บทสรุปประสิทธิภาพธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทย ปี 2566: ความท้าทาย การปรับตัว และผู้ชนะตัวจริง
วงการอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566 กลับมาเผชิญกับความท้าทายอีกครั้ง หลังจากที่เคยมีความคาดหวังถึงการฟื้นตัวที่แข
็งแกร่งจากโมเมนตัมของปี 2565 กลับกลายเป็นว่าตลาดกลับเข้าสู่ช่วงชะลอตัวอย่างเห็นได้ชัดในช่วงก่อนการเลือกตั้งใหญ่ และต่อเนื่องยาวนานจนถึงช่วงปลายปี แม้แต่ในไตรมาส 4 ซึ่งเป็นช่วงเวลาปกติของเทศกาลแห่งการซื้อขาย (High Season) ก็ยังไม่สามารถจุดประกายการฟื้นตัวได้อย่างที่คาดหวัง ส่งผลให้ภาพรวมตลาดในปี 2567 ยังคงมีแนวโน้มที่น่าเป็นห่วงหากไม่มีปัจจัยใหม่ๆ เข้ามาขับเคลื่อน
เพื่อประเมินสถานการณ์และผลการดำเนินงานของบริษัทที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ Property Mentor ได้ทำการรวบรวมข้อมูลจาก 41 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำของไทย เพื่อวิเคราะห์ว่าแต่ละบริษัทสามารถรับมือกับสภาวะตลาดที่ผันผวนนี้ได้อย่างไร และใครคือผู้ที่โดดเด่นเหนือคู่แข่งอย่างแท้จริง
ภาพรวมรายได้รวม: สัญญาณชะลอตัวในวงกว้าง
ในปี 2566 ที่ผ่านมา บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่งที่อยู่ในขอบเขตการศึกษา สามารถสร้างรายได้รวมกันทั้งสิ้น 371,560 ล้านบาท ตัวเลขนี้ลดลงเล็กน้อยประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวม 376,141 ล้านบาท แม้ว่าภาพรวมจะดูไม่ห่างกันมากนัก แต่เมื่อเจาะลึกรายบริษัท กลับพบว่ามีถึง 25 จาก 41 บริษัท (คิดเป็นสัดส่วนกว่า 60%) ที่มีรายได้รวมลดลง แสดงให้เห็นถึงแนวโน้มการชะลอตัวที่เกิดขึ้นในหลายระดับของตลาด
บริษัทหลายแห่งประสบปัญหาการลดลงของรายได้ในระดับที่น่ากังวล โดยเฉพาะ L.P.N. Development (LPN), Eastern Star Real Estate (ESTAR) และ Country Group Development (CGD) ที่มีรายได้ติดลบในระดับสูงถึงประมาณ -28% นอกจากนี้ Raimon Land (RML) ก็ประสบปัญหาไม่แพ้กันโดยมีรายได้ลดลง -26% ตามมาด้วย Lalin Property (LALIN) ที่ -23%, Major Development (MD) ที่ -22%, และ Siamese Asset (SA) ที่ -21%
แม้แต่ Land and Houses (LH) หนึ่งในผู้นำตลาด ก็ยังไม่สามารถหลีกพ้นผลกระทบ โดยมีรายได้รวมติดลบถึง 18% นอกจากนี้ ยังเป็นที่น่าสังเกตว่า ในกลุ่ม 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัทที่รายงานว่ารายได้รวมลดลงเมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่มีรายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง -1% Supalai (SPALI) ที่ -10% Pruksa Holding (PSH) ที่ -9% และ Origin Property (ORI) ที่มีรายได้รวมลดลงประมาณ -4%
แสนสิริ ครองแชมป์รายได้รวม: การเติบโตท่ามกลางความท้าทาย
เมื่อพิจารณาเฉพาะ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 พบว่า:
Sansiri (SIRI): 39,082 ล้านบาท (เติบโต 12%)
AP (Thailand) (AP): 38,399 ล้านบาท
Supalai (SPALI): 31,818 ล้านบาท
Land and Houses (LH): 30,170 ล้านบาท
Pruksa Holding (PSH): 26,132 ล้านบาท
SC Asset Corporation (SC): 24,487 ล้านบาท
Universal Utilities (UU): 17,672 ล้านบาท (ธุรกิจอาจเกี่ยวข้องกับการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์)
Frasers Property (Thailand) (FPT): 16,169 ล้านบาท
Origin Property (ORI): 15,157 ล้านบาท
Singha Estate (S): 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดที่สะท้อนการดำเนินงานจริง
อย่างไรก็ตาม หากต้องการวัดผลการดำเนินงานที่แท้จริงของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ การพิจารณาเฉพาะรายได้จากการขาย (Sales Revenue) จะมีความสำคัญยิ่งกว่า เนื่องจากรายได้รวมอาจรวมถึงรายได้จากธุรกิจอื่นที่บริษัทดำเนินการอยู่ด้วย การวิเคราะห์รายได้จากการขายจะช่วยให้เห็นภาพการขับเคลื่อนธุรกิจหลักได้ชัดเจนยิ่งขึ้น
เมื่อรวมรายได้จากการขายของทั้ง 41 บริษัท พบว่ามีจำนวน 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวมประมาณ 299,979 ล้านบาท และมีถึง 30 จาก 41 บริษัท (คิดเป็นกว่า 73%) ที่รายงานว่ารายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า
ผลกระทบในส่วนของรายได้จากการขายมีความชัดเจนยิ่งขึ้น โดย Raimon Land (RML) มีรายได้จากการขายลดลงถึง -78% L.P.N. Development (LPN) ลดลงเกือบ -40% และที่น่าตกใจคือ Land and Houses (LH) มีรายได้จากการขายลดลงถึง -38% แม้แต่ AP (Thailand) (AP) ซึ่งเป็นผู้นำในด้านรายได้จากการขาย ก็ยังคงมีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ -2% และไม่ใช่เพียงบริษัทใหญ่ๆ เท่านั้นที่ได้รับผลกระทบ ในกลุ่ม 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัทที่รายงานว่ารายได้จากการขายลดลง
AP (Thailand) ยึดอันดับ 1 รายได้จากการขาย: ความสามารถในการแข่งขันที่ยังคงแข็งแกร่ง
สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566 มีดังนี้:
AP (Thailand) (AP): 36,927 ล้านบาท (เป็น 1 ใน 2 บริษัทที่มีรายได้จากการขายเติบโต 7%)
Sansiri (SIRI): 32,829 ล้านบาท (เป็น 1 ใน 2 บริษัทที่มีรายได้จากการขายเติบโต 7%)
Supalai (SPALI): 30,836 ล้านบาท
SC Asset Corporation (SC): 23,370 ล้านบาท (เติบโต 13%)
Pruksa Holding (PSH): 22,357 ล้านบาท
Land and Houses (LH): 18,966 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand) (FPT): 10,019 ล้านบาท
Origin Property (ORI): 8,840 ล้านบาท (แม้รายได้ลดลง -24%)
Quality Houses (QH): 7,619 ล้านบาท
Property Perfect (PF): 7,171 ล้านบาท
นอกจากนี้ ยังมี Central Pattana (CPN) ที่แสดงผลงานโดดเด่นอย่างมาก โดยในปี 2566 มีรายได้จากการขาย 5,835 ล้านบาท เติบโตถึง 103% จากปี 2565 ที่มีรายได้จากการขาย 2,870 ล้านบาท สะท้อนถึงความสำเร็จในการขยายธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายอย่างมีนัยสำคัญ
กำไรสุทธิ: ตัวชี้วัดสุดท้ายของความสำเร็จที่แท้จริง
แม้ว่าบริษัทจะสามารถสร้างรายได้ได้มากเพียงใด แต่หากมีกำไรสุทธิ (Net Profit) น้อย หรือไม่สามารถทำกำไรได้ ก็ย่อมไม่ถือเป็นผู้ชนะที่แท้จริง ในปี 2566 บริษัททั้ง 41 แห่ง ทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง -11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวมประมาณ 49,602 ล้านบาท และที่น่ากังวลคือ มีถึง 12 บริษัทที่รายงานผลประกอบการขาดทุน โดยบางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี ตั้งแต่ช่วงการระบาดของ COVID-19 และยังไม่สามารถฟื้นตัวกลับมาได้ นอกจากนี้ กว่า 20 บริษัทจาก 41 บริษัท (คิดเป็นกว่าครึ่ง) มีกำไรลดลงจากปี 2565
Land and Houses ผงาดขึ้นเป็นอันดับ 1 กำไรสุทธิ: กลยุทธ์การบริหารจัดการที่เหนือชั้น
สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่สามารถทำกำไรสุทธิได้สูงสุดในปี 2566:
Land and Houses (LH): 7,495 ล้านบาท (ปัจจัยสนับสนุนหลักมาจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน มูลค่า 2,500 ล้านบาท)
Supalai (SPALI): 6,083 ล้านบาท
AP (Thailand) (AP): 6,054 ล้านบาท
Sansiri (SIRI): 5,846 ล้านบาท (เติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 42%)
Origin Property (ORI): 3,160 ล้านบาท (แม้กำไรลดลง -25%)
SC Asset Corporation (SC): 2,525 ล้านบาท
Quality Houses (QH): 2,503 ล้านบาท
Pruksa Holding (PSH): 2,339 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand) (FPT): 1,865 ล้านบาท
Central Pattana (CPN): 1,610 ล้านบาท (ประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
แนวโน้มปี 2567: ความท้าทายที่ยังคงอยู่และการปรับตัวเพื่อความอยู่รอด
ข้อมูลเหล่านี้แสดงให้เห็นถึงภาพรวมการดำเนินงานของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ไทยในปี 2566 ซึ่งเป็นปีที่เต็มไปด้วยความท้าทายจากปัจจัยเศรษฐกิจมหภาค การชะลอตัวของกำลังซื้อ และความไม่แน่นอนทางการเมือง
สำหรับปี 2567 คาดว่าจะเป็นอีกปีที่ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์จะต้องเผชิญกับแรงกดดันอย่างต่อเนื่อง การบริหารจัดการต้นทุน การปรับกลยุทธ์การตลาดให้เข้าถึงกลุ่มเป้าหมายอย่างมีประสิทธิภาพ การพัฒนาผลิตภัณฑ์ที่ตอบโจทย์ความต้องการที่แท้จริงของตลาด และการบริหารสภาพคล่องทางการเงิน จะเป็นปัจจัยสำคัญที่จะชี้วัดความสำเร็จของแต่ละบริษัท
ในฐานะผู้ที่คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มานานกว่าทศวรรษ ผมมองว่าการวิเคราะห์ผลประกอบการเชิงลึกเช่นนี้ ไม่เพียงแต่เป็นการประเมินผลการดำเนินงานในอดีต แต่ยังเป็นการบ่งชี้ถึงแนวโน้ม และกลยุทธ์ที่บริษัทต่างๆ ควรนำไปปรับใช้เพื่อสร้างการเติบโตที่ยั่งยืนในอนาคต
หากท่านเป็นนักลงทุน ผู้ประกอบการ หรือผู้ที่สนใจในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ การทำความเข้าใจถึงพลวัตของตลาดและผลการดำเนินงานของผู้เล่นหลัก จะช่วยให้ท่านสามารถตัดสินใจได้อย่างชาญฉลาดและเตรียมพร้อมรับมือกับโอกาสและความท้าทายที่กำลังจะมาถึง
เราเชื่อมั่นว่าการวิเคราะห์เชิงลึกและการปรับตัวอย่างไม่หยุดยั้ง จะเป็นกุญแจสำคัญสู่ความสำเร็จในตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่มีการแข่งขันสูงเช่นนี้ หากท่านต้องการข้อมูลเชิงลึกเพิ่มเติม หรือต้องการปรึกษาเกี่ยวกับการลงทุนและพัฒนาธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ กรุณาติดต่อเรา เพื่อรับคำแนะนำจากผู้เชี่ยวชาญที่พร้อมจะร่วมเดินทางไปกับความสำเร็จของท่าน
