้อยู่ที่ประมาณ 371,560 ล้านบาท ลดลงเล็กน้อยประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่ทำได้ 376,141 ล้านบาท ตัวเลขนี้อาจดูไม่น่าตกใจมากนัก แต่เมื่อพิจารณาในรายละเอียด จะพบว่ามีถึง 25 บริษัท หรือคิดเป็นกว่า 60% ที่มีรายได้รวมลดลง สะท้อนให้เห็นถึงสภาวะตลาดที่เผชิญแรงกดดันรอบด้าน
บริษัทหลายแห่งประสบกับการลดลงของรายได้ในระดับที่น่ากังวล บริษัทที่น่าจับตามองเป็นพิเศษ ได้แก่ L.P.N. Development (LPN), Eastern Star Real Estate (ESTAR), และ Country Group Development (CGD) ที่มีรายได้รวมลดลงในระดับที่สูงถึงกว่า 28% ตามมาด้วย Raimon Land (RML) ที่ติดลบ 26%, Lalin Property (LPH) ที่ -23%, Major Development (MD) ที่ -22% และ Siamese Asset (SA) ที่ -21%
แม้แต่บริษัทขนาดใหญ่ที่มีความมั่นคงในตลาดอย่าง Land and Houses (LH) ก็ยังไม่สามารถหลีกเลี่ยงผลกระทบได้ โดยมีรายได้รวมติดลบถึง 18% สิ่งที่น่าสังเกตคือ ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้รวมสูงสุด 5 บริษัท กลับมีรายได้ลดลงจากปีก่อนหน้า นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว AP (Thailand) (AP) ก็มีรายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง 1% ขณะที่ Supalai (SPALI) ติดลบ 10%, Pruksa Holding (PPH) -9% และ Origin Property (ORI) มีรายได้รวมลดลงประมาณ 4%
ผู้ครองบัลลังก์รายได้รวม: แสนสิริ นำทัพ Top 10
สำหรับ 10 อันดับแรกของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีดังนี้:
แสนสิริ (Siri): 39,082 ล้านบาท (เติบโต 12%)
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 38,399 ล้านบาท
ศุภาลัย (SPALI): 31,818 ล้านบาท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 30,170 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง (PPH): 26,132 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 24,487 ล้านบาท
ยูนิเวนเจอร์ (UV): 17,672 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 16,169 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 15,157 ล้านบาท
สิงห์ เอสเตท (S): 15,066 ล้านบาท
การวิเคราะห์รายได้จากการขาย: หัวใจสำคัญของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์
แม้รายได้รวมจะเป็นตัวชี้วัดที่สำคัญ แต่ในมุมมองของผู้เชี่ยวชาญ การพิจารณารายได้จากการขาย (Sales Revenue) จะให้ภาพที่ชัดเจนและแม่นยำยิ่งขึ้นว่าบริษัทสามารถสร้างยอดขายจากโครงการอสังหาริมทรัพย์ได้อย่างมีประสิทธิภาพเพียงใด เนื่องจากรายได้รวมอาจรวมถึงรายได้จากธุรกิจอื่น หรือการบริหารจัดการสินทรัพย์ที่อาจไม่สะท้อนถึงการดำเนินงานหลักของธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์โดยตรง
เมื่อพิจารณารายได้จากการขายของทั้ง 41 บริษัท พบว่ามีมูลค่ารวม 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวม 299,979 ล้านบาท สถานการณ์นี้น่ากังวลกว่ารายได้รวมอย่างมีนัยสำคัญ เนื่องจากมีถึง 30 บริษัท หรือคิดเป็นกว่า 73% ที่มีรายได้จากการขายลดลง
บริษัทที่ประสบปัญหาอย่างหนักในส่วนของรายได้จากการขาย ได้แก่ Raimon Land ที่ลดลงถึง 78%, L.P.N. Development ที่เกือบ 40%, และที่น่าตกใจคือ Land and Houses ที่รายได้จากการขายลดลงถึง 38% แม้แต่ AP (Thailand) ในฐานะผู้นำตลาดก็ยังมียอดขายลดลงเล็กน้อยที่ 2% และที่น่าเป็นห่วงคือ ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัทที่มียอดขายลดลงจากปีก่อนหน้า
ผู้ชนะในสมรภูมิตลาดขาย: AP (Thailand) กลับคืนบัลลังก์
สำหรับ 10 อันดับแรกของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566 มีการเปลี่ยนแปลงที่น่าสนใจ:
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 36,927 ล้านบาท (กลับขึ้นมาเป็นอันดับ 1)
แสนสิริ (Siri): 32,829 ล้านบาท (เติบโต 7% และเป็น 1 ใน 2 บริษัทที่มีรายได้จากการขายเติบโต)
ศุภาลัย (SPALI): 30,836 ล้านบาท (รักษาตำแหน่งอย่างแข็งแกร่ง)
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 23,370 ล้านบาท (เติบโต 13% และขึ้นสู่ Top 5)
พฤกษา โฮลดิ้ง (PPH): 22,357 ล้านบาท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 18,966 ล้านบาท (ยังคงติด Top 10 แม้รายได้ลดลง)
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 10,019 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 8,840 ล้านบาท (ลดลง 24% แต่ยังติด Top 10)
ควอลิตี้ เฮ้าส์ (QH): 7,619 ล้านบาท
พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค (PF): 7,171 ล้านบาท
Central Pattana (CPN): ดาวรุ่งพุ่งแรงในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เพื่อขาย
อีกหนึ่งบริษัทที่โดดเด่นอย่างมากและควรค่าแก่การกล่าวถึงคือ Central Pattana (CPN) ที่เริ่มเก็บเกี่ยวผลลัพธ์จากการลงทุนพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายอย่างต่อเนื่อง ในปี 2566 CPN ทำรายได้จากการขายได้ถึง 5,835 ล้านบาท เติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 103% จาก 2,870 ล้านบาทในปี 2565 แสดงให้เห็นถึงศักยภาพและความสามารถในการแข่งขันที่เพิ่มขึ้นอย่างมีนัยสำคัญในตลาด อสังหาริมทรัพย์เพื่อขาย.
บทสรุปสุดท้าย: กำไรสุทธิ – ตัวชี้วัดความสำเร็จที่แท้จริง
แม้ว่าการสร้างยอดขายจำนวนมากจะเป็นสิ่งสำคัญ แต่หากท้ายที่สุดแล้วไม่สามารถแปลงเป็นผลกำไรที่จับต้องได้ ก็ย่อมไม่ใช่เครื่องบ่งชี้ถึงความสำเร็จที่สมบูรณ์ ในปี 2566 กำไรสุทธิรวมของทั้ง 41 บริษัทอยู่ที่ 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% เมื่อเทียบกับ 49,602 ล้านบาทในปี 2565 โดยมีบริษัทถึง 12 แห่งที่ประสบภาวะขาดทุน บางแห่งขาดทุนต่อเนื่องมาหลายปีตั้งแต่ช่วงการระบาดของโควิด-19 และกว่า 20 บริษัทมีกำไรลดลงเมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า
Land and Houses ผงาดขึ้นเป็นผู้นำด้านกำไรสุทธิ
สำหรับ Top 10 บริษัทที่มีกำไรสุทธิสูงสุดในปี 2566 มีดังนี้:
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 7,495 ล้านบาท (แม้รายได้รวมลดลง แต่สามารถทำกำไรได้สูงสุด ส่วนหนึ่งมาจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน มูลค่า 2,500 ล้านบาท)
ศุภาลัย (SPALI): 6,083 ล้านบาท
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 6,054 ล้านบาท
แสนสิริ (Siri): 5,846 ล้านบาท (เติบโตอย่างก้าวกระโดด 42%)
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 3,160 ล้านบาท (แม้กำไรจะลดลง 25%)
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 2,525 ล้านบาท
ควอลิตี้ เฮ้าส์ (QH): 2,503 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง (PPH): 2,339 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 1,865 ล้านบาท
เซ็นทรัลพัฒนา (CPN): 1,610 ล้านบาท (ประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษี 1,975 ล้านบาท)
แนวโน้มตลาดอสังหาริมทรัพย์ปี 2567: ความท้าทายที่ยังคงอยู่
ข้อมูลผลประกอบการปี 2566 ที่ได้วิเคราะห์มาข้างต้น ชี้ให้เห็นถึงความท้าทายที่อุตสาหกรรม อสังหาริมทรัพย์ไทย ยังคงต้องเผชิญในปี 2567 เช่นกัน การปรับตัวให้เข้ากับสภาวะเศรษฐกิจมหภาคที่ผันผวน การเปลี่ยนแปลงพฤติกรรมผู้บริโภค และการแข่งขันที่รุนแรง จะเป็นปัจจัยสำคัญที่จะกำหนดทิศทางของตลาด
สำหรับผู้ประกอบการและนักลงทุน การทำความเข้าใจในรายละเอียดเชิงลึกเช่นนี้ ไม่เพียงช่วยให้มองเห็นภาพรวมของตลาด อสังหาริมทรัพย์กรุงเทพ และเมืองใหญ่ แต่ยังเป็นกุญแจสำคัญในการตัดสินใจเชิงกลยุทธ์ การเลือกสรรโครงการที่อยู่อาศัยที่เหมาะสม หรือการวางแผนการลงทุนใน คอนโดมิเนียม หรือ บ้านจัดสรร ที่จะให้ผลตอบแทนที่ดีที่สุด
หากท่านกำลังมองหาข้อมูลเชิงลึกเพิ่มเติมเกี่ยวกับการลงทุนใน อสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน หรือต้องการคำปรึกษาเกี่ยวกับการเลือกซื้อ อสังหาริมทรัพย์เพื่ออยู่อาศัย ในทำเลศักยภาพ หรือต้องการเจาะลึกโอกาสในการลงทุนใน โครงการอสังหาริมทรัพย์ใหม่ ที่กำลังจะเปิดตัว โปรดติดต่อเราเพื่อรับคำปรึกษาจากทีมผู้เชี่ยวชาญของเราที่จะช่วยท่านไขทุกข้อสงสัย และนำท่านไปสู่การตัดสินใจที่ถูกต้องและคุ้มค่าที่สุดในตลาด อสังหาริมทรัพย์ไทย ปี 2567 นี้.
