อสังหาริมทรัพย์ไทย 2566: ถอดบทเรียนจากปีแห่งความท้าทาย สู่การปรับกลยุทธ์สู่ความยั่งยืนในปี 2567
ปี 2566 ที่เพิ่งผ่านพ้นไป เป็นปีที่วงการ อสังหาริมทรัพย์ไทย ต้องเผชิญหน้ากับความผันผวนและความไม่แน่นอน
อย่างต่อเนื่อง หลังจากการคาดการณ์ที่สดใสจากโมเมนตัมที่ต่อเนื่องมาจากปี 2565 กลับต้องชะงักงันลงอย่างน่าใจหาย ตลาดเริ่มส่งสัญญาณชะลอตัวอย่างเห็นได้ชัดก่อนการเลือกตั้งครั้งใหญ่ และภาวะดังกล่าวได้ยืดเยื้อยาวนานจนถึงช่วงปลายปี แม้แต่ในช่วงเวลาแห่งการจับจ่ายใช้สอย หรือ “ไฮซีซั่น” ในไตรมาสสุดท้ายของปี ก็ยังไม่สามารถกระตุ้นให้ตลาดกลับมาคึกคักได้อย่างที่คาดหวัง สถานการณ์ที่ซบเซาต่อเนื่องนี้ ยังคงทอดเงามาจนถึงต้นปี 2567 บ่งชี้ถึงความท้าทายที่ยังคงมีอยู่สำหรับผู้เล่นในตลาด อสังหาริมทรัพย์กรุงเทพ และทั่วประเทศ
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในแวดวง พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ มากว่าทศวรรษ ผมได้ติดตามความเคลื่อนไหวของบริษัทที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์อย่างใกล้ชิด เพื่อทำความเข้าใจถึงประสิทธิภาพในการรับมือกับสภาพแวดล้อมที่เปลี่ยนแปลงไป และเพื่อค้นหาว่าใครคือ “ผู้ชนะที่แท้จริง” ในสมรภูมิ อสังหาริมทรัพย์ ที่ไม่เคยหยุดนิ่งนี้
ภาพรวมผลประกอบการ 41 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ไทย ปี 2566: การถดถอยที่ต้องทำความเข้าใจ
จากการรวบรวมข้อมูลของบริษัท อสังหาริมทรัพย์ จำนวน 41 แห่งที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ พบว่าในภาพรวม ทั้งปี 2566 บริษัทเหล่านี้สามารถสร้างรายได้รวมกันทั้งสิ้นประมาณ 371,560 ล้านบาท ซึ่งลดลงเล็กน้อย หรือประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับรายได้รวม 376,141 ล้านบาท ในปี 2565 ตัวเลขนี้อาจดูไม่มากนัก แต่เมื่อพิจารณาในรายละเอียดรายบริษัท จะพบว่ามีถึง 25 บริษัท จากทั้งหมด 41 บริษัท ที่มีรายได้รวมลดลงอย่างมีนัยสำคัญ
การชะลอตัวที่ลึกกว่าที่เห็น: รายได้ติดลบของบริษัทชั้นนำ
หลายบริษัทขนาดใหญ่และเป็นที่รู้จักในตลาด อสังหาริมทรัพย์ชั้นนำ กลับเผชิญกับรายได้ที่ลดลงอย่างน่าตกใจ ตัวอย่างเช่น บริษัท แอล.พี.เอ็น. ดีเวลลอปเมนท์, อีสเทอร์น สตาร์ เรียล เอสเตท และ คันทรี่ กรุ๊ป ดีเวลลอปเมนท์ ที่มีรายได้ติดลบในระดับสูงถึงประมาณ 28% นอกจากนี้ ไรมอน แลนด์ ก็มีรายได้ลดลง 26%, ลลิล พร็อพเพอร์ตี้ 23%, เมเจอร์ ดีเวลลอปเมนท์ 22% และไซมิส แอสเสท 21%
แม้แต่บริษัทที่มีฐานแข็งแกร่งอย่าง แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ ซึ่งเป็นหนึ่งในผู้นำตลาด อสังหาริมทรัพย์พร้อมอยู่ ก็ยังคงประสบปัญหา โดยมีรายได้รวมลดลงถึง 18% สิ่งที่น่าสังเกตเป็นพิเศษคือ ในกลุ่ม 10 บริษัทที่ทำรายได้สูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัทที่รายได้ลดลงจากปีก่อนหน้า นอกเหนือจาก แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ แล้ว เอพี (ไทยแลนด์) ซึ่งเป็นผู้นำตลาด คอนโดมิเนียมกรุงเทพ ก็มีรายได้รวมลดลงเล็กน้อยกว่า 1% เช่นเดียวกับ ศุภาลัย ที่รายได้ลดลง 10%, พฤกษา โฮลดิ้ง 9% และออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ ที่มีรายได้รวมลดลงประมาณ 4%
แสนสิริ ผงาดผู้นำรายได้รวมปี 2566: 39,082 ล้านบาท เติบโต 12%
ในบรรดายักษ์ใหญ่แห่งวงการ อสังหาริมทรัพย์เพื่อขาย, แสนสิริ สามารถสร้างผลงานที่โดดเด่นที่สุดในปี 2566 ด้วยรายได้รวมสูงถึง 39,082 ล้านบาท หรือเติบโตถึง 12% ขึ้นเป็นอันดับ 1 ผู้นำด้านรายได้รวม แซงหน้า เอพี (ไทยแลนด์) ที่ตามมาในอันดับ 2 ด้วยรายได้ 38,399 ล้านบาท
เมื่อพิจารณา 10 อันดับแรกของบริษัท อสังหาริมทรัพย์ ที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีดังนี้:
แสนสิริ: 39,082 ล้านบาท
เอพี (ไทยแลนด์): 38,399 ล้านบาท
ศุภาลัย: 31,818 ล้านบาท
แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์: 30,170 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง: 26,132 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น: 24,487 ล้านบาท
ยูนิเวนเจอร์: 17,672 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย): 16,169 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้: 15,157 ล้านบาท
สิงห์ เอสเตท: 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดที่แท้จริงของการดำเนินงาน
อย่างไรก็ตาม หากต้องการประเมินผลการดำเนินงานที่แท้จริงของธุรกิจ อสังหาริมทรัพย์เพื่ออยู่อาศัย การพิจารณารายได้จากการขาย (Sales Revenue) จะให้ภาพที่ชัดเจนกว่า เพราะรายได้รวมของบางบริษัทอาจได้มาจากการดำเนินงานอื่น เช่น การให้เช่า หรือการบริหารโครงการ ซึ่งอาจไม่ได้สะท้อนถึงศักยภาพในการขายอสังหาริมทรัพย์โดยตรง
เมื่อวัดกันเฉพาะรายได้จากการขาย ตัวเลขรวมของ 41 บริษัทอยู่ที่ 268,460 ล้านบาท ลดลงถึงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับ 299,979 ล้านบาท ในปี 2565 และมีถึง 30 บริษัทที่รายได้จากการขายลดลง
ผลกระทบต่อรายได้จากการขาย: ความท้าทายที่รุนแรงขึ้น
บริษัทที่ได้รับผลกระทบหนักจากรายได้จากการขายที่ลดลง ได้แก่ ไรมอน แลนด์ ที่มีรายได้จากการขายตกลงถึง 78%, แอล.พี.เอ็น. ดีเวลลอปเมนท์ เกือบ 40% และที่น่าตกใจคือ แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ มีรายได้จากการขายลดลงถึง 38% แม้แต่ผู้นำอย่าง เอพี (ไทยแลนด์) ก็ยังมียอดขายลดลงเล็กน้อยที่ 2% และที่น่าจับตาคือ ในกลุ่ม 10 อันดับแรกของบริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัทที่รายได้จากการขายติดลบ
เอพี (ไทยแลนด์) ทวงบัลลังก์ผู้นำรายได้จากการขาย: 36,927 ล้านบาท
ในด้านรายได้จากการขาย เอพี (ไทยแลนด์) กลับมาผงาดเป็นอันดับ 1 ด้วยยอดขาย 36,927 ล้านบาท แซงหน้า แสนสิริ ที่ทำได้ 32,829 ล้านบาท ซึ่งแสนสิริเป็นหนึ่งในสองบริษัทที่มีรายได้จากการขายเติบโตถึง 7% ในปีนี้
สำหรับ 10 อันดับแรกของบริษัท อสังหาริมทรัพย์ ที่มีรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566 มีดังนี้:
เอพี (ไทยแลนด์): 36,927 ล้านบาท
แสนสิริ: 32,829 ล้านบาท
ศุภาลัย: 30,836 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น: 23,370 ล้านบาท (เติบโต 13%)
พฤกษา โฮลดิ้ง: 22,357 ล้านบาท
แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์: 18,966 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย): 10,019 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้: 8,840 ล้านบาท (รายได้ลดลง -24%)
ควอลิตี้ เฮ้าส์: 7,619 ล้านบาท
พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค: 7,171 ล้านบาท
เซ็นทรัลพัฒนา: การเติบโตแบบก้าวกระโดดในตลาดอสังหาริมทรัพย์เพื่อขาย
อีกหนึ่งบริษัทที่ผลงานโดดเด่นอย่างยิ่งคือ เซ็นทรัลพัฒนา ที่กำลังเก็บเกี่ยวผลจากการลงทุนในโครงการ อสังหาริมทรัพย์แนวราบและแนวสูง ที่พัฒนามาอย่างต่อเนื่อง ในปี 2566 บริษัทนี้สามารถสร้างรายได้จากการขายได้ถึง 5,835 ล้านบาท ซึ่งเติบโตถึง 103% จากปีก่อนหน้า (2,870 ล้านบาท) แสดงให้เห็นถึงศักยภาพในการขยายฐานธุรกิจสู่ตลาด อสังหาริมทรัพย์เพื่อลงทุน ที่มีแนวโน้มดี
กำไรสุทธิ: ดัชนีชี้วัดสุขภาพทางการเงินที่แท้จริง
ท้ายที่สุดแล้ว หัวใจสำคัญของทุกธุรกิจคือ “กำไร” หรือผลตอบแทนที่สามารถแปลงเป็นเงินสดและนำเข้าสู่กระเป๋าได้ แม้ว่าจะมีรายได้จากการขายสูง แต่หากมีต้นทุนและค่าใช้จ่ายที่สูงตามไปด้วย ก็ย่อมไม่ถือว่าเป็นผู้ชนะที่แท้จริง
สำหรับปี 2566 ทั้ง 41 บริษัท มีกำไรสุทธิรวมกัน 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% จาก 49,602 ล้านบาท ในปี 2565 และที่น่ากังวลคือ มีกว่า 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน บางแห่งขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี ตั้งแต่ช่วงวิกฤตโควิด และกว่า 20 บริษัทมีกำไรลดลงจากปีก่อนหน้า
แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ คว้าแชมป์กำไรสูงสุด: 7,495 ล้านบาท (ด้วยปัจจัยพิเศษ)
แม้รายได้รวมจะลดลง แต่ แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ ก็ยังคงรักษาตำแหน่งผู้นำด้านกำไรสุทธิไว้ได้ ด้วยตัวเลข 7,495 ล้านบาทในปี 2566 สาเหตุหลักมาจากผลกำไรพิเศษจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุนมูลค่า 2,500 ล้านบาท หากไม่รวมปัจจัยดังกล่าว ศุภาลัย ซึ่งมีกำไร 6,083 ล้านบาท จะขึ้นมาเป็นอันดับ 1
สำหรับ 10 อันดับแรกของบริษัท อสังหาริมทรัพย์ ที่มีกำไรสุทธิสูงสุดในปี 2566 มีดังนี้:
แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์: 7,495 ล้านบาท (รวมกำไรพิเศษ)
ศุภาลัย: 6,083 ล้านบาท
เอพี (ไทยแลนด์): 6,054 ล้านบาท
แสนสิริ: 5,846 ล้านบาท (เติบโต 42%)
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้: 3,160 ล้านบาท (กำไรลดลง -25%)
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น: 2,525 ล้านบาท
ควอลิตี้ เฮ้าส์: 2,503 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง: 2,339 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย): 1,865 ล้านบาท
เซ็นทรัลพัฒนา: 1,610 ล้านบาท (ประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษี 1,975 ล้านบาท)
บทสรุปและทิศทางสำหรับปี 2567: การปรับตัวเพื่อความอยู่รอดและเติบโต
ข้อมูลที่ได้รวบรวมมานี้ สะท้อนให้เห็นภาพรวมของอุตสาหกรรม อสังหาริมทรัพย์ไทย ในปี 2566 ซึ่งเป็นปีแห่งความท้าทายอย่างแท้จริง การชะลอตัวของเศรษฐกิจ ปัญหาหนี้ครัวเรือน และความไม่แน่นอนทางการเมือง ล้วนเป็นปัจจัยที่ส่งผลกระทบต่อกำลังซื้อและ sentiment ของตลาด
แม้ว่าสถานการณ์ในปี 2567 จะยังคงมีความไม่แน่นอนอยู่บ้าง แต่ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการ ผมเชื่อมั่นว่าบริษัท พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ ที่มีกลยุทธ์ที่แข็งแกร่ง มีความยืดหยุ่นในการปรับตัว และสามารถสร้างสรรค์ผลิตภัณฑ์ที่ตอบโจทย์ความต้องการของตลาดที่เปลี่ยนแปลงไป จะสามารถฝ่าฟันอุปสรรคและเติบโตได้อย่างยั่งยืน
หากท่านเป็นนักลงทุนที่กำลังมองหาโอกาสในตลาด อสังหาริมทรัพย์มือสอง หรือ อสังหาริมทรัพย์ใหม่ รวมถึงผู้ที่กำลังมองหา บริษัทรับสร้างบ้าน ที่น่าเชื่อถือ หรือต้องการทราบข้อมูลเชิงลึกเกี่ยวกับ ตลาดอสังหาริมทรัพย์เชียงใหม่ หรือ อสังหาริมทรัพย์ภูเก็ต การวิเคราะห์ผลประกอบการของบริษัทชั้นนำเหล่านี้ จะเป็นจุดเริ่มต้นที่ดีในการตัดสินใจ การเรียนรู้จากบทเรียนในปีที่ผ่านมา และการวางแผนกลยุทธ์เชิงรุก จะเป็นกุญแจสำคัญสู่ความสำเร็จในอนาคตของวงการ อสังหาริมทรัพย์ไทย
เราพร้อมที่จะช่วยคุณสำรวจโอกาสและวางแผนการลงทุนในตลาด อสังหาริมทรัพย์ ที่มีศักยภาพ เพื่อให้คุณสามารถตัดสินใจได้อย่างมั่นใจในยุคแห่งการเปลี่ยนแปลงนี้ ติดต่อเราเพื่อรับคำปรึกษาและข้อมูลเชิงลึกที่ออกแบบมาเพื่อคุณโดยเฉพาะ.
